23区内の新築マンション価格動向（その67）

まあ、どんな時も仲良く楽しく行きましょう。

ところで、ここ数年、足元の値上がりや原価上昇は、将来の価格維持、上昇の根拠になるんですかね？そうであれば、値下がりは永遠に起こらないし、過去にバブル崩壊、ピークアウトは起きなかった。ちなみに、あのときも不動産は株に遅行した。
そもそもここ数年は、マンデベは会社の利益率自体が上がっているし、その中でデベ社員の給与も大幅に上がっているので、マンション価格の上昇は、原価上昇以外の面も大きいのでは(今(去年ぐらいまで？)は原価に大幅に上乗せしても売れた)。
また、原価上昇の理由は、ホテル等との用地買収競争も大きいけど、それがなぜこの数年で起きたか。法人の借入金利はそう大きく変わっていないのに。売上面では、なぜ外国人はこの数年で目に見えて沢山日本に来るようになっなたか、爆買いするようになったか？持続性はどのくらいか？いわゆる「日本スゴい」はここ数年ではなく、もっと前からなのに。
まあアベノミクス=円安=外人(特に、中韓)への日本の単なる安売りだからなんだけど。。

買うか借りるか論争は、賃料÷価格が10%ならば買った方が良いし、2%ならば借りた方が良いでしょう(よくある総支払額の比較記事は、この前提に触れていない)
分岐点がどこかですが、今の都内の相場である4%未満ならば、借りた方が良くないですか？
借りた場合、手前で節約できるキャッシュを、マンション一戸よりもリスクが低く、かつ4%以上のリターンが見込めるもので運用したら30年後に残るものはどちらが大きいか？(よくある比較記事では、賃貸は手前で余るキャッシュはなぜかタンス預金、購入は不動産にフル投資が前提=賃貸の方がリスク低いので、総支払額は多くなりやすい前提で比較されている。沖式も同様で、しかも最近の上昇率を元にしているので、高値でも説明が付きやすい)。
簡単には、一括現金あれば、3%のマンション買うよりも、日々古くなるマンションより値下がりリスクが低く、かつ4%以上の配当の他の運用手段(多数実在)に投資して、配当(税20)で家賃払った方が得なので、購入のローンやランニングコスト、毎年の築古化を考慮するならば、なおさら借りた方が得になります。(賃料÷価格=5%以上ならば買ってもいいでしょう。それでも安くはないですが)
東京都市部でも、民間住宅の家賃はほとんど上がっていない。マンション価格は4割上がったのに。価格下落以外、投資利回り上昇は期待薄。ここが実質賃金と家賃が毎年上がり続ける海外との決定的な違い。

ところで賃料÷価格=3%のマンションを20年以上のペアローンで買うのは、サブプライムを想起させませんか。皆さんどう思いますか？
20年、どちらも給与下がらず、失業せず、健康で仲も良い、予定外の事態が生じたとしても、中古マンションの売り値が残債を上回るぐらい価格が維持され、しかも直ぐに売れる、という確率は、9割以上でしょうか？
仮に1割でも不良債権化したら銀行にとっては大事です。銀行はただでさえ収益低いので。
なお、人口減少は団塊世代、第一次ベビーブーム世代の年齢を考えると、本格化はこれからです。