収益物件として売られる新築マンション【大阪版】

今、普通の営業では大阪の不動産はなかなか売れません。
そこで、税金対策、将来の年金の補填などと謳って収益物件として販売する業者が増えてきました。
オレオレ詐欺とまではいいませんが、かなりしつこい勧誘も問題となっています。
もちろん１０ある中の１ぐらいは、まともな収益物件がありますが、大抵は適当に客付けしておいて売り飛ばしてサヨナラ･･･パターンが多いように見受けられます。

皆様の忌憚なきご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。

駅から徒歩５分以上の物件⇒×
空室３ヶ月以上続くような物件⇒×
実質利回りが１２％以下⇒×

逆に言うと、駅近・空室率・実質利回り・・・すべて揃ってないと買えません。
入居者の管理、仲介手数料、空室リスク・・・面倒くさい仕事を自ら増やしているだけ。

それから大阪ではCapital Gainはもう得られそうもない。

新築の1Rでも厳しいのにそれ以外の新築は収益物件にはならないだろう。
後、上の人の条件に合致しなければ買って賃貸に出しても損するね。

御堂筋線昭和町駅から徒歩１分のところに浅築4LDK（狭いけど）の収益物件が売ってます。
確か2600万円くらい。
このスレ的にはどうかな？

立地は最高だと思うのだが。

４さんへ
その物件を見たいので、中古物件のホームページあれば教えてください。

>>5さん

ttp://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=area&sap=1&geo=27119&bflag=0&code=a9457856501atho

利回り12%？

そんな新築あれば営業マンが買うよ
広告もせずに社内の人間で完売御礼
エンドユーザーが抽選に参加しても
当たらないような感じで

>>6
価格が2660万円で年間の家賃収入が178万円として表面利回りは6.7%。
実質利回りは諸経費率15%として5.0%。
ttp://www.tezukayama-f.jp/1968613t1/(家賃参考)

自己資金1000万円、借入金1660万円、期間15年、金利1.275%で
収支試算をしたら大体年間手取り11万円(月1万円)位じゃないかなぁ。
ボーダーは自己資金850万で買ったら年間手取り0円。

まぁ、資金計画次第(今の金利で10年も無理だと思うけど)で後はこれを見てどうかはあなた次第。

>>4
立地はいいし築浅だし７０平米以上４ＬＤＫは需給バランスが良いので、
資産として持っておくのはよさそう

１０年後も２５００万円以上で売れると思われる

しかし、収益としてみた場合は、8さんの言うように利回りが悪いので
あまりうまみがないですね。

資産としては買い、収益としては見送り、と思います。

客付けできなかったり、客付けできても値切られたらOutだな。

徒歩１分は捨てがたいが、ここは対象外と結論。

客はひとりにあらず
値切るような客は無視したらいい

立地が良くて需要の高い４ＬＤＫの築浅ならば、引き合いは引く手あまたですね。

ていうか10さんは投資家？
投資家にしては、あまりにも弱気すぎですよ。
只の（リスクが取れない）公務員じゃない？

↑
必死だね。仲介業者さんかい(笑)

2600万円⇒2300万円ならどう？

近年、テナントが入らない、入居者がいない、競合物件が次々に建設され、思うように収益の上がらない人々が増えています。

そうしたストレスからポッコリお腹の肥満体になる人が増えています。これは極めて不健全です。

日本人の＜食事摂取基準＞は・・・
推定エネルギー必要量＝基礎代謝基準値×基礎体重×身体活動レベル
このことに注意して、体格指数BMIが２５以上の肥満の人は摂取カロリーを制限するか、身体活動レベルを上げて健康体を保つことに＜努力＞してほしいものです。
通常体格指数が２５～３０の肥満体では１日２００～４００Kcalのカロリー制限で１か月に１～２ｋｇ体重を減少させることができます。

ではでは、今後の不動産市況がより一層活況を呈するよう心よりお祈り申し上げます。

>>41
2300万なら表面利回り7.8%、実質利回り5.8%。年間手取りが約37万円(月約3万円)かな。
自己資金490万、借入金1810万円で年間手取りが0円のボーダー。
なんども言いますが今計算している金利(1.275%)は10年も続かないでしょう。

上がるでしょう

上の中に、ひょっとして６さんの挙げた物件の売主さんが混ざってる？

2300マンなら5人以上が、買い付けだして取り合いになるやろ
投資物件としては利回り低いけど、
市場価格を客観的にみたら、2500マンでも安過ぎると思う

大阪全体の経済状況が分っとらんやっちゃなぁー。

若年人口の減少。企業の減少。雇用の減少。

賃料は下がる。競合は増える。

管理費・維持費・仲介手数料・広告料・固都税はかかる。

区分所有として管理組合のメンバーになる手間もある。

今の状況だけで判断するザ・ドアホウな投資家がいるから仲介屋が生き残るんや。