買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
前スレ「その58」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/
湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all
[スレ作成日時]2012-05-30 01:39:53
首都圏の新築戸建て住宅の平均成約価格は1戸当たり3142万円で、前年同月比1・1%の下落となった。2カ月連続のマイナスだった。東京23区で平均価格が1年11カ月ぶりに4100万円を下回るなど、ユーザーの低価格志向が進んでいるためという。
新築戸建て、って建て売りのこと？ミニ戸が多いんだろうね。
安いユニクロ方式の建て売りが流行りだからな
収益物件、異常に人気だな。金持ちが、株から乗り換えてきているのかなあ。
安ければ外周区あたりの戸建もありって感じかな。
中古で売りにくい戸建は資産価値が低いから、不透明な時代には売れません。
そうなんだよねえ。
中古の戸建ては売り難い。金額的に、壊して更地にできる場合なら別だけど。
戸建に価値があるのは土地の利用価値だから土地売りしないと意味ないからねぇ。
返済さえしてしまえばマンションは担保にならないが土地は担保にもなる。
土地神話で、土地価格が上がる時代なら良かったんだけどねえ。
下手な土地を買うと原価割れ。
定期借地マンションが売り出されるとき
50年後に価値はゼロになるが、普通のマンションは負の遺産になるから、それよりはましといった主張が必ず出るが、
戸建ては50年後でも、価値の7割を占める土地がまるまる残る。
普通のマンションでも５０年後とか建て替え？とかあるか分からないけど不動産屋に安く買い取って貰えるんじゃないの？
負の遺産になるの？
熱海あたりのバブル期リゾマン見てごらんよ。
ランニングコストかかりすぎて本音はタダでもいい、と
何百万とかに下げても買い手つかなくて晒し者だよ。
築47年で上物の税金はゼロになっても、
土地の税金は継続されることお忘れなく（当然、管理費もね）。
不人気立地の老朽物件はホントにババ抜き。
地方には本当に価格が事実上マイナスという物件が多数存在します。
要するにマンションはタダ、だけど管理費、積立金、固定資産税を払い続け、
しかもマンションは修繕か解体が必要だから持ってるだけで負の財産、っていうのがある。
東京だって人事じゃないね、とくにタワマンなんて解体費用がバカ高い、ヘタに買うと
３５年のローンが終わって負の財産を背負うことになる。
ぢゃあ、戸建て(土地)がいいのか～！
先々考えると所有してるのがマンションだと面倒、もしくは賃貸がいいのかな～！
亡くなれば関係ないけど。
旧公団（原宿•桜上水•阿佐ヶ谷•うぐいす団地に宇田川町、美竹ビル）とか
シャトー三田、御苑エンパイアコープみたいな
•容積率に余裕のある•都心立地の•築40年級ボロマンション
買えば有利に建て替えできる確率が高い。
原宿団地なんて住みもしないのに複数持ってた野球選手がいた。
ギリギリまで容積率使ってる最近の新築、特にタワーはダメ。
老朽化する頃は人口減少で集合住宅自体の需要が減る。
震災起きても放射能汚染で立入禁止区域にならない限り、
社会は交通商業インフラを捨てられない。とにかく好立地死守。
それでも当然、面倒はある。建て替えは十年以上は普通にかかる話だし。
そもそも面倒が嫌なら不動産買わない方がいい。
タワーは将来ひどいことになるだろうね｡また将来に負の遺産が押し付けられるのか…。
タワーも、所謂ニュータウンに湾岸も
デベの利鞘稼ぎに行政が安直な許認可出した案件は
まとめて次代の負の遺産。
再生困難なペットボトル大量生産消費し続ける国が
傷だらけの牛乳瓶リユースするドイツみたいな国に
なる日は来ないのかもなぁ
説得できる根拠がないと。
砂上の楼閣商法を盲信する情弱はもういない
少子高齢化の人口減少時代。
都心までの物理的な距離で資産価値が決まるシンプルな時代になるでしょう。
安全はすべてに優先する。
13から18を読むと
やっぱり戸建てだな。
自由が丘徒歩圏の戸建てが最強の一つ。
自由が丘は昔、衾沼って沼地で戦前に
埋め立てて造成した場所だからなあ。
戸建てもミニ戸じゃねえ。残す子孫がいるならいいが。
ひとりっ子同士がくっついたら片方の家は物理的に不要になる。
逆ねずみ算が現代ニッポン
まぁ、埋立地の終落は決定的ですからね。
既に中古価格の大幅下落に歯止めがかからない。
長期金利、8年11カ月ぶり低水準
金利が下がってるってさ〜
誰だ？金利が上がるから今の内に買えと書いてたのは〜
戸建なら中目黒か目黒、代官山あたりがいい。
商業でもあって戸建でも住めるとこは価値が落ちにくいし、
アパートにしても借手はつく地域だから借金して土地を手に入れる甲斐はある。
汐留、も埋立地だからなあ。
安かろう悪かろうでは勝ってるとは言えない。
買える値段だから売れてる、と価値があるは違う。
埋立地住人の嫉妬は相変わらず見苦しいな。
それは液状化で気分が被災状態だったんでしょうか。
被災してると買い物どころじゃなくなります。
資産価値がひどいことになって破産するかもと
思い悩むような時に必要以上に買いものはできません。
被災地がそんなかんじでした。
皆でものを分け合って・・・。
日本人がそんなにご立派で美しいわけないじゃんｗ
廃棄物の受入れ先が決まらないことだけ見ても、一目瞭然。
4月の販売戸数と成約率
千代田区54戸、３７％、中央区373戸、８１％、港区86戸、９１％、新宿区105戸、７３％
文京区87戸、５０％、台東区94戸、４８％、墨田区4戸、０％、江東区302戸、８３％、
-----------------------------------------------------------------------
品川区112戸、７２％、目黒区23戸、０％、渋谷区21戸、３３％、中野区48戸、７０％、
豊島区143戸、９４％、荒川区11戸、１００％、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
大田区102戸、５６％、世田谷区54戸、３７％、杉並区34戸、１００％、練馬区116戸、８９％、
板橋区45戸、９４％、北区26戸、０％、足立区95戸、０％、葛飾区73戸、５８％、
江戸川区222戸、８０％、
販売戸数じゃなくて、発売戸数じゃないの？
販売戸数が多くて、成約率が高い所が真の人気区と言えるでしょう。
供給調整して、地元民に高値づかみさせている外周区も一部あり。
54戸とか34戸で人口の割にめちゃ少ないね。
世界的に不動産価格が下落してるけど
日本はどうなるんだ
2000年前半に比べるとまだまだ高いから下がる余地は十分あるけどどこまでいくんだろ
さすがに本気でもう本気で価格があがると考えてる人はいないだろうね
スペイン問題なんかは数年は引っ張られそう
株も下がって来たし、割高外周区は風前の灯の感ありですな。
かなり供給を絞らないと割高価格の維持は不可能じゃない？
もはや不動産を買おうって空気じゃないな今は
費用対効果を考えてメリットがあるとこじゃないと売れないだろ。
具体的には、
東京駅から半径５ｋｍ圏内で、坪単価250万円前後のところ。
地震が埋立地にとどめをさしたね。
>60
ところが現実は・・・・(笑)
4月の販売戸数と成約率
千代田区54戸、３７％、中央区373戸、８１％、港区86戸、９１％、新宿区105戸、７３％
文京区87戸、５０％、台東区94戸、４８％、墨田区4戸、０％、江東区302戸、８３％、
-----------------------------------------------------------------------
品川区112戸、７２％、目黒区23戸、０％、渋谷区21戸、３３％、中野区48戸、７０％、
豊島区143戸、９４％、荒川区11戸、１００％、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
大田区102戸、５６％、世田谷区54戸、３７％、杉並区34戸、１００％、練馬区116戸、８９％、
板橋区45戸、９４％、北区26戸、０％、足立区95戸、０％、葛飾区73戸、５８％、
江戸川区222戸、８０％、
販売戸数じゃなくて発売戸数でしょ。
販売なら０％ってのがあるのがおかしいでしょ。
今後は格差で二極化がさらに鮮明になるから富裕層は千代田、港、渋谷区でその他は川崎、川越、浦和、川口でしょ。中途半端な目黒、豊島、杉並あたりはこれから大変だと思う、このあたりの売れ残りが大量にある反面、郊外の低価格マンションは即日完売が多いんだよね。70平米3000万円台とか。
割高外周区は供給戸数をさらに絞って行かないと
割高維持が難しくなっていくな。
一部に思い込みが激しい人がいるよーだけど
経済状況を反映して価格が一番下がるのは都心だし
3000～3500万円にある需要のボリュームで
値下がりが止まるのは＠150万円ぐらいの郊外なんだよなあ
供給が増えると価格が下がり、供給が減ると需給が上がるという
単純な動きをするわけじゃないよ
外周区が都心部並みに坪300万円近くに達しているのは異常ですね。
地震が活発に起きていて、これから大地震がくる可能性もあるというのに、地震対策に比重をおいた
マンションの供給っていまだに少ないですよね。需要が少ないんですかね。
立地も大事ですが、設備や地震対策にも重点をおいたマンション購入したいなあ
外周区でアパートの建築が活況を呈してます。
所得の二極化の反映ですね。
311被災地で、苦労された大家さんたちも多いそうなのに。
低所得層が増えると逆にもうかる商売もあるって事でしょ。
ＮＨＫでやってたけど、巨大津波問題で東京湾内に海水浴場を作るニーズが待ったなしで高まっているみたい。湘南、伊豆が危険だから結局東京湾内しか選択肢が無いみたい。
台場にあるじゃない。砂浜。
もっと大きくないと関東エリアの海水浴場客をすべて受け入れるのは不可能だよ。
台場で海水浴？
俺はあんなドブみたいな汚い海で子供を遊ばせるのは無理だな。
最低でも九十九里くらいでないと。
九十九里は73の言う湘南、伊豆ではないから
好きに行けば？
オイルボールがぷかぷか浮いてる台場で泳ぐなんて・・・
屋形船は屎尿を垂れ流しだし
クリステルが番組で台場に潜っていたが、ヘドロで1m先も見えず、
「まさに死の海です」とコメントしてたね。
不動産マーケットが変質し始めるのは２０１５年以降。
それまでは地元民の地場志向需要が中心だから
まあつまらないね。
デベのご当地自慢ばっかで参考にならない。
そうです。
平成１５年に消費税が１０％となり
不動産マーケットは変わります。
多分、氷河期に…
何書いてんだかね。２０１５年だってーの。
で、その2015年の変化の根拠は？
過去の人口動態も分からずに不動産を語るのは笑止千万。
もっと自分で勉強することだ。
埋立地の中古が大量にだぶついてくるころですね。
暴落がさらに加速しそう。
>85
欲しいのは良く分かるが、
希望的観測だけで世の中は動かいないよ。
相対的に価格がリーズナブルなところは下がらないよ。
これからは割高外周区の価格動向に要注意。
武蔵小杉（坪290万円位らしい）に需要をかなり食われているからね。
武蔵小杉はリーズナブルではなく、割高。
お隣が超割高外周区だから武蔵小杉も販売好調(笑)
>>86
書いていることが全然理解出来ない
武蔵小杉は割高だし、それでも将来性で買われている
ならば“割高外周区”とやらは、ますます高いままでしょ
基本的に“割高外周区”“都心部”などの用語を使い
具体的な地名を使わずもっともらしく語るカキコはスルーするべきだな
尻に火がついてる埋立地住人の言ってることですから、大目にみてあげてください。
近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。
逆算すればこれから先どうなるか誰でも予想できるよ。
地上げ幅が大きいエリアがことごとく震度７の激震エリア。笑
天誅とはまさに…。
余談だが。
首都直下型地震が起きた後、まともに放送継続できるのは神南と赤坂の放送局だけ、というもっぱらの噂。
その他民放壊滅。
素晴らしい危機管理能力だわ。
よくこんな国のこんな街にマンションなんか買う気になれるね。
>近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。
「都心の人口減少が始まった」のは確かに1960年代からだが
郊外の人口増加は戦前から始まっているし
23区の外なら1970年代以降も人口増加は続いている
さらに言えば、一度は伸びが止まった都内の世田谷区や大田区でも
この10年は緩やかだか人口が増加している
23区 区別人口推移
http://www.tokyo-23city.or.jp/research/hakase/image/seido2-03_16.gif
川崎市 人口推移
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/suikei/image/zensi.htm
少子化＆人口減少は深刻だけど、現象としてはもっと緩やかなものだよ
人口動態を原因として激的な住宅市場の変化が起きるとは思えない
激的な変化が起きるのは、例えば1990年代後半の都心回帰のよーに
経済構造の変化に由来する価格変動があった場合だね
2015年から、何がどうして変わるのですか?
人口というより経済規模の縮小が問題では。
2015年から、消費税が10%に変わる可能性があります。
溜池じゃないの？
戦後の第一次近郊入植世代が女性でただ今８０歳くらいって事が重要なんだよ。
後１０年位したら戦後長年続いた郊外バブルも終焉でしょ。
長期にわたって下落トレンドに入るね。
>>106
記事の改竄はよろしくないね
>首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位 民間調べ
>2000年から10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。
~~~~~~~~~~~~~
http://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/detail/MMSUn1000008062011/
オリジナルの記事は[2011/6/8付 日経産業新聞]
まともに引用も出来ないキ印に説明しても無意味だが
実際はこんな感じ
コスパで選ばれる時代に変わったら、
近郊、郊外のマンションの値崩れが始まる。
コスパで勝負といえば
城東や湾岸だね
首都圏に不動産を持たない
上京第一世代のマンション選びはコスパ中心にならざるを得ない。
上京第一世代は地方経済が崩壊した2000年頃から急増。
22歳で上京したとして、ただ今34歳。
3年後の2015年頃にやっと購入年齢、その頃からコスパ時代が訪れるでしょう。
コストはともかくパフォーマンスとはなんでしょうか？
・通勤利便性ですか？
・買い物利便性ですか？
・教育の充実ですか？
・自然災害に対する安全性ですか？
１１２さん
総合力でしょう。
日常の買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、子育て・教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティ、治安関連、地域の将来性など
コスパと言えば聞こえが良いが
結局は経済力が無い顧客向けの安売り競争だからね
大規模開発で供給過多な場所はなおさら
じゃあコスト無視で最強のパフォーマンスを持つエリアはどこですか？都心は日常の買い物に難ありな場所が多いです、
まだ見えないけど、コスパ世代が購入主体になったら不動産マーケットも様変わりでしょうね。
既に賃貸では兆しが出てますが、分譲はもう少し先。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
割高慣れした首都圏出身者の購入が一巡したら、郊外のバブル価格は簡単に崩壊するね。これは確実に言える。
消費税増税したら可処分所得は1割くらい減るよね？
支出分の5％と企業などが支払う金額UP＆売上不振で数％減。
ちょっと乱暴だけど住宅も1割くらい下がるんじゃない。
これ以上年収比率上げられないだろうし。
近郊のアパート地帯は大繁盛じゃない？
てことは戸建持つのが一番いいな。
年取ったらアパートにしてその金で
維持費が上がって住めなくなって
貸しに出てるタワーにでも住めばいいから。
>123
アパート経営は代々の土地があってこそ成り立つ商売。
近郊の元農家さんの独壇場だよ。
一から借金して始めて成り立つほど家賃は高くないよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/
究極は
固定資産税と上物がペイ出来れば良いわけだから、
上物を安普請にしたら、家賃3万円くらいまで下げ余地があるからね。
住宅ローンは年収の５倍までが限界。
それ以上借りるのは頭がおかしいとしか思えない。確実に破産するよ。
311で震災地の賃貸の大家さんは大変だったそうだよ。
義援金は借り手がたくさん受け取り、大家が受け取る額は少なかったんだと。
消費税がアップすると近郊アパート地帯のスラム化がさらに進むな。
近郊のアパート家賃は右肩下がりでしょうね。
やって行けるのは土地持ち経営者だけだよ。
自分も働いてるうちに土地手に入れて
ローン完済しちゃえば代々の土地持ちと一緒でしょ？
家賃がどんなに下がっても結局は場所代で相対評価なんだから
アパートの家賃が下がるなら家賃の下がったマンションに住める。
値下がりリスクが無い都心部のマンションを買って自分で住んだほうが良くない？
土地神話のあった昔と違い、土地も値下がりするからね。
代々の土地持ちと新たな土地持ちとは、仕入れコストが違うので一緒にはできない。
でも古くなるとマンションは維持費高いよね。
最近は特にタワーばかりでまともなマンションが分譲されないから余計に。
転売し続けることができるならマンションもありだけど
都心で分譲されるのは1LDKでも月6万とかになっちゃう
マンションばっかだから2007年前後に建ったマンションが
築20年くらいになるあたりで行き詰まってしまう気がする。
築20年になる前に売ったら？
マンションはある程度住んだら別な新築に買い替え。
それ、新築で買った時より著しく値下がりしないで売れる
前提がないと成り立たなくない？ ＞新築サーファー
損こいても必要経費と割り切れる人ばかりじゃない。
震災後の湾岸見れば、損切りしたくてもできない人がいるの明らかでしょう。
だったら最初から買わない方が得って話になりかねない。
震災後の湾岸買ってる人たち、はどうなる？
はいはい、じゃあなんでそんなにいい場所なのに全然売れなくてこんなに在庫になってるの？
137さんには是非、これまでの購入物件履歴と今後の展望、
最終的な出口戦略まで伺ってみたいものです。
脳内購入でなければ
脳内だろ
キ印はスルーしろよ
それより、株価が上がらないのが厳しいよ
余力でマンションを購入する富裕層は株価に敏感で
短期間で株価が下がると様子見になって動きがぴたっと止まる
最終的にはサラリーマンが購入する3000万円台4000万円台がどーなるかだけど
お金持ちが高額価格帯の市場を牽引しないと市場全体が動かないから
下の価格帯は弱含みになってしまう
今は資金供給が潤沢で次々物件は供給されるているけど
販売現場では売れ行きは鈍いままだから
残戸が緩やかに増していくという状況がしばらくは続きそーだね
23区内で3000万円台4000万円台かい。
そりゃ狭いか遠いか向き悪いか安造りかだな。
あるいは埋立地か。
割高エリアに代々住んでると
自分の所有資産も割高に評価されるから太っ腹になって
割高でも何の抵抗もなく買える。
これが近郊、郊外の割高維持の仕組で、
3代続くとそんな需要も無くなるから、割高価格の維持は不可能になります。
まあ、地縁もない人は買わないでしょうが。
買えない値段＝売れない値段の物はいずれ値下がりする運命だよ。
学校で習わなかった？
人口減少期の不動産価格がいずれ下がるは一律同じ。
自分が生きてる間に・出来るだけ値下げ幅の少ないところを選択しようってのが大人の発想。
ピカピカのハリボテ御殿に目くらましされてると気づけないんだね、きっと。まさに○○買いの銭失い。
>149
おっしゃる通りで、
信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
坪単価が250万円前後の相対的に割安なところしか無いですね。
これが現実なんだが、
5千万円前後となるとだれでもが買える値段でもないし。苦しいですね。
かと言って郊外の安いマンション買っても将来価値は限りなくゼロだろうし。
安全資産がそれなりの値段になるのは経済原則から言ってしかたがない事だよ。
世の中リスク回避ムードが強いから坪300万円を超えるような物件は売れないし、
将来が不透明な安い郊外も売れない。
>>148
そんな高校生レベルの理屈で不動産価格が動いているわけじゃないから
現在の1億円と5年後の1億1000万円のどちらが価値が高いのか？
そーいう視点で世の中のお金は回っている
＞信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
こんなヘンテコリンな理屈は埋立地業者しか言いません。
大学でちゃんと勉強した人なら、同心円状に発展してる都市なんて世界中に一か所もないことは知ってます。
だいたい東京駅が東京の唯一の中心であるという点からすでに間違いです。
単なる湾岸ネガが出てきたらまっとうな議論も続かないね。
理屈じゃないからな(笑)
根拠のない湾岸ポジほど理屈の通じない奴はないからね。
人気のオフィスならオープンまでにかなり埋まるでしょ。
>160
ある程度賃料が下がると利便性重視になるから新宿は増々厳しくなって、
空室率も高くなって行くでしょうね。
新宿の就業人口が少なくなると西に広がるエリアの不動産価値にも
中長期で悪影響を与えるでしょう。
まずは家賃の下落と空賃貸が増えるでしょうね。
酷い自演をみた。
新大久保と亀戸どっちが住みたい？
砂町と下落合だったら？
ごもっとも！
都心在住です。伊勢丹はよく行くけど、ららぽーとには一生用がなさそう。
といっても、
都心三区では都心扱いしてもらえない新宿。
副都心扱いの新宿なら、同じ副都心扱いの有明や亀戸と同列。
中央線沿線では小規模物件の高値づかみが相変わらず続いてますね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
まぁ、そう悔しがるな。
都庁所在地、文字通り都政の中枢。
埋立地住民の嫉妬がひどいな。
小規模物件ばかりで、沿線に新築物件が少ないと業者の食い物になっちゃう。
選択の余地がほとんど無いですから。
でも、そんな状況は続きっこ無いから、
結果的に超高値づかみした事になっちゃう。
うちの親戚の家も東京駅から高速バスで行けるので、東京駅物件ということですね。
山梨県なら新宿が便利だぞ。
無謀にも、はるか格上に噛み付くガッツだけは認めてやれ。
相変わらず都心部と千葉県の暴落が続いている。いつになったら終わることやら。
5月の中古マンション成約坪単価（前年比）
東京都全体▲3.2%
うち都心3区▲11.0%
神奈川▲4.7%
埼玉▲2.7%
千葉▲11.8%
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201205.pdf
今後の価格動向なんて誰にもわからないんだから、住みたいと思ったところに住むと後悔は少ない。
資産価値を維持できそうだからを優先させると、逆方向に動いたときの後悔は大きい。
>198さんは中古マンションの値段が良く分かっていないようなので解説します。
都心3区
2011年5月、平均築年14.34年、㎡単価80.10万円
2012年5月、平均築年17.81年、㎡単価71.26万円
つまり築年が3.5年古くなって㎡単価が11%安くなっているわけです。
本来3.5年古くなると何％の下落が適切か？
例えば年3%くらい下がって普通と考えれば、
10.5%安くなって当然となるので、別に1年前よりマーケットが下がったことになりません。
他のエリアと比較すると
都心3区は3.47年古くなって11%下落、年3.17%に相当
城西は2.25年古くなって8.4%下落、年3.73%に相当
城北は1.3年古くなって9.3%下落、年7.15%に相当
つまり、城西、城北の方が下げが大きい事が分かります。
傾向としては内陸部の中古マンションの下げが大きい事が分かります。
