サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その32）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
[スレ作成日時]2009-01-28 05:34:00
それ肝心の都心がじつは埋立地だったていういつもの笑い話？
埋立地に回帰って何千年回帰してるのって感じ。
東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）は大引け値739.53とバブル経済崩壊後の安値を更新し、25年前の水準となった。
日経平均株価の予想PERは60倍超。
かなりヤバーイですよ。
銀座でさえ昔の埋立地、って話ね。
ここで待ちとか言ってるのはローンでしか買えないか、ローンですら買えないアパート住民か、手金商売じゃない仲介屋と三流デベでしょ。株も買えなきゃ不動産も買えないのにここで議論だけやって楽しいんですか？
楽しいか、楽しくは無いかはどっちでもいいけど、すくなくとも
世間の動向を知ることはできる。
こうやってデベがまだ頑張って書き込みしているうちはまだまだ
逃げ切れていないということ。
つまりまだ下落途上だということがわかる。
事実デベの倒産もまだまだ「おなかいっぱい、満足」といった
感覚からは遠い。今は「メインディッシュまだー？」といった
ところだろう。
これがデザートが出てくるころになると手持ちの金を不動産に
一部突っ込んでもいいような気がする。あくまで一部だけどね。
アメリカはＧＭ、シティといったメインディッシュがそろそろ
供される時間なので、日本にも住友等のメインディッシュが
そのうち供されてもおかしくないと思っているのだが、、、
それにしても日本の現状は料理をなかなか出さず、ワインに金を
かけさせるどっかの高級レストランを想起させる。
ごめん、俺も見栄張って嘘ついていた。
どちらかと言えば楽しい、、、
水を出さずに、
飲み物は注文しろという店もあるな。
高級じゃないのに。
株先ほど分の悪いものはない。
本邦に限ってはあれこそ大が小を飲み込むシステムの代表。
ま、運だけです。
へぇー
プロの間では株価先物っていう表現が一般的なんですね。
具体的にどういう風に「売買」されてるんですか？(笑)
株先っていう言い方もプロの間では一般的なんですねえー
日経225先物って、FXと並んでニートレーダーに人気があるやつねw
915
おまえもな
新築マンションの価格はこの先１００年は下げ止まらないのでしょうか
板の題に戻って話をさせていただくと、世田谷の砧で４０００万後半、かたや、埼玉の浦和でも
４０００万後半・・・。
仕様・立地等々、比べる基準が違うとはいえ、こうも時期によって、というか、このご時世に
なって、こんなに価格差が出てきてしまうとは・・・。
もちろん、砧は第１期、浦和は残戸の話です。
２３区に限らず、早く正常値に戻って欲しい・・・けど、高値の時に土地買った物件はどうにも
こうにもなりませんからねえ。
もう少し、様子見ですかね・・・。
正常値とは何ぞや？ですね。
山や谷があるから面白い。
下がったものは必ず回復すると信じて疑わない人もいるが、そりゃ間違いだ。
投資やってると正常値なんてものはないことに気付く。
そうそう日経平均はPERから考えると今の正常値は、、、
2500円なんてことも可能だよなー。
919-921って自作自演ですか？揃いも揃って筋違いな話で読んでると赤面してしまいます。価格の上下により適正価格（＝正常値。というか正常値って専門用語ですか？ｗ）との鞘が発生するから投資機会になると思うんですが。
先物をシステムトレードしてる方と同じ書き込みですか？(苦笑）
正常値、という書き方は適切ではなかったですね、すみません。
適正価格、庶民が納得出来る価格、という意味です。
>>923
私が書いたのは >>904 >>907 >>920 だけです。それ以外は書いていません。
920では、絶対的な適正価格などないと言いたかったのです。
なぜなら、不確実な未来を現時点で正確に予測することは不可能だからです。
もしそれができるなら、既にその適正価格になっているでしょう。
ただし、過去のデータから確率的な分布の偏りを見つけることはできます。
システムトレードもそういう鞘を取るものですから、貴方のいう事は当然承知しています。
正常値と書いたのは、919と同じ言葉を使ったまで。
よく素人相手に専門用語を使って煙に巻く人がいますが、そういうことは賢い人の
することではないと思っています。私が賢い人だと言っているのではありませんよ。
ただ偉そうに用語の正確性にこだわり、笑を連発する貴方は滑稽だと思っています。
＞下がったものは必ず回復すると信じて疑わない人もいるが、そりゃ間違いだ。
について補足
下がったものは、更に下がっていく傾向があります。
（ただし、パニックで急激に下がったものは、"短期的に" 回復する傾向があります。）
それに気付かない人は、塩漬けして回復することを祈るのです。
インフレターゲットや、政府紙幣などの、意図的的なインフレによる、
回復を祈ってればいいんじゃない。
>塩漬けして回復することを祈る
でも、お金持ちはこれができるのよね。うらやまし
てゆーかさーここはマニアックな相場情報を語るスレじゃなくて「不動産」を語るスレなんだからさー不動産に興味ない人はカンベンして欲しいよなーと思ったり。
ていうか、結局、弱小不動産会社の投げがひととおり済んで、あんましいい物件が市場にでなくなってる気もするんですが？
もう一段の株の暴落とか金利の急騰とかがないと、下でまってても、意外と落ちてこないのではないかとちょっと心配になってきました。
このまま賃貸家賃だけがかさんで、結局、もう一段郊外のワンランク下で我慢しなきゃいけなくなるのではないかと・・・
下で待ってる人が、確実に減ってます。
まだ方向は全然下です。
上と下のスプレッドが、下にながーく伸びているのです。
だらだらか、怒涛の下げか、分かりませんが、まだまだ
下げます。私は早くカタが着くほうを望みますが、
今の感じだと、やっぱり10年下げ続けるコースですかね。
NHKでドキュメンタリー金融危機 サブプライムを昨夜見た。
サンフランシスコから９０分程の街ストックトンでは昨年８軒に１軒が差し押さえられたという。
差し押さえられた４万ドル（４０００万円）の家が中古で１．５万ドル（１５００万円）で購入されていた。サブプライム層は月２０万程の返済をしていたが、金利が上がり３０万以上となり返済できなくなるという。低利への借り換えもできないという。
サブプライムとは、アメリカではローンの種類の他に業者間ではサブプライムプレス（場所）を
指す。つまり立地としても決してよくない場所だ。
では、日本のサブプライムはどこにあるのか？
ずばり、５０００万円以上のタワーマンションだ。身の丈に合わないローンを抱えたという点で一致している。５０００万円で生涯返済は７５００万円、重い十字架となる。主に団塊ジュニア層と
思われるが、親世代のニュータウンと同じ過ちを犯したこととなる。アメリカと違い低利でノンリコではない為、すぐに差し押さえにはならないが、２年後から下落し、２、３割は下落するだろう。アメリカならチャラにしてやり直せるが、日本は一生涯背負うこととなる。
↑アメリカで起きている現象は、90年のバブル時に、貸しても1%でしかまわらないマンションを金利8%で買った一世代前の日本人と同じレベルの話。
今の日本は4%ぐらいでまわる価格水準を2%の金利で買っているから、賃貸にもどせば月々の支払額は上がるのでキャッシュフロー的にはかえって苦しくなって逆効果。
はっきりいえば、今回の日本の場合は本格的なバブルになる前に相場が不完全燃焼で終了したイメージ。だから、下で待ってても、意外と落ちてこないわけ！
安く拾いたいなら、日銀に頼んで政策金利を5%ぐらいまであげてもらいな！
まあ20年前のバブル購入組は
それ以上の地獄を見たわけで
それでもなんとか頑張るのが日本人
20年前のバブル購入は、最後のババを掴んだ人が地獄だったんだけどね。
当時はまだそれでも土地神話を信じてる人が多かったから、いつか回復すると信じて頑張れた。
９０年バブルでは利回り３％で買って６％で借りてたが金利は下がった。利回り１％は商業用でもない。ニュータウンの土地は半分になった。
０８年バブルでは利回り４％で買って２％で借りた。賃料下落で利回りは下がり、売買価格は９０年より２割高い。
932
君の周りはボンビー君だらけなの？
マンション２つも３つも買えば資金繰り大変だろうが、リストラされてクビにならなければ返済できるでしょ。
アメリカは移民の工場工員レベルの民が、RV車買って自宅買って、贅沢したからああいう問題になった。日本とは全く違う！我が国の民は住宅ローンをキッチリ返す国民ナノだ。
しかもノンリコだしな
金融機関は大変だろ
証券化でババ押し付け出来てるのかなぁ
実際問題、田園都市線の川向こうとか、千葉ニュータウンとか八王子の公社物件とか、当時、7000万ぐらいの物件買って、20年近くローン支払ってるのにいまだに1500万ぐらい債務超過になってる人って結構いるんだよ。
まじめに生きてるのにこんなにも報われない人がいることをもうちょっと政策面で考慮してほしいよね。
考えようによっては、150年前にアメリカ南部の農場で働かされてたり、4000年前にエジプトでピラミッド作らされた人々以上に悲しくない？
おっさんの持ってる看板
気持ち分かるなぁ
逃げ切るのかな世界を混乱に陥れた強欲どもは
http://www.nikkei.co.jp/news/main/im20090222SSXKA003222022009.html
私は働くために住んでいるのだろうか、それとも、住むために働いているのだろうか
>ていうか、結局、弱小不動産会社の投げがひととおり済んで、あんましいい物件が市場にでなくな>ってる気もするんですが？
>もう一段の株の暴落とか金利の急騰とかがないと、下でまってても、意外と落ちてこないのではな>いかとちょっと心配になってきました。
>このまま賃貸家賃だけがかさんで、結局、もう一段郊外のワンランク下で我慢しなきゃいけなくな>るのではないかと・・・
う〜ん、同感ですね、待ってれば安くなった新古が放出されると期待してたけど、財閥系・大手は
ないな、実はＴＴＴを狙っていたのですが・・・ｗ
財閥系でも５００万、１０００万は普通に下がってるけど・・・知らないの？
940さん
債務超過は残念！しかしながら労働者はマンションを利殖と考えてはいけません。コツコツ働きましょう！
＞９３８ http://wwwdbtk.mhlw.go.jp/toukei/kouhyo/indexkr_4_9_4.html
賃金基本構造統計Ｈ１８によると最も高年収の東京都の大企業金融・保険業で約１２００万。４０〜４４歳をピークに下がっていく。
アメリカと日本では層は違うが構造は同じ。アメリカの方が痛みは大きいが回復は早い。
つ、「良い物件は下がってません」とか言う奴は、デベ営業か情報弱者のどっちかだな。
ちゃんと調べれば、暴落中であることはすぐに分かる。
まあ、どうしてもその事実を否定したいのかもしれんが...。
そうそう、「修正」を越えてさらに急降下しそうな雰囲気である。
賃貸の方も、家賃20万超の物件は全く動いていないから、そのうち
耐え切れなくなった投資家が投売りするでしょう。
reitが3-4つ破綻したら、あとはもう全面崩壊になる。
>>922
>三井、住友、三菱、野村の新築物件で２３０万円/坪以下ありますか？
三菱であるよー！
http://www.presia-tower.com/
Hタイプ（86.86m2）最上階38Fでいいかなー？
坪単価は200万円/坪だよ。
早いもの勝ち！
リーマンショックでみんな見送ってるから今がチャンスだよ！
う〜ん、でも、場所は船橋だし、しかも定借物件てのはどうかね。
>>932 住まいに詳しい人さん
>すぐに差し押さえにはならないが、２年後から下落し、２、３割は下落するだろう。アメリカなら>チャラにしてやり直せるが、日本は一生涯背負うこととなる。
相場とは関係なしにマンションは買った瞬間に10%、毎年4%ずつ減損していくのが業界の通説となっておりまする。中古車と同じでメーカーが新車ガンガン作り続けるからね。
マンションの地価分なんてたかがしれてるから、ちょっと長い耐久消費財（定借）だと思っているぐらいが健全でしょ。市場価格の下落の割に固定資産税は高止まりしちゃうのが役人の罠。
まー、日本の銀行は査定が厳しいからアメリカのように破綻が続出することは無いから気にするな。逆にマンションに資産性なんて期待してると人口減少の国でバカを見るだけ。死んだら資産なんて持っていけないんだから、使ってなんぼだよ。
http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080812.ht...
>>956
ん？なんだ三菱いやなのか？そうなら早く言ってくれっ！
しゃーない、とっておきの三井の物件紹介するよ。誰にも言うなよー。
坪単価は150万円だ！！早いもの順だから明日にでも見に行けよ！
http://www.31sumai.com/mfr/G0642
ここで上から目線で語ってる人ってどんなところに住んでるんですか？さぞやすばらしいところに住んでいるのでしょうか？賃貸だったら家賃と場所は？分譲だったら購入価格と場所は？と凄く気になりまする。
リート３つ４つ破綻したらとかも気になりますね。どんな職業の方のどんな知識に基づいた発言なんだろう？
船橋とかいくら安くても買わないって。
というか、そのあたりの相場感ないけど、意外と高いんだね、坪200もするんだ。それで安くなったの？
知らない方が、良いでしょーただのマンション好き。
>>957
Ｍ村君は若い頃から良く知っているが、生保の研究員の身で大胆なこと書いちゃったんだねぇ。
そろそろ退職かな。
減価するマンションって、当初段階で土地と建物の価格割合で土地価格が５０％以下の大衆物件の話で
すよ。彼は知っていて書いているから、何の意図なのやら。
建物価値が経年劣化するのは誰でもわかるか、地価分が今後も下がるというのは郊外はさておき
マンション価格のうち６割以上が土地代というような物件の場合、どうなんでしょうね。
>>968
だからさー、たかがマンションに値上がりすること期待してるのが守銭奴の発想なんだよね。
お前の人生、金とかステータス（見栄）しかないのかっ！、って言いたいわけ。
もう明日で人生終わるって時に「自分のマンション値上がりしてよかった」と考えるのか？
その程度の人生なのか？マンションが値上がりするかどうかが人生の最大関心事か？
もっと家族に愛を、隣人に友情を注ぎこめないのか？
そのためにふさわしい環境を選ぶ意味くらいだろ、マンションって。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080723/524558/
あ、くれぐれも年金は払っとけよ。
お前のとーちゃんが死んでニートじゃなくなったとき困るからな。
>>696
値上がりは期待していないが、いづれは住み替えるつもりだから値下がりも困る。
それだけだけどね。
金融リテラシーも物件を見る目もあっても金がないといい物件は買えない
という話なんだと思うよ。村松さんがいいたいのは。
松村さん、金融リテラシーっていう部分を
本当は富裕層って書きたかったんだと思うんだよね。
値下がりしないマンションを買えっていいたいけど、それって
自己資金が豊富にあって、立地のいい物件でないと無理な
わけで、彼みたいに若い頃は生保の社宅住まいでもできたら
よかったんだろうけど、一般回として貧乏人は無理してマンション
買うな・・・とは書けない。
金融リテラシーと建物のを見る目・・・なんて苦しい言い訳。
ところで、生保なんて住宅ローンの団信で食っている部分結構
大きいわけで、株価が暴落して血迷ったような発言かと心配
しちゃったわけ。
松村さんは去年8月のレポートだから
株価のリーマンショック前じゃないの？株価暴落前。
>>972
失礼しました。日付まで注意して読みませんでした。なるほど。
それじゃ、結構、預言者的警告発言だったわけですね。
でも、下落が明確になるとこういう掲示板で「買うな」発言的に引用されちゃう。
困ったものですね。今読むとここまでストレートにもの言っていいのかと
驚く内容ですよ。
松村さんってもとはオフィス需要の領域の人でそこから証券化にいって住宅は
最近手を染めたような記憶がありますが。
一戸建てなんて、セキュリティが不安だから
家族の幸せには思えない。
＞少なくと土地50坪の
笑った。
とりあえず長期ローンで永住は＊＊＊
負 け 組
>957,969
だからさー デベの為のデベの論理によるデベ押し付けが必要な訳よ
ユーザーに背負ってもらわなきゃどうすんのこの在庫の山。もう憂さはらさなきゃやってられねえ
よ、最近キャバも行けないし。
現金なきゃ来期はないんだから。間違っても定借賃貸がいいなんて言えないジャン。
えっ、俺？ マンションなんか買ったことないし、ローンなんて払ったこともないよ。
愛とか友情に金使う訳ないっしょ ーてか。
979みたいな程度の低いデベから物件なんて買いたくないな。
950さん
ちょっと近眼過ぎない？米国経済は金融と自動車がダブルでmeltdownしてる…これが大問題。日本とは全く違う！米国金融は投資銀行始め１億から50億円高給取りYankeeが主要都市にゴロゴロいた。自動車各社はUAWが強すぎてレガシーcostを削減せずに、通常の三倍の人件費で工場工員を雇用し続けていた、電気自動車も開発せずに自由競争の妨げになっている。世界中の富をかき集めたが、バブル弾けたばかり！破綻状況の中、人件費が世界の平均になろうとしている。
日本労働者はローン組めればマンション借入期間35年を50年にするとか期間の利益を与えれば、無理なく負担吸収できる。容易い！年収増やしたければ嫁さん働かせば良い！
まったく技術立国日本に死角はない！中国のマーケットが隣にありその先はインドである以上、地理的優位性を利用しない手はない！22世紀も日本のプレゼンスは揺るがない。
国内だって不動産は調整だよ。金融は傷まない！中国の経済対策が上手く行けば、経済回復は日本の方が早い！
>>981というのが、デベロッパーの経済論。・・・だそうです。お疲れ！
ローン組ませる銀行マンも同じ発想だといいんだけどね。
ことに、３０歳に５０年ローンってのはありだけど、やめてくれよ
赤子の手をひねるように金利漬けにするのは。
若い君は感覚としては悪くない(笑)経済とはいっても、民が織りなすもの、複合的に不確定要素は絡まり常に付きまとう！つまり、安全なんか無いんだよ世の中なんて。しかし可能性や夢も無いわけではない！若者の君、金持ちになれないなら、必死に働きなさい。そしてアドバイスするならば、都心のド真ん中にマンションでも不動産買いなさい！郊外は絶対すすめない！容積率緩和ありそうな所に！約束は出来ないが将来良いことアル！！
質問受け付けるよ…
では質問です。
＞金融は傷まない！
そうですか、メガバンクが海外でＴＯＢとかに融資した金が海外でどれだけ焦げ付いて
いるかご存知でしょうか。
今のメガバンクの株価下落が単なるヘッジファンドの換金売りのせいだけでしょうか。
メガバンクの海外での惨状を良く知るからこそ外国人投資家は日本のメガバンクを
売るんではないですか？
地銀がせっせと買い込んだＪ−ＲＥＩＴがここまで価格が下がっても平気なんですか？
確かに、銀行の住宅ローン融資は、どっかの国みたいに証券化して責任曖昧にして
リスクも細切れにしたのは、公庫融資分だけだから、住宅融資が金融を傷めなくても
利益をあげる構造がサラ金と住宅ローンしかない現状で、どうやって生き延びて
いくのでしょうか？
国有化ですか？
ついでに質問！
農中の痛んだ２兆円（２００億円ではありません。２０００億円でもありません）、
そっくりほぼ同額を増資するそうですが、そのお金はどこから出てくるのですか？
農協や漁協のお金ってのは一体全体、誰のお金なんでしょうか？
それでも国富は痛んでいないと本当に言えますでしょうか？
そもそも農林中金は、ことあるごとにサブプライム関連損失について数百億とか１千億台とかの
数字を公表し続けていましたが、いきなりデーンって２兆円ってしれっと言い出すのって
一体全体どうなんでしょうねぇ。理事長クビ切って、徴収徴収〜、だけですか？それだけ？
最初から農中はオイタをやらかしてると私も警告し続けてきましたが、酷すぎませんかねぇ。
メガのLBOファイナンスもみずほとか損こいた額は大きいでしょうが、でも桁が違いますからね。
農林中金は民間金融とは法律が違う。
メガは、資本が毀損しても、アメリカのそれより額が小さい、増資は受け入れグループで受け付けられる。
他には？
なんですか、それ。それが回答？そんなレベルならもうしないですよ。失礼ですが結構です。
大変恐縮ですが、よそで板たてるかブログででもやってください。それか普通に投稿いただくか。
それだけなの？
株価戻った後は、メガは体制ととのえて再編後攻めに出る…
農林中金は人材不足なのを外部からの人材で補おうとして奴らに任せて失敗したと言える。損失で責任問題になんかならないだろうな。たぶん不問だろ。官僚国家だから農林省が農家に農業政策でご機嫌とるんだろうね(笑)
だから大丈夫だってばー前回のように不動産バブル崩壊ーから金融破綻するとでも言うの？君のシナリオは？
ですからー、そんなに絡みたいのなら
そのファンド連中と嬉しそうに仲良くやってた連中がぶっこいた２兆円とやらは
ドコの財布の誰のお金で補填するんですか？ストレートに答えてください。
政投銀もやらかしてると俺は思ってるけど。
民間以外なら関係ないって、あなた日本人なの？
ここは私の板でもないけど、アナタの板でもないので、大したことしか答えないのなら
質問受け付けるとか大きく出ないほうが良いよ。
>>990
大体、「株価戻った後はー」って、
あーた、勝手なシナリオ、いつ戻るのさ。答えてよ。
ドンだけ評価損３末に出すのさ。答えてよ。
不良債権処理も今期は一向にやる気ないし。
来期末まで先延ばし決定じゃないすか。
ドコが余裕なのよ。地銀のひとつも潰してないし。
民間はＯＫーってだいじょーぶデスカ？
大見得切ったなら、ちゃんと答えて。
ワーストシナリオで物事考えず、こうして株価戻ったらとか平気でいえちゃう人種が
まだまだいる以上、ニホンもダメですよ。よーくわかりましたー。
>>987
私は知りませんけど素人なりに想像するに、ＪＡバンクが日銀から借りて
農林中金に融資するんだと思いますけど、ちがってますか？
日銀は金融機関にお金貸したくてしょうがないわけで、それで丸く
収まるというか、日本は間接的にファニーメイ・フレディマックの債権の
評価損を国庫からゼロ金利に近い融資をうけて補填するわけですけど
それって米国の思うツボ・・・ですか？
本当にそう思ってますか？
ＪＡバンクって、そもそも誰のお金ですか？
仮に日銀融資としても、そのお金は本質的に誰のお金ですか？
インフレでも誘導するのですか？
以上、質問4つです。
総額２兆円減税でやいのやいのやってる国が、
横で平気で２兆円損ぶっこいて、また呑気に農民漁民からひいこらよいやさで２兆円集める国。
ゼネコンは潰れず潰さずゾンビだらけ。農民漁民土建屋大国ですよ。何が技術力だ、金融だ。
選挙も近いし何も出来ない。選挙終わっても何も出来ない。そんな国ですよ。まず現実直視から。
＞最初の質問は勉強中です。よくわからないから訊いてます。
「農林中金は約３兆円の自己資本に対し、損失が発生する恐れがある証券化商品を
約１０兆円も抱えている。
これは、自己資本を吹き飛ばすのに十分な規模だ。
“導火線”に火がつく前に、公的資金を予防的に資本注入できるようにしておこうと
いうのが、国会で審議されている金融機能強化法改正案の狙いだ」と金融関係者は指摘する。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/economy/199645/
ＪＡバンクは農家の貯金がベースですが過去は国庫補助金が入っていたと記憶します。
＞仮に日銀融資としても、そのお金は本質的に誰のお金ですか？
わが国の政府中央銀行のお金です
＞インフレでも誘導するのですか？
その狙いはあるかもしれません。
いずれにしろ、めちゃくちゃやっていたことは事実らしいので
公的資金注入しないと農林中金は破綻しますよね
「我が国の金融」は平気だとか、かなり眠たいんですよ。
メガうちでみずほよりましとか、海外よりましとか、ド近眼のしょぼしょぼレベルです。
またヒラリーの悪魔の笑顔に貪り取られる。しかも喜んで。犬のように。眠たい国です。
