サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その32）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
[スレ作成日時]2009-01-28 05:34:00
>>20
でも首都圏というか23区だけど、土地まだまだ高いよね。
地方出身者のリーマンが一生かかっても23区内で普通の戸建てを買える可能性は少ない。
5000万程度じゃ買えないもの。まともなの。
で、必然的にミニ戸だのマンションだのになってしまう。
それが問題の本質だよ。
まだまだ23区の土地は高い。
もう1段も2段も下がらないと、ミニ戸かマンションしか選択がない。
戸建てだと、日当たりゼロのミニ戸建てか、まともな土地つきだと、千葉や埼玉の奥地にしか買えない。
だったらマンションのほうがいいよ。
老後は首都圏にはいないから。
大事なのは快適に生活できるかどうかだろ。
投資で買うわけじゃないんだから。
投資の話はここではしないで欲しいよ。
全然興味ないからさ。
それに、ここは投資の掲示板じゃないんだよ。
郊外の戸建買えば？
分譲が賃貸に回るときって、値付けの失敗で販売が低迷、
在庫処分のため第三者（身内含む）に廉価譲渡、その価格を前提に賃貸経営とか、
在庫滞留で垂れ流される損失を少しでも減らすため、赤字覚悟で止血とか、
そういう状況が多いのでは。特に今のような経済状況だと。
供給側として、分譲より有利だから賃貸を選択というようなのんきな状況ではないでしょう。
店子がつかないでインカムがゼロになる事の脅威は、
実際賃貸経営をしてみないと実感わかないだろうね。
売れないときは貸せるしなんて、余りに無謀なリスクテイク。
投資って言うか、減価後価格と残債比較して、残債が大きいんだったら、
賃貸の方が良いって話しだろ。このことを投資とは言わない。
それくらいの初歩的な損得勘定はライフプランを考える上での常識。
投資って言うのは、キャピタルゲイン狙う強欲不動産屋や、インカムゲイン
狙いの能無し小金持ちみたいなのを言うんだよ。
釈迦に説法ならぬ犬に説法か
２３区内なら便利なわけでも快適なわけでもないんだけどね。
むしろ「２３区内」という記号に便乗して、
宅地としては二流三流の土地を、密集立体長屋にして売りさばいて儲けるというのが、
ここ数年のデベの商売モデルだったわけで。
プチバブルがはじけたのには、
そういうカラクリが消費者レベルでもバレてきた事も大きい。
住んでみたら共同団地平成版だったという実感。
住んでみて、ダメだったら逃げられる、環境が悪化したら放棄できる、住み替えられる、
賃貸にはそういうオプションがついてるのが大きい。
必ずしもデベロッパーや売主が誠実とはいえない状況下、
失敗したとおもっても逃げられないというのはあまりにキツい。
ただ個人的には、都心には近いけど宅地として２流３流の土地という理由で、
今まで誰も住みたがらなかった土地を再開発して庶民に提供するのは間違って
ないと思う。最近の豊洲の値付けや二子玉川の値付けが、庶民向けじゃないから、
３流土地を騙して売りつけてるみたいなイメージが定着しちゃったんだろう。
都心もあこがれる？ってか
武蔵小杉には、賃貸で客を集められなくて
分譲にした新築タワーがありますよ。
武蔵小杉なんて買っても賃貸で廻らないってことですね。
みなEXITを求めてもがいてる。分譲でだめなら賃貸、賃貸でだめなら分譲。
しかし相場が壊れたんだから、損なしで脱出はどうこね回しても不可能。
土地、中古マンションの実勢価格の変化です。1/1現在。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901mansion_tokyo_23.pdf
これを見ても明らかにプチバブルで上げ過ぎたところが下げが大きいです。
土地なら神宮前、松濤、赤坂が下落トップ３だし、他にも南麻布、上目黒、
田園調布などが大きく下げています。
中古マンションなら外苑前、麻布十番、学芸大学が下落トップ３で、他にも
半蔵門、品川、恵比寿などが大きく下げています。
これらは新築マンション価格の先行指標になりうるので、
都心部のマンション価格の下落ほど大きいでしょう。
>>9.10.12.13
分かりやすい明細ありがとうございます！
第1次マンションブームが東京オリンピックでおこされたなら、次の東オリでも新第1次ブームが
起こる可能性はどうでしょうか？
住宅ローン減税の効果は、中所得者層にとっては大きいと思います。
1月の３連休の来場者数も増えているようですし、需要増につながると思います。
但し、雇用不安も大きくなっており郊外エリアや準郊外エリアは価格の下落は続くと考えています。
そう考えると、立地が重要になります。生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた
立地が、よい立地と考えます。
今後を踏まえると都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？
＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。
そういう立地は、人気も高い。誰しも買いたいと思うから需給バランスが需要過多
供給過少になって値が上がるのでしょうね。
高額所得者が居着いて、そこで満足して長期的に住むって事が重要。
消耗品感覚で買われるようなマンションの建つ地区は、流行が過ぎたら廃墟化。
すごいねこの掲示板。
荒らしすぎでしょ。
リアル社会ではスルーされる人間が極端に集まってる感じ。
こんな情報で振り回されちゃ人間もいるんだろうな〜
ある意味すごいよ。
もともと地域の所得が低く、街にオシャレな商業施設が全くない城東地区と
アパレル店舗やレストランやオープンカフェや高級食材・デリカショップが並ぶ
港区、渋谷区、目黒区では、マンション価格というより地域住民の所得水準が
違うわけです。
三ノ輪も向島も潮見もいくら探しても家電量販店かユニクロか食品スーパー
と牛丼、定食屋しかない。
そこで、金持ち誘致したくて高額マンション売ったところで、誰も来ないし
マンション自体売れないわけです。
＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。
裏返せば、庶民が買える立地は その３つのどれかが欠けていることになります。
生活利便性は、ＳＣなど併設した大規模開発なら可能。
居住快適性は、敷地に空地を大きくとって広い専有面積に
共用部を立派に造れば可能。通勤・買物の便なら新線や
湾岸の埋立地や工場跡地を使えばいい。
でも、資産性ばかりは、コントロールできないと思うのですがどうでしょう。
マンションに資産性があるとすればぶっちゃけ
・人に貸す（収益性）
・人に売る（換金性）
の２つしかありません。この組み合わせで分類すると以下の４つになります。
物件は６０〜８０㎡程度のファミリータイプのマンションを基準に考えてください。
１．高く貸せて、高く売れる（例：広尾、青山、高輪）
２．高く貸せるが、それほど高く売れない（例：大井町、門前仲町、錦糸町）
３．高く売れるが、それほど高くは貸せない（例：田園調布、久が原、浜田山）
４．高くも売れないし、高くも貸せない（例：省略）
資産性は当然１ですが普通の人にはなかなか買えません。２，３どちらを選ぶか
は難しいです。豊洲、芝浦などの臨海部は利便性が高いわりに都市文化成熟度が低いです
から将来的には２に収斂していくと考えています。
文化成熟度は高いが利便性が低い昔ながらの高級住宅地は３に収斂していくのでは
ないのでしょうか。
この掲示板では外周区（世田谷）Ｖ．Ｓ．埋立地（豊洲）のような議論
（というかののしりあいｗ）がよく見られますが、それはつまり２，３どちらが
優れているか（もしくはどちらが将来１に昇格できる可能性が高いか）という
議論なのだろうなと思っています。
>>53
エスタブリッシュな富裕層をストックリッチ
高額取得のサラリーマンやベンチャーさんや勤務医をフローリッチ
年収１０００万以下を庶民と呼べば
ストックリッチ フローリッチ 庶民
１ 多い 多い いない
２． いない 多い 多い
３． 多い いない いる
湾岸 最上階に少し 多い 多い（近隣含め）
釣り針がでかすすぎて・・・
今回の湾岸バブルは庶民がそこまで乗っかってこなかったですね。
バブル経済のおかげでデベの言い分を疑ってかかる人が増えたから。
折り込んだ現在の価格であれですから、頭打ちでしょう。
地価さえ上がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思うわけで
高級賃貸だって相場の家賃があがるから、住み買えるなら買ってみよう
という話になる。
中には湾岸を選択する高齢者もいるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるより
免震タワーで消防隊のヘリで助かる方が安心だから。
高層階がそうやって売れたら、高級イメージで低層階が売れる。
しかし下がり始めたら困るわけだ。値下がり幅の少ない場所から
値下がり幅の大きい場所に住み替える人はいない。
おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利で資産デフレが続けばいっぺんに衰退する。
内陸デベもうかうかしていられない。
地価が上がり続けることはないので終了。
今下がり続けているので 継続。
>>61
書き直しました。
地価が下がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思わないわけで
高級賃貸だって相場の家賃が上がらないから、住み手はわざわざ
買おうなんて思わない。
湾岸を検討しようという高齢者も地価が下がればやめるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるのも
怖いが、下落がキツイなら早く売って介護つき老人ホームにはいろうと
考えるだろう。
高層階が高額所得者に売れなきゃ、高級イメージも出ないから
低層階はなおさら売れない。
まともに考えても、値下がり幅の少ない都心から
値下がり幅の大きい湾岸に住み替える人はいない。
おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利と株価暴落、１６年にわたる資産デフレで
すでに富裕層年金生活者の財政は疲弊している。
とても住替えできる懐具合ではない。
金持ちが住まなくても庶民が住めたらそれでいいという
話でしょうが、それだとますます下がり続けて資産価値
どころか残債割れ。買ってしばらくは下がらないでってのが
ホンネでは？
逆に自分が買った物件が引き金で周辺相場下げたら自分で
自分の首しめるようなものかも。
>>65さんは本当は内心では分かってるとは思うんだけど、
私の知る限り、ブランド住宅地ほど新陳代謝が活発ですよ。
確かに成金化してるけど、衰退することはないと思いますね。
それに、これから地価が下がり続けることもないです。
地価は上げるときもあれば下げるときもある。
そうやって長期的には、ゆるやか〜に下がって行くのでしょう。
>>66
ご指摘の通りで、下落を賛美する人に極論を言っただけです。
とはいえ
これ
http://happy.ap.teacup.com/kabusikitousi/img/1206458828.png
みてもわかるように、対前年変化でマイナスとプラスの間を小刻みに
動かないみたいですね。
マクロ数値と局地的な値に差はあるだろうけど、一瞬下落でまた
回復というのは７０年代オイルショックのときにあって
今は一瞬（２年）上昇また長い下落基調という感じだと個人的には
思っています。
ゆるやかー・・・の程度問題で1％でも下落よりは上昇がいいですよね。
経済のためには。
品川ナンバーの圧倒的価値
品川ナンバーのかというよりむしろ足立ナンバーの圧倒的イメージの悪さだね。
×かというより
○価値というより
失礼。
>品川ナンバーの圧倒的価値
？？？
今時車のナンバーに何らかの価値があるとでも？
いつの時代の人ですか？
暴走族の末裔ですか？
どうでもいいけど、
都内道路で遭遇して怖い思いするのは、
一番：品川ナンバーのロリンザ仕様のメルセデスベンツ
二番：練馬ナンバーのシャコタン仕様の黒のアメ車
足立ナンバーは小物ばかり・・
地域差別の話ばかり…
景気後退・大不況で 皆さん相当病んでらしいね
景気の良い話は 全く出てこない
景気の良い奴は こんな所に屯してないよな…
僕は今キャッシュ多いよ、只今(笑)待機中。こんなのバブルだったって気が付かない奴はバ〜カだよ。まだまだ、底入れは先だよ。
後だしジャンケンで言うのは楽だからね〜
ここの実態は、埋立地物件がまったく売れなくて必死なデベVSそれをからかってあそんでいる暇人ってところだろ。
バブルは大もうけのチャンスです。
参加しなかった場合は株主、投資家に本来得られた利益を他社に
奪われた（機会損失）とみなされ株価は下がり資金は引き上げられます。
プロであるならバブルであるとわかっていてもこのゲームに参加し
ないわけにはいきません。
じゃあバブルが崩壊する前に適度に儲けたところで撤収すればいい
ではないかといいますがバブルが続く限りは上記の理由（機会損失）
で撤収できません。
もっとも素人がこのゲームに参加する義務はないのですが。
アナタ達は何も知らない、これから先が不動産屋の断末魔が聞こえる時間帯なんだよ(笑)長いよ
83さん
分かるよ…会社デカくなると尚更だ！しかーし、機敏な動きしないと会社はトブンダヨ(笑)
デベロッパ様からかうな。
祟りがあるぞ。ほら、嫁はんの臍が・・・
どんもどんも〜、スマミセン。わさー青森なもんで、バブルは知らないんズ(泣)
生意気な事言って申し訳ネッす(笑)
現在（2008年まで）の世界資本主義は、10年周期の恐慌を繰り返していた19世紀のそれとも、有効需要論により好景気・不景気を循環させたＷＷⅡ以後のそれとも異なる。
80年代の金融自由化以降、世界資本主義は、バブルとその崩壊（英語だとboom/burst cycle）を交互に転換させていく質のものとなった。この原因は、世界のどこかに起こる「金余り」にある。金余りは、株や国債などの債券、不動産、近頃では先物価格の異常な急騰から発生する。なぜ特定の国で金余りが生じたかの正確な分析は、事後10年ほど経過してみないと理解できない。何かしらのパラメーターにより、ある地域の価格急騰が明らかになると、世界中から投機筋を呼び寄せる。>>83が言うように、一定の場所でバブルが起こっているとき、そこに投資することは必ず利益をもたらす。競馬に賭ける以上の確率で、利益を収めることができる。80年代には、ＯＳなど普及していなかったが、90年代に一般化すると、この潮流が急速化した。97〜98年の国際金融危機は、極めて示唆的だった。
これまでの資本主義は、個人・企業の欲得の追求は是認し、これによって国の経済成長が促進され、国民のパイが増大すればよい、という考え方だった。方法は違うが、基本的にはアダム・スミスの考え方と等しい。現在は違う。地球崩壊になれば、地球上の経済活動や安定的な生活も終わる。このことは、オバマ大統領はよく分かっていると思うが、麻生も民主党も熟慮していない。とにかく、政府が２兆円でもよいから環境政策へのアクションを起こすべきだと思う。
商業科ソロバン部を代表して、スレタイをじっくり考察した。
ダウ３６０００が、半値８掛け２割引の底を突破して７６００までつけた。
７６００割る３６０００は２１％である。
これを最長不況期２０年にかけてみると、２１％の位置が４年１ヶ月で、半値８掛け２割引の位置は６年５ヶ月となる。
２００８年１月ピークなので、２月から数えた２０１２年３月が最短で、次は６年５ヶ月後の
２０１４年７月が不況明けと考えられる。
最悪で半値戻しの位置で１０年。今から数えると９年後になるが果たしてどうか？！
失われた１０年ということもあったので．。。。
株式相場の動きとは関係なしといわれる方もいるだろうが、人智天命で形成された動きは
かなり参考に出来ると思う。
9年後まで待てないよ、だって賃貸暮らしだもん。
買わなかったことへの機会損失のほうが大きそう。（でも今は買わんけど）
買ってしまって、資産価値損失するよりマシだろう。
わたしゃあ３年前に、まとまった現金を手にしたんで、マンション青田買いするか、それとも株につっこむかで悩みました。
結局、マンション買っちやいましたが、あのとき株を選んでいたらと思うと冷や汗が出ますです。はい
機会喪失を考えるならば、必ずココ２年〜３年で良いところ値下がりするよ(笑)チャンス到来(笑)ボンビー君達目を覚ませ！
目が覚めないからボンビーなのです
>>92さん
まとまった金が５００万円なのか５０００万円なのかで意味は大きく違います。
５００万頭金でマンション買ったってのは、フツーで
そこで株に突っ込んだからって今２００万くらい残っていたりするだろう。
これが５０００万円で全部マンションにつぎ込んだならあまり賢くないデス。
目が覚めてもボンビーな現実が見えるだけではないか。
それはあまりにもむごい！
おい、このあたりでやめとけ。
どんなルートで税務署に情報がもれるのかもわからんのだぞ。
>>99
というか、大金はいったら節税考えてマンション買うのだと思われ。
こういうケースもそうだし
http://www.tamagoya.ne.jp/tax/tax065.htm
事業者なら法人名義で償却資産を買うのもそうだし。
2006年の今頃に、9000万円でしょ。
マンションも既にブームで、割安ではなかったからなぁ。
株を１年位だけ、やったほうが得だったかもね。
日本経済は過去数年間は低成長ながらも成長していた
しかし、これはあくまでも円安・輸出に頼ったもの。
世界経済を引っ張っていたアメリカの消費バブルが破裂した今、
輸出に頼ったビジネスモデルは完全に破綻したといって良い。
電気・自動車・精密・機械などの各メーカーは抜本的に損益
分岐点を見直さねばならないだろう。株はさらに調整する。
当然正社員リストラが大量に行われ、失業率は上がり、消費は低迷する。
内需企業の業績も悪化し、小売業等も大リストラ。
地方の儲からない店は閉店。
企業は人減らしと共に資産の投げ売りを始める。
もちろん土地も吐き出される。
かくて土地の価格はもう1段か2段は下がる。
その段階まで自分が正社員で生き残れていればマンション買うかなと考える。
今、預金は3000万。
株等には手を出さず、現金確保でデフレ時代を乗り切るぞと。
湾岸じゃないの？
確かに生き残れた奴の戦利品がかなり大きくなりそうな状況になってきてるな。
オレの預金は○000万。
うふ、うふ、うふ〜
私はローン残高 ○000万。
ふう、ふう、ふうっ〜
売却査定は ▲000万。
ひぃ、ひぃ、ひぃっ〜
明るい話題をひとつ；
前回東京オリンピックでは第一次マンションブーム！
５０年ぶりのオリンピックがもし決まればまたブームがある気がする。
おんなの勘は意外と当たる。
わたしはローンはありまっしぇーん。
あるのは脳内腫瘍が１ヶ♪
もひとつネットの請求書！！
今年十月二日に候補地が決定するが・・・シカゴ落選で東京当落に間違いないだろう。
あり得ると推察する理由はシカゴは財政難に陥るし、アメリカ全体がデトロイト３や住宅バブルの崩壊をどう処理するかと考えているのに、オリンピックどころの騒ぎにならないと考えるから。
米国はもともとオリンピックには興味がない国柄。
いくらシカゴ閥のオバマでも、地元誘導でCICAGOだけ優遇するって話にはなりえない。
経済テコ入れで、７５兆円でも足りないって話しているのに、また五輪だなんてブレいたら議会で何言われるかわからない。
よって、シカゴ説は消える。
東京オリンピックがマンションブームの原因だったとする根拠を出してください。
当時の経済急成長期、建築基準法改正、高さ制限の撤廃、
等が原因ではなくオリンピックが原因だったとする根拠を。
確かにそうだが。勝どき辺りは、狙い目かもな(笑)
狙って勝どき買って、オリンピックが落選したら
反動で売り物殺到の大幅安ですね。
住宅着工数激減中。
持ち家はもはや遠い夢になりつつあるね。
景気後退の影響を受けて、住宅着工戸数が改正建築基準法の施行で落ち込んだときの水準さえも下回った。国土交通省が1月30日に発表した2008年12月の新設住宅着工戸数は、前年同月比5.8％減の8万2197戸だった。
