プラウド六甲赤松町について

まあ、それでもNより、Sのほうが酷いのだよ、S君。
しこしこ他社板に書き込むのはいいが。又役員にちくろうか。笑

>>399
７戸限定で先着順のチラシがポスティングされてました。
しばらく、ずっと残戸数は変わらないけれど、
今までのいきさつからしても、、
本当はいったい何戸残ってるんだろうと思ってしまいますね。
ここの担当を信用しにくくなってしまいました・・・。

販売戸数と、未成約戸数は一致しなくても良いのです。いっぱい在庫を抱えていても担当者が少なくて一気に売れない場合や、そもそも買い手がつかないだろうと思われる場合には当面の販売戸数だけを広告に記載しても偽装ではないのです。少なくとも、そう強弁されたらどうしようもありません。色々と叩かれてますが、ここの販売員さん、傍目で見ていても厳しいですよ、ポスティングの数は異様に多いし、毎朝のようにティッシュ配りしてますし。売りにくい条件で計画を立てたのは彼らではないのですが。

結局話は同じ所に戻るね…。
この物件は、灘区では、そこそこの立地でも、駅直近でもないし、
都内の、それこそ住むだけでステイタス
（本当にステイタスがある訳ではなく、単なる自己満足だとしても）を
感じさせるような立地でもない。

建物に断然の高級感があるわけではないし、価格は分譲並か、部屋によっては割高ですらあるかもしれない。
借地のリスクをおかす理由が見当たらないんだよ。
プラン設定の誤りは、今さらどうにもならんのだろうね。
売れなくて困って（今も困ってるらしいが…）
完売を謳ったんだろうが、
違っていたのがバレて、さらにイメージが悪くなったのは否めないだろう。
いろんな人が書いてるように、このままでは賃貸？

Ｎ不動産は、昔は阪神間の物件がいづれも即日完売という状態が続いていましたが、キーマンの方が東京へ転勤して、ふつーの不動産会社になってしまった、というのはこの物件の、テイタラクを見ていると、どうもホントのようですね。やはり、会社は人なりですか。Ｎ不動産のブランディングはこの物件で地に落ちてしまいましたね。ウソはダメですよ。

属人的・俗人的な理由だけで、このマンション不況を説明するのか・・・

>405
なるほど…そんな事があったのですね。
おそらく以前はきめ細やかにプランを立てていたデべだったんでしょう。でも、この物件では、完売の偽装をはじめ、ある意味分かり易いぐらい、信用出来ないデべになってしまった気がします。
先も読めてないようですし、このご時世に購入する立場を甘く見すぎてるというか…

今は、偽装など買う者の信用を失う行為は、大きなしっぺ返しを食う時代ですからね。
でも、ここの担当は、おそらくですけど、
「タイミング的に不運だった」とか「なんで自分たちだけ責められる」とか思ってそう…。
今まで調子良かった会社って、意外と逆風になっても、反省してなかったりしますから。

ウソはダメだよね〜・・・

レジデンスとこの物件のＭＲに行きました。六甲の他物件や御影タワーなんかと比べてもガランとしてますね。

悪化著しい市況に加えて、
レジデンス→あまりに割高な価格
赤松町→借地、物件のイメージダウン
などマイナス要素が響いているのでしょうか…

>>410
マンション市況がこれだけダメになると、ヘタな物件に手を出すと即jokerを引くような事になってしまう。
9月暴落説も真実味を帯びて囁かれる今、市況は様子見の空気でしょ。
マイナスのある物件はますます苦しくなるだろうね。

すっかり、寂れましたね・・・この板

物件の魅力の度合いを象徴してる気が…

いや、書き込みの内容が定期借地権だと価値がない、販売に裏がある、叩けるものは叩くという単調な繰り返しに終始しているから、読み書きする価値が薄れてるんですよ、この板。ちょっとは面白い点もあるんですよ、中庭を取った中欧風の建物配置とか、周囲に堀があるとか。昨日は濁流と化してましたが。

でも、残念ながらホントの話だから…。
価格と言い、それを差し置いての、格別の魅力が、やっぱり薄いからでは？

当初、定借とのことで価格に期待していたのですが・・・失望です、あの価格の根拠は？

今日、新たにまたチラシがポスティングされてました。
売れ行きは、やはり伸びてませんね。
同じデべのレジデンスの板では、
「赤松町を買うなら断然レジデンス」のような
書き込みが結構ありました。
理由はいろいろ書かれてますが、やっぱり借地。
同じデべの物件なのに、結構な言われようだなと言う印象です。

>>262
「同じ野村の物件で、六甲レジデンスより、はるかに売れ行きも、良いのに」
と言うＮらしき女史？からの書き込みがありましたが、
少なくとも人気では逆転されてしまったようですね。
と言うか…こちらの売れ行きも、最初から偽装されていたのかもしれませんが…。

元某マンデベ営業です（関西ではない。２社で経験有り）。
売れ行き偽装しない物件なんて年に１棟経験したかしないか。
あとデベ内では、実際に即日完売すると「担当者の値付けミス」とされることもあります。
もっと利益が取れたのに価格設定を間違えた、という風に嫌みを言われることもあります。
対外的には、即完（完売間近とかも）＝人気物件でいい売り煽りになるんですよね。
どこの会社もやってることと認識してます。
売る側を経験すると裏事情がすべて見えてしまって、とても買う気になれません。
マンション欲しいんだけどな…

不動産業者・デベロッパーの言うことは、「半分嘘の、半分冗談、さらに8掛けくらいが真実」と業界では言われています。
私はマンションに深く係わる仕事を長い間してきました。
モデルに行って、担当の営業の話を聞くと、いいかげんな話がいかに多いことか・・・
販売状況はどの会社もほとんどが偽装です。
現在は、深刻な販売不況です。多くの物件が公表以上に在庫を抱えています。
経営の傾きかけているデベロッパーもあります。
気をつけましょう。

>419さん
デベにお勤めだったとの事、内情をお知らせいただきありがとうございます。
この物件、事業主のデベはどう見られてますか？

私もぜひこのデベの状況や品質をおききしたいです。

関西では売れ残り続出ですね。
この物件も、売り出し前のこの板でのいろんな予想を更に下回る売れ行き…。
結局、借地が嫌われたんでしょうかね。
同じ六甲でも、他社の物件は、もう少し動いているのもあるみたいですから…

そうですか。とても参考になりました。実は老後の住処にと殆ど買いを決めていたのですが、妻がもうひとつしっくりしない感じが否めないとの事でためらっていました。妻（当時は恋人）の反対を押し切って以前に買ったマンションは５８００万円から１０年で一気に１０００万円となり、ようやく処分したところです。ついの住処としての地域で六甲は申し分ないし、これまでの実績からみてＮ不動産を信用していたのですが、どうもそうではないようですね。ちょっと不便になりますが、一軒家も視野に入れて六甲周辺で捜してみます。

４０年前の学生時代の思い入れのある六甲なので殆ど購入を決めかけていましたが、定期借地権の問題は６０才の私には大きな問題でないにしても、完売偽装をはじめとしてＮ不動産を信じれなくなりました。早々と価格も崩れてきたし、もうモニターでアンケートを提出してくれたら１０年間管理費もろもろを免除する（正確には同額を振り込んでくれる）などと言われても買う意思が失せました。

この間、「最終６邸」となっているチラシが入りましたが、次のチラシで「限定６邸」となり、今日のチラシでは、そのフレーズも消えてました。
相変わらず上に書かれてるような売り方「やってる」のかな、このデベ…。

右肩上がりの経済情勢が続くならまだしも金融不安、株安、円高で先が読めない現在、マンション選びも資産価値を十分考えてイザと言うときに対応できる所にしたいです。

この数日の株安でかなり資産が目減りしてしました、購入前に売却を考えるのはおかしいですが。

現在の大恐慌手前の世界経済状況・株価大暴落の中でマンションを買う人は中々いないでしょうね。プラスここは借地ですからね。実際ほとんど、下手したら１戸も売れてないんではない？
完成後にはここの土地持ち主しか住んでなかったらすごいなー。

賃貸になるのでは？

残り５戸になってますよ、広告は。

値下げすると個別交渉してるみたいですが…変わらず売れてませんね

↑↑↑の431さんは、掲示板のあらしです。余程お暇なのでしょう！！
「匿名はん」という名前の書き込みは無視しましょう。

でも、地代免除などの交渉が入っているとは聞きましたけど…

４３３さん、匿名はんから匿名さんにお名前変えられたのですか？
購入する気もないのに、色々と余計な事言わない方がいいですよ！ホントにあちらこちらに登場してますね（笑）

わたしも値引きのお話しをお聞きしましたよ。

壁構造に近い建て方だけあって、コンクリートの仕上がりは美しいですよ。現場に足を運んで、のぞいて見て下さい。

わたしは４３１さん、４３３さんのいずれでもありません。　単に値引きの情報を共有したいだけですが？　ちなみに、地代補填、上物値引きの両方の提示を頂きました！！

この場で値引きの情報交換など不必要に思います。

商売では、売り主は誰に幾らで売ったということは公言できない立場にあります。商談についても同様です。公開されている定価以外は買い主も公言できないです、自らの信用を落とすような行為ですから。匿名であっても、同じことでしょう。自らの利益になることはありません。

購入者の横の繋がりは恐いよね。

４３９
定価購入した者、販売者でなく、これから購入を検討する立場にとっては安いに越した事無い。

売り主の財布というものを考えると、値引き情報を共有する者同士は抜け駆けできない仲となる。格別に安く入手したければ、掲示板なぞ見書きせずに、裏で交渉する方が得策。買い手の最終兵器は「買わない」。それだけのこと。

それでどの程度の値引きなんでしょう？

ついにここも荒らされてしまいましたね。多分、妬みもあるのでしょうね。

妬みじゃないでしょう。

たぶん哀れみだと思います。

確かに
今のご時勢借地物件はなかなかねえ。それも東京都心部ならまだしも六甲徒歩5分で定借と言うのは売り切るのが大変そう。　野村さん、がんばって!！

神戸でも三ノ宮駅至便とか、芦屋駅ラポルテ上とかなら買うかも。。。。。

物件が値引きされている話が荒らしとは思えない。これから購入を検討をする者には有益な情報です。
既に契約した方には、耳障り良くない話かもしれないが…。
それより、荒らし呼ばわりしてるのは、そう言う情報を隠したい売り主さんではないのかな。

私は売主ではありません。入居予定者です。
あまり低俗な言い方をする人が嫌なだけです。

それか、すでに定価購入した連中かもしれませんね。　わたしも448さんに同意します。

そういう445さんの反応が一番低俗下劣のように思えます。　自分以外の人間、検討者がより現実的、リーズナブルな購入をすることが気に入らないのでしょう。　浅薄な輩ですな

ここはいったい残戸数はどれくらいなのでしょうか？
阪急六甲で物件を探してます。

匿名はん、また登場しましたね…購入するつもりもないのに、いつもマンションサイトをご覽になってるのですね…

匿名選択を適当にすれば"匿名さん"や"匿名さん"になるのにそれを全部同一人物と思ってるやつがいるとはコリャまたオメデタイかぎりですなあ。

それはさておき、私の所にきた営業の話しだとまだ6戸＋数戸実際はあるようです。最高価格住戸は除いて、中層階以上が残っていて、安いほうから売れているようです。具体的な価格については明言しませんでしたが、引いていてくださるようですね。地代分ケアしてくださるなら、爺婆のついえの住まいにはいいかもしれませんね。でもすこし駅から遠い。

あの、中層階というのは２階のことなんでしょうか？低層階が１階で、高層階が３階？

454さん、なんか言ってる事がおかしいですね〜。
私は実際ＭＲに行った所、上の階の方が残ってませんでしたが…？
それにここは４階建てなので、低層階高層階という言い方はおかしくないでしょうか？
あなた本当に知ってるのですか？なんか嘘っぽい！

レジデンスと混同されたか、スレを間違えただけでしょう。

低層階＝1,2階、高層階＝3,4階ですが？この中でもリーズナブルな住戸から売れてるようですね。
此処の高額住戸に手を出すならより駅近くで借地でない物件をという風に考えてしまうのでしょうねえ。

↑↑↑屁理屈ばかり言ってますが、売主の野村さんに何か恨みでもあるの？
はっきり言って、あなたの書き込みは営業妨害としか思えませんが？
けなしてばかりで自分で惨めだと思いません？

今度は最初の書き込みにあった中層が抜けてますが。まあ普通、低専の所に建つマンションは全て低層でしょう。

実際、値引きはどれぐらいあるんでしょうか？地代が免除されるのは本当なんでしょうか？

ここが借地でなくて普通の物件ならどのくらいすると思う？　昨今のご時勢、何所までの値をつけることができるだろうか？　六甲駅前よりは坪単価落とすのが普通だと思うがどうだろう。

この辺りは取り引きごとにばらつきが大きいですね。更地が高値で売れたり、中古が格安だったり。お隣のハーバービュー六甲は意外にもサッサと売り抜きましたし。

西側のバルコニーが少し見えるようになりましたね。タイルを貼ってない状態の部分は前衛的で夕暮れ時の陰影が面白いです。

建物を囲む防護シートが外されてきました、南道路側はセットバックせずに建てられてるので圧迫感がある。
場所柄閑静な住宅街なので前面に緑地帯をとってくれればよかったのに。

もともとは桜並木でしたね。この建物、面白い建て方してますよ。共用部を広く取ってあり、メンテナンスがやり易いようになっています。賃貸のデザイナーズマンションなどで見かける手法が、分譲にも波及して来たんでしょうか。

いいマンションだと思いますが、定期借地権というのがひっかかります。
定期借地権のメリット、デメリットを教えていただけないでしょうか？

後々でさら地で返す。　借地料が要る。　なので見かけ上、相場より安い。

それでよければ買うのも一興かと。

一階の南西角が面白いシースルーになってますね、あそこ、人通りが絶えないので向かいのマンションはガラスブロックで視線を遮っているのですが、全く逆の発想で作ってあります。

Ｎｏ468さん

・・・・と言うことは、月々のローン、管理費等の他に借地料が必要なのですか？

468さんではありませんが…

ここは管理費などの他に地代という物が、毎月、約１万円程度かかります。その代わり固定資産税はいらないんです。いわゆる、所有権と借地権の違いですね。

468さんではありませんが…

ここは管理費等の他に、地代が毎月約１万円程かかります。その代わり固定資産税はいらないんです。いわゆる、所有権と借地権の違いですね。

すみません、間違えて二度投稿してしまいました。

上ものには固定資産税がかかります。土地の部分には勿論かかりませんが。

マンションだと、土地よりも建物の税金の方が高いのでは？もともと、区分所有している土地なんてミニ開発程度の面積ですし。

モデルルームの年末年始の休業日が短いですね。年明けに福袋が並んでることを期待してモデルルームに足を運ぶのも楽し。

Nさんは値引きするとしても10%も値引きしないんじゃないですかね。

地代免除を含めて、けっこう大きいな割引率って話を聞いたけど…

適正価格は？
定借のマンション価格で格安を期待していたのですが、あまりにも思っていた金額と開きがあるのでこの値段なら分譲マンションと変わらないですね。
定借物件というのは土地を手放したくない地主が有効利用する為の方法にすぎないのかな。

地代免除ってことはデベが地代肩代わりするのかなあ。でも本当ならかなり大きな額の割引ですね。

それと学区が良く駅近で最高のロケーションの高級マンションが分譲マンションより安いわけですからね。

最高のロケーションねえ。　それも定借で。

定借でもええとこと思いますが！
もう少し安ければ、
入居終わったら安くなるかな

定借マンションが安いのは当然でしょう。今の相場を考えると高いですが。

コンクリートの意匠が美しいですね。外観は、スタジオと呼ばれるウィークリー賃貸によく似ています。

閑静な住宅地のマンションは感動を覚えます。

借地云々の話題が時々出て来ますが、六甲山の山肌に建ってる幾つかの老人施設は建物の所有権すら無いのに、このご時世でもポンポンと商談中。現金を確定してる人々は強いですね。我らはローンに泣き。

定期借地権の場合
土地価格が分譲価格に含まれず通常の分譲価格よりはるかに安く買える事で話題になった。
高くて買えない地域で1000万円以上の価格差がないと魅力がない。
Ｎ不動産の物件の場合、有難い事に同じ地域で土地所有権の物件も販売されており十分に
比較の対象にはなる。
※ここでいう比較とは相場によるものであり絶対的な比較ではない。
次に定期借地権のマンションに必要なもの
土地が借地であるため土地の固定資産税は不要である。
しかし、土地の借地代や期間終了時に解体する解体準備金などを積み立てていかなければ
ならない。
毎月必要なコストを照らし合わせてもそんなに得とはいえない。
土地所有権物件との価格差が1000万円以上あれば別ではあるが・・・

一概に1000万以上高いというのは少し評価の仕方がおかしいと思うが（占有面積は物件ごとにちがうわけで）。一般的に定借マンションは分譲に比べ2~3割安いものです。それを考えると少なくとも10%は安くなければ割に合わんでしょう。

今日チラシが入ってました。相変わらず“限定”５邸と表現されてます。他の物件がお休みの元旦からチラシ配布なんて、よほど売れてないのでしょうか・・・？

売れ行き、良くはないでしょう。
この不動産不況で定借、以前には完売偽装？すらした物件ですからね・・・。

今日初めて車で前通ってみたけど場所（学区含め）は確かに良いですね。人車の往来も少ないし。

人の往来はすごく多いです。時期によっては深夜にも。人の目があって安全だとも言えますが。

この物件は、この業者としては、かなり苦戦なのかもしれませんね。もうすぐ竣工ですし、値引きやプレゼント攻勢で、必死で売ってしまいたいのだとは思いますが・・・

>>492
素朴な疑問ですが、今日初めて車で前通ってみられただけで、
どうして『学区をふくめて』場所がいいとわかられたんでしょうか？

学区をよくご存知なくらいのご近所さんでありながら、前は一度も通ったことがなく、しかも車で初めて通っただけで一目で場所の良さが分かる方…とか？
もしくは、営業の方？

赤松町の良さは、物件南側の道路を東へと散歩してみると良くわかりますね。ちょっと東へ行った辺りが、とても美しいのです。

実際値引きって、今、どれくらいやってくれるんでしょうか？結構売れ残っているようだし、もうすぐ竣工なら、それまで待ったら、かなり期待できるのでしょうか？

決算も近いですし、この大不況。２月の竣工後は、地代や管理費など諸経費を売り主が負担しないといけなくなるはずなので、さらに値引きを引き出せる可能性が高くなるのは必然でしょう。売れ行きか良くない今なら、待つのは当然ありなのでは？

赤字転落の瀬戸際にあれば、決算時期が効いて来ます。でも、昨今の状況だと、どう転んでも赤字や無配という雰囲気が。

なんか五月蝿いですね。篠原北町在住です。学区当然知ってます。

わざわざ通る場所じゃないのをわざわざ通ってみただけです。

っていうかどこが往来多いの？おたくらが他社営業なんでしょ？

この物件、売れ行き良くないみたいですが、実際にはどれぐらいの値引きをしてるんでしょう？交渉された方いらっしゃいますか？20％以上あるようなら、考えたいと思っているのですが・・・

篠原北町在住の方ならば、毎朝どれだけの人々がこの物件前を通過するか良くご存知のはずですが。善男善女の洪水です。土日と春休みと夏休みと冬休みはひっそりしてます、確かに。

随分しつこく噛み付きますね。存じませんが、神大の学生さんが通るということでしょうか。
篠原北町に住んでて、赤松町の一角のことを知らないのがそんなに可笑しい事でしょうか？
必要性がないので普段通らないのは当方には当たり前なんですが、それが何か問題でしょうか？

上の三行の書き込みについて、私は最初の一行にしか噛み付いてないので、後の２行はそれぞれ別の方が回答してくれると思います。そうです、学生さんが通ります。登下校の時間の様子をご存知ならば、往来が少ないとは言い難いだろうということです。だから環境が悪いとは書き込んでいません。アカデミックな雰囲気がある地域だということです。

答えになってない気がしますが。大通りを上から降りてくる抜け道を知らなくて悪かったですね。
歩いてそちら側に渡る機会もないですし、駅側に行くなら交差点で右に曲がるのがこちら側からは
当たり前なので。当方2丁目です。

兎に角、上から目線で語られたことだけはとても心外でした。
普通に学生さんが通りますよ、で済む話と思いますし。
それだけです。もうレスも結構です。

大通りとは何でしょうか、また抜け道とは？確かに、篠原北町２丁目から赤松町にわざわざ散歩に行く機会はめったにないでしょう。ともかくも、道を知らないことが悪いとは書いていません。上から目線というのも誤解だと思います、学生が通る場所は登下校時には閑静ではないという事実を淡々と述べたまでのことです。ついでに他者営業でもありません。

しっつこいなぁ。

大通りって書き込み方は確かに悪かったけど、現地から見たときに西側の、神大の学生さんが
普通に上から降りてくるバス通りの意です。

アナタはそっから抜け道で現地前を通ってる学生さんが多いって言いたいんちゃうの？違うの？
もし南北のバス通りが通りが多いってだけなら当たり前も当たり前やしここの場所と関係ないで。

なんなん、鬱陶しい。もう絡まんといて。頼むわ。

ああ、話が見えて来ました。バス通りの道を歩いて上がる学生さんは六甲学院、松蔭、神大と確かに賑やかですね。バス通りから抜け道に入るとご指摘のあたりが実情に合っていなくて、多数の学生さんは物件の真横から阪急六甲を結ぶ細い道を往来するのです。この道は、自動車では通り抜け辛いので時間によっては歩行者天国と化します。バス道よりも一本東の細道が、自動車の排気ガスに悩まされない、良い歩行者向けの道であるわけです。

要はもう少し上から見れば抜け道って事でしょ。大変良くわかりました。もう結構です有り難う。

そうそう、少し上からの目線で見れば抜け道と解釈できる細道の往来も無視し得ないということです。往来があるということは、住居としての不動産価値が高いということでもあります。後の２行は、誰が回答してくれるのかなー。もう寝る。

まあこの物件は失敗だね。3割は高すぎると思います。

販売前からこの板でも言われていた事だけど、都心でもないのに定借で、しかもこの価格ですからねぇ…

借地で割高な価格、売れゆきも悪い…この掲示板を読んでいるとあまり良いところがない気がしてきますが、このマンションの長所って何でしょう？

屋敷町のお屋敷マンション、それに尽きます。

お屋敷マンションなのかしらないけど、間取りは平凡だね。
それに定借って、結局家賃前払いの賃貸みたいなものだからなあ…

間取りに出ない部分には、ちょっと珍しいものもあります。柱や梁が室内に目立たない壁構造を取りつつ、開口が大きな部分には柱も組み合わせて「単なる箱の団地」にならないようデザインしてます。定借のことは堂々巡りになりますね、毎度のことながら。

定借のことは堂々巡り・・・そうですね。所詮、地主が土地を手放したくない為の手法なのだから。

購入したはずなのに、地代を取られ（値上げもあるだろうし）、定期で住むという賃貸のようなシステム…。何軒もマンションを持っていて別邸として使用するとか、収益マンションにする人にはいいのでしょうけど。
こう言っては申し訳ないが、不況になった今、余計に格差社会を感じさせられるシステムなんだよなあ…。

定借マンション場合、資産価値は分譲マンションと比べて低いのでしょうね。

聞くまでもないことです。
資産価値なんてそもそも考えないのが一番。

マンション全般にそうなってきてますが、特に定借には資産価値など求めてはダメでしょう

お金を借りたい時に担保にならないなんてイヤだな。

そもそもマンションに資産価値とか無いものを求めて(というか売主がそういう幻想を作り上げてきた？)る事自体がもう間違いな気がする。

逆に定借なら、それが双方に明示されてるからいいと思うんだけどな？
まぁここは定借なのに高いという点が大きな問題な訳だが…

やっぱ高いよね。このマンション…

ええと、抵当権を入れながらローンに保証料を要求する金融機関は、物件に価値を見いだしてないのでしょうね。

関西の他の物件で定借で成功した例ってあるんですか？
この物件もこのままなら大失敗になりそうだし、関西にはそぐわない気がするんですが。

定借のこの物件は、正直もうキツいんちゃう？
不況でお金を財布から出さなくなってるこのご時世に、
定借は、何千万も大金を払って“大地主様に土地をお借りして何年か住ませて頂く”ようなものだからね。
土地を手放したくない、地主のためのシステムでしょう。

部屋タイプによるけど、坪220〜250ぐらいですね。

それは高いなあ…。六甲辺りの物件って、そんなにするんですか？

買った人にはお気の毒だけど、もう賃貸マンションになる運命なのかなと…

別に貴方達が購入する訳じゃないのでしたら、定借であろうが賃貸になろうが、どうでもいいじゃないですか！これから入居する人に対して失礼ですよ！

不況下に物件購入を検討している中で、この定借物件がどう言う状況なのかを話す事が悪いとは思えんが。
賃貸にならざるを得ないような状況なのは確かなようだし、この物件を検討している人が、それを読むのも情報。
ヒステリックに書き込むあなたはＮの営業さんですか？

屋敷町には桜が似合いますね。だいぶん切って建設したから、またいっぱい植えてくれると有り難いな。

＞534

533です。バカバカしい！私はＮの営業でもなんでもありません。灘区の住民なだけです。それが何か？
物件をけなした書き込みを読んで、これから入居される方々の気持ちを思っただけです。
そういう貴方は他社の営業？

ここって、他の物件と比較して決して安くないマンションですよね。価格に割安感がないとすると、定借であるメリットって、何なんでしょうか？

３ＬＤＫが賃貸で２０万で募集してるそうですが、このご時世大手法人でもなかなか借り手がつかないみたいです。

５３４さん
そのとおりです！！

その物件は駅近？

>>538
賃貸としては、このあたりの相場賃料から考えても割高かも…。物件価格からしても、それぐらいは取らないとペイしないのかもしれませんが。
収益物件としても、どうなんでしょうか…

>>534
まったく同感です。
ここだけでなくいろんな物件を検討しています、ストレートな意見が聞けるので有難く思っています。
人それぞれの価値感があり、その考え方を額面どおり受け取るのもそれはそれでいいのでは？

538さんも書き込んでおられますし、他にも書かれている方がいますが、ここは今後賃貸マンションになりそうなんでしょうが。
この辺りの賃貸の相場って大体いくらぐらいなんでしょうか？（例えば80㎡3LDKで…）

そのぐらいだと15万円程度であります。公示にはもう1,2万上乗せした金額で出してるのが多いですが、実情の契約価格はそれより低めですね。ここも精々それに新築分の色をのせた位でないと借り手は無いでしょう。吹き抜け作って行灯部屋に採光してるのを売りにしてるぐらいですから。

高級賃貸マンションですか。

家賃１５万円だとすると年間賃料が１８０万、これに修繕積立金が含まれているので３０年あたりの一月平均１万として実質１６８万。
８０平米の部屋を３０年の減価償却で上記賃料を空室リスクゼロ（つまり常に満室；）で
考えて、利回り３パーセントを維持しようとすると希望取得価格は約２６５３万円。
国債並みの低利回り１．５パーセントで倍の５３０５万円。

計算あってますかね？
ちなみにこの家賃国債は３０年国債になりますが（＾＾；

実際の売値はどんなもんですか？この間くらいでしょうか。

＞国債並みの低利回り１．５パーセントで倍の５３０５万円。

間違いました！１．５パーセントでの希望取得価格は３４７６万円でした。ごめんなさい。
減価償却ってむづかしいなぁ。

その国債を国がどれだけ償還できるか、ということにもよりますね。

＞546様

家賃収入には20%の所得税がかかるので、この例だと、実際の手取り分は月12万円になってしまうのではありませんか？

つまりマンション経営なんて、言葉に踊らされてると痛い目見るという事で結論はOKですか？

>>550
つまり想定利回りを得ようとすると取得希望価格は決まってくるということですね。

549様の言うように税金も考えてもう一度計算しなおすと・・・利回り３㌫で８０平米が２０８４万円・利回り１．５㌫で８０平米が２７３１万円が希望取得価格になります。

↑あーでも家賃収入にも減価償却が適用できるのかな。ならもう少し希望取得価格はあがります。
どなたか詳しい方お願いします。

家賃収入云々というより、建物部分には当然減価償却が適用されるのは常識ですが。

月15万（12万なら尚更）ではもはや高級賃貸マンションとも言えないですし、購入して賃貸マンションにしても利益が出る時代ではないと言うことですか…

ひと昔前（１０年前）にくらべて賃貸相場が下がってるように思う、物件が増えたからかな？

いや、少子化も無視できないでしょう。
日本は人口減少社会に入ったのですから。

南東角住戸おもしろいですよ。こういう賃貸だったら客も良く付くだろう、という造りしてます。

あ、まちがえた、南西角住戸だった。

賃貸でもペイしないなら、今、定借を買う意味はあるんでしょうか？

子供のいない老夫婦とか…

大金持ちのセカンドハウスとか…

大学の先生の書斎向けですよ、ここは。

なんだかマイナスな書き込みばかりで、読んでて嫌な気分になります。
他社の営業さんなのかしら？同じ人が書き込んでるのかしら？
確かに定借ですが、立地もいいし、MRを見た限りでは、なかなか素敵な物件だと思いました。
でもきっと私の書き込みを見て、又たたかれるんだろうな…

いえいえ、実にまともなご意見。住むなら、こんないい所ないですよ、朝に夕に鐘の音は聞こえて来るし、西隣のマンションは転売価格も良いものだったし、六甲駅も近いし、散歩道もあるし。余命５０年なければ買い。

余命50年なければ…そうなんだよね。
私は31歳で80歳を超えて「家なき子」になるのが心配で、検討から外しました。
そこまで生きるかなんて、もちろんわからないけど、高いローンを払い終わってるのに、年取ってから「後、何年でこの家住めなくなるのか…どうしよう」とか考えるようになるかもと思うと、やっぱり不安。

お金があって将来のことを考えていない人（考えなくてもいい人）が検討する物件じゃないんですか？
私は今お金が無いので買いません（買えません）が宝くじでも当たったらぜひ検討したい。

563さん。
私もずっとこの掲示板を見ていたのですが、嫌な事しか書かれないし、反論しても「野村の営業か」とか書かれるのが嫌なので、ずっと静観していました。
私と同じような方がいて、すごく嬉しいです♪
自分は、どうせ普通のマンションを買っても、一生住まないだろうし（老人になった時、古くて住みにくくなったマンションには住みたくない！ましてや80歳を過ぎた自分がマンション建替えとかにかかわれる自信もない！）し、確かに中古で売ったら安くなると思うけど、色々見てきた中で、この立地なら大損はしないだろうと思って決断しました。
決して自分はお金持ちではありません。普通のサラリーマンです。
でも、これだけ駅近で、静かな場所で、建物もまあ納得できるものだったので、「嫌になるまで住めたら、それでいいなー」と自分としては納得しています。
あー。ちょっとすっきりしました。でも、これでまた叩く方がいらっしゃるんでしょうね。
周りの物件の営業さんなのでしょうか？他のモデルルームの営業さんに言われたようなことが書いてあるし。。。あくまでイチ購入者の私見なので、叩かないでくださいね〜。

誰も貴方を叩きませんよ。

拝みたい気分です。

ここから、近くのうどん屋さんまでの散歩は楽しいです。旧街道ではないのですが、それなりに歴史のある路ですから。

契約者が納得して購入された経緯や考え方も情報だし、このマンションを検討しながら止めた人の理由や、この物件に対して不満、不安に思っている事も情報。
野村や他社営業らしき、偏った書き込みがなかったとは言えないけどね。その書き込みに対して、ＮだのＳだの書いているのが、まさに営業でしょう。そんな書き込みはまったく要らないけれど、後は肯定的なのも否定的なのも、あって良いと思う。
物件の検討板なんだから。

私は検討したけれど止めました。
まだ永住を決めてる訳ではないので、定借でも構わなかったのだけど、
それと引き換えになるメリットが感じられなかったからです。
価格も決して割安ではないし（売り出した時に比べて不況になった今では、むしろ割高な価格かも）、建物の質や仕様、間取りに、特にこれと言った魅力がなかったのもあるかな。なんだか平凡なマンションだなあと思ったので。
これはあくまで個人的な検討したけれど止めた理由ですので。

私の書き込みが、また火種になったようですが…
私はもう一方の野村さんの物件の契約者です。５６７さん、言葉足らずですみません。
元々はこちらの物件を検討してましたが、４LDKの間取りがなかったんです。それで断念してもう一方に決めました。
今現在、閑静な所に住んでおりますので、立地や雰囲気は、やはりこちらの方が良いと思います。そして、なんと言っても扉で仕切られた玄関ポーチが魅力でした。花を置いたりしたら、素敵な空間になるな〜と思ってました。
人それぞれですが、私にとっては魅力的な物件でした。
先日、契約した物件の内覧会でした。閑静さでは負けますが、高級感はありますし、結果的には大満足でした。
同じ地域の野村さんの物件ですし、それぞれに利点はあると思います。
営業さんの対応は誠実ですし、品があります。そんな野村さんの物件を購入して、本当に良かったと思います。

追伸:私は野村さんとは一切関係ございません。

私は物件が、というより野村の営業マンさんの印象がよくなかったな。
この物件のＭＲを見に行った時、「これからも、この辺りのマンション価格は下がる見込みはないですよ。下がる要素がありませんから」と自信満々に言われました。
ＭＲから帰ってから、その営業マンさんから電話があり
「定借はどうも抵抗があるので」と言って断ったのですが、
「これからは、定借が一つの流れになり、どんどん増えますよ。」と、買わないのがおかしいような口振りでした。
その後も何度も電話がかかってきましたが、根拠のよくわからない自信の口調と、何かと断言する話し方が、私には合いませんでした。

あくまで私たちに応対した営業マンさんに思ったことなんですけどね

上のセールストークが立派だとも思わんが、あなたがＭＲ行った時期って
かなり前なんじゃないの？
そんときの市況感ならそう思ってた業者も客もまあ、多いかもしれない訳で。

別に野村だけに限らず、ドコだっておんなじようなこと言ってたし言うだろ。
まあ、今頃になってもそんなこと言ってたら（特に前段部）相当寒いがな。

Ｎ営業マンの断定的な物言いは頂けませんね。賃貸カウンター営業じゃないんですからね〜

ここ、ホント毎週毎週ＤＭ入りますが、ずっと売れてないみたいですね。どこでも似たようなものとは思いますが・・・

早く売り切りたいだけでしょ？
またケナす書き込みが始まったようですね。他社営業さんでしょうか？
六甲近辺はマンションの建設ラッシュだから、お客の取り合いなのでしょうね。

六甲は昨年春までのミニバブルに少し出遅れた感があるので、かつての住吉みたいには、どの物件も売り切れてませんね。特にここは、野村さんにしても難しいみたいですが。

隠れた人気はあると思いますよ、低所得者向けマンションとは違いますから。

隠れた人気って、どんな人気？

リッチなシニア世代にはいいかも。まあまあ駅近いし。ＪＲ六甲道からもタクシーですぐ。

タイルの質は、なかなか良いです。近隣には総御影石というマンションも建ってますが、あれと比べてはいけません。

高級とは言い切れず、でも安くはない、微妙な定借マンションですね…

考え方を変えてくださいよ、高級マンションには低所得層が入居してきませんから安心して生活できますよ。

このマンションには富裕層が望むような高級感、広さ、間取り、仕様など、いずれも特筆できるものがないのでは？
賃貸として出すにしても、書き込みにあった相場通りぐらいの家賃15万では高級賃貸とも言えないし。

モデルルームしか見たことが無いですが・・・・
私はいいマンションだと思いましたが・・・・

定借でこの価格なら購入者の属性は高いに違いないが、築後未入居部屋を安く買取った業者や収益目的の購入者が１０年間賃借後転売を狙うケースが増えないといいです。

585
15万を高級賃貸と感じる向きも今の世の中にはいるという事なのだよ。貴君の1行目には完璧に同意する。　系列屋台骨が揺らぐ野村、どうしたのかな。あすの四半期決算、どうなるのかなあ。

計上（引渡）戸数が前年同期比25％減！！

わたし、あの落っこちそうな水路の上にフタができただけでも嬉しい。

野村さんも、コンセプトミスが続いてるなあ。この物件が苦戦しているのも、あながち不況のせいだけではないとは思う。高級さも半端だし、定借にしたのも結果的に失敗。結局、この物件を積極的に魅力に感じる購買層がいなかったのでは？

定借は東京でも広尾のガーフォレとか、えらいことになってそうだからね。あそこは地所三井か。

どっこも一緒じゃないデベは今。程度の差だけ。まあ、野村は飯田橋とか素っ高値で売り切ったり

うまく立ち回ったほうだとは思うけどな。直近四半期も売上も利益もまだ確保「できてる」し。

大赤字や株価何十円の会社ばっかだからな。建設不動産セグメントは。

確かに単発では六甲や武庫之荘とかはしくってるのは間違いなさそうだが。

ジオアカマツに東芝不動産にゼファーコミュニティにとM&Aも積極的にやれてるし。てめえが

身売りしないといけない会社のほうが多いからなぁこの業界の人たちは。

まあ、場所はいいがコンセプトミスというか、良い思いしたのは地主だけって考え方もあるわな。

神戸に、都心の広尾のようなシステムを持ち込んでもなあ…。
一応地元では高級住宅地でも、そんなに求心力のある場所ではない。
地主には「ここも高級住宅地ですから、都心で成功している定借をやりましょう。土地も失わないで済みます」みたいな、セールストークが営業からあったのかもしれんが…。

いまから分譲（区分所有）に変える？でも価格は３割アップでしょ、売れるかな。

今もう定借で買ってる奴等はどうするの？　上乗せ多少サービスして支払いさせるか、慰謝料つけて出て行ってもらうの？

もともと地主さんが賃貸住宅やってたから定借がうけが良かったんじゃないの。

スッキリ売るか無難に等価交換ぐらいにしとけば購入側は良かっただろうな（野村もかな？）。

半分流行で、半分苦肉の策で、地主が結局は得しましたみたいな感じじゃないの。

六甲では場所が良いだけに勿体無いと言ってしまえばそれまで。

ここに建ってた賃貸マンション（昭和４０年築）に長年住んでて、取り壊すからと一方的に退去を余議なくされた住民の皆様方には同情いたします。

あの白い賃貸は人気物件だったんですけどね。家賃が安いので。

では、賃貸にしておもいっきり家賃下げれば人気物件になってメデタシメデタシ。

定借でも、資産運用するつもりで購入した人はいるだろえから、ここからは、賃貸が何部屋も出るでしょうね。
この地にこだわる人は、どうせいつか地主に帰るのなら、定借で買うより賃貸で入居するほうが割安かも。将来への心配もないし。