東日本大震災後も人気の東京湾岸のタワーマンション。
今後も人気・資産価値は上昇しつづけると思いますが、みなさんのご意見は？
前スレ
東京湾岸の超高層タワーマンション （その５）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178288/
[スレ作成日時]2011-09-10 14:54:03
経済的にも間違っているし、
贅沢品としても間違っているし、
ネガるためなら、なんでもいいのでしょう。
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。
本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。
レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。
また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。
投稿マナー
https://www.e-mansion.co.jp/manner.html
今後とも、宜しくお願いいたします。
それだけ人気エリアになったということですよ（笑）
そりゃ誰だって、湾岸の超高層に憧れるよ。
おしゃれなベイエリアで、快適なアーバンリゾートライフを送りたい。
みんな、そう考えるよね。
湾岸の超高層に憧れる人がいても良いし、前向きな人には応援するよ。
けど、
＞おしゃれなベイエリアで、
個人のセンスの問題。
＞快適なアーバンリゾートライフを送りたい。
あるていど、余裕ある生活ができる人でないと難しい。
生活利便性が重要な人が、無理してカツカツで購入するのはやめたほうがいい。
購入すれば豊かになるわけじゃなく、豊かな人が購入すればいい。
「豊か」というのは経済面よりも精神面でのほうが必要かも。
まぁおしゃれだとは思うよ。
だんなの給料が上がれば欲しいよ。
「アーバンリゾート」と書くと若干歯が浮くようなニュアンスがあるけど、
実際街並みはきれいだし、海の近くのロケーションは開放感があるし、あながち間違いではないよね。
湾岸タワマンに住んでると日航ホテルとかリゾートホテルに泊まる気にはならないよ。
温暖化で海抜が上がったとき、埋立地に立っているマンションはどうなりますか。
最近、温暖化という言葉をかなり頻繁に聞きます。
それとは別に、豊洲などの埋立地などが人気で高層マンションなどがたくさん建てられているようです。
そこで疑問なのですが、温暖化によって海抜があがったとき、埋立地は液状化してそこに建っている建物は危ないんじゃないかと思うのです。
特に高層マンションはどうなのだろう？と。気付かぬうちに基礎が塩水でダメになっているなんて可能性はゼロなのでしょうか。
購入者の皆さんは湾岸の高層マンションの基礎工事をきちんと手抜きされないように第三者の目として見守りましたか？
これ3/11のときの実況です。
エレベーター閉じ込みはけっこうあったと聞いてますが、以後の報道はあまりされませんよね。
特別な外圧かかったのでしょうか？
http://www.youtube.com/watch?v=yZefTBYRD2Y&feature=related
安普請のマンションでは閉じ込めもあったでしょ。当マンションでは、閉じ込めはゼロ。復旧も数分。何にも困ることはございません。
だいたいにトラブルあったマンションって、みんな内陸ばかり。
インフラ壊滅なら数十年は住めない。
公共部分は公共で直すとして。
私有地部分と建物内部の設備は住民100パーセント負担。
直せるわけなかんべよ！
共同溝があるエリアに住みなさいよ。
臨海副都心なら、世界最大級の共同溝があるし安全だよ。
コストは地下鉄並みにかかるけど、効果は絶大。
高潮、津波対策は、豊洲が埋め立てられたころからあります。水門で水は他に流れるようにし、もし被ることがあっても、水はけよく造られています。
内陸はなんの対策もされてません。どうするの？
＞232
仰る通り。湾岸は被害を想定した対策、街づくりをしているのに対し、
内陸は、都が耐震診断を無料にしたり、耐震工事を１戸あたり何百万も助成する
他県に比べ圧倒的に恵まれているが、ほとんど進んでいない。
東京建築士会も頭抱えていた。
一仕事しているネタを主体とした、江戸前寿司です。
すきやばし次郎の暖簾分けですから、当然でしょうか。
シャリは小さめで、酢が若干強めなので、
煮きり、煮つめを使った江戸前のネタにとても合っていました。
お任せで一通り頂いたあと、お好みのおかわりの際にご主人の遊び心が。
〆具合を若干変えてあるコハダで1枚握りと2枚握りの両方を出してくれて、
食べ比べをさせてくれました。
酢の〆具合、塩の効き具合が微妙に違っていて、
同じコハダなのに美味しさが違っていてとても美味しく、
両方おかわりしてしまいまいた・・・。
お勧めネタはやはり一仕事してある江戸前ネタですが、
（コハダ、漬け、この時期は煮ハマなど）
新鮮な味わいが楽しめる、自家製イカ塩辛軍艦や、
すきやばし次郎らしく、中トロ鉄火も美味しかったです。
いつもにこにこしていて、楽しい雰囲気で握ってくれるご主人と、
細かくやさしい気づかいで接客をしてくれる奥さん。
とても暖かい雰囲気で食べられて、出てくる寿司は上級という、
総合的にはすごくリーズナブルなお店だと思います。
豊洲最高です！
↑津波被害の大きさですね。
ネット掲示板で印象工作したところで安全になるわけじゃないし。
埋立当初のエリアは関東大震災の瓦礫がメイン。
新しいほど浚渫残土(海底の堆積物)ですね。
埋立地に家買っちゃう人って本当に不思議。
だって、もともと海だったところにゴミとヘドロとダイオキシンをこれでもかとぶち込んで、その上にコンクリートを流し固めたのが埋立地でしょ？
地盤が豆腐みたいにゆるゆるで、普通のマンションじゃ売れないから仕方なくウワモノだけ無駄にバブリーな装飾をほどこして、その安っぽい派手さに釣られた田舎者が騙されてるんだよね。
東京出身者はそんな物件買わない。埋立地に住んでるのって地方出身者が多いと思うよ。
＞臨海副都心なら、世界最大級の共同溝があるし安全だよ。
有明で共同溝化されてるのは国道357号線沿いだけであとの枝線は電線共同溝といって電線と電話線などだけしか共同溝化されてない。
つまり、上下水道やガス管は別だから地震で埋立地が液状化すればこれらは破壊されて使用不能になる。浦安と同じ状態。
共同溝ってお役所の天下りの道具。
多額の税金がかかるから都合がいい。
>243
若いころ蒲田に住んでました。
学生時代に学校やバイト繋がりで沢山の友達と遊んだが、
一般的にみんなが蒲田に対して感じる印象を、垣間見ることができるエピソードを綴ろう。
友達が俺んち遊び来るときの反応（俺が蒲田在住だった時）は、いつもこんな感じだったんだ…。
友達「今日お前んち遊びいくわー」
俺 「おう、こいこい」
友達「ところで、お前んちどこあんの？」
俺 「蒲田だよ～」
友達「えー、お前蒲田に住んでるの？…蒲田って超治安悪いとこっしょ？」
なにこの蒲田の評判の悪さ。まるでヨハネスブルグに行くかのような反応・・・。
世界でも有数の海事博物館であり、北朝鮮の工作船展示で一躍有名になった。
亡父がお台場に博物館の建設に着手した1974年には、レインボー・ブリッジは勿論、何の建物もない埋立地であった。
勝鬨橋を越えて晴海を抜け埋立地の最終地点が現在地であった。
建設当初は舗装道路もなく、降雨には長靴が埋まって歩けないほどであった。建物完成時には窓に「蝿」がべったりとつき、ゴミの埋立地そのものであったという。
しかし、30年を経過した今日、建設当初より地盤は約2メートルほど沈下している。勿論、当時と現在とでは建設工法も格段に進歩しているだろうが、埋立地であることには変わりはない。
http://blog.canpan.info/sasakawa/archive/471
東電が売却する跡地にどんなのが建つか楽しみだ。
既存在庫はますます窮地だね。
下落率でもダントツですね。
まだまだ地価連続下落中です。
次の巨大地震でゴースト化して社会問題になるよ。
何十年も裁判で揉めるとか。
まだまだ地価連続下落中です。
でも、震災後は3割くらい安くなってたのに、今は値上がりしてんじゃん。
まだまだ地価連続下落中です。
住人も増えてるんだってね。人気落ちないんだな。
下落以前に買いの話が無いのだよ。
売りは増える一方。
やっぱり蒲田が一番ですよね！
今回の震災により、地盤の硬い場所、埋立地でない土地がクローズアップされた。しかし、そうした土地選びは、かつて（少なくとも、首都圏に人口流入が増える1960年代以前）は当たり前の事だった。
原点回帰。
これこそが、地震が多発している現在において、我々が最も注意しなければならないマンション購入のキーワードだろう。
★震災半年、「タワーマンションの二極化」が進行中!?人気物件と選ばれなくなった物件の違いとは
■今回は東日本大震災で大きな揺れを観測した超高層マンション（タワーマンション）を取り上げ、これから買うのはアリか？ナシか？を考える。「人気に陰り？」という記事も多く見受けられるが、これはホントなのかについても検証していきたい。
●震災から半年の今、再び人気が高まるタワーマンション
東日本大震災が起こった3月11日、14時46分。それからかなりの時間、震源地から遠く離れているにもかかわらず、都心の超高層ビルは揺れていた。その時間は数分～10分程度だったと聞いている。
しかし、わが社（49階建てビルの21階）の社員達に聞くと、それ以上の時間、揺れていた感があったと言う（私は幸運にも体験しなかったが）。船酔いに似たかなりの気持ち悪さを覚えた人が多かった。周囲で声を掛け合いながら、精神的に支えあい、気持ちを落ち着かせたようだ。
同じ時、こうした長時間の揺れを1人、もしくは数人で体験した人がいる。それが、タワーマンションに住む方々だ。「かなりの恐怖体験だった」とインタビューに答えていた住人の方もいる。
揺れによる恐怖だけでなく、エレベータが停止して身動きが取れなかったなどの問題もあり、かつては高い人気を誇っていたにもかかわらず、今では「高層階に住むのって地震の時どうなの？」という声までもささやかれている。
しかし、「喉もと過ぎれば…」ではないが、タワーマンションの売れ行きは、（震災直後は別として）現在では、以前と変わりなく好調のようだ。
●昔は湾岸エリアばかりではなかった！多数あった都心一等地、工場跡地での建設
タワーマンションとは、一般的に地上60メートルを超えるマンション、およそ20階建て以上の物件を指す。
東京都心は1990年代初めごろまで、都市化の進行度のわりに高層物件が少ない街だった。アメリカの主要都市と比べると、その差は歴然としていた。しかし、1990年代中ごろから一等地に高層ビルが増え始めた。そして、その後を追うように、タワーマンションが建つようになり、2000年代には急増した。そして、その多くは人気マンションとなり、販売戸数が多い（大きな売上となる）タワーマンションはデベロッパーの収益に大きく貢献した。最上階物件は数億円することも珍しくなく、「億ション」なる言葉が一般化した。
まもなく20世紀が終わろうとしていた頃、川口駅からしばらく歩いた場所に、当時のマンションディベロッパー最大手である大京がエルザタワー55という地上200メートル近い高さ、55階建てというとてつもないタワーマンションを建てた。初めて見た時、周囲に高い建物が何もない所に、搭のようにそびえるこのマンションに、度肝を抜かれた。
今では、タワーマンションは湾岸エリアに多く建てられているが、この頃のタワー物件は都心一等地や、工場跡地（さきほどのエルザタワーや下丸子にある4つのタワーマンション）などの立地が多かった。
確かに、現在、湾岸エリアに建てられているマンションの大半は、タワーマンションだ。今回の震災により、湾岸エリア物件、すなわち海の近くを連想させる地域や埋立地エリアの人気は現実に低下しているように見える。しかし、湾岸エリアではない場所に建つタワーマンションの人気は低下していないのではないか、と考えている。
★タワーマンション購入者にとっての魅力は
■立地によって大きな差も…
デベロッパー視点で見ると、大きな投資であるけれど、かなり安定した収益を上げる事業である（であった）タワーマンション開発と販売。実は、購入者視点で考えても魅力的な要素が多い。
その要素として、以下の5つがあげられる（順不同）。
①都市の一等地、交通の便のよいところにある。駅直結タワーマンションも多く存在
→マンションのプレミアムは、なんといっても（ダントツで）駅から近いところである（駅徒歩10分以内○、5分以内なら◎）。
②中層階以上のビュー
→周辺の状況にもよるが、多くの場合、中層階以上からの眺望、日当りは良い
③間取りバリエーションが豊富
→タワーマンションは例外なく（よほど、細いマンションでない限り）総戸数が多く、その間取りも様々。
④中間フロア、あるいは上層フロアに共有ビュースペース
→低層階住人も眺望が味わえる。
⑤充実した共有施設
→ジムやコンシェルジュの設備。大型物件だからできるサービス。
こうした魅力やプレミアム感が詰め込まれているケースが多いため、「タワーマンションはお買い得」と考える人も少なくない。だから、人気は衰えない。
しかし、一口にタワーマンションといっても、その立地場所によって大きな差がある。海（とても汚い）に面し、周辺は工場と倉庫ばかり、買い物など日常生活が不便など、湾岸タワーマンションの中には、住みにくい物件も散見されているからだ。
こうした物件は「3駅利用可」などとうたっているが、どの駅までも徒歩20分ほどかかることがある。要は、それまで人が住むような環境でなかった場所に建てられた物件なのだ。「憧れのタワーマンション生活」といっても、実際に住んでみると、快適さとは程遠い（もちろん、ほぼ毎日外食で、帰宅は家族全員夜遅く、移動はすべてタクシーといったライフスタイルの方には問題ないが…）。
したがって、今回の震災を機に、これから売りにくくなるのはこうした湾岸エリアにあり、駅から遠く、日常生活の不便さが問題視される物件ではないだろうか。
■タワーマンションに住むデメリット
タワーマンションに住むデメリットについても少し触れておきたい（一部、私の実体験もふまえて）。
①コミュニティーを作るのが難しい
→マンションの規模や販売価格帯にもよるが、低層階が～4000万円程度の住戸で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なる。
住人の総意でいろんな事が決定されるマンションでは、意見の相違が問題になることもあるようだ（仮に、住戸の販売価格で3倍の違いがあっても、マンション住人総会における議決権は同じ1票）。
②朝エレベータを待つ時間が長い
また、上層階に住んで初めてわかるデメリットもいくつか挙げられる。
③風が強い
→周辺にさえぎるものがないため、風通しがよいともいえるが、時には激しくなるため、洗濯物が干しにくい。
④音がうるさい
→中層階に比べて、上層階の方が圧倒的に騒音が気になる。
⑤（これは、個人差があると思うが）上層階に住むと出不精になることが多いらしい
⑥生活を長く続けていると、意外に景色は見ない
→入居した頃は毎日のように外を眺めるが、半年もすると見なくなる。客人が来ると、「すご～い」などと言われて、気分がいいようだが。また、上層階ではソファに座って見えるのは空だけで、（中層階の方が街はよく見える）、立たないときれいな景色は見えない。
■物件選びで必要な「原点回帰」の視点
震災以後、販売延期・凍結などで止まっていたタワーマンションの開発・販売が、このところ再び動き始めた。その結果はまだ出ていないが、あと2ヵ月もすれば明らかになる。現在の予想では、厳しいのではないか、という声の方がやや大きい気がするが、果たしてどうだろうか。
私は、湾岸エリアでない、タワーマンションの人気は衰えないと考えている。また、湾岸エリアでも利便性のいい場所に建つタワーマンションは、影響が少ないとみている。それに対して、先程も述べたように不便な湾岸エリアの物件はかなり厳しいのではないだろうか。
今回の震災により、地盤の硬い場所、埋立地でない土地がクローズアップされた。しかし、そうした土地選びは、かつて（少なくとも、首都圏に人口流入が増える1960年代以前）は当たり前の事だった。
原点回帰。
これこそが、地震が多発している現在において、我々が最も注意しなければならないマンション購入のキーワードだろう。
湾岸が下落し続けてる中で稲毛海岸の新築マンションが善戦してるってニュースやってたけど、やはりタワマンではない。
耐震能力はわかんなかったけど、被災後生活のことはそれなりに考えてセールスポイントにしてた。
地震なんかこねーよ、液状化なんかしねーよ、なんつー営業トークは特定地域だけかな。
地価発表の日に嘘こいてどうすんのさ。笑
またＮＨＫが湾岸をネガってる・・・！！（泣）
地上に近い低層ほど放射線濃度が高いことにご注意ください。
森ビルの、●●●ヒルズ（のオフィス棟）にいますが、
風で結構揺れています。気持ち悪い。。。
現在、臨海で風速28.5ｍ、皇居で14.8ｍ、環七練馬で5.1ｍ
海風は強いですね。
波浪のほうはどうですか？
潮位＋1.8ｍで、波が３ｍのようですが・・・・
埋立地最強伝説
一年中長靴必需品だよ
＞液状化による空洞化や側方流動で海に戻らない事を祈ります。
もう倫理観もへったくりもないネガさん。。。。(-人-)哀
湾岸タワーは対象外ですな。
＜フラット３５Ｓ＞適用対象を「省エネ住宅」に限定し復活
毎日新聞 9月22日(木)2時30分配信
国土交通省は２１日、９月末で申し込み受け付けを終了する長期固定金利型住宅ローン「フラット３５Ｓ」の金利１％引き下げ措置について、１１年度第３次補正予算で財源を確保し、適用対象を「省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合」に限定して、今年度中に復活を目指す方針を明らかにした。
現在のフラット３５Ｓは、省エネルギー性のほか耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかに優れた住宅を取得した場合が対象。最長３５年間にわたって適用金利が固定されるのが基本のローン「フラット３５」の特徴だが、現在の「３５Ｓ」は当初１０年間について、「３５」より１％低い優遇金利を適用している。
元々の金利引き下げ幅は０．３％だったが、昨年２月から１％に拡大した。ところが利用者が想定より多かったため、同省は８月、今年１２月末としていた受付期限を３カ月前倒しすることを決めていた。【三島健二】
隠したいよな、こういうの。
大規模団地を妬む人はいないと思うよ。
しかしなんだね。
新しいフラット35はタワマン排除のローンみたいだ。
特に湾岸はますます窮地に追い込まれる。
ということは、ますます買い煽りが熾烈化するわけだな。
皆さん、釣られませんように。
↑買えないとこうなるよ。
「日経ケンプラッツ」より
▼もし巨大台風が高層ビル街を直撃したら？
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110915/552708/
記録的な豪雨によって、近畿地方で多数の人的・物的被害をもたらした台風12号。
被害の大部分は「雨」がもたらしたが、今後の台風対策を考える上では
「風」への備えも欠かせない。
日本建築総合試験所の西村宏昭氏は、大都市に立ち並ぶ高層ビル群の脆弱性について
警鐘を鳴らす。
「日経ケンプラッツ」より
▼30棟の免震鉛ダンパーに亀裂、東京や大阪でも
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/
東日本大震災によって、鉛ダンパーに亀裂が生じた免震建物が全国に少なくとも30棟
あることが分かった。広範囲で多数の鉛ダンパーに損傷が判明したのは初めて。得ら
れた知見を次の震災対策に生かすことが欠かせない。
▼東北地方で見つかった鉛ダンパーの亀裂。深さは約7mm
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
▼関東地方では、鉛ダンパーの表面に亀甲状の微細な亀裂が見つかった。深さは約3mm
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
▼宮城県にあるビジネスホテルで亀裂が生じた鉛ダンパー（手前）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
▼亀裂は鉛ダンパーの可とう部の両端に生じた
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
▼宮城県の石巻赤十字病院で見つかった鋼材ダンパーの変形
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
▼同病院では、鋼材ダンパーの取り付けボルトの緩みも見つかった
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
▼写真の一覧
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
湾岸だと最悪徒歩が使えるからいいよね。
これが神奈川や埼玉の郊外だと帰宅するだけで3日ぐらいかかりそう。
埋立地は海風が強すぎて徒歩はムリ。
徒歩でもタクシーでも大丈夫だよ。
風は、ビルの多いエリアのほうが強いよ。
ビル風って知ってる？
湾岸埋立地の高層周辺が最悪です。
会社を３時に出て４時前に帰宅してたんで帰宅難民はテレビで知ったよ。
一緒に会社出た同僚は難民化したらしい。
自分的にはそれだけでも湾岸に住む価値あるよ。
というか難民しなかったとこいくらでもあるよ。
難民した人ってほんの一部だよね。
なんでそんな下ばかり見て生活してるの？
災害時でもすぐに動くところがベストだと思うよ。
さすがに帰るのに3時間もかからなかった。
というより1時間で十分帰れたけど。
俺も東雲だけど、すぐ帰れたよ。
タクシーすぐ捕まったのもよかったけど。
買えない人の妬みなんじゃないですか？（にっこり）
台風の翌日に職場で状況を聞くと、都区部でさえも難民化した地域は多かったみたいね。
山手線ですら散々な状況だったし。
ま、湾岸は余裕で帰れましたが。
絶対的な距離が近いってアドバンテージだよ。
みんな忘れそうな頃にあちこちでクラクラ揺れるから、思い出されちゃって売りにくいだろうね。ｻﾞﾏﾐﾛ
ビル風と海風の相乗効果が凄まじいです。
潮でベタベタもするしね。
帰宅難民って、そんなに大騒ぎする事か？
大震災のあとは、都心から離れてた方が安全だ。
都心に近いかどうか以上に、震災以降、湾岸タワー自体が選択肢になくなった感じがする。
売るためには、もう、安さで勝負するしかなくなるんじゃないかと思うな。個人的には、いくら安くても選ばないけどね・・・
コスモポリス品川が湾岸マンションナンバーワンです。
津波警報の中
条例無視して海の方角に帰る？
東京湾で津波ですか（笑）
へぇ、湾岸エリアは山の手と比較されるまでになったんですねぇ。
ぃゃぃゃ光栄なことですょ。
↑という事にしたいわけですね。
昔、ゴールドで遊んでて芝浦アイランドに住んでる人がいるけど、
人生にそれなりの筋が通っててなんかいいなと思ってしまう。
アーバンリゾートって、自己矛盾した造語。
京急は昔の海岸線沿い(旧東海道)を走っている線路だから、
その線付近と南側は海岸の低地、という目安になります。
＞344さん とは言うものの、津波も来なければ液状化も一切ありませんよ！だから羽田ハブ化以降は開発もラッシュとなり京急沿線を中心にグローバル化が進んでるでしょう！アナタも京急沿線、、できれば京急蒲田にマンションが欲しいのですね？！
住民だけど、ビバホームそんなに好きでもないなぁ。
最近はネットでいろいろ買えるし。
でも、たまーに行ってみると楽しいよね。
木材買って、娘に机を作ってあげたときは喜んでたよ。
＞もうすぐ10月だってのに（笑）
もう震災のことは忘れろとでも。なんてこというんだよ。震災を忘れず、それを教訓にしてできるだけ被災する危険のない場所に住むのがこれからは基本だろうが。
＞もうタワマンは値上がりしてきたよ～～。
こういうウソが平気でつけるのが埋立地民の卑しいところ。
地震直後は3割くらい安くなってたけど、もう1割くらいまで戻してますよ。
それが値上がりって事じゃないですか？
今から不安が広がるかって言うと、安心感が広がるだけなので値上がり方向なのでは？
阪神大震災後も半年後が底値で、3年後には元に戻ってさらに値上がりしてましたよね。
ぷっ、誰が震災を忘れてるんだよ。
健忘症か、デベに洗脳された埋立人くらいだろw
忘れるも何も被害なかったんだから。
売って下さい手紙なんて
築浅マンションならどこでも入る
起こったことをちゃんと教訓として活かせる人と
愚かに過ちを繰り返す人の二種類がいることも事実
タワーはいいけど、城東や埋立地はいやだなぁ。
でも値上がりしてるって事は教訓を生かした結果なんだと思うよ。
帰宅難民は東京の癌だよ。交通網に頼り過ぎなんだよ。
埋立地の中古の急落が全てを物語ってるでしょ。
また今月も下落が続きましたね。
日経ケンプラッツより
「長周期地震動により『死を覚悟するほどの恐怖』を感じた理由」
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110513/547389/?...
東京圏で最大の恐怖を感じた人は、超高層ビルの上層階にいて、ゆっくり、大きく、
いつまでも続く長周期地震動に、翻弄されていた人たちに違いない。
「震災当時、私は会社におりました。当ビル31階の横揺れは凄まじく、
とても立っていられる様な状況ではありませんでした。耐震性に優れていると
分かってはいても、死を感じる程の恐怖に見舞われました」(同)
長周期地震動とは、周期が数秒から10数秒程度の地震波による大地の揺れのこと。
震源から遠く離れた場所に建つ、超高層ビルや石油タンクなどを共振させる。
首都圏における長周期地震動はどんなものだったか。主に東京・新宿地区にあるK-NET新宿や
東京都庁舎における記録などを中心にしてまとめる。ひとつの地点ですべての記録が
まとまればいいが、そのようなケースはまれなので、近辺の記録を寄せ集めることも必要になる。
このうち、K-NET新宿観測点(TKY007)とは、新宿区上落合2丁目553-7のことだ。
K-NET新宿における東日本大震災の観測値、2004年新潟県中越地震の観測値、
2007年新潟県中越沖地震の観測値を比較する。
(1)東日本大震災観測値(防災科学技術研究所のデータ)
速度応答スペクトル(数～10秒) 30～45cm/s程度
継続時間600秒程度
(2)2004年新潟県中越地震(M6.8)観測値(東京大学地震研究所)
速度応答スペクトル(数～10秒) 20cm/s程度
継続時間150秒程度
(3)2007年新潟県中越沖地震(M6.8)観測値(東京大学地震研究所)
速度応答スペクトル(数～10秒) 20cm/s程度
継続時間180秒程度
このように、今回の長周期地震動はM9と規模が巨大な割には、
速度応答スペクトルはM6.8の2004年新潟県中越地震や2007年新潟県中越沖地震を
少し上回る程度で収まった。一方、継続時間は今回が600秒も続いたのに、
2つの新潟県地震では150秒から180秒程度にとどまった。
古村孝志東大地震研教授の分析によると、
「地震波の伝搬経路や関東地方の地下構造などの影響と考えられる」(日経BP社ケンプラッツ)。
＞要するに、今回の長周期地震動は「最悪」ではなく、むしろ「穏やか」であってくれたのである
耐震構造は柱や壁の強さや粘り強さを高めることで、地震による強く激しい揺れに耐えようとするもので
柱をより太くしたり壁を厚くしたりする必要があります。しかし、そのため居住面積や空間構成の企画に
影響を及ぼす場合が多く、また、建物重量も増大するので基礎や地盤の状況によっては杭等にも影響がで
る場合があり、コストにも影響してきます。
これに対し免震タワーでは、地震による強い揺れそのものをゆっくりとした穏やかな揺れに変えるため、
構造体の割り増し等は必要ありません。建物は静かに揺れるため、建物自身はもちろん建物内部の被害や
それに伴う人的被害をくい止めることができます。工期やコストが抑えられるメリットも有ります。
耐震タワーマンションと免震タワーマンションの居室内を見れば、違いに気がつく筈です。免震がもたら
す構造的な自由度は、住戸割や間取りの柔軟性を高めるばかりか、エレベータコアの配置計画やそれに伴
う構造壁の配置等もより柔軟にするなど共用部のデザイン計画にも大きな自由度をもたらします。
が、唯一の欠点が共振です。
特に23区では免震タワーマンションが共振する可能性が高い事が分かり、今後の対応が待たれるところで
す。免震の恩恵である筈の構造的な自由度が逆に刃となり、構造物にダメージを与えかねないのです。
共振が危惧されている訳です。 短周期地震動に対しては有効なだけに、今後の技術的ブレークスルーが待たれます。
免震タワーマンションは非免震のタワーマンションに比べ固有振動数が長周期側にシフトしており、
【（参考）超高層建築物等の固有周期 】
建築物の構造と規模 固有周期の目安
高さ60ｍ（20階建て程度） １～２秒程度
高さ200ｍ（50～60階建て程度） ４～６秒程度
免震建築物 最大８秒程度
躯体の固有周期を長周期化するのですよ。
上記数値を見れば明白かと。
http://www.geo-yokoi.co.jp/News/Choukousou.htm
>免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトする。
>つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期振動に共振しやすくなっているのである
これ↑設計事務所のＨＰより
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/shutochokka/12/shiryo2-2.pdf
これ↑見ると、豊洲１～３丁目は震度７直撃で、真っ赤なんだけど。
今回の巨大地震は宮城沖が震源で、元々その長周期振動の関東への影響は少ないとされてました。
（とはいえ、東京タワーのテッペンをヒン曲げ、市原の石油タンクを燃やしましたが）
これを↓みれば一目瞭然ですが、東海地震ではそうはいきません。
http://www.jishin.go.jp/main/p_hyoka04.htm#choshuki
揺れ自体は震度５強ていどで、一般住居の被害は今回同様でしょうが、
関東は長周期振動の被害が大きくなると予想されます。
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/09_choshuki/choshuki2009_c2.pdf
（２頁目の地図で関東は真っ赤）
東海地震も今回と同じと考えたら、えらい事になります。
だから、先日発表の日本建築学会の声明も、東海・東南海・南海地震を対象にしたもので、
最も発生可能性の高かった「宮城沖」のミの字もでてきません。
http://www.aij.or.jp/jpn/databox/2011/20110309-1.pdf
既にタワマンにお住みの方々は、是非早急に長期振動対策を管理組合で協議なさって下さい。
また購入検討中の方は、どうぞ長周期振動対策済みの物件を優先して下さい。
命の問題ですから。
そもそも長周期の波は、深い地下構造の影響を受けやすい性質があります。
特に、深い地下構造が凹状の形になっているところ（関東平野の様な堆積盆地）では、
その中に堆積した軟弱な地盤により揺れが増幅したり、表面波と呼ばれる
地表に沿って伝わる波が発達したりして、揺れの継続時間が長くなってしまう傾向があります
それに加え↓にあるごとく、
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/09_choshuki/choshuki2009_c7.pdf
震源域および震源域から予測対象地域までの主要な伝播経路
（地震動が伝わっていく経路）の内、海域に存在する付加体が
長周期地震動に大きな影響を及ぼします。
即ち、東北～関東と東海～関東では、地下構造に違いがあり、
その結果↓の図に表れるごとく、長周期振動の強さも違うのです。
http://www.jishin.go.jp/main/p_hyoka04.htm#choshuki
あらあら。焼死や圧死のほうがお好み？
湾岸タワマンのほうが断然安心だよ。
でも、「スーパーゼネコン」施行を買う事。
家族が大事ならね。
これが一番大事なことだよ。今住んでる賃貸マンションがスーパーゼネコン施行じゃないならすぐに引っ越す事。
耐震性なんか気にしてないから、賃貸団地になんか住めるんだよ（笑）
耐震性？中古ならいざしらず、アネハ以降の新耐震基準適合マンションは差が無いよ。
スーゼネだって欠陥マンションはあるし。
問題は、施工云々じゃなく、超高層か否かにアル。
まぁ、タワー買うなら埋立地は避けるってことだね。
あらあら。
スーパーゼネコンのマンションに住めない人かな？
中小の施行会社なんて手抜き多いよ。しかも、誰もチェックしないから。。。どうなってるか誰もしらない。
さすがに怖くてスーパーゼネコン以外の物件なんて住めないよ。
一度、自分が住んでる団地の耐震性を調べてみたら？
誰も教えてくれないと思うけど。だって。。。。調べたらきっと。。。。
早く安全なところに引っ越せればいいね。
スーパーゼネコンじゃないと危ないよ。
380がデベ営業なら、事実不告知で処分されます。
２年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。
使用者責任で法人に対しても１億円以下の罰金刑です。
日経ケンプラッツの「日経アーキテクチャー」７月１１号
「鉛ダンパーに亀裂 顕在化した『取替え問題』」（会員専用ページより）
https://kenplatz.nikkeibp.co.jp/premium/dl.jsp?id=2064131
この後半部分の非会員には読めない記事より・・・
「（石巻赤十字病院の被害について）Ｕ字形鋼材ダンパー４６基すべてにボルトの緩みや
塗装の剥がれ、塑性変形が見つかった。・・今後ダンパー一基を取り外して、鋼材の
疲労状態を詳しく調べる。罫書き線から読み取れるのは大きな変形だけ。小さな変形を
繰り返し受けて、披露が蓄積している可能性もあるからだ。」１８頁
「今回の震災で免震建物の課題として浮かび上がったのは、ダンパーの変状だけではない。
例えば、免新装置の応急点検をすぐに実施できなかった。日本免震構造協会は、
震度５以上の地震があった場合、技術者が直ちに点検するように求めている」１９頁
「免新建物は通常、応急点検のほか５年や１０年おきに実施する定期点検を条件に
性能評価や建築確認を受けている。ところが費用負担などを嫌って『半数の免新建物が
定期点検していない』」１９頁
「ダンパー交換の難しさも浮き彫りになった。交換できるように設計しているものの
交換のしやすさは設計者によってまちまち・・」１９頁
（くだんのエクセルイン古川での交換の困難ぶりに言及）
「免新装置の調達も容易ではない。エクセルイン古川では、当初のメーカーが事業から撤退。
別メーカーからの納品に時間を要した。」１９頁
「今回の震災では、免震建物の外周に設けたエキスパンションジョイントなどが破損する
ケースも目立った。・・石巻赤十字病院の場合、合計１０００万円ほど掛かるという」１９頁
住民板の二子玉川ライズスレより。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142967/85
No.1055 by 匿名さん 2011-03-25 21:47:53
>9cmは揺れじゃなくってズレです。
>横揺れで地盤がズレて免震プレートが9cmスライドして未だに戻っていませんね。
>エクスパンションのズレがでたという意味です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142967/86
No.1068 by マンション住民さん 2011-03-27 18:24:38
>免震構造が全面に出てるけど・・・・・
>揺れるし壊れるし
>ライズを買って悔やんでいます。
>駅から遠いよ〜
>後三年経ってからで良かったかもね？値段下がりそう
No.768 by 匿名さん 2011-03-28 11:54:24
同じく二子玉川ライズスレより。やはり免震装置は、多額の費用かけて修繕するんだね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142967/86
No.1069 by 匿名さん 2011-03-27 18:48:06
>>1067さん
構造屋です。
>免震装置システムは大きな地震を受けた後には必ずその直後に速やかに
>影響の有無を詳細に確認する応急点検を行う必要があり、これは建築基準法でも定められています。
>揺れによって激しく損傷を受けたベアリングと摩耗した積層ゴムの保守交換を
>一カ所づつ交換する作業をします。
>正確にいうと、5cmのズレを復元するというより、ピット内部に入って積層ゴムや
>鋼鈑プラグの5cmの歪みをもとの正常な位置に戻しながら摩耗部品を交換する作業を専門業者が行います。
>免震装置を一カ所元の位置に戻す保守点検は一カ所約1日かかり、概ね一機当たりの工事費は
>100万円と言われています。ですから仮にライズ全体で免震が100機あると計算すると全体で1億。
>1000戸数で割ると、一戸当たりの金額は10万円程度だと推測できます。
宅建業の監督処分を指摘された途端
レスが止まったのにゃ笑った。
素人だけど、タワマン安値で買えるのは今ぐらいだと思うよ。
自分はリーマンショック直後に値切って買ったけど。
やる人は地震直後からこの半年で値切って買ったと思う。
もうそろそろデベさん強気に転じると思うよ～
安い時期に買うのが投資の基本だよ。（笑）
こうやってババを掴ませようとする不動産屋ばかりですよ、湾岸埋立地は。
そこで引っかかる人はいろんな投資話で損してきた人でしょう。
必死なのは明らかにデベ営業か売り抜け損なった住民でしょ。
買い煽る理由が明白に存在する。
とにかく売り逃げ急げよ。
次の大地震が来る前に。
首都圏マンション 震災による「内陸シフト」はまだ発生せず
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110925-00000003-pseven-bus_...
「3月11日の東日本大震災を契機に、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築・中古分譲マンション市場には、どのような変化が起きているのか。今回は、2011年5月末までのデータを基に、首都圏のマンション販売戸数・販売価格の動向、そしてマスコミで騒がれている「内陸シフト（マンション開発や購入者ニーズの湾岸エリアから内陸エリアへのシフト）」は本当に起きているのか、東京カンテイの市場調査部主任研究員の井出武氏が解説する。
＊ ＊ ＊
まず、マンション価格に関しては、現在のところ新築・中古ともに「下がっていない」というのが、結論だ。新築マンションの価格（平均坪単価）は、むしろ上昇している。これは、震災の影響でマンション供給立地に偏りが生じたため（湾岸エリアの手ごろな価格の新築物件が減少したため）であり、価格は事実上、変化がないと見るべきであろう。
中古マンションの平均坪単価に関しても、震災の前後で大きな変化は生じていない。首都圏の中古マンション価格は今年の1月以降から若干下落傾向にあり、震災後もそのトレンドが続いている。
また、大震災の影響により、マンション開発の中心が湾岸エリアから内陸へシフトするのではないか、との見方もあるが、現在のところ、そうした「内陸シフト」は起きていない。湾岸エリアのマンション開発計画や、着工・分譲予定が相次いで見送られる一方、内陸エリアの計画の多くが予定どおりに進んでいることから、デベロッパー各社がマンション開発を内陸へシフトしたように見えるだけだ。
東京都の湾岸5区（江戸川区、江東区、港区、中央区、品川区）と、内陸5市区（世田谷区、三鷹市、国分寺市、府中市、立川市）に分け、両エリアの新築マンション分譲戸数と中古マンションの流通事例数の割合を比較してみた。
その結果、新築マンションについては、湾岸5区エリアの分譲戸数の割合は震災後も増加傾向にあり、「内陸シフト」は見られない。中古マンションの売事例数の割合も、内陸5市区が約70％、湾岸5区が約30％と、震災前からほとんど変化はない。仮に、震災を機に、マンション購入希望者の間で内陸エリアの物件に対するニーズが急速に高まっているならば、動きの早い中古物件では、内陸エリアの流通事例数の割合が高まるはずだが、現在のところ、そうした動きは見られない。
ただし、これらの傾向は、あくまでも「現在のところ」という注釈がつく。マンション開発には、用地の取得から着工、販売まで、早くて1年、通常は2年以上の期間を要する。大手デベロッパーは都心や湾岸エリアの開発に注力しており、内陸・郊外エリアの用地取得に動いていないところが多いが、郊外のマンション開発を得意とする中堅デベロッパーの中には今後、内陸志向を強めていくケースが出てくるかもしれない。」
また東京カンテイの提灯記事か。
>>396
>震災の影響でマンション供給立地に偏りが生じたため
>（湾岸エリアの手ごろな価格の新築物件が減少したため）であり
って、内陸シフトが始まったていう事じゃん。自爆すんなよカンテイ。
お気の毒に。
事実て時に残酷ですね。
でも誰だって帰宅難民と満員電車はツラいと思う
いまさら内陸方向は無いわ。
それ以上に、埋立地はないってことがはっきりしましたね。
