パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/
[スレ作成日時]2012-11-03 15:08:35
ここのネガは想定外の地震で想定外の被害の結論ありきで話するんだね。
それより、もっと現実性の高い震度5、6で室内の被害や恐怖心が低減されることを思えば、免震てありがたい機能だけどね。
あと、室内の梁も細くなるし。
人気物件だから倍率下げようと必死なんでしょ。それで一期が終わったら、ポジの嵐の予感。
安くないですね。プラさんの方が広さ含めていいかもと思い始めてます。まぁ、あちらはカラー間取りのメニュープランは選べませんが。さようなら～。
上層は220-240くらい。
結構しますね。
さびれた感の東雲駅、強風時迂回の辰巳駅、液状化した道路、固い地層が70ｍも下、巨大パチンコ店・・・
埋立地であることや東京湾北部地震の震源地に近いこと以外も、いろいろあるようで残念です。
まだ言ってる人いるんだね。
残念ならさっさと検討から外してね。少しでも倍率低い方が助かる。
ドッグラン、嬉しい施設です。
シガーバー、嬉しい施設です。
嫌煙者にとってはシガーバーなんて個室ビデオも同様。
ドッグラン、茶室もそうだが、興味ない人にとって管理費の無駄としか思えないね。
＞嫌煙者にとってはシガーバーなんて個室ビデオも同様。
＞ドッグラン、茶室もそうだが、興味ない人にとって管理費の無駄としか思えないね。
なら買わなければよろし。
Go away！
ドッグランは楽しみですよ。
犬の存在がマンション内で認められている感じがするし、一日二度の散歩は外へ連れて行き、一度はドッグランへ連れて行く予定。マンション内に知り合いができるきっかけになればいいなあと思う。
茶室は微妙だけれど、コミュニティー作りに良いかもしれない。
ドッグオーナーのみなさん、よろしくお願いします。
>>211 さん
別の高層に現在居住中でここを検討中のものです。
我が家ではペットを飼っていませんし、私も家族もタバコを喫いませんが、むしろ、ドッグランやシガーバーが現在居住中のマンションにあればと思います。今のところはマンション湾岸戦争当時のプールから、ジム、シアタールームに音楽室にコミュニティ会議室、さらにゲストルームも数部屋あるようなところで、しかも管理費激安ですが、ヘビースモーカーの知人が遊びに来たときのタバコ喫い場所に苦労します。
また、最近近隣に公共のドッグランができましたが、それまでは、結構マンション敷地内での犬の排泄物が問題になりましたが、かなり軽減されたように感じています。
意外と関係がないようでも、こういう施設は理にかなっていると思いますよ。
ご参考まで。
今ここでネガっても倍率下げ工作と一蹴されるだけ。
検討者は倍率と当たるか外れるかに必死。
残念なら他逝けばいいだろ。
漏れは倍率が下がるなら、そりゃあ嬉しいよ。
プラウドよりマシですが東雲という立地にしてはここは相当割高ですね
シガーオーナーもいるのかな。
こんにちは。契約済みさんへ
ご質問ですが、「契約済み」というのは、この物件との契約でしょうか？
でも、倍率凄そうだよね
第１期で、あの「花」の数は多いほうでした。
野村の最初もすごかったみたいですね。
改めて思ったのは、マンションを買うときは、第１期から入ったほうが納得のできる部屋が選べるということだと思います。
このパークタワーに限ったことではないですけど。
辰己１０分だとしたら割高水準。ここは東雲プレミアが乗ってることに注意。
東雲７分。
東雲プレミアがいい。
10分、風、気にしませ～ん。
おいおい、俺が申し込むんだから、おまえはやめろよ
雨の日は本当に最悪。雨が横から降ってきますので。
タクシー使えばいいじゃん！
えー、そうなの？
茶室はおつけい？
販売スケジュール知らないの？
２０１さん
母が前回の地震で１４階建ての７階のマンションに住んでいてかなり怖い思いをしたらしく、
今回免震のマンションに引っ越ししました。我が家は現在マンションの１階なのですが、
震度４の時に大丈夫かと母に電話しても、まったく気づかなかったと。
さすが免震なんだなと実感しました。今色々な物件を探しているのですが、やはり免震だなと
思っています。
私は免震でない高層タワーに住んでるけど
震度4くらいだと気づかない事もあるよ。
タワーはどんな構造でもゆっくり横に揺れる感じだから、体感的な差はあまりわからないよ。
揺れ方は普通の団地型マンションみたいな形とは全然違うから。細かい揺れは伝わりづらい。
免震中層の知り合いの部屋は先の大震災で船揺れのように大きく揺れてカップボードの食器が全＊＊ちたと話してましたよ。
あと強風の時にゆっくり揺れることがあるとか。
>>243
それ、ホントに免震？(笑)
まさに40階以上の免震マンションの中層階に住んでるけど、カップボードの食器が全て落ちるとかありえないと思うな～。
同じマンションにママ友さんが沢山いるのでその後話したけど、みんな全く家具とか食器棚とか動かないし
落ちた物もないって言ってたよ。（低層～高層まで様々なお部屋）
強風での揺れを感知するって、どんだけ繊細な人間なのｗｗｗ
やっぱネガさんって面白いわ。
ちなみに3.11のときは、ゆら～っと揺れるのが免震作用によって「長かった」です。
ガタガタ揺れて終わるのではなく、ゆら～ゆら～でしばらく揺れてる感じ。（実際の地震が終わって１～２分？）
それを気持ち悪いと取るか、先に書いたとおり家具などの転倒は全くなかったので良かったと感じるか、
そこは人それぞれかなと思います。
その感じは免震でない私の住む
タワーでも一緒でした。
30階台だけど、一切棚から物も
落ちなかった。
免震でも強風対策してない場合ね。
ここはオイルダンパーが強風の揺れ対策にもなるから大丈夫だよ。
11月下旬とはいつからのつもりですかね？
ウチは免震30階台、テーブルに置いたノートの上のペンすら落ちなかった。
おおきーくゆっくり揺れたけどね。
内陸部の中小の業者らしいよ。
免震装置が直下型地震で外れるというのは分かった分かった。
建ちそうな、で気軽にデべが土地を広く購入して建てるほど
デべが儲けられる街じゃないでしょ、東雲は。マンションの安さがウリの街。
東雲は、もはやそれほど人気がある土地ではないかも知れないね。
でもオレは住みたいので申し込みますよ。
食器棚等の向きにもよるかも
食器棚、飯田橋の三井タワーには標準装備じゃないんだってね。
247
下旬とは下旬以外の何ものでもないでしょう
価格が最終確定してたね。
当初よりも値下げしてた。
最終確定したんですか？ まだの筈では･･･？
外廊下で、オール電化、おまけに東京タワーも見ることができなくなるんだから、安くて当然でしょう。
269
外廊下は基本でしょ。
風の通りが重要ではないですか。内廊下はいやです。いまどきホテルライクみたい広告は。
内廊下好きなら、レックスへどうぞ。
レックスは夜景イベントで年内完売が目標。300万か200万かの瀬戸際戦略。
なんでここはバーやプールがあるわけじゃないのに、こんなに管理費が高いの？
シガーバーがあるよ。
携帯からわざわざ投稿する内容か？
名前では判断できないよ。
ＰＣからでも、さんは付けたり付けなかったりしている。
いまどきホテルライク()な内廊下が好きな人っているんだね。
私は普通の兼業主婦だけど、隣の部屋のにおいがそのまま残ってそうな内廊下は気持ち悪くてパス。
いくらそれなりの換気システムだったとしてもね。（もちろん、我が家のにおいが出ることも同様に）
普通に自然の風が通るけどマンションの外からは見えない、内（側）外廊下が希望なので、
本物件みたいなのがいい。
>>279
あるよ。この前行ってきた。
ちゃんと本気の買い気を見せたら、数百程度は交渉可能っぽいことを営業マンが匂わせてきたよ。
ただ、プレミアムフロアの交渉だったから、下の階の部屋はどうかわからない。
前述のとおり、実物見てもやっぱり内廊下はイメージ悪くて見送りだけど。
【一部テキストを削除いたしました 管理人】
本気でドッグラン目当てなんですが、そんな検討者自分だけ？
ホテルの内廊下って、毎日全フロアをきれいに清掃業者が掃除しているのが普通だからね。
ホテルは美化にそれだけコストかけているけど、マンションなんて1週間に1回掃除に回ってくるくらいじゃないかな。
あまりコストはかけれない。
いや、普通に考えて、3.11以降に埋立地を選ぶ人種が不思議でして・・・
ただそれだけなんですよ。内陸サイドからの、単なる好奇心ですね。
以上
普通に考えて
この物件は埋立地の代表ではないですよ。
好奇心なら代表的な物件スレにいけば。
以上
湾岸では唯一と言える地域住民の一部
から非難、訴訟中の物件だしね。
周辺住民からネガられる面もあるね。
＞289
たぶん一番「眺望」に影響を受けるであろうマンションの住民だけどさ。
あ～眺望つぶれるね～↓↓↓とテンションは下がるけど、だからってその新しいマンションを普通に買って入居してくる普通の人をネガるとか、ないから。
親を呼び寄せるのに検討中。
景色では西だけど、年老いた親世代はやっぱ南かな。南も抜けてるから海は見えるね。
それこそ深川車庫がつぶれて新築マンション……なんて話になったら、また「周辺住民が～」に入れられるんだろうね。（笑）
街並みは変わるんだから、景観が変わるのも、より古い建物なら当然のことなのは「普通の」人なら納得して買ってるっつーの。
【一部テキストを削除いたしました 管理人】
周辺住民の一部は、検討者に対して
ネガってはいないと思うよ。
三井の計画に対してネガっている。
実際、この三井の計画は周辺住民
への負担だけかと思ったら、
実は、将来の入居する人にも大変な
負担をしいるプラン。
だからネガるんだけど、東雲に
住まない三井関係者には理解して
もらえない。露骨な検討者のふり
をして理屈をこねてネガ排除に必死。
ここは三井関係者にむけてネガる場所ではないよ。
検討してないなら書き込むなよ。
違うところでやってくれ。
外廊下が快適という人は、内廊下には住んだことが無い人なんだろうな(笑)
内廊下の方がいいけど、
レックスとここなら、予算が合うなら断然ここかな。
どちらも晴海通り沿いで、環境は変わらないと思うけど…
ここの検討者はとてもレックスを意識しているんですね！
三井と正友地所だと天と地の差だと思うけど…
三井じゃないと絶対にだめ、という人はあまりいないと思うけど、内廊下が絶対条件という人はいるものです。
>ここは三井関係者にむけてネガる場所ではないよ。
まだ理解できないようだけど、人に対してはネガってないよ。
この物件と計画に対してネガってるだけ。
特に立体駐車場は最悪だね。
周辺住民はもちろん、将来の購入者にとってもそれは言える。
ここに書き込んでる人がどれほどマンションを買いたいのかってのは良く分かるよ。みんな熱心だもん。
実際動物臭いマンションってどうなの。
共用部分とか待合室のソファとかボロボロになりそう。で、飼い主の責任問題になって殺伐とした雰囲気に。
本計画は、みらい建設という会社が企画したものですが、
晴海通り6ｍにベランダを平行に配置するのは驚き。
動物ネタは飽きました。
もうみんな知ってますから。
でも、ドッグランがここの最大のアピールポイントだと思う。
いや、シガーバーがここの最大のアピールポイントだと思う。
最大ですか。
厳しいご意見ですね。
自分に取って興味ある部分が、最大ポイントです。
ただの小さい喫煙ルームをシガーバーと言ってしまう宣伝はいかがなものかと・・・
いや、埋め立て工場跡地で、隣地のマンションでは最も汚染度が高いとして
一番深くまで土壌を入れ替えた場所の近接立地において、
野菜を育てる畑を提供できる技術力が最大のアピールポイントだと思う。
585世帯もあれば、喫煙者は150人はいると思うよ。
シガーバーというのは、なかなか良いアイデアですね。
ソファーにゆったりと座って、本を読みながらタバコが吸えるような部屋だったらいいね。
ネガの嵐。
ここは狭い間取りばっかりだから価格が安いんだね～ 坪単価は普通だもん
でも管理費・修繕積立金は立派な金額するんですね
震災が起こったら
がぜん評価されたりして。
蓄電池やらソーラーやら。
結構そういうものじゃない？
三井の新築タワーはどこも管理費が高いんだってさ。どこのスレにも書かれてる。
滝野川が平米325円。飯田橋が平米400円。ここ平米309円。
それは三井子会社のメンテ会社が潤うための戦略でしょうかね。
滝野川は商業棟があるし、飯田橋は平均価格１億円の物件だからね。
ここみたいな安い分譲価格なのに管理費平米３１０円もして、修繕積立金がかなりのハイペースで上がっていくのはかなりのハイリスクかな。プラス変動金利で多額のローンとかだったら激アツ。
三井の管理とアフターは
業界内では他社に比べてダントツに顧客満足度が高い。
多少、高くてもいいんじゃね。
>業界内では他社に比べてダントツに顧客満足度が高い。
おもろい表現だね。
自己満足の三井関係者の評価かしら？
業界外ではどうなの？
管理コストを削る動きをきっと取ると思うな。
だから、満足度も多少は落ちるかと…
でも、それでいいんじゃないかな。
>331さん
満足度が高いというソースは
日経ビジネスのアフターサービス満足度ランキングでは？
私がモデルルーム行ったときもPRされてましたよ。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
323
>滝野川は商業棟があるし
あそこの商業棟は、高い管理費には関係ないんですと。
スレを読むと駐車場が、高い管理費の原因。
野村の湾岸タワーにおける管理は、ベイクレストタワー検討スレを読むと分かるよ。
管理会社を野村に変更した結果どうなったか。
価格破壊というか、崩壊というか、10年後は・・・
「埋立地にお住まいですか。あらら、もう少しお仕事頑張りましょうね」
分譲価格を今までの相場より３００万安く買って、維持管理費を他所より年間２０万多く払う。
どっちがいいかは本人次第ってとこなのかな。
三井の新築タワーの管理費はどこも相場が高いから、
嫌なら三井は諦めましょう。
334
価格破壊？笑わせんなよ。ただブログをコピペして楽しい？
前スレ見て、修繕費と管理費考えてからモノ言えって。
将来的にはすぐに相場に追い付きます。
340
？？？
そうでしょうか。
340さんは、価格破壊をされると困る方なんでしょうね。
ここって、今は新築だからいいけど、
10年後以降で転売しようとしたときに、
維持費が高過ぎて売れない、
もしくは価格を相当下げなきゃいけないって危険はないですかね。
転売前提なら管理組合に入ってぜひコスト削減したらいいと思う
初年度からコストカットできれば後々大きいし
すべて他人任せはダメだと思う
というより、厳しい気象環境、液状化で段差ができたCODAN内、貧弱な駅、パチンコ、
今後の開発計画が無い発展性のなさ・・・新築時はデベのＭＲ効果や話題性もあるだろうけど。
まるで高島平団地ですね。武蔵小杉とかも似てますが、ここは駅遠なのでさらに厳しい。
東雲駅７分
辰巳駅１０分
低層階が狙ってる庶民には永住は厳しいような。
となると転売前提になるんじゃないですかね。
っていうより、
マンションは永住しないで適当な時期に買い替え、
って人達ももともといるから。
住人も１０年もすれば半分ぐらい入れ替わるのかな。
近郊郊外のマンションは親と同居する時に手放される。
今朝の日経新聞にここのマンションの修繕積立金の問題について書かれていたね。
「５年後には当初の金額の２倍、１０年後には３倍、１７年後には４倍になる。
デベは分譲価格が安いのをアピールしていて、こういう大事な事にはあまり触れていない。」だって。
353さん
見逃していた。重要な情報有難う。
353
ここ、44階建てではないでしょ。
最後の駐車場の記述は注目だね。
今日は17時ころから今も、東京湾岸の風速＝８～９ｍ。
１０ｍで桜橋は迂回してくださいの値。
強風の日は週１日以上あるな。明日まで続く模様。しかも明日は雨。
そういう問題では無いね。
最初は安く見せかけている姿勢が問われている訳でしょ。
つまり将来月5万でビビる人ばっかり。
ビビらない余裕のある人は住まない方がいい。
>362
最初安くしているのはここに限らず常識となっている。
ローン返済のためにも、貨幣価値の変化に対応するためにも、合理的だと思う。
しかし、将来の上昇を知らないで買う人がいたら困る。
353さん
やっちゃいましたね。
日経の記事はここじゃないよ。
そもそも階数違うし、
5年後に2倍には、ここはなってなかったよ。
いくらなんでも嘘の情報はまずいんじゃない？
登録近くなってネガもさらに過激になってきましたね。
ていうか、なんでもありなのか？
ここの修繕積立金はどんな計画なんですか？
357さん、「最後の駐車場の記事」ってどんな内容ですか？
その記事はこの物件のことではないようですが、気になるので･･･。
東雲に住んでるなんて恥ずかしくて人には言えないよね。
確かにあの記事は44階なので豊洲のシンボルの事かな。
ただ、本質的な問題は、
タワーは6000円程度の修繕積立金なら、倍倍に値上げしないと
大規模修繕の費用をまかなえないという事。
さらに日経の記事では、倍倍に値上される予定の修繕積立金を資金計画
で無視して購入者に正確に伝える事を避けているかのような姿勢
を問題視している。
もしここがＭＲ訪問者に対して
>5年後に2倍には、ここはなってなかったよ。
なんて将来上がらないイメージを与えているとしたら44階の某
マンションより問題かも。そんな事は無いと思うが。
ここの修繕積立金はどんな計画かを教えてほしいな。
平面の駐車場とかの収入源をデベが用意してくれれば、積立への
プラス要素になり値上げ幅は抑えられるけど、ここは無いしね。
366
ここで匿名の二次情報を求めますか？
書き込まれている罵り合いはご存知の通り。
どんな問題点があるかを認識するのには役立っても、
答えはここにはありません。
自分でウラを取るしかないですよ。
たぶんモデルルームに電話を掛ければ
解決するんじゃないかな。
物件のスペックや修繕計画等は、デベに聞く。
掲示板は、賛否両論の個人的感想を知りたいときに読む。
今日これから周辺を歩いて昼食とって夜一杯飲んで、現地で過ごしてみる。
そしてその感想を誰か掲示板に書いて。
高い買い物だから、自分の目で確かめるのが一番だよね。
それなりの労力は使った方が良いでしょう。
370
に っ こり 控えて下さい。
軽い気持ちで修繕積立金の計画を尋ねたけど、
この話題って触れちゃいけない緊張感があるんですね。
それはそれで有益な情報でした。
将来の修繕積立金は所詮当初の計画。
将来それを決定するのは管理組合でしょ。
高く見積もられているとしても、安全側に見積もってくれているだけかもしれない。
逆に安い見積のほうが心配だよ。
あの記事ここの物件じゃなかったんだ～
少し前にここの修繕計画について詳しく書いてる人がいて、確か２０年目だが２５年目かには修繕積立金だけで４万位まで上がるってなってたから・・・
スタート時からここは高いけど、１０～１５年後位の中期でも結構な金額に上がってたから昨日の新聞の記事よりも高くなる計画だと思うよ
そっ、それ、ほんと！ とおびえてみせるカマドトがこの板にはいるかいな？
修繕積立一時金は入居時はどれくらい？
タワーの修繕でお金かかる部分ってゴンドラ足場が大きいよね。
でもゴンドラ足場って大分安くなってきてるよね？
そのうち普通の足場より安くなるんじゃないのかね。
ゴンドラの足場って何？
外壁の補修をするのに普通は鳶さんが足場を組むけど、タワーだと高過ぎて足場が組めない。
これがタワーの長期修繕が高い大きな理由だった。
しかし現在では電動のコンドラ足場が普及して安くなってきている。
そのトークは、高層のメンテナンス
費用に不安を感じているお客さんに
一撃を与えるマニュアル？
実際安くなってきてるよ。
これだけタワーマンションが増えれば当然な話だけど
まぁ普通より安くなるとかはあり得ないでしょう
今、タワーマンションに5年以上住んでるけど、
そんなにランニングコストかかってないけどなぁ。
5年そこそこじゃ補修要りませんからね。。
ランニングコストと補修費は別に考えないとね。
それにランニングコストがかかってもしょうがないという認識は甘いと思うよ。
管理会社にとっては嬉しいけど。
このマンションを本気で買いたいって思う人はどのくらいいるんだろう。。。
広告なんかを見て
一見良さそうに思えるマンションだけど
良く見ると買うマンションでは無いな～。
駐車場の作りは地震時に心配だし、
晴海通りに面してるし、
いろいろ詰め込み過ぎで下品だし
サイトには街づくりコンセプトって書いてるけど
その街づくりコンセプトで周辺のマンションと問題を起こしてるみたいだし・・・。
バーベキューパークやスカイドッグランなんて
火に油を注ぐようなものにしか思えないな～。
これから住もうとして物件を探している人のことを本当に考えているのか疑問。
妻は東雲はイオンがあるから便利そうというけれど
私は豊洲か勝どきのマンションの方が買いの様に見えます。
お手頃価格だから適当に売れるでしょう。
ゴンドラ足場は効率悪いから人件費掛かるのよね。
「電動のコンドラ足場が普及して安くなってきている」というのは、大きな誤解を与えるよ。
超高層では、簡単に安いゴンドラでは工事ができないのは周知の事実。
http://www.jtccm.or.jp/library/jtccm/public/mokuji11/kikansi/2011-6_re...'%E8%B6%85%E9%AB%98%E5%B1%A4+%E3%82%B4%E3%83%B3%E3%83%89%E3%83%A9%E8%B6%B3%E5%A0%B4'
上記記事は一般論だけど、この工法のために巨額の費用がかかるのは余り知られていないみたい。
間違いなく元請けの大手ゼネコンが（外壁含めた）大改修をやると思うけど、このゴンドラ費用だけで「数億円」もかかってしまう。
ゼネコンとゴンドラ屋だけが儲かっているのかもしれないけど・・・
この物件の場合だと、晴海通りにメチャ近くて壁が立ち上がるので、周辺の安全上このタイプのゴンドラだけで、もっと修繕費用がかかりそう。
住んでから、色々と懸念材料があるから、それを覚悟で買えばいい。
で、君のカツラは大丈夫だった？
消耗品はメンテナンス費用から出さないといけないけど、
5年程度はデベが無償で修繕してくれますよ。
ここは全周にバルコニーがあるから、外壁補修に大掛かりな足場（正確には屋上からの吊り下げ足場）を組む必要なんかないんじゃない？
