23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

戸建てだと、日当たりゼロのミニ戸建てか、まともな土地つきだと、千葉や埼玉の奥地にしか買えない。
だったらマンションのほうがいいよ。
老後は首都圏にはいないから。

大事なのは快適に生活できるかどうかだろ。
投資で買うわけじゃないんだから。
投資の話はここではしないで欲しいよ。
全然興味ないからさ。
それに、ここは投資の掲示板じゃないんだよ。

郊外の戸建買えば？

分譲が賃貸に回るときって、値付けの失敗で販売が低迷、
在庫処分のため第三者（身内含む）に廉価譲渡、その価格を前提に賃貸経営とか、
在庫滞留で垂れ流される損失を少しでも減らすため、赤字覚悟で止血とか、
そういう状況が多いのでは。特に今のような経済状況だと。
供給側として、分譲より有利だから賃貸を選択というようなのんきな状況ではないでしょう。

店子がつかないでインカムがゼロになる事の脅威は、
実際賃貸経営をしてみないと実感わかないだろうね。
売れないときは貸せるしなんて、余りに無謀なリスクテイク。

投資って言うか、減価後価格と残債比較して、残債が大きいんだったら、
賃貸の方が良いって話しだろ。このことを投資とは言わない。
それくらいの初歩的な損得勘定はライフプランを考える上での常識。
投資って言うのは、キャピタルゲイン狙う強欲不動産屋や、インカムゲイン
狙いの能無し小金持ちみたいなのを言うんだよ。

27は>>24へのレス。

釈迦に説法ならぬ犬に説法か

２３区内なら便利なわけでも快適なわけでもないんだけどね。
むしろ「２３区内」という記号に便乗して、
宅地としては二流三流の土地を、密集立体長屋にして売りさばいて儲けるというのが、
ここ数年のデベの商売モデルだったわけで。

プチバブルがはじけたのには、
そういうカラクリが消費者レベルでもバレてきた事も大きい。
住んでみたら共同団地平成版だったという実感。

住んでみて、ダメだったら逃げられる、環境が悪化したら放棄できる、住み替えられる、
賃貸にはそういうオプションがついてるのが大きい。

必ずしもデベロッパーや売主が誠実とはいえない状況下、
失敗したとおもっても逃げられないというのはあまりにキツい。

>>30
それは湾岸とか下丸子とか、最近なら武蔵小杉や二子玉川のことですね。

ただ個人的には、都心には近いけど宅地として２流３流の土地という理由で、
今まで誰も住みたがらなかった土地を再開発して庶民に提供するのは間違って
ないと思う。最近の豊洲の値付けや二子玉川の値付けが、庶民向けじゃないから、
３流土地を騙して売りつけてるみたいなイメージが定着しちゃったんだろう。

足立区のチャレンジ価格とかまさにそうでしょ。
あっというまに崩落したから、ダメージ受けた人は少ないだろうけど。

都心もあこがれる？ってか

武蔵小杉には、賃貸で客を集められなくて
分譲にした新築タワーがありますよ。

武蔵小杉なんて買っても賃貸で廻らないってことですね。

みなEXITを求めてもがいてる。分譲でだめなら賃貸、賃貸でだめなら分譲。
しかし相場が壊れたんだから、損なしで脱出はどうこね回しても不可能。

土地、中古マンションの実勢価格の変化です。1/1現在。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901mansion_tokyo_23.pdf
これを見ても明らかにプチバブルで上げ過ぎたところが下げが大きいです。
土地なら神宮前、松濤、赤坂が下落トップ３だし、他にも南麻布、上目黒、
田園調布などが大きく下げています。
中古マンションなら外苑前、麻布十番、学芸大学が下落トップ３で、他にも
半蔵門、品川、恵比寿などが大きく下げています。
これらは新築マンション価格の先行指標になりうるので、
都心部のマンション価格の下落ほど大きいでしょう。

＞＞３０
県境外周区で坪単価３００万円超えるようになったら、
異常って考えるのが普通だよね。

>>38

最後の逃げ場は賃貸。

結局、賃貸需要がある立地かどうかでその土地の価値が決まるんだな。

郊外はダメってこと。

>>9.10.12.13
分かりやすい明細ありがとうございます！
第1次マンションブームが東京オリンピックでおこされたなら、次の東オリでも新第1次ブームが
起こる可能性はどうでしょうか？

>>42

ないよ。

住宅ローン減税の効果は、中所得者層にとっては大きいと思います。
1月の３連休の来場者数も増えているようですし、需要増につながると思います。
但し、雇用不安も大きくなっており郊外エリアや準郊外エリアは価格の下落は続くと考えています。
そう考えると、立地が重要になります。生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた
立地が、よい立地と考えます。
今後を踏まえると都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

江東区のチャレンジ価格もアッという間に崩壊しました。

＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。

そういう立地は、人気も高い。誰しも買いたいと思うから需給バランスが需要過多
供給過少になって値が上がるのでしょうね。

>>44
都心に近くても埋立地は駄目でしょう。
マスコミが手の平返して汚染物質や地震を引き合いに叩き出す可能性は高い。

たとえば。こういう物件は誰でもほしがるでしょう？
誰でも買えるわけでないですよね。
http://www.31sumai.com/mfr/X9920

＞都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

ただ近いだけじゃダメで、台東区三ノ輪も荒川区東日暮里も墨田区東向島も
江東区潮見も品川区南大井も新宿区大久保も都心に比較的近くても
人気はイマイチ。

問題は地区に高額所得者が住むかどうかです。

高額所得者が居着いて、そこで満足して長期的に住むって事が重要。

消耗品感覚で買われるようなマンションの建つ地区は、流行が過ぎたら廃墟化。

すごいねこの掲示板。
荒らしすぎでしょ。
リアル社会ではスルーされる人間が極端に集まってる感じ。
こんな情報で振り回されちゃ人間もいるんだろうな〜
ある意味すごいよ。

もともと地域の所得が低く、街にオシャレな商業施設が全くない城東地区と
アパレル店舗やレストランやオープンカフェや高級食材・デリカショップが並ぶ
港区、渋谷区、目黒区では、マンション価格というより地域住民の所得水準が
違うわけです。

三ノ輪も向島も潮見もいくら探しても家電量販店かユニクロか食品スーパー
と牛丼、定食屋しかない。
そこで、金持ち誘致したくて高額マンション売ったところで、誰も来ないし
マンション自体売れないわけです。

＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。

裏返せば、庶民が買える立地は　その３つのどれかが欠けていることになります。
生活利便性は、ＳＣなど併設した大規模開発なら可能。
居住快適性は、敷地に空地を大きくとって広い専有面積に
共用部を立派に造れば可能。通勤・買物の便なら新線や
湾岸の埋立地や工場跡地を使えばいい。
でも、資産性ばかりは、コントロールできないと思うのですがどうでしょう。

マンションに資産性があるとすればぶっちゃけ

・人に貸す（収益性）
・人に売る（換金性）

の２つしかありません。この組み合わせで分類すると以下の４つになります。
物件は６０〜８０㎡程度のファミリータイプのマンションを基準に考えてください。

１．高く貸せて、高く売れる（例：広尾、青山、高輪）
２．高く貸せるが、それほど高く売れない（例：大井町、門前仲町、錦糸町）
３．高く売れるが、それほど高くは貸せない（例：田園調布、久が原、浜田山）
４．高くも売れないし、高くも貸せない（例：省略）

資産性は当然１ですが普通の人にはなかなか買えません。２，３どちらを選ぶか
は難しいです。豊洲、芝浦などの臨海部は利便性が高いわりに都市文化成熟度が低いです
から将来的には２に収斂していくと考えています。
文化成熟度は高いが利便性が低い昔ながらの高級住宅地は３に収斂していくのでは
ないのでしょうか。

>>53
面白いです。

この掲示板では外周区（世田谷）Ｖ．Ｓ．埋立地（豊洲）のような議論
（というかののしりあいｗ）がよく見られますが、それはつまり２，３どちらが
優れているか（もしくはどちらが将来１に昇格できる可能性が高いか）という
議論なのだろうなと思っています。

>>53
エスタブリッシュな富裕層をストックリッチ
高額取得のサラリーマンやベンチャーさんや勤務医をフローリッチ
年収１０００万以下を庶民と呼べば

　　　　ストックリッチ　　　　フローリッチ　　　庶民
１　　　　多い　　　　　　　　　多い　　　　　　　いない
２．　　　いない　　　　　　　多い　　　　　　　　多い
３．　　　多い　　　　　　　　　いない　　　　　　いる
湾岸　　最上階に少し　　　　多い　　　　　　　多い（近隣含め）

釣り針がでかすすぎて・・・

今回の湾岸バブルは庶民がそこまで乗っかってこなかったですね。
バブル経済のおかげでデベの言い分を疑ってかかる人が増えたから。

折り込んだ現在の価格であれですから、頭打ちでしょう。

地価さえ上がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思うわけで
高級賃貸だって相場の家賃があがるから、住み買えるなら買ってみよう
という話になる。
中には湾岸を選択する高齢者もいるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるより
免震タワーで消防隊のヘリで助かる方が安心だから。


高層階がそうやって売れたら、高級イメージで低層階が売れる。
しかし下がり始めたら困るわけだ。値下がり幅の少ない場所から
値下がり幅の大きい場所に住み替える人はいない。

おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利で資産デフレが続けばいっぺんに衰退する。

内陸デベもうかうかしていられない。

地価が上がり続けることはないので終了。

今下がり続けているので　継続。

>>57
佃や新橋など一部を除いて、湾岸にフローリッチは少ない。
サラリーマンが多いよ。

イニシアの晴海は、坪200あたりだろうって意見が多いですね。
豊洲の売り出し中の物件は大幅値下げ（200以下？）が必要になりそうです。
や物件の質の良し悪しの差は多少あっても、
中央区アドレス、品川ナンバーの圧倒的価値を考えると、
賃貸ならともかく、
資産価値においてはありあまるアドバンテージですからね。

>>61
書き直しました。

地価が下がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思わないわけで
高級賃貸だって相場の家賃が上がらないから、住み手はわざわざ
買おうなんて思わない。

湾岸を検討しようという高齢者も地価が下がればやめるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるのも
怖いが、下落がキツイなら早く売って介護つき老人ホームにはいろうと
考えるだろう。

高層階が高額所得者に売れなきゃ、高級イメージも出ないから
低層階はなおさら売れない。
まともに考えても、値下がり幅の少ない都心から
値下がり幅の大きい湾岸に住み替える人はいない。

おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利と株価暴落、１６年にわたる資産デフレで
すでに富裕層年金生活者の財政は疲弊している。
とても住替えできる懐具合ではない。

金持ちが住まなくても庶民が住めたらそれでいいという
話でしょうが、それだとますます下がり続けて資産価値
どころか残債割れ。買ってしばらくは下がらないでってのが
ホンネでは？
逆に自分が買った物件が引き金で周辺相場下げたら自分で
自分の首しめるようなものかも。

>>65さんは本当は内心では分かってるとは思うんだけど、
私の知る限り、ブランド住宅地ほど新陳代謝が活発ですよ。
確かに成金化してるけど、衰退することはないと思いますね。

それに、これから地価が下がり続けることもないです。
地価は上げるときもあれば下げるときもある。
そうやって長期的には、ゆるやか〜に下がって行くのでしょう。

>>66
ご指摘の通りで、下落を賛美する人に極論を言っただけです。

とはいえ
これ
http://happy.ap.teacup.com/kabusikitousi/img/1206458828.png
みてもわかるように、対前年変化でマイナスとプラスの間を小刻みに
動かないみたいですね。

マクロ数値と局地的な値に差はあるだろうけど、一瞬下落でまた
回復というのは７０年代オイルショックのときにあって
今は一瞬（２年）上昇また長い下落基調という感じだと個人的には
思っています。

ゆるやかー・・・の程度問題で1％でも下落よりは上昇がいいですよね。
経済のためには。

品川ナンバーの圧倒的価値

品川ナンバーのかというよりむしろ足立ナンバーの圧倒的イメージの悪さだね。

×かというより
○価値というより

失礼。

>品川ナンバーの圧倒的価値

？？？
今時車のナンバーに何らかの価値があるとでも？
いつの時代の人ですか？
暴走族の末裔ですか？