シティタワー大泉学園（大泉学園の26階タワーマンションとは）

＞１６０
建たないなんて言い切っていいのですか。
どこもかしこも、駅に近い商業地は超高層ビル、タワーマンションが
大流行です。たしかに２０階、３０階のお部屋は眺めもよくていいかもしれないけど、
付近に何棟も建ったら日当たりは問題なくても、せっかくの眺めは台無しでしょう。
それにビル風がすごいことになってしまう。
超高層タワーマンションもいいけど、周辺もこの先いつ建つかわからないと思います。
周辺にしばらく建たないと思っていたら、いきなり隣にタワーマンション建設計画勃発
なんてありえる話だよ。
政府も特に商業地は、超高層の建設大歓迎状況ですよ、そのために天空率という法律
つくったもんね。

＞１６１さん
相手にしない方がよろしいのでは。
販売する側のアピールなんだから、ほっとけばいいの
でなないですか。
売り込みアピールご苦労様。

じゃあ買わなくていいんじゃないですか？
石神井公園や練馬高野台にも物件あるし。ビル風や眺望気にするなら駅から離れた物件の掲示板へ行けばいいんじゃない？

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バスターミナル近辺の再開発計画を見ても、
この近辺でのタワーの隣接は厳しいと思いますし、
あったとしてもパルコ側か南口の駅近辺ぐらいでしょうね。

もちろん10年20年後にどうなるかは誰にもわかりませんが、
この物件に決めた理由の一番大きな部分です。

あとは、大規模タワーにありがちな余計な設備がなく、
管理費も抑えられそうなところに好感持てました。

ご近所さんになる方、
よろしくお願いします。

私もここに決めました。

西武線沿線で売り出し中の物件では、
バランスが一番良かったので。

ところで内覧会ですが、
平日日中になっていましたが、
そういうものなのでしょうか？

会社を休むわけにもいかないですし、
付随していろいろ説明もあるみたいですし、
奥さん一人では不安と言ってます。

土日の方って居るのでしょうか？

ここ細いですね

20Ｆ以上のタワーありきで考えて、
容積から逆算すると、
こういうタワーになります。

住友はこのパターンが大好きみたいですが、
野村が同じ方法で石神井にペンシルを立てるみたいですよ。

内覧会、平日でした。
私はやむなく仕事休みます。

内覧会は自分も平日でした。
しょうがないので休み取るつもりです(＞＜)

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う〜む・・高層階の揺れが気になります。
チェックした方いますか？

内覧は行かないとまずいですよね？

会社休めるかな、、、

内装は職人がやってるので部屋のしあがりにムラができるので細かい傷とか建て付けとか見た方がいいですよ。住んでからだと家具をどかして手直ししてと、余計に時間かかりますよ

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内覧は行くべきという事ですね、
何とかして行くようにします。

しかし、この建物が建ってお隣のライオンズマンションは悲惨だねえ。
陽があたってないじゃん。
まあ商業地域だからしようがないか。
ところで今度販売する石神井公園駅前のライオンズのタワーが気になるね。

>>174
ここも同じ商業地域だから、”明日は我が身”

>>166
細くて揺れないとは言えない筈。
但しその感じ方は個人差があるので一度強風の日に超高層ホテルの宿泊を体験したら？

地震の揺れは目覚めてはっきり自覚して感じるが、
日常の冬季や台風時期のかすかな揺れは微妙に体を揺らしてリズムを狂わす。

超敏感な方はそこが心配。

明日は我が身ってライオンズの人なんでしょうか？
だから辞めておいたほうが良いって事ですか？

ご忠告ありがとうございます。

近くにタワーが建つ可能性は否定できないですし、
地震や揺れの問題もそうでしょうね。

キャンセルする気は全くありませんが、
頭の片隅に置いておきます。

そして、将来隣接するタワーができたら、
同様に明日は我が身という書き込みをそのスレにするようにします。

内覧会って、具体的には部屋のあら捜しをするって事なんでしょうか？

初めてなので知ってる人教えてください。

あと、やっぱり会社休んででも行くものなんですよね？

だいじょうぶでしょう。大泉学園でもう超高層マンションはたぶん建たないと思うよ。
そんな建つような土地がないでしょW。
マンションは絶対駅前立地がいいと思います。

皆さん銀行はどうしましたか？

優遇金利は誰でも同じなのでしょうか？

ひばりが丘から引っ越すか迷ってまして、
結構金利が重要です。

住友信用金庫（だったと思う）が優遇一番良い（1.6％）はずですが、
頭金をかなり積まないと駄目みたいです。

あとの都市銀行はほぼ横並び（1.5％）と考えて良いと思いますよ。

一時期どこも金利を上げるという噂もありましたが、
こういうご時世だから上げるどころか下げるところも出るかもしれないですね。

大泉学園も急行が停車してくれたらいいのにね。

ここって値引き始めたの？チラシ見ていると安くなったような気がする。

>>176
＞”明日は我が身”
とは失礼な表現をしましたが、同じ都市計画上の用途地域にあれば、
メリットもデメリットも平等に引き受けると言う意味です。

ここの商業地域は、
”主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする”
と都市計画法で定義されています。
ですから居住環境よりも土地を高度に利用することが優先されています。
住居系の地域では確保される日当たりも法的に担保確保されていません。
買い物や交通の利便は当然有利な立地である訳です。

それを理解して便利さに意義を感じる方が選択をされるのだと思っています。
往年の名画『裏窓』で有名になったシーンの再現もあるでしょうし、
折角の眺望が無残に失われる可能性は皆無ではないのでしょう。

唯一、デメリットを解消する方法として、高価な工事費を掛けて、
高層化と万全な耐震構造を両立させて周りを凌駕する事があります。
高層階に住めばより優位に立てる訳です。

駅前故の（健全な）猥雑な雰囲気は好き嫌いがあるとして、
人混みが引き付ける混沌は吹きだまりのように寄せてきます。
同じ沿線で入居が始まった「ヒバリタワー」では悩みがあるようです。

駅前で無くて駅近の中層階に住むとどっちつかずの悩みもあります。
希薄になりがちなコミュニティを管理組合の一員として積極的な意識を持てば、
自分の理想の集合住宅に作り上げる事が可能です。
不思議な事に”積極的な少数派”がマンションの色を形成するのが現状です。
汗をかいていれば、反対派には”反対するのなら適切な代案を”と言って対抗します。

>>183
何言ってるかよくわからないけど内覧会はちゃんと行けよ。

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スミフは余程じゃないと値引きはしませんよ。

チラシの値段が変わったとしたら、
売出し中の物件の最低金額が変わったという事でしょう。
（金額が下がったとしたら、もっと安い物件が売り出されたという事です）

4610万未満の部屋は売れちゃったみたいなのと、
２Ｌはほぼ完売に近そうですから安心しました。

あとは引越しの日程とカーテンをどうするかでしょうか、
悩みますね。

天空率って何？

ホームページの価格が高くなったけど低層階はもうないのかな？

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高い？６７．９０㎡３LDK　４３２０万円妥当な値段だと思う。

２０階以上で３LDK　72.12㎡の価格はどれくらいですか。

4600万円

大泉学園でしょ。
駅近だとしても坪200超えは高過ぎ。

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>>198
適正価格はいかほどでしょう。
参考にひばりの駅前マンションおよび石神井公園のライオンズは
いくらなの？

ここって、２４時間ゴミ出しできるのが好感なんですが、ゴミステーションは各階にあるんですか？

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>>198
確かに適正価格が気になる。ひばりや練馬のタワーと駅距離考えたら悪くない価格かと思って契約したんですがいくらが適正だったんですかね？
各階にゴミ置き場はないですよ。24時間ゴミだしって今のマンションは当たり前だと思いますよ。

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坪200切ったら低層階いくらになんだよwどんな相場感だよ。アホかw

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シティタワー有明や池袋と比べて２〜３百万円安いし、駅近を考えればまあ妥当では？

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>202
いくらで高値掴みしちゃったんですか？

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>>204
価格表に出ている価格で契約しました。値引きもなかったです。
ちなみに適正価格はいくらですか？周辺相場や過去の相場を踏まえて教えてください。

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最近だと、各停の中村橋駅前のプラウドが250、
各停の高野台駅から離れたパークハウスが190。
石神井駅前のライオンズが260くらいらしい。
200よりは高くて当然じゃないのかな？260は行かないはず。
工事費は不景気でも高止まりしてるしね。
これで高値掴みだと、最近のこの沿線で買った人はみんな高値掴みなんだが・・・

駅近いと、価値は下がりにくいし。

完売までまだまだなんでしょ。
単純に高いからなのでは。

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>>206
区内の家賃レベルから見ると、超がつく割高ですよ。
駅近だと多少は家賃が高くなるでしょうが、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

７０ｍ２で１４．５６万円、マンションＰＥＲ２０だとマンション価格は３５００万円。坪単価１６５万円。
こうなります。

素で考えると、２００万円〜３００万円しか変わらないのであれば、池袋を選ぶのですが、大泉は池袋より仕様が良いのでしょうか。

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駅近の立地だけじゃないの。

>>210
池袋と言ってもあそこは池袋じゃないからね。

会社と家の往復だけの生活ならここもなかなかいいかも。

往復だけなら別に大泉学園じゃなくても…。

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つまり、最近のこの沿線のマンションは
ぼったくり、ということなんでしょうか？
やっぱり練馬はやめたほうがいいかなぁ。

一概には何とも言えないでしょう。
石神井のピアレスは中古でも200以上で取引されますよね？

>>215
郊外で坪単価が200万円超えてるのは見送るべきだろうな。板橋区も高いぞ。
>>216
そう言う言いわけが郊外の常とう手段だよな。
いくらで売れてますっていっても、売り手の希望価格だし、たまたま決まるって場合もあるし、
特定の物件の話で仕様も築年も階数も違うし、参考にしたら大やけど。

結局、家賃どれだけ取れるかが重要だよ。

家賃は郊外プライス
マンションは都心部プライス(笑)

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そもそも、池袋ってチャイナタウンができるんだよね？
それを考えると、池袋自体もお先真っ暗だが、
池袋をターミナルにしてるような沿線の物件も微妙。
坪250も出して、永住しようなんて思うのかね。

生まれた時からこの沿線に住んでいるので、沿線でマンションを探しただけですが何か悪いですか？

登録物件数が多い２ＬＤＫで計算すると、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=4d/
５０ｍ２として１１，９１万円、ＰＥＲ２０で２９００万円、坪単価１９１万円。
豊島区だと１６，４１万円、ＰＥＲ２０で３９００万円、坪単価２５７万円。
池袋のマンションのほうがお買い得ですよ。

物の価値って客観的なものばかりでなく、主観的なものからも成っていると思います。
確かに物件付近の賃料相場は不動産購入を語る上で、重要な客観的指標だと思いますが、
指標は賃料ばかりでもないし、主観的なものはそれこそ千差万別です。
この物件を購入した人はそれらを含め、総合的に判断し購入したと思われるわけで、
賃料相場のことなど検討した上でのことだと思います。
みんなわかっていることを、さも自分だけが気づいたかのようにそれも何回も繰り返すなんて、
少し大人気ないような、傍から見ていてちょっと気恥ずかしいような。

主観的なものと客観的なものとどれくらい差があるか知っておくことは大事ですね。

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ずっと沿線に住んでる人にとっては、主観的評価も加わって割高でも買う人が出てくる。
デベも折り込み済み で、郊外の土着民向けの価格設定をしてくる。

そもそも沿線住民以外で大泉学園にマンション買う人はいないんじゃないかな。

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割高かどうかって質問自体がナンセンスですよね。
好きで買ったのだから余計なお世話だよ。

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ここは検討板だよね。
完売したマンションの住民板じゃないよね。

割高かそうでないかは検討する上で重要だと思うが。

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郊外はそんなの関係ないの！

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ゆめりあの賃料を考えたら、
ここと同じぐらいだと仮定しても、
この物件の表面利回りは悪くないです。
（4％は越えそうです）

また、比較する物件が無いというのは、
この場合は希少性の裏返しですから、
逆に良いと思います。

営業さんは残り戸数は1/3程度で、
販売は順調と言っていましたよ。

沿線に住んでいる人が沿線で買う。この繰り返しなんだから、割高だろうがなんであろうが中古でそれなりに売れるわけ。家賃で利回り計算なんか必要無いよ。みんなそう考えているよ。

物件を検討するには、客観的な指標は重要です。
ただ坪単価とか、賃料だとかそれだけで物件の価値は語られきれるものではないので、
数字に一喜一憂したり、踊らされたり、また煽ったり不安にさせたりするのはいかがかと思ったのです。
それを踏まえたうえでの指標や数字の検討は、積極的になされるべきだと思います。
中途半端に思考停止しては、業者にとって「都合のいい客」になってしまいます。

228さん

同じ時期に販売を開始した池袋は99％売れてますよ。
販売が順調とはこう言うことを指します

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>231さん
貴殿の仰っている事はもっともです。

ただしスミフの営業書き込みに反論してもしょうがないですよ。

急行停車駅でないのがネックです。

賃貸住まいさんの意見に同意です。まさにその通りだと思いました。

>230
何が言いたいのかイマイチわかりません。

>234
その通りと思った事を客観的に説明してくれませんか。

ゆめりあ、ピアレス、ディアマークスと言った再開発案件はエリアのランドマーク。
商業施設が充実してるケースも多いし、行政が関与して周囲を整備していることもある。
同じ坪単価や坪家賃というのは少し難しいかも。

ただし郊外と言っても２３区内、田園都市線神奈川区間や港北NTと比較して
割高とは思えない立地だけどね。

>>226
家賃と比較したら、割高になるのは歴史がある郊外沿線に共通していることで、
それを気にしてたら買えませんよ。

みんなそれぞれの沿線に長年住んで、離れたくないんだから、気にせずに、行きましょう。
割高の話題は止め、止め。無意味だよ。

という事は、やはり割高なんですね。

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客観的に説明と言われても、そう思った、ただそれだけ。
価格が適正かどうかは買う人の価値観なんじゃないかなと思うだけ。

スミフの池袋タワーの売れ行きは例外で、
目白や常盤台、あと有明なんかの売れ行きと比較して、
大泉学園は順調なほうだという話をしています。

最近大泉学園で分譲されたマンションが無いのと、
ここまで駅近物件はライオンズ大泉以来と聞いていますから、
無理やり参考にするなら「ゆめりあ」の賃料しか無い訳です。
（昔の坪単価を持ち出すほうが不自然です）

あと、駅のポテンシャルは乗降客や商業施設の有無だと思いますので、
石神井より乗降客数や商業施設が勝っている事、（商業施設は反論食らいそうかも）
石神井のライオンズの坪250万オーバーよりはお得感があると思います。

あと、こういう話をすると営業とかって言われますが、
良いと思うから買う訳で、
他人に勧めているのではありません。
（自分が買った物件の悪口言われたら良い気はしないですが）

あと、客観的な数値を見ながら、
割高かどうかの判断は個人の主観というのはそのとおりだと思います。

郊外で割高かどうかの議論は無意味。
好きなところを買えばいいんだよ。
まじめな話。

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>>240
営業でしょ？

＞242さん

いいえ、契約済の入居予定者です。
（2Ｌの部屋）

昔不動産に関係していましたけど、
今は別な業界に居ます。
（そういう意味では全くの素人では無いかもしれないです）

意味の無いやりとりなので削ってもらっても結構です。

駅前で超高層マンション、最高に気分いいです。
しかし、となりのライオンズマンションの入居者はお気の毒です。
知人が住んでいますが部屋が暗くなったと嘆いています。
商業地は超高層マンションの上階を買うべし。

商業地は高層を買う。。確かにそうかもね。

ここの上層階はまだ、販売中の部屋はあるのかなあ。人気物件だから、ないかも。

どうぞ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/oizumi/layout_list.cgi

まだ3LDKはそれなりに残ってますよ。
（確かに割高に見えますね）

エントランスの斜め前のミスド前の自転車の山なんとかならないのかな。
見苦しい。練馬区役所は路上駐輪の取り締まりをしてくれないのですか。

たしかに見苦しいですね。駐輪場が足りないらしく、土日はさらにひどいです。

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放置したままですか。よくないねえ。
それに先日なんか夜に酔っ払いの若者が自転車を蹴っ飛ばして
倒している状況を見た。あの大きな叫び声もやめてほしい。

市街地・繁華街の共通の悩みです。
”割れ窓理論”＝１枚の窓ガラスが割れていると連鎖的に次々に破壊が進行。
最初の１枚の破壊を食い止めないと大変な事態になります。

大泉学園は再開発でキレイな街のイメージですが、
そうじゃない部分もあるのですね。

おかしな風俗が無いのは好感ですが、
この物件のエントランスは少し裏側になるので、
そのあたりの治安が少し気になりますね。

どこの駅でもしょうがないでしょう。便利さを取ると
いうことは多種多様の人が集まり、ある意味便利さがゆえ
人々は発散する場になる。
騒いだり、ガラス割ったり、自転車を放置したり、路上駐車をしたり、
風俗女が声かけたり、いかがわしい看板があったり、パチンコ屋さんなど
ギャンブルも集まる。みんな、駅前で、便利なところで発散する場を求めに
やって来る。そんな便利さを求めるわけだから、静かな環境を求めるほうが
おかしいと思いますよ。それがいやなら、駅から少し離れた便利さにない
住宅しかないところにすめばよい。

自転車の放置は区がどれだけ力を入れるかだとは思います。

あの池袋でさえも今では路上駐輪は殆ど見なくなりましたから、
練馬区も頑張って欲しいものです。

駅周辺の放置自転車対策としては、区で雇われた方々が、平日に限り、歩行者の邪魔にならないように整理している(置かせないのではなく、置かれたものを整理する)のが現状のようです。
問題の一因である駐輪場の不足については、区作成の資料によると、北口バスターミナルに建設予定の建物内に駐輪場を作る計画のようですが、いつになるのかは未定です。

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池袋だとすぐに撤去されちゃうんですが、
練馬区は優しいですね。

通行の邪魔にならないようにはしてもらいたいですね。

マンションと一緒で自転車についても池袋と比較してはいけません。

大泉学園ですよ。自転車取り締まったら暴動が起きます。

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池袋は自転車取り締まってるんじゃなくて、
盗まれてるんじゃないかなぁ。

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>>258
たしかに増えていますね。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

年末はＭＲお休みみたいですね。
年明けに行ってみます。
ＨＰ見る限りはかなり良さそうで期待しています。