ルフォン中野上鷺宮

>>21
仕様がとても良いし、立地も駅近で気にいっています。
私も２１さんの意見と同様でバルコニーが半分、敷地内に計画道路があり、もし、道路が実現されると駐車場が全て無くなってしまうこと。
実現される可能性は直近ではないですが、可能性あり、売却等で不利になりませんか？

確かに計画道路はマイナスですね。影響が無いとは言えないでしょう。富士見台という立地も考え、果たして価格が妥当であるかどうか・・・。物件も、ごく当たり前のものと考えます。

この地域は、千川通り沿いだけでもライオンズ、ＧＭ、こことマンション供給過剰ですね。

間取りは、バルコニーの狭さが気になるに同意。立地はよいけど、坪単価は高いでしょうね。それは立地の差ではなく、土地の購入時期が差でしょう。となると、後発で勝つためには仕様で差をつけるしかないということになるのかな。さすがに仕様はよいですね。

計画道路はないとは言い切れないですね。このあたりは、中野区、杉並区、練馬区の接点付近ですが、地図(例えばgoogle map)でみれは一目で、隣接の杉並区井草あたり道は整備されている。中野区も、さすがにこのままじゃいけないと思ったらしく、上鷺宮あたりの道の整備に向けて動きがあるようで、地域住民からは抜け道になるから反対という意見もあるみたい。

仕様と見た目はいいですね、ここ。
サンケイビルテクノがＭＲ作ったのだったら、納得です。
あの会社はかなりセンスあると思います。
建具とかの選定も、サンケイビルテクノがやるんだったら、いいものになると思うのですが・・。

万が一、道路ができたとして、
立ち退き料金は誰のモノになるのでしょう？
聞くの忘れました。というか、立ち退き料金で別に駐車場用意できます。
との説明でしたが

７３台分の駐車場をマンションのすぐそばに用意できるとは思えない
道路が通ったら土地用途も変わるからタワー式の立体駐車場でも作れるということでしょうか

計画道路なんて、街ができあがっている今ではまず実現しないものだと思っていましたが、
生きている間には全通しないだろうと思っていた環八が全通しましたから気になります
しかも、富士見台のすぐ北あたりが最も難航していたのに

クレアホームズ練馬高野台も行きましたが、敷地図を見ると石神井川の敷地内に計画道路線が入ってました。ここら辺りは多いみたいですね。この辺に住んでいる人でどなたか知っている人はいますか？

近所に知り合いが住んでますが、上鷺宮５丁目あたりは道が狭いし、わかりにくいですね。土地勘のない人が車で迷い込むと大変だと思います。私は突入したことがありますが、カーナビがなかったら思った方向に抜け出せなかったかも。逆に道が不便だから車通りが少なくてよいと考えれば利点とも言えます。ところで、東京都の計画道路を見れるサイトがあります。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/service_it/index.html

同意します　中野区　か　上鷺宮　５丁目　の順番でクリックしてみてください。それで表示される南北の16m幅の道路が話題の計画道路だと思います。でも、閑静な住宅街にこの道を作るのは難しそうですね。ちなみに、今は経過蔵人の左にくの字である赤い道が南から北（新青梅から千川）への主な抜け道になっています。

どう打ち間違えたのか自分でも分かりませんが、訂正します。
×　経過蔵人、○　計画道路

今真剣に検討中です。私も見た目や立地、仕様は気に入ってますが間取りが気に入りません。バルコニーが狭い、腰高の窓、対面キッチンも標準だと小さい枠で賃貸のような安っぽさが気になります。
普通の使いやすい間取りの部屋がないのが残念です。比較中の杉並ＧＭはバランスはとても良いですが立地が・・・。あとメニュープランやオプションももう遅い。西武池袋線沿線でいい物件出ないでしょうか。

>>28様

こちらは、クレアホームズを第一候補に検討しております。

計画道路について、説明を受けました。その際、計画を進める優先順位としては2番目
の「生活道路」（言葉が間違えていたらすいません）の計画であること。計画を進める
上で必要な組合もまだないこと、また、多くの集合住宅も面しているので…（言葉を
にごす）ということでした。

どうしても駅に近いと、区画整理区域にも入ってしまいますが、うろ覚えですが、
練馬区全体の４０％でしたか、かなりの範囲がこの範囲ですし…マンションですと
どの物件でも悩まされるところですね。

クレアホームズって高くないですか？
各駅停車の高野台ですよ？有楽町直通の始発本数もダイヤ改正で減っていますし。
石神井公園は現実的には生活圏外ですし、3年近所に住んでますがあまりに何も無い印象です。
商店やお店は皆無に近いですね。文化的な施設も無し。
子供さんがおられる家庭だと保育園の競争も大変です。
うちは区立10倍で落選しました。第一から第四希望まですべてこんな倍率です。

ただ西友も近いし、駅前にピーコックもあるし大きい買い物だけは便利ですね。
あと順天堂か・・・。まぁ殆ど使ってませんがね。石神井の方に良いお医者さんが結構あるので。
車だと新目白・笹目通りとこちらも便利だとは言えます。
でも、こことは関係なかったですね。すみません。

うちは来年城南地区に引越しますけど。

販売開始時期が３月下旬から４月中旬に変わったみたいですね。このＨＰに掲載されている物件概要を見ると、もともとは２月下旬予定だったようですが・・・

そうなんですか？でも今日第一期販売の締切ですよね！どういうことなんでしょう？営業マンはすごく評判いいようなこと言ってますが土日もあまり混んでいないしここのレスにも書き込みが少ないですね。小さい子供がいるようなファミリー向けでもないし落ち着いた年代の方が多いんでしょうか？
私は駅から近い以外は魅力がなかったのでやめました。あと営業マンのレベルも×

広告見たけど、石神井川の真横なのに地下駐車場って何考えてんだろ？おととしの大雨の時、すぐ近くのマンションのピット式駐車場が冠水被害に遭い、復旧工事の間、生き残った車の仮置き場になってたよ、ここの土地。

No.37さんが言っているのはルフォンではなくて、練馬高野台のマンションのことでは？
その建設地のまさにすぐそばに住んでいる者ですが、おととしの大雨は台風11号と集中豪雨が重なって、局地的に大雨になっただけです。しかも、石神井川は雨水のみ接続していて、下水とは接続していないし、川も護岸工事をしてからは氾濫していないよ。うちは一戸建てだけど、特に被害はなかったし、石神井川に近いから冠水するというのは正直心外です。
友人がルフォンを比較検討していたと言っていたけど、練馬高野台の石神井川の氾濫やマンションの誹謗中傷ばかりされたのであまり良い気分ではなかったと言っていました。私もルフォンの千川通りの真下にも千川が流れていて、流界域エリアだから、結局川の上に道路があるかないかの違いだとだと言ってやりました。No.36さんのおっしゃるとおり、営業マンが×なんですかね。

ご指摘どおりです、こりゃ申し訳ない。被害に遭ったマンションに知り合いが住んでいて、不動産業者に補償させようとしたんだけど、業者は汲み上げポンプ等で対策はとっており、設計施工上の不備はないとの一点張りで、結局全額住民負担になったみたいなんだよね。そもそも大雨で増水している場所でポンプで水を汲み出すっていうけど、どこに出すのよあんた。

こんにちは。
ルフォンスレッドで、クレアホームズねたが続き、失礼します。

私の知人にも地下駐車場が浸水被害になった人がいました。もしかするとご近所さんの知り合いの
方と同じマンションかもしれません。
石神井川の高野台側は、川沿いから一度下り坂になって、また大通りに向かって上り坂という地形
になっています。
なので確かに下ったところに建つマンションの１階の方、床下ぎりぎりまで水が来た方がいらっしゃ
いました。
ただ、クレアホームズは、土地全体が歩道から上がった上での地下駐車場で、かつ下り部分ではない
ので大丈夫かと。

確かにうちの担当の営業マンも周りのマンションの誹謗中傷はすごかったですね〜！他のマンションの営業マンはルフォンの事をそんな風に言わないのに・・・はっきり言って気分悪かったです！

４３さん、私も同じ思いをしました。聞いてもいないのに、「あそこは団地、あっちは水没のリスクが・・・」とゴシップを並べてきますね。低層の光ノ邸を検討していたのですが、計画道路が開通した場合の影響を尋ねたところ、根拠のない「まず通らないから関係ない」という趣旨の無責任な回答。私が聞きたかったのは、道路ができた場合のことを考えて設計されているかということだったんですが、終始噛み合いませんでした。こちらは真剣に検討しているのですから、手数料ハンターの売り子のあなたよりは、道路計画の実現可能性ぐらいは区役所等で下調べ済みですって！貰ったカタログで精査しましたが、計画道路のギリギリ間際まで住戸が取られている効率最優先の設計でした。また、計画道路の上に立体駐車場を設計するなんてどういう発想なのでしょうか？他の方も言っておられましたが、公の収用となれば莫大な収入が得られ、駐車場くらい楽に用意できると言ったマニュアルトークを聞かさせ、うんざりして帰ってきました。確かに道路が開通したとしてもそれは相当先の話であるのは明らかですが、彼らはそれを逆手に取って、何年も先のことは自分達には関係ないという姿勢がみえみえでした。私にとってはベストな立地条件で設備も文句なかったけど、今考えてみれば豪華な設備を奢るお金があるのなら、多少費用が掛かっても駐車場は地下に設置して、計画道路上は公園にすべきだったと思います。長文失礼いたしました。

私も壱番館を前向きに検討中です。
計画道路は実現性が低そうと思ってはいますが、駐車場があるばっかりに気になっちゃいますよね。
私も地下駐車場について担当者さんに聞いてみようと思います。

ようやく、販売時期、抽選日が決まりましたね（当初は2月下旬だったはずですが）

販売時期：平成19年4月15日(日)〜平成19年4月21日(土)
抽選日　：平成19年4月21日(土)（15:00にて受付締切、17:00より抽選）

先週の土曜日に見学に行きましたが、来客は自分たちのみ。セールスマンもやる気なし。居心地悪く、王将餃子を３人前食べて帰りました。直営店ではないようで味が少し違う感じ？

登録ですか？No.48さんの記載のとおり、申込登録は15日からではないのですか？
私は、15日に申込登録してきます。
ところで、王将ってどこにあるんですか？富士見台駅の近くですか？

私も15日に登録の予定です。
王将は駅のすぐ近くというか、モデルルームからは駅の１つ先の高架の下あたりですよ。

今回は、会員限定住戸申込登録受付らしいです。
なので、申込対象者は平成19年4月14日（土）までに、マンションギャラリーに来場し、「鷺ノ邸倶楽部」に入会した人を対象に販売を行うらしい。
その会員に対する販売時期が、平成19年4月15日(日)〜平成19年4月21日(土)らしい。
そうすると、申込み期間前と申込み期間中と少なくとも２度はマンションギャラリーに２度は足を運ばないといけないみたいですね。
申込登録はまだできないはずで、もしもできたら物件概要に偽りありで大問題では？

この物件を検討していましたが、やはり計画道路で将来、駐車場が無くなる可能性があるので躊躇しています。
実際、西東京市の保谷駅の北口から数分のところに都市計画道路が施行され、下保谷５丁目にあるライオンズマンションの敷地内の駐車場が道路になることから機械式の駐車場が全て無くなるのです。
今、この都市計画道路のほとんどの区間が完成し、このマンションの駐車場のある部分が完成していない状態です。
たぶん、代替地等の問題かと思いますが、マンションの隣接地に駐車場の代替地らしきものも無さそうなの
で、困惑しているのでは（もし、代替地が確保されていたらゴメンなさい）
いずれにせよ、敷地内駐車場が無くなるのは今までの利便性が無くなると同時に中古で売却しようとした時、
敷地内駐車場がないことは売却上のマイナスにならないでしょうか？
私が聞いた話ではこのマンションの住人で近くにできる新築マンションに住み替えを決定した方もいます。

ルフォンを検討していた私にとって立地、仕様等問題がありませんが、現在、計画道路の実現性は低いと営業担当から聞いていましたが、購入し、入居後、現実になった時のことを考えると・・・。
以前、この掲示版に書いてありましたが、練馬高野台に販売中のクレアホームズさんの物件のように地下駐車
場がある物件だったら、それほど、気にしないのです。
（東武東上線の東京建物のブリリア成増も地下駐車場です）。

No.55さんは、保谷のライオンズマンションのことや、そのマンションの住人の話などよく御存知ですね。

ルフォンの都市計画道路ですが、少なくとも平成２７年度までは事業は実施されません。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/08/d12800016.html

私も、No.56さんが言うとおり、実施される可能性は理屈上はゼロではありませんが、極めて低いのではないかと考えています。

申込みしてきました。
モデルルームは入れ替わり立ち代わりお客さんが来ていて凄い混雑ぶりでした。
都市計画道路については再度聞いてみました。が、我が家では状況を考えると実現性は非常に低い
という判断で変わりませんでした。
実際私も色々ネットで調べてみましたが、地元住民は反対しているようで、必要がないと言ってる
ようですね。
道路の予定はあちこちであると思いますが、全部実現してたら都の予算が幾らあっても足りない
と思いますし。。。私が住人になって買収に来ても猛反対＆高額金銭要求しますけどね。
３回ほどモデルルームに行ってますが近所のマンションを比較の為に色々見ていると営業担当さんに言ってますけど、営業が悪いとか(悪口とか)ここに書いてあるような事は私の担当さんからは一切言われてません。
後はカラーリングとかを考えながら高倍率にならないように祈ります！

万が一計画道路での買収があった場合でも、管理組合に沢山お金が入ってくることになるので、将来の修繕や維持管理という点ではプラスという考え方も出来ますよ。修繕積立金の大幅なアップは避けられるでしょうし、あるいは逆に管理メニューの充実すらも可能になったりするのです。

ところで、万が一計画道路での買収があった場合、管理組合にお金が入るのでしょうか。土地や建物は共同所有で固定資産税も所有割合に応じて払うので、買収があったら所有割合に応じて各戸の収入になるような気もするんですが。各戸の収入になるなら、それなりのまとまった収入になるので、買い換えをして引っ越すこともできるから、それはそれで問題なしと考えればよいですよね。

演出ごくろうさま。

こんなサイトあったんですね。初めて書き込みます。近所なんで今回登録しました。計画道路？？こんなんあったんですね。今まで20年以上すんでて知りませんでした。地区計画も上鷺宮小学校で先日、区長との話し合いがありましたが大反対で撤回してました。もう無理でしょうね。
こんな書き込みより自分で確認したら？？私は住んでいるところが杉並区なんでこの計画道路こと聞いたら実現が難しいから40年以上経ってしまった。地価が上昇しているから買収計画も難しいと言ってました。東京都に電話で確認しましたが第三次事業計画以降については何も決まっていませんの一言でした。

６１〃

ところで、登録の状況はどうなんでしょうか？少ないのも問題ですよね。

販売を２月→３月→４月上旬→４月下旬とズラしたことからも売れ行き不振は明らか。
そもそもサンケイビルはマンション分譲実績はほとんどなく、他のデベに丸投げしたかったんだけど、計画道路問題と供給過剰に嫌気してどこも受けなかった。
結果、自社分譲せざるを得なくなり、販売力の強いノムコムに割高な手数料を約束して、分譲単価にＯＮされた分、割高になった・・・。６０００万円級の部屋がメインなのに、広告上は３５９０万円〜とは最初から弱気営業みっともないな。
ノムコムのイケイケ営業をもってしてもダメなんだから、行く先は暗いよ。

私も15日に登録した者ですが、登録したものの非常に悩んでいます。というのも、モデルルームは天井の貼りがほとんどなかったのですが、私が購入しようと思った部屋が2100mmの貼りがリビングダイニングをほぼ占めていて、しかも、バルコニーが半分しかないので、実際のリビングダイニングの使える範囲が畳数ほど使えないような気がして・・・。そもそもなんでこんな変形したリビングダイニングになってしまったのでしょうか。担当の方は、採光を重視したプランと言っていましたが、なんか営業トークのようでした。

15日の初日に一応登録しに行ってきましたが、皆さんがおっしゃるような混雑している状況ではなかったのですが（午後に行ったからですかねぇ？）
でも、沢山バラが付いていました。担当者も相当倍率が付きますよ！と言っていたので、
次の発売時期を聞いたら、「秋以降の発売になり、その時は広告を広範囲にやる予定なので今以上に購入は難しくなると思いますよ。それに、販売価格も上がっているかもしれませんしね。」とのことでした。半ば煽られるように登録したのですが、入居が今年の12月なのに、秋以降に発売して間に合うのか心配です。2月の事前案内会から数回モデルルームに行っていますが、担当者は「建物内でモデルルームを行うことはないですよ。人気物件ですから！」と力説していました。完成した建物内でモデルルームをやるというのは売れ残りということなんですよね？友人が購入したマンションも入居して半年経っても、まだ看板を付けて販売していて、友人もいい加減に売れないかなぁと愚痴をこぼしていました。私はそういうマンションは購入したくないと思っていたので、本当に不安です。人気だったら、何ですぐに発売しないのでしょうか？どなたかご意見を下さい。長々すみませんでした。