南大沢レジデンス（その２）

この街は車道と歩道が完全に分離しているのはもちろん、
自転車の道と徒歩の道も別になっているところもあるので、
もしかしたらあえて遊歩道に自転車が出ないようになっているのでしょうか？

遊歩道側に直接出られるようになっていると便利なんですがね。

どう考えても4月末入居は無理だと思います。3月末入居物件の完成度と比較しても1ヶ月で追いつくとは思えません。手抜き工事にならなきゃいいなと危惧する毎日です。

１４３さん
何故そう思われるのでしょうか。
もう少し詳しく説明していただけますか。

１４２さん
他の南大沢のマンションを見ても特段遊歩道に自転車が出れない
ような仕様にはなっていないので、あえてということはないと思
いますが、とりあえず住む人のことを考えた設計・施工であって
ほしいですね。

ちょっと話題が違いますが、引越しの際に大型家具などエレベータに入るかどうかサイズを確認しました。開口部：幅900×高さ2100　内部のかごの寸法：幅1050×奥行2000（一部1860）×高さ2300mm。
また、引越しの荷物を運ぶのは、サブエントランス側となり、サイズは幅1435×高さ2200とのことでした。参考までに。

最近スポーツオアシスの広告が頻繁に入ってますね。頑張って利益あげてもらわないと住民も困ってしまいます。住民に向けた優遇制度はないんですかねー。期待しています！！

No.147さま
イトーヨーカ堂で勧誘していますが、優遇制度はあるとスタッフの人は言っていました。来年の1月に案内するようです。かなりお得だとスタッフさんは強調していました。

148さん
いいですねーー。どの程度お得なのでしょうね。実は過去レスでもあるようにスポーツオアシスとレジデンスは議決権を争う場面も想定されるので、住民には良い印象を作らないといけませんからね。お得なプランを期待しましょう。来年が楽しみです★

ディスポーザーの使い方について面白い情報がありましたので参考
までにどうぞ。
”最近のマンションの「三種の神器」”で検索をかけると、「建築
家 碓井民朗の良識あるマンション指南」というサイトがでてきます。
その中の記事番号「９７最近のマンションの「三種の神器」-２」で
「ディスポーザー」に「生ゴミ」を捨てる時には御飯粒と卵の殻を一
緒に流すと住戸内の「横引き排水管」が詰まり易くなる上に、横引き
排水管の修繕は修繕積立金ではなく自己負担になるので注意ですよ、
と紹介されています。
どうも砕いた後「糊状」になるものと「砂状」になるものを一緒に流
すのが良くないようです。
セメント効果でしょうか？その伝でいくと、貝殻とか骨も御飯粒とは
分けてディスポーザーにかけた方がいいかもしれません。そうでなく
ても、御飯粒って糊になりますから、大量にディスポーザーに流すと
つまりそうな感はありますね。

みなさまもご注意ください。

あとこのサイトにも、
掲示板一覧トップ > マンションなんでも質問 > ディスポーザー
で行くと（サイト内検索の方が早いかも？）板がありますので気
になる方はご覧になっては。

オアシスに聞きましたところ、レジデンスの入居予定者に資料を送る予定だそうです。そこに詳しい優待の決定事項が書かれているそうです。ですので今予約するよりもそのお便りを見てからの方がいいのではないかと思います。

１４３さん（ほか興味のある方へ）
うーん、１週間待ってもご返答がなかったので、憶測で考えてみます。3月末入居
物件の完成度と比較して遅れているとのことですが、おそらくブリリアと比較さ
れてるのだと思いますのでその線で書いてみることにします（補足でパシーナも）。

結論から申しますと、ブリリアの工期は不思議なほど早いです。正直、去年の時
点ではこんなに工事が早く進むとは思ってませんでした。といいますか、ほぼ同
規模のパシーナと比べてもかなり早いです。おそらく短工期で済むような仕様を
とっているためと思われます。元々の造りが違うので、正直、レジデンスとの工
期の進捗具合を比較する対象としては適切でないと思います。

さて、工期に関してですが、工期に対する問題は購入前の段階で９割方決定してし
まっています。というのも、あらかじめ工期がどれくらいかは購入前に把握できる
うえ、工期に遅れが出たとしても契約後に工期が延長されることはほぼないため、
最初に提示されている工期が絶対値であるからです。つまり、工期が厳しいことが
あらかじめわかっていれば購入を断念することで、かなりの問題を回避できます。
契約後では、途中で工期が遅れてるけど大丈夫かと思っても、あとは内覧検査で厳
しくチェックする覚悟を決めるか、ひどすぎる時に違約金払って解約する覚悟を決
めておくかしか買主にできることはなくなってしまいます。売主に早く造れといっ
ても、売主だってそうしたいでしょうから、実効性はありません。買主は工期に関
しては、実質何もできないわけです。なので、購入前に適正な工期が確保されてい
るか検討することが必要です。

で、これは意外と簡単にできます。マンションの広告には必ず物件概要が記載され
ていますので、①建築確認番号の日付をメモ②竣工時期をメモ③構造規模から何階
建てかをメモ④入居予定時期をメモ、これでおしまいです。
総工期は②—①です。
それから、適正工期の出し方ですが（一般的な高層以外のＲＣ造）、
＝Ａ（杭工事、根伐工事、基礎工事）＝３〜４ヶ月
＋Ｂ（躯体工事）＝（１／２ヶ月）×地上階数
＋Ｃ（屋上工事）＝１ヶ月
＋Ｄ（設備工事、内装工事）＝２ヶ月（／１Ｆだが、最上階のみ足せばＯＫなので）
＋Ｅ（竣工諸検査）＝１ヶ月（まあ、普通は１ヶ月も取らないけど）
＋Ｆ（バッファー）＝１〜２ヶ月（工期遅れに対応させる予備期間、必ずしも最後
　　に確保されているとは限りません）
これで、おおむねのあたりが取れると思います（Ａは物件の状況で増えますが）。

南大沢レジデンスの場合　１０５戸
①2005/12/20
②2007/3/15
③１４階
④2007/4/30
なので総工期１５ヶ月、適正工期４＋１４×１／２＋１＋２＋１＋２＝１７ヶ月
工期がちょっと足りない、となるところですが、南大沢レジデンスの場合イーホー
ムズ時点での①が2005/8/10で、姉歯事件が１１月中旬に起きるまでは撤去やら土
工事やらは多少動いていたことから、工期的にはぎりぎりＯＫと判断しました（
ほんとはもっと余裕のある工期の方が良かったのですが、ほかのポイントである
立地、仕様の点から妥協）。

事前の予定は予定として肝心の実際の進捗についてですが、ごらんのように、マン
ションの工期はＢ躯体工事の施工期間でほとんど決まります（横はマンパワーでカ
バーできますが縦はコンクリートの強度が確保できないと上に進めないため。進む
場合もあるけど・・・）
ので、そのサイクルは注視していましたし、この掲示板でも注意を喚起していまし
たが、おおむね工期どおりに推移しています（厳密に言うと南大沢レジデンスの場
合は、ダブル配筋だからか躯体工事は１８日位で計算した方がより正確な数字がで
ます。バッファーがあまり残ってないのは確かです）。購入前に調査していた躯体
工事の工期からも、最上階の打設が１２月下旬頃になることもわかってましたので、
4/30に入居は無理と言われてましたが、今の進捗状態は購入前の当初の工期予定ど
おりです。だからそんなにぐだぐだになるほど遅れてはいません。
ご心配なようでしたら、専門家に依頼して、内覧検査をきっちりすればＯＫだと思
いますよ（余裕のある工期だとしても専門家への依頼は推奨しますが）。

私としては、内部が見れないのになぜ遅れていると思われたのか、がお聞きしたかっ
たのです（内装工事が遅れているのがわかった、まだ何階までしか内装工事が進ん
でないとか）。何かつかまれたのでしたら情報交換したかったのですが・・・。
とはいえ、それで売主に対して何ができるわけでもないんですけど。
とりあえず、工期にそれほど余裕がないのは購入前からわかっていたので、内覧検
査ではきっちりチェックする予定です（ちなみに内覧検査の際、外に紅白幕がやた
らに多い場合は、工事の後工程である外構工事が終わってないことの証左なので、
工期厳しかったことのバロメーターになります。その際はきっちり検査する覚悟を
決めた方がいいでしょう）。

さて、逆に（引き合いに出されていたと思われるので）
Brillia多摩センターの場合（昨年度の広告時点）５３０戸
①2005/12/6
②2007/3/31
③１８階
④2007/3/31
総工期１６ヶ月、適正工期４＋１８×１／２＋１＋２＋１＋２＝１９ヶ月
そもそも工期が足りないのでは、と思い購入対象としませんでした。
単純に考えても、レジデンスより階数が多くて、戸数も5倍なのに工期が1ヶ月しか
多くないのも心配だったからです。ただ、現場見学会を開いたりして会社自体はい
い姿勢を示しているので好感がもてますし、ＡＬＣやシングル配筋等、仕様で短工
期をはかっているようなので工期自体は大丈夫なのかもしれませんが（あくまで事
前の購入検討段階での判断ということで、ご理解、ご寛容願います）。

参考データ
ライオンズ聖蹟桜ヶ丘パシーナの場合（昨年度の広告時点）４９３戸
①2005/6/10
②2007/3/1
③１６階
④2007/3/9
総工期２０ヶ月、適正工期１８ヶ月（ただし、戸数が多いため＋αあった方が良い）
工期だけ見れば適正と思われます（立地等で対象外にしましたが）。


おまけ（長いのにここまで読んでくれた方へ）
最後に売主の買主に対する考え方をはかるバロメーターとして④—②があります。
これは、内覧検査で出た施工不良を修繕する期間ですが、これが短い物件は私は見
送ることにしています。最低でも１ヶ月はないと直せないですよね、戸数が多けれ
ばなおさら。その点ではレジデンスは＋評価しました（また、売主の姿勢以外にも、
工期が厳しい場合は当然ここが短くなるので、そのバロメーターにもなることが多
いです）。売主の決算期と引渡しが同じ月の物件も避けた方が無難です（３月完成
物件が多い）。
それにしてもブリリア板見ると内覧会２月とあるので工期ＯＫだったのかも（ただ
そうなるとさらに短工期になるはずなんだが、むむむ）、ＰＣとか早強コンクリー
トでも使ってるのかしら。購入対象じゃなかったので、当時はそこまでは調べませ
んでしたが。

ではでは。

152さん詳しすぎ。建築業界の方ですか？

１５３さん
いや、なんども書いてますがただの素人です。
大学で専攻したわけでも仕事で携わったこともありません。
家を買う（とんでもなく高い買い物をする）にあたって、
本読んで、人に聞いて、ネットで調べて、自分で考えて。
それだけです。

なんせ実務経験がないので、耳学問だけです。
なので、応用ききません。
だから、あまりたいしたものではありませんが。

工期のことが何かと話題になっているようですが、今年３月頃に、モデルルームで、「躯体が最上階まで出来上がるのはいつ頃か？」と質問したところ、「１２月頃の予定です。」と売主は回答していました。それに対して、「ずいぶん竣工までに時間がないのですね？」と聞いたら、「工期的には大丈夫なのでご安心を」と言っていました。１２月のいつ頃かは聞いていませんでしたが、１５２さんの投稿からしても、竣工までは３ヶ月程度かかりそうなので、そろそろ最上階が出来るという工程でなければいけないはずです。今週確認したところ、どうやら最上階までは出来上がっていないようなので、工程的には少し遅れていると判断できるかも知れません。

気になるのは４月末入居が遅れても三井、東急とも決算期ではないので、損益への影響が少ない＝遅れても仕方ないにならなきゃいいですね。逆に焦って手抜きが発生しないとも言えます。４月末引渡しが１週間遅れても、住宅ローンの金利確定は１ヶ月遅れてしまいます。金利上昇が確実視されている中の遅れは避けてほしいです。私は気になるのは金利だけです。

１５５さん

一応詳しく書いたつもりだったのですが、誤解を与えてしまったようです
ので、

＞購入前に調査していた躯体工事の工期からも、最上階の打設が１２月
＞下旬頃になることもわかってましたので、4/30に入居は無理と言われて
＞ましたが、今の進捗状態は購入前の当初の工期予定どおりです。だから
＞そんなにぐだぐだになるほど遅れてはいません。

をさらに詳しく書くと
購入前に聞いた工期では、１４階の打設予定１２月第４週、実際の進捗状
況は、Ｃ棟１４階の打設日１２月１４日、Ｂ棟の１４階打設予定日が来週
末頃です。

ですから、とくに当初予定からは遅れてないと判断しました。
おそらくお電話は木曜以前にされたのでは？その時点ではたしかに１４階
は型枠配筋のみで形になっていませんので。

あと補足として、ＣとＤはあるていど線が重なるの（並行作業が可能なの）
で、まああと３ヶ月でぎりぎりというところだと思います。

それにしても、同じ問題を検討されていたお仲間がいるというのはうれし
いです（議決権問題あたりの時と同じ方でしょうか）。よろしくお願いし
ますね。

パシーナつながりで、ちょっと感動したのでご紹介。
”多摩連光寺作業所”で検索するとパシーナの施工会社が施工状況を自ら
公開しています。ここのご挨拶のページ、いいなぁ。
さらに本サイト内の板である”ライオンズ聖蹟桜ヶ丘パシーナってどうで
すか？【その４】”の３５２で書かれている施工業者さんのコメントに感
動（規約上はナンですが）。

以下転載
＞351様、我々は内覧業者さんの同行については歓迎していますよ。プロの目できちんと見て頂いて、お客様＞が納得される事が最終的には良い事だと思います。遠慮される事は全くありませんよ。（我々も現役のプロ＞ですから自信を持ってお迎えします）

こんな施工会社の人に作ってもらえるなんて。
パシーナの方々がうらやましい。
うちもこれ位購入者のことを考えてくればいいのに。

>>158あちこちの板を見ていますが、パシーナの板はどうも業者宣伝臭がします。
波打っているタイルの話題が出ても、擁護の書き込や納得意見が出てウヤムヤ
あげくに「私達はこんな素晴らしい物件にめぐり合えて幸運」とかなんとか、気持ち悪くて・・・
転載された堂々と関係者を名乗っての書き込みもは微笑ましいですが。

１５９さん
なるほど。
まあ、板自体は荒れたりしてナンですが、素直にfuruta419さんの書き込みに
意気に感じたもので紹介してみました。施工会社の姿勢としては見上げたもの
だと思いますよ。ひるがえって見た場合、こちらの売主の情報開示の姿勢や買
主に対する対応に色々と思うところがありましたので。

さて、話は変わって。
そういえば、この板の６０辺りでレジデンス正面の線路付近の工事で、何が建
つのかという話題がありましたが、どうやら地上４階建ての駐車場ができるよ
うです（平成１９年３月完成）。あの位置で４階建てなら問題ないでしょう。

あとはトンネルはさんだ向こう側（パチンコキングの対岸）に予定されていた
警察署の建設が動き出しましたね（警視庁多摩西警察署（仮称）庁舎）。八王
子市の由木・由木東地区（いわゆる多摩ニュータウン地域）と町田市北西部を
管轄する予定のようです。平成２１年開署予定。
参考までに。
　

昨日、三井より書面が届きました。
160さんが書かれている、マンション南側に4階建ての駐車場ができること、また東側のラフェット駐車場部分に4階建て駐車場と新たな店舗ができることの2点の説明でした。
日照の問題はありませんが、工事の騒音問題は生じるかもしれませんね。駅近物件ですので今後もこのような問題は想定されるのでしょうね。
個人的にはマンション南側のイトーヨーカドーの駐車場にタワーマンションが建っちゃうことが一番不安です。