豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう48(四十八) 【人気エリア】

辰巳の開発は、資産価値に繋がると思いますか？

2さん
でも、団地の住民は変わりませんよね？？
他所から客が集まるような大きいショッピングモールが出来るなんてこともないだろうし…。

6さん
そうですね。

10年後、20年後。

豊洲、東雲、有明、辰巳の４つのうち、一番資産価値が高いのはどこだと思いますか？

私は東雲が意外と健闘するのではと思います。キャナルコート、イオンは魅力的。年数が経っても変わらず生活しやすいでしょう。キャナルコートが気に入って、他所に行けない方が多いと聞きます。賃貸の方が引っ越すとしたら周りのタワーでしょう。ということで、周りのタワーの需要は変わらず続くと予想します。

７さん
同感。この規模で整備され、住宅街としての街並みは他に類はありません。
希少とも言えます。

子持ちはもちろん引退しても、各種豊富なクリニックとイオンがすぐそばにあるのは助かるからね。キャナルコート巡回バスで、橋渡らなくても豊洲から電車乗れるし。

内科、歯科、小児科ならマンション下や近隣にあるところも多いですが、整形外科、耳鼻科、整骨院、皮膚科、眼科までキャナルコートやイオンの中で受診できますからね。ちなみにコート内の美容院も便利です。豊洲や有明のお客さんも多いそうです。

今年は地震が来ませんように

有明の再開発が進むと、豊洲-有明間の東雲は便利かも。
今は東雲イオン-木場ヨーカドー間の豊洲が便利かな。

>>11
各種クリニックが近所にあって選び放題なのは東京23区の普通の街では当たり前の話。
もともと倉庫街だった埋立地ではすごいことなのかもしれないが。

当たり前でもないよ。結構無いもんだよ。

キャナルコートはお稽古＆クリニックストリートって感じ。全部が車通りの心配なしで、徒歩５分以内に全部そろってるから。都心部のオフィスビル内とかならクリニックフロアあるけどね。

キャナルコートは街並みも別格になったからなぁ。

まぁ日本の代表的建築家のデザイナーズタウンですから。

プラウドは“買い”ですね。

キャナルコートのデザイナー達のコンセプトでは、S字アベニューは
オシャレなカフェやレストラン、ショップが集まって賑やかな通りになる予定だったんですが・・・。

坪200万そこそこの地域が何言ってんだか。
本当は区の名前もナンバーも嫌だけど、予算を考えるとこの辺しか検討できなかったってだけでしょ（笑）

＞坪200万そこそこの地域が何言ってんだか。
いろいろ考えさせられるなぁ。
坪200万そこそこっていったら、全国レベルでは十二分に高い地域だと思う。
そして、なぜに坪単価で見下すような発想になるのか理解できん。
高ければ良いってものじゃないし、物件によっても格差大きいし....なぜ48さんのような発言が出てくるのかいろいろ考えさせられる。

＞高ければ良いってものじゃないし、物件によっても格差大きいし....なぜ48さんのような発言が出てくるのかいろいろ考えさせられる。

坪単価は偏差値みたいなものだと考えれば分かり易いですよ。
港、千代田、文京、渋谷、目黒を検討する人は江東は検討しません。
逆に江東を検討している人もそれらは検討対象外なはずです。

それに「マンションは立地で選べ」がマンション選びの鉄則です。
建物や設備はいずれ老朽化、陳腐化する。
なお、豊洲のタワーマンションは坪単価なりのスペックです。
それほど高いものではありません。

＞坪単価は偏差値みたいなものだと考えれば分かり易いですよ。
なるほど、
入学して何を学び、どう生かしたか？ではなく、入学時の偏差値という数字を気にするってことですね。
私は大学受験の際、あまり偏差値を気にせず、自分の学びたい分野の設備や通学環境を重視したので、さっぱりわからない価値観です。
住居に対しても、坪単価というのは一切考慮しませんでした。
単純に、自分の住みたい地域、自分の求める仕様や条件の物件を選びましたね。

＞港、千代田、文京、渋谷、目黒を検討する人は江東は検討しません。
これも理解できません。
私の勤務先（というか自分が経営するオフィス）は港区なので、歩いて通勤するつもりならその付近を選んだでしょうが、それよりもプライベートの時間を有意義に過ごせるこのスレの地域に決めました。
結果的に江東区であり足立ナンバーのエリアでしたが、なんら引け目感じません。

今日のNHKスペシャル、今後１０年の東京湾、放射能分布図。絶句

私の場合、勤務地は渋谷区で決して近い訳では有りませんが、それほど苦になる距離でも有りませんし、たまたま家族の求める条件が揃っているので、この辺を検討しています。
不動産業者の方が多いのか、大半の方が売るためでは無く住むために検討されていると思いますので、他のエリアとの坪単価の比較は余り意味は無いと思います。

東雲にして正解だったな。

東雲、辰巳、豊洲。
どの駅もそれぞれほどよい距離。

開けた景色が最高。
(今まで足立寄りの住まいが多かったので)

海があり、緑もある。

イオン・ららぽーと。
買い物に困らない。
物価も高くない。


地震や液状化は確かに心配。
だけど、それを超える“魅力”がある。

魅力＞心配　　だと思えた。

だから東雲にした。
東雲にしてよかった。


結局……

「幸せを決めるのは自分」ってことだね。

ナンバープレートが気になるなら好きな地域に住めば良いのでは。
気にならないなら選択肢が広がるだけだし。

液状化って市場予定地の更地だから。
しかも築地市場と違って更地なので対策ができる。

対策の内容はここ参照。

液状化対策
http://d.hatena.ne.jp/ottyanko/20110321/1300708711

汚染除去
http://d.hatena.ne.jp/ottyanko/20100722/1279814813
http://d.hatena.ne.jp/ottyanko/20100817/1282048357

でもyoutubeでみたけど
駅近くのバス停あたりも
液状化してたよね。

因みに液状化は｢心理的瑕疵｣にあたるから
不動産業者が隠すと、事実不告知で処罰されます。

◆精神的瑕疵有物件(心理的瑕疵有物件)とは？

不動産取引での精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)つまり土地建物での事件物件を意味し、下記ののようなものがあります。
・自殺、殺人等の事件沙汰
・火災、水災等
・近隣の指定暴力団事務所等
・神社、社、お墓、地蔵等の宗教系跡地
・井戸
・その他嫌悪施設（ゴミ焼却場、葬儀場、宗教団体等）

瑕疵担保責任については民法570条と宅地建物取引業法40条(宅建業法41条)で制定されていますが、精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)は具体性に乏しい場合が多く、受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。
しかしながら宅地建物取引業者には告知義務があり、一般的には物件評価に大きな影響をもたらす場合が多いのが実情となります。
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とのこと。
ちょっと気になったのは、液状化ではなく、昨年の地震の物件そのものの被害とかは？？？

だけど、
同じマンションの別な部屋の事件沙汰、
まで中古は一々告知してるの？
「此のマンションでは過去に○件の…」なんて。

>83
何駅のバス停？
局地的に液状化したわけで、言わばホットスポットな気がするけど。
関東の至る所で液状化が起きたわけだし、挙げたらキリがないでしょ。

内陸で液状化が起きたのに、マスコミ報道されなかった場所もあるからね。
知人の住む山手線西側の街の公園、明らかにスポットで砂が吹き出ていたのに
誰かが跡形なく掃除して終わり。

高層マンションもマスコミの標的ですね、震災の時は大変という報道ばかりですが、
実際に住んでいるひとはほとんど問題なかったので、マスコミは湾岸の話をすると
視聴率とれると思ってるみたいです。

内陸から集まった放射能がは、河口の泥に蓄積されていく。
東京湾は、今後長い期間にわたってこの状態が続くそうです。

景気も回復してきてるし、インフレも消費税アップもすぐそこだし、そりゃ焦るよ。

消費税アップ後が最も買いやすい値段になるから早く消費税上がって欲しい

視聴率は意外と湾岸の人が観てるんじゃない？

消費税アップの分高くなるのに。大丈夫かいな。（笑）

一般論だが
前回の消費税アップのときは
アップ後に買う人が激減して
値下げ物件が続出した。

4000万程度の住宅の場合、販売価格は同じでも減税なくなるのと消費税アップで500万くらいは違うね。
衣食住は上げないとかまともな法案は出来ないもんかね。

食は特にね。

全国どの物件も消費税アップだから、各物件の競争には影響しない。
買い控え対策で、アップ後に売り出す物件はアップ分の割安になるくらい。
すでに販売中の物件については、住民の資産下落に直結するから本体価格の値下げは無い。

土地に消費税は掛からないから
4000万の住宅で減税込み500万も違わないでしょう。

要は、増税後に新規販売開始する物件の価格競争力が強くなるという話。
いま売れ残ってる物件は、あと２年で完売しないと割高感が高まる。

グランチャ東雲のジムとプール、平日夜と土日は年齢関係なく使えるよ。

使えるけど、シニアよりも高い利用料金でね。

シニアと子ども向け施設なんだから仕方ないよ。ウチ近所だから、豊洲のジム解約して、週末ここで泳いでるよ。

湾岸エリアの話が出てくるみたいですね。
あと４５分ぐらいで再放送だけど、眠いから録画しておこう。


NHKスペシャル
シリーズ原発危機　知られざる放射能汚染　～海からの緊急報告～
初回放送　2012年1月15日（日）
再放送：2012年１月19日（木）　 午前0時15分～1時04分　総合　（18日深夜）

放送、はじまりました

>>127さん
録画に失敗しました。
内容を教えていただけないでしょうか。

湾岸といっても、海底の話でしたね。
マンションには関係なさそう。漁業関係者はビビったかもね。

その漁業関係者の市場
が移転してくるわけだが。

かなり前からフェンスがあり告知されてますよー

麻布の有名なカフェが豊洲に進出したよ

＞１５１
ソースは？
歩道が整備されたから側方流動対策してあるとは限らない

液状化ではマンション何もならないし、人はなくならないよ。
今住んでる密集地の方が火事のリスクで怖い。地震起きたら道路走れないだろうから消防車も入って来られないだろうし。
それでも心配なら臨海副都心がいいのでは？

152
以前、テレビで放映されてたよ。
頑丈な杭を打ち込んで側方流動対策してると言ってた。

対策がいつも十分とは限らないし
そもそも対策が必要なところをわざわざ選択する必要も謎

まあ現在居住地が密集地なら
次善の策としては分からんでもない

154
それは、この付近でしたか？
別な街で杭を打ち込んでるのはテレビで見たことはありますが。

はい。芝浦工大沿いのキャナルウォークです。

完売済みの箇所は、数年前の工期中に現地を見ましたが、鉄柱・鉄板のようなものを打ち込んでいましたよ。
今見ても外壁があるから分からないでしょうけど。
江東区に問い合わせしたら教えてくれるかも知れません。

復活も何も
時代の流れに大きな変化は無かったよ。

マスコミが勝手に騒いだだけｗ

マスコミは騒いだけど結局何の影響も無かったですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

今年の宅建試験には、わざわざ埋立地は干拓地より安全、と答えさせる問題が出た。
不動産業界大手は埋立地の販売に本腰入れてますよ。
梯子外されることは絶対にありません。

業界が埋立地の販売に力入れるのアタリマエです。

山のように新古中古の古漬けあるんだから。

>154
「NHKスペシャル MEGAQUAKE 巨大地震 第3回」で湾岸部の液状化被害についてやってた時は、
東京湾の人工島のほとんどが側方流動の対策が遅れているとしていた。豊洲で収録。

弱い護岸を100ｍ補強するのに３億円かかり、手つかずの埋立地が多いのが実情。
人工島を一周すべて補強しないと、完全な側方流動対策にはならない。

その番組、youtubeにはなかったが、こっちにあった
http://video.fc2.com/content/20110320UAh2HkMu/

豊洲で補強工事してる映像を使ってたね。
つまり豊洲は工事が済んでるということか。

＞180
あれは港南４のＷＣＴの裏手の工事ですが

補強してもドロドロになったね

業界が埋立地の販売に力入れるのアタリマエです。

利益率がハンパないからです。

嘘つき。

タワマンなんて土地少しだよ。
埋立地だと、建築費が半端ない。薄利多売の世界だよ。

利益率なら、郊外の方が大きいよ。

豊洲の土地は仕入値が安いってことでしょう。
だからデべの利益率も高い。

今は高いよ。安いのはなにもなかった10年前。
10年でビルだらけも凄いが。

＞１８４
内陸だと既存マンション買い取ったり、地権者に部屋をあげたり、
日照権やら道路拡張やらの交渉に人件費と時間が莫大にかかる。
対して、埋立地開発は楽な地上げ。本来はもっと安くてもペイする。

タワマンなら、土地よりも建築費のほうが高いよ。

建築家として言わせてもらうと、内陸でも埋立地でも耐震性に違いは無い。
違いがあるとすると、建築費のみ。

埋立地は建築費が異常に高い。

デべが豊洲の土地を仕入れたのはその二束三文の10年前。
その後、原油価格の高騰に合わせて建築資材が高騰してしまい、
マンション価格も上がった（上げざるを得なくなった）。
決して仕様グレードを上げたわけでも、街の価値が上がった訳ではない。
坪180～230で販売していた頃はお手頃感もあって30代前後の第一次取得層に
受けたが、さすがに豊洲で坪250を超える値付けには消費者はソッポを向い
てしまった。

妥当な価格で出した東雲のプラウドはしっかり売れてるみたいだし。
「適正価格」ってやつですね。

何せ下には地下鉄走ってるし、耐震にせざるを得なかったからね。

まぁ耐震性に関しては問題ないからいいんじゃない？
一応スーパーゼネコンだしね。

確かに建築費は高いが、タワマンはデベ丸儲けです。でかい程儲かります。

この辺りだと基礎にかなり金かかるな。
昔wコンで聞いた話だが、東棟の上物が重量16万tで、基礎が8万tと、建物の1/2の資材がいるらしい。
今なら生コン1tで1万円ちょっとだから鉄筋込み地下部分だけで材料費10億、工賃入れたら何倍になることやら。
上の仕様を落としたくなる気持ちがよくわかる。

新たな利用者の喚起につながらない
って、そりゃそうだな。

スーパーゼネコン以外だと、地震のとき大変だよ。