23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その62】

>>129
両極端になって、3千万円台マンションの需要は無くなって行くんじゃない？

土地のないシンガポールの比較はもう秋田

アパートストックは中央線沿線がダントツに多い。
練馬、板橋、足立と言った城北と家賃値下げ競争になるんじゃない？
城西の今後の巻き返しに期待したい。
人口が減って行くのは寂しいもんね。

経済弱者にはデフレのほうがありがたい。
特に家賃が下がる効果は大きい。

肯定してると収入も上がらなくて弱者のままだよ。

経済弱者には埋立地の下落がありがたい。

家賃が下がる→新たな賃貸物件供給が減る→分譲賃貸も減る
→賃貸にしないで中古売却にする→中古物件供給が増える
→中古相場が下がる→つられて新築相場も下がる

高家賃が払える経済力がある独身者は都心部に移動するから、自然と外周区は安アパートだらけになっちゃう。

地震の時に帰宅難民は嫌ですからね。
丸の内で訓練があったね。

消費税８％時、低所得者に現金給付…財務相示唆
読売新聞 1月28日(土)18時5分配信
安住財務相は２８日、社会保障・税一体改革の柱となる消費税率の引き上げに関連して、「早い段階から現金の給付等をすることで、本当に生活の大変な低所得者に対しては、セーフティーネット（安全網）としての給付等を考えたい」と述べた。
２０１４年４月に消費税率を８％に引き上げた段階から低所得者に現金を給付する考えを示唆したものだ。一体改革を説明する「全国行脚」で訪れた福岡市で記者団に語った。
政府・与党がまとめた一体改革の素案では、国民一人一人の所得を把握しやすくなる共通番号制度の普及後、低所得者に減税や現金給付を行う「給付付き税額控除」を導入すると明記したが、普及前には「簡素な給付措置」を行うとしただけで、時期や具体的な手法は記していなかった。

前にも何か現金給付したことがあったね。
役所の仕事が増えて大変だったらしいが。

消費税が上がった分デフレが進んで家賃が下がるとありがたいな。

郊外はゲロ下がりしそうですね。

単身者向け賃貸マンションは外周区ほどじゃないが都心部も結構余ってる。全体的にまだまだ下がりそうだよ。
都心部のハードルが下がると最終的に余るのは外周区になるけどね。そこの所は良く考えたほうが良いよ。外周区はアパートに特化すべきかもね。

＞アパートストックは中央線沿線がダントツに多い。
埋立地はまともな街じゃないので一人暮らしの人は住めないようになってます。
倉庫とファミリー向けの分譲マンションしかないようないびつな街でな一人暮らしは無理です。
中央線沿線は昔から人が住んでるのでアパートストックが多いのは当然です。
普通の都会の街は一人暮らしの人もファミリーも、低所得な人も高所得の人も生活できるようになってるもんです。

>>145
そこそこの所得があれば独身者も都心部に住める時代になったんだよ。
いまさら中央線でも無いだろ。
外国人留学生の採用が増えて、主要大学が秋入学になる時代だぜ。

多少の家賃差なら木密地域は避けるべきだろ。火災は命にかかわるからな。

ファミレスにパパママショップ、歩くのはベビーカー押してる若夫婦ばかりって土地を、学生一人暮らしが選ばないでしょ。疎外感がハンパない。
近所に安い定食屋歓楽街が欲しい、ちょっと危険な遊びもしたい、って若い奴の欲求に国籍は関係ないよ。子育て世代のニーズとは真逆。

台東区とか墨田区南部とかが若い人たちの人気になりそうですね。

なんで？賃料安いだけじゃ引き付けられないよ。東は娯楽が弱い

スカイツリーが営業開始されるとＴＶとか映画にしょっちゅう出るようになるからかなり変わるんじゃない？

隅田川がほど良いアクセントになって、深みがある地域だと思うけどなあ。
若者が住むのに何となくロマンがあるんじゃない？
都心に近くて通勤も便利だし。
昔ながらの祭りも健在だし。
渋谷、新宿あたりより良いだろ。

ロマンより地盤ってくらいには若者も世の中見てると思うけど（特に外国人）。
通勤は東側に行かなくても便利なとこいっぱいある。年イチの祭りよりネオン。よほど安くないと訴求が弱い。

隅田川自体が水だからね。
その近くは湾岸同様に水辺の地盤。

将来消費税が上がって、金利も上がりそうです。
団塊の世代の社会福祉負担は大きいですね。

消費増税は「必要」６３％…読売世論調査
http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20120128-OYT1T00779.htm?from=to...
消費税１０％でも、国債発行は増加…財務省試算
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120127-00000911-yom-bus_all

＞若者が住むのに何となくロマンがあるんじゃない？
あるわけねえだろ、こんなドブ川。

>>154さん
平成23年中に外国人減少数が多い順。
理由は色々でしょうが数字は数字。
新宿、江戸川、中野、港、板橋、練馬、葛飾、世田谷、北、杉並、豊島、足立、渋谷、品川、江東、大田、墨田、荒川、台東、文京、目黒、千代田、中央、

>>151
ＴＶや映画のロケなんて東京に住んでると全然珍しくないですけどね。さすが田舎育ちの人の感覚。
マスメディアにホントに弱いよね、田舎者は。

なぜか中央線沿線から外国人がいっぱい減っているね。
北部の減りも多いね。
港区は欧米系だね。

都心から東部は日本人も減ってるな

それは路線云々でなくて、日本、東京云々の話では。
これから先は西も東もなく店子の取り合い。

昨年人口が減少した区
新宿、中野、杉並、板橋、北、葛飾、江戸川
23区中7区でした。

外周区で自然減（死亡数＞出生数）の区
大田、杉並、板橋、北、足立、葛飾
自然増の区
世田谷、練馬、江戸川

都心部居住が進んでいる状況で、
自然減に陥っている外周区は厳しいです。
不動産価格が将来下がると予想されます。

>>163
発展軸から外れた内陸部が見放されているんじゃない？外国人は結構敏感に反応するからね。日本人も参考にすれば良い。

一極集中してたから放射能で国丸ごと終わりそうなのにw
都心マンション業者ってアホ過ぎる

都心はともかく、河口付近はすでにやばそう。

その前にユックリ、川べりの泥に堆積するよ。
多摩川などの中流には川の流れの周りが泥のエリアが多いから。

するよ、と断言しちゃいけないな。
するんじゃない、に訂正しとく。

流れがあるところはしないようです。

そんなことより、中央線沿線はどうなっちゃうんだよ。

このまま衰退するの？

確かに河口付近は避けたいですね。

住むなら地盤の硬い中央線沿線だよ。人気も高い。

>>174さん
現実は逆なんですよ。
人口が減っているし、外人にも見放され始めているしで、
賃貸物件が激余りで、家賃は下落の一方。
何が原因で、解決できる問題なのでしょうか？
23区の不動産マーケットに大きな影響を与える課題だと考えます。

>>174

昨日の地震で中央線沿線は相当揺れてますけど。
新宿勤務なら中央線沿線居住も考えるが・・

多摩川は関東平野西側が流域だから、まだ大したことはない。
とんでもない高濃度なのはのは関東平野東側流域だろ？

ここのページの下から2枚目、3枚目の画像が解りやすい。

http://tsukuba2011.blog60.fc2.com/blog-entry-550.html

外人って・・・城東にいるような外人には増えて欲しくないですね。

>>176
新宿の就業者人口がかなり減っているのでしょうか？
2010年の国勢調査の結果待ちですが、
日本の役所は仕事が遅くて、出てくるころには常識になってたりしますね。

価格が下がってると言ってもまだ東側とは倍近い価格差があるよね。
いくら安くても多くの人は住みたくないってことですよ。

>>180
不動産価格は長期で見れば家賃と連動しますから、
今の価格が高過ぎるバブル価格ではないかと考えます。
仕様、広さにあまり差が無い1K・1DKマンションの家賃を見てください。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
こちらは新築マンションの平均坪単価です。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

収入の限られてる若者や学生が住む１Kや１DKの家賃に差が少ないのは当たり前。
もう少し勉強したほうがいいよ。

>>182
１Kや１DK家賃はその地域の利便性、住みやすさを純粋に反映して決まります。

なんで中野区、杉並区の坪単価が高いのでしょうかね。
2LDKも3LDKも家賃は安いのに
おかしいですよね。

やっぱ新築マンションがバブル価格だってことでは？

＞１Kや１DK家賃はその地域の利便性、住みやすさを純粋に反映して決まります。

だから都心、城南が上位に位置してるということだよね。
そんなこと誰でも知ってるんじゃない？

>>186
それと新築マンションの坪単価に連動性がない部分は、やはりバブルの部分と考えてよろしいのでしょうか？

需要と供給。

以上

不動産屋的には、
売れればバブルじゃないと言うでしょうねｗ

需給バランスが崩れた時にバブル価格は崩壊します。
その目安は人口の増減＝潜在需要の増減です。
その点、中央線沿線のバブル価格崩壊は秒読みの段階かと思われます。

日本国債バブル「18カ月以内に崩壊する」
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819488E0E4E2E0...

金利が上がってしまうと、持ち家が不可能になっちゃう人がさらに増えるだろうな。
まあ、国債の暴落は国が貧乏になるのとイコールだから、
国民の持ち家比率が低くなるのも当たり前だけどね。

ちなみに戦前の東京はほとんどが借家住まいだったらしいよ。
昔に戻っちゃうね。

＞賃貸物件が激余りで、家賃は下落の一方。
単身者が住めるような賃貸住宅が皆無の湾岸埋立地では家賃が下がりようがないですね。

金利が上がると買うより借りたほうが得になりますね。

それに、国債が暴落する事態になったら、
優遇税制も無くなるでしょうね。

ほとんどの人が賃貸になる時代も近そうです。

金利が上がる要素あるのかなぁ

>>184さん
2009年9月から2012年1月にかけての
１Ｋ・１ＤＫマンションの賃貸料の値下がり具合を調べて、
値下がり率が大きかった順に並べてみました。
世田谷、江戸川、葛飾、足立、杉並、板橋、中野、文京、大田、新宿、目黒、豊島、渋谷、練馬、港、台東、品川、荒川、北、江東、中央、千代田、
外周区（９区）の平均値下がり率は７．９９％
その他（１４区）の平均値下がり率は５．４４％でした。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

失礼しました。墨田区を追加しました。これで２３区。

世田谷、江戸川、葛飾、足立、杉並、板橋、中野、文京、大田、新宿、目黒、豊島、渋谷、練馬、港、台東、品川、荒川、北、江東、墨田、中央、千代田、

>>196さん
これです。

消費税１０％でも、国債発行は増加…財務省試算
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120127-00000911-yom-bus_all

墨田区、台東区はスカイツリーの営業も始まるから、これから楽しみなエリアですよ。

金利は上がるときは早いからねえ。今のフラット35の金利は35年物としてはありえません。
欧米が落ち着いたら一気にくるでしょうね。

固定金利にしとかないとヤバそうだなあ。

1年間だけでも低金利が続いて欲しいです。
個人的希望ですが。

ちなみにあがるときは数か月で数％はあっという間に動くからなあ。。。

この数年で悲喜こもごもになるのは確実かなあ？
震災復興工事で新規着工は減りそうですし、
いったいどうなっちゃうんでしょうね。

まあ、常識ですが
もし金利が数％も上がれば
日本の円高が進みます。
悲喜こもごも、なんて気楽な事は言ってられなくなるでしょう。

国債売り＝日本売りだから円安ですよ。
金利が上がって、円安が進んで、インフレも進む。
景気が悪くなるけど、円安が進めば輸出が回復して景気も回復。
一般的にはこんな流れだよ。

住宅ローンの支払いがピンチ。どうすべきか
プレジデント 1月29日(日)10時30分配信

■“家のために死ぬ”など本末転倒

　思うように転職できない、鬱病で失業したなどの理由で住宅ローンの返済が難しくなることがある。妻がパートに出るなどして乗り切る人もいるが、カードローンや消費者金融に頼って不足分を埋めようとする人も少なくない。
　ほかから借りてまで住宅ローンを返すのは、厳しい取り立てにあう、家を失うなど、遅滞したら大変と考えるためである。

　しかし住宅ローンの延滞はそれほど恐れることではなく、状況によっていくつもの対応策がある。
　元の状態に戻れる可能性が高いなら、借り換えを検討するといい。高い金利で借りているローンを別の銀行の低金利のローンに借り換えれば、金利負担が軽減できる。
　十分に金利が低いなど、効果的な借り換えが困難なら、借入先に返済の一時猶予について相談する。一定期間、返済額を減らし、減らした分をあとで上乗せするなどの方法があり、「返済が苦しい。再就職するまでの間、負担を減らす方法はないか」と謙虚に切り出すことで、いろいろな提案が引き出せる可能性がある。

　鬱病を患った、無職の状態が長い、収入が激減したなど、これから先も元のようには返済できそうもないというケースもあるだろう。売却も視野に入れるべきだが、売却したくなければ、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせないか、銀行に相談しよう。
　住宅ローン以外にも借り入れがあるなら、個人再生手続を使って住宅ローン以外の債務を減らし、全体としての負担を減らす手もある。ローンが3000万円残っている家の価値が500万円等々、価格の下落によって残債額と資産価値に乖離があるケースも少なくない。こんな場合は、大幅に価値が下がった家のために返済を続けるより、売却を考えるのが賢明だ。

　無論、売ってもローンは返しきれず、銀行から返済を求められるが、これも交渉が可能。この債務は銀行からみれば無担保の不良債権であり、銀行は二束三文でサービサー（法務大臣が認可した債権回収会社）に債権譲渡することが多い。法律的にはサービサーに支払っていく義務があるが、お金がないから負けてください、という交渉をする。十分に効果が期待できる交渉であり、2500万円の債務を30万円で片付けた例もある。

　ただし、住宅金融支援機構などの公的金融機関には債権譲渡、債務免除の考え方がなく、何十年かけてもいいから返済せよといってくる。この場合は個人再生手続などで解決をめざす。自己破産をすれば家を失うことになり、住む家がなくなるという人がいるが、必ずしもそうとは限らない。低家賃の家もあるし、資産を手放せば生活保護も受けられる。持ち家を失ってホームレスになった人、食えなくなった人を私は知らない。

　つい先日も、住宅ローンの返済を苦に自殺した50代の方のご遺族が相談にみえた。銀行の住宅ローンには死亡時にローン残額分の保険金がおりる団体信用生命保険が付いており、その方も保険で片付けるしかないと思い詰めたという。自殺で保険金がおりる団体信用生命保険の仕組みは疑問だ。家は暮らしの道具にすぎず、家のために死ぬなど本末転倒である。
　大切なのは貨幣で表せる「資産」ではなく、命、家族、友人、健康など、金に代えられない「財産」だ。家に振り回されると、本当に大事なものを失いかねない。

　住宅ローンの返済の遅れを恐れる必要はない。延滞してもしばらくは電話と督促状がくるだけで、競売にかけられるまでには少なくとも半年かかる。銀行にとっては、費用も手間もかかる競売より、少しずつでも返済してもらったり、任意売却するほうがいいので、相談には積極的に応じてくれる。
　ほかにも方法はあり、ネットでも簡単に情報収集ができる。借入先、法律家、不動産業者など、相談先もたくさんある。情報を入手せず、一人で悩むと極端な選択をしてしまいがちなので、そうなる前に大まかな知識を持ち、もしものときには家族に助けを求めよう。選択肢はいくらでもあるということをぜひ覚えておいてほしい。

>>198
外周区の家賃下落が大きいですね。
所得が高い独身者の都心部居住が進んでいますね。
上位4区、江東、墨田、中央、千代田は投資対象として注目してよろしいかと。

都心の千代田区とそこに近くて不動産価格も安い中央区、江東区、墨田区がよろしいと考えます。
需要もこれから増えるでしょうし、家賃レベルの維持も期待できるので、投資利回りも安定的に高いと思われます。

貿易赤字が定着すると国債も危なくなるね。

＜貿易統計＞９０年以降で最大の赤字幅　１月上旬
毎日新聞 1月30日(月)12時9分配信
財務省が３０日発表した１月上旬（１～１０日）の貿易統計によると、輸出額から輸入額を差し引いた貿易収支は９１６１億円の赤字となり、上旬ベースでは、比較可能な９０年以降で最大の赤字幅となった。１１年は年間で３１年ぶりの貿易赤字に転落したが、年明けも赤字が続いている。
輸出は６６０２億円と前年同期比２０．７％減少する一方、輸入は１兆５７６３億円と同２４．３％増加。貿易赤字は前年同期の４３５６億円の２．１倍に悪化した。欧州の景気減速などを受けて輸出が減少する一方、冬場の電力需要期のため火力発電燃料の液化天然ガス（ＬＮＧ）などの輸入が膨らんだ。

95年生まれ世代、５人に１人が生涯未婚に
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819481E1E2E2E2...

戸建が余って、逆に賃貸マンションが増えますね。

>不動産価格も安い

安いなりの理由があるということです。
世の中の評価の基準が、あなたが基準にして欲しい条件と異なっているということですね。

>>217
利回りのことですが？
何か勘違いされているようですね。

>>216

値段下げずに頭下げるだけで買ってくれるんですか？
それでよければいくらでも下げます。

江東区は都心に近く、荒川区・北区も充分に都心に近いと思う。
ブランドや人気は無いかもしれないが、単身者向けならば世田谷辺りよりも利回り大きいからね。
世田谷は土地は高くても家賃は他とそれほど変わらない。
不動産投資家は利回りが重要というか、利回りしか見てないし。

都心に近い、ってセールストークは
昭和の時代から
城東や荒川区あたりのマンション営業さんが使ってますよ。

>>222
実際の家賃はそれを反映して、江東区などは世田谷区とほぼ同じ、杉並区、大田区より高い家賃レベルですからね。

自家使用なら西側、投資用に買うなら東側、ってことですか。
東側じゃ高い家賃取れないもんね。マンション買う＝富裕層って時代になれば、益々資産価値の低い場所を自宅用には選ばない。

江東区も世田谷区も広いから実際は色々。
杉並や大田区も色々だけどね。

>>224
コスパ考えると自家使用の場合も東側ってなるけど、
西側にこだわる人もいるからね。
逆を言えば、そういった人がいるから東側のコスパが良いんだろうけど。
世の中段々そんな雰囲気じゃ無くなって来てるから、
東側が上がってコスパメリットも無くなるかもね。

そういえば金利上昇の可能性が高くなっているって事だよね。
住まいもコスパで選ぶ時代になりそうですね。

だから

マンション買う＝富裕層

になったら単にコスパだけでは選ばないって。コスパ最優先に考える必要がない。
周囲が金額メリット目的の格安賃貸ばっかの場所にわざわざマンション買わないでしょ。

利回りがよければいいってものでもない。
リスクがあるからその分利回りが高いわけだよ。

世田谷が高いのはぶっちゃけ個人地主が多く
土地を安く売らないからっす。
売ってもいい値段と買ってもいい値段に乖離が
あると普通はどこかで調整され価格が落ち着き
ますが、世田谷の地主は生産緑地にして形ばかり
キャベツとかつくってほとんど固定資産税も
はらってません。所有コストが低いし別に売らな
くても困らないから安売りしない。
そんだけの話です。価値があるから高いわけでも
ないっす。

金利上昇、なら良い方に経済が行くとは限らない。
景気を悪くするだけの金利上昇なら、住まいを選んでる場合ではないよ。