23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

①都心地価も天井感
　都心５区は、オフィス、ホテル、商業用途で今後も地価上昇余地はある。
　とはいえ、表参道の商業店舗一等地も丸の内の新築オフィスもそれぞれ
　路面店１０万、６．５万／月坪まで上昇さすがに天井感もでてきている。
　あとは外資慶賀どこまで吊り上げるかだけだ。
　オフィスは丸の内が４．５万の水準だが新丸ビルで６．５万円／月坪。
　外資系金融が自社用に改装するなら８万のオファーを出す勢いだそうだ。
　給与も賃料も外資系は２倍のレート。円安、金利差でますますその傾向は加速する。
　
②都心レジデンスも上昇余地は乏しい
　２３区内新築マンションは、すでに４倍以上の地域価格差。
　都心は買換え含む５０００万以上の自己資金があり１５００万以上の高額所得がないと
　自己使用やセカンドハウスでの取得は難しい。
　分譲価格は、リートの想定賃料を還元利回りで割り戻した価格が目安になっているようだ。

　オフィス賃料相場との対比で都心レジデンス家賃が３万／坪（分譲価格で７００万／坪）より
　上がれば、もう一段高値もある。
　しかし、オフィスの一等地は丸の内にシフトし住宅の一等地は港区・渋谷区。
　住宅の賃料上限が新築オフィス相場を上回る可能性は低い。
　ファンドの調達金利（通常５年で借り換え）が上がれば
　家賃相場が上がるのか、ファンドのエクィティ（証券価格）が値下がりする。
　家賃が下がる場合「収益還元法による評価額」は下がる。　
　エクィティの買い手（手形の割引のようなものだ）がいる限り、実物不動産の価格が
　顕在化しない。とはいえその後の新築マンション、中古マンションが賃料相場の下落を受けて
　価格が下がる。
　
③郊外は伸び悩む可能性　
　２００５年地価公示以降川崎・横浜・浦安・市川など郊外も緩やかに上昇に転じたが、
　新築マンション価格は一部の駅近タワーマンションをのぞき、２４０万／坪を境に頭打ちが現状。
　バブル期（１９８６年〜１９９０年）には、
　２３区値上がり⇒中古を売って郊外新築を買う動きが活発化⇒郊外も限りなく上昇
　だった。今回はこういう循環が働いていない。
　今は２３区内の戸建てを売って「２３区内の」新築マンションという流れにとどまる。
　郊外の戸建ては売ってもキャッシュが手元に残らないから損を覚悟で売るしかない。

　２３区中古市場が活況になれば、中古を売ってブランド郊外沿線の新築を買う人も出よう。
　しかし当面の中古価格上昇の中で２３区中古保有者の模様眺めが続いている。
　
④湾岸の物件価格が７０平米６０００万をつけて、共働き合算年収１０００万かつ自己資金１０００万
　か７００万の年収で自己資金（親の援助）２５００万クラス以上がターゲット。それ以下の購買力なら
　とりあえず買える部屋を買っておいて将来は住み買えという選択肢しかなくなってきた。
　しかし、絶対額の安い部屋は競争率も高い。
　豊洲は、周辺に賃貸物件もあるが、低層階で賃料は１．３万／月坪程度。エアタワー（芝浦）
　の１．５万を下回る。９割の借り入れで、１７坪で月々の手取りは３万もない。
　転売益がさほど期待できない状況では賃貸で買える水準ではない。