収益物件として売られる新築マンション【大阪版】

今、普通の営業では大阪の不動産はなかなか売れません。
そこで、税金対策、将来の年金の補填などと謳って収益物件として販売する業者が増えてきました。
オレオレ詐欺とまではいいませんが、かなりしつこい勧誘も問題となっています。
もちろん１０ある中の１ぐらいは、まともな収益物件がありますが、大抵は適当に客付けしておいて売り飛ばしてサヨナラ･･･パターンが多いように見受けられます。

皆様の忌憚なきご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。

駅から徒歩５分以上の物件⇒×
空室３ヶ月以上続くような物件⇒×
実質利回りが１２％以下⇒×

逆に言うと、駅近・空室率・実質利回り・・・すべて揃ってないと買えません。
入居者の管理、仲介手数料、空室リスク・・・面倒くさい仕事を自ら増やしているだけ。

それから大阪ではCapital Gainはもう得られそうもない。

新築の1Rでも厳しいのにそれ以外の新築は収益物件にはならないだろう。
後、上の人の条件に合致しなければ買って賃貸に出しても損するね。

御堂筋線昭和町駅から徒歩１分のところに浅築4LDK（狭いけど）の収益物件が売ってます。
確か2600万円くらい。
このスレ的にはどうかな？

立地は最高だと思うのだが。

４さんへ
その物件を見たいので、中古物件のホームページあれば教えてください。

>>5さん

ttp://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=area&sap=1&geo=27119&bflag=0&code=a9457856501atho

利回り12%？

そんな新築あれば営業マンが買うよ
広告もせずに社内の人間で完売御礼
エンドユーザーが抽選に参加しても
当たらないような感じで

>>6
価格が2660万円で年間の家賃収入が178万円として表面利回りは6.7%。
実質利回りは諸経費率15%として5.0%。
ttp://www.tezukayama-f.jp/1968613t1/(家賃参考)

自己資金1000万円、借入金1660万円、期間15年、金利1.275%で
収支試算をしたら大体年間手取り11万円(月1万円)位じゃないかなぁ。
ボーダーは自己資金850万で買ったら年間手取り0円。

まぁ、資金計画次第(今の金利で10年も無理だと思うけど)で後はこれを見てどうかはあなた次第。

>>4
立地はいいし築浅だし７０平米以上４ＬＤＫは需給バランスが良いので、
資産として持っておくのはよさそう

１０年後も２５００万円以上で売れると思われる

しかし、収益としてみた場合は、8さんの言うように利回りが悪いので
あまりうまみがないですね。

資産としては買い、収益としては見送り、と思います。

客付けできなかったり、客付けできても値切られたらOutだな。

徒歩１分は捨てがたいが、ここは対象外と結論。

客はひとりにあらず
値切るような客は無視したらいい

立地が良くて需要の高い４ＬＤＫの築浅ならば、引き合いは引く手あまたですね。

ていうか10さんは投資家？
投資家にしては、あまりにも弱気すぎですよ。
只の（リスクが取れない）公務員じゃない？

↑
必死だね。仲介業者さんかい(笑)

2600万円⇒2300万円ならどう？

近年、テナントが入らない、入居者がいない、競合物件が次々に建設され、思うように収益の上がらない人々が増えています。

そうしたストレスからポッコリお腹の肥満体になる人が増えています。これは極めて不健全です。

日本人の＜食事摂取基準＞は・・・
推定エネルギー必要量＝基礎代謝基準値×基礎体重×身体活動レベル
このことに注意して、体格指数BMIが２５以上の肥満の人は摂取カロリーを制限するか、身体活動レベルを上げて健康体を保つことに＜努力＞してほしいものです。
通常体格指数が２５～３０の肥満体では１日２００～４００Kcalのカロリー制限で１か月に１～２ｋｇ体重を減少させることができます。

ではでは、今後の不動産市況がより一層活況を呈するよう心よりお祈り申し上げます。

>>41
2300万なら表面利回り7.8%、実質利回り5.8%。年間手取りが約37万円(月約3万円)かな。
自己資金490万、借入金1810万円で年間手取りが0円のボーダー。
なんども言いますが今計算している金利(1.275%)は10年も続かないでしょう。

上がるでしょう

上の中に、ひょっとして６さんの挙げた物件の売主さんが混ざってる？

2300マンなら5人以上が、買い付けだして取り合いになるやろ
投資物件としては利回り低いけど、
市場価格を客観的にみたら、2500マンでも安過ぎると思う

大阪全体の経済状況が分っとらんやっちゃなぁー。

若年人口の減少。企業の減少。雇用の減少。

賃料は下がる。競合は増える。

管理費・維持費・仲介手数料・広告料・固都税はかかる。

区分所有として管理組合のメンバーになる手間もある。

今の状況だけで判断するザ・ドアホウな投資家がいるから仲介屋が生き残るんや。

それから節税目的とかいう営業マン。
税理士の資格を取ってから話をせい。
国税庁はどこぞの検察よりも厳しいからな。

>>20
悲観主義者は、投資家には向きませんから退場してくださいな。
客としてもふさわしくないし、大家としてもふさわしくない。
事業家にもふさわしくないし、民間企業の人の上にも立てないでしょう。
せいぜい評論家か公務員、共産党員位、しか仕事無いだろうね。
まぁ実際年金生活者か生活保護のどっちかでしょうけどねｗ

20は、マイナス思考の塊やね～

デフレ厨として掲示板に長期間にわたって四六時中張り付いているし．．．
マジで関わりたくない人種や

誰もあんたに物件なんかすすめないから心配するナや

こいつブラック入れとけや。頼まれても売ったらへん。

購入の意思が無くネガレスばかり繰り返すような方は、掲示板の趣旨に反します。
荒らしと同等ですから退場するべきです。

>>18
売主ではなく仲介業者じゃないの。

可哀想だが下がるでしょう。

手放すなら今の内。

しかしＮｏ２０の意見は悲観的だが、大家業も甘くはない。
一応、頭に入れておいた方がいいだろう。
売るか売らんかは、勝手にすればよい。

売って売って下がったところで買い戻せばよろしい。

不動産は未来永劫上がるなんて＊＊＊＊の信者みたいに唱えている不動産業者、笑えてくる。

場所さえ間違わなければ収益物件はまだまだ大丈夫でしょ。
へんぴな場所で買うから、下手を打つんですよ。
20の言う事も一理あるけど、人口0人にはならないですからね^^

節税やなんやかんや人に言われて買うや買わないを判断するようでは
まだまだですよね・・・

参考意見にする分にはいいですが、結局は自己判断ですから。
収益物件は非常に魅力な投資の一つですよ。

市内でも、ガラ空きの収益マンションいっぱいだよね。

できすぎだし、これから出来る物件はいい立地ではできないから
入居者も相当賃料安くしないと埋まらない。

投資するには手数かかりすぎるし、お勧めできないですね。

収益マンションは１Ｒが鉄則だね。

がら空きの収益物件ばっかり注目してるんでしょうね～
埋まっている収益物件もたくさんありますよ。
リーマンショック前に作った、無茶な賃料設定の収益物件は確かに
空が目立つと思いますが、全体的にはね。

31さんは新築で考えてるんですね～
僕は新築には全く興味はないです。
価格面やいろんな事を考えても中古です。

立地が良く、うまく回転している収益物件はまず売りに出ない。

売りに出てるのは、たいてい<クズ物件>。

本当に価値ある物件は、公開されず・・・資金力のある業者や個人が粛々と購入している。

稀に公開されているのもあるが、手間がかかるし、No20のように未来はあまり良くない。

資源関連株に投資する方が、気持ちも楽だし、手間もかからない。

資源関連株ですか^^
ベタですね・・・

No.33さん

中古買うなら、築年気をつけてねえ。

平成築、１０年くらいのものにしとかないと
修繕費かかって利回り１％てなことになりますよ～。

収益として売れるんじゃ、十分じゃない？誰にも見向きされない物件って、山のようにあるよ。

区分所有は仲介屋からは相手にされない。
管理物件として仲介屋に2割くらい渡す必要がある。
それでも空きがないだけまし。空きは悲惨。

やっぱり広告料２にしないと無理ですか

1戸だけの賃貸なんざ相手にされんわ。
10年落ちや5分圏内にないと、ただの比較・晒し物件にされるだけやな。

家賃収入を目算している個人オーナーは大変だねぇ。

大阪にあるのか？収益物件。

キャピタル・ロスと手間を考えると、大口定期預金の方がマシ。
今は３～６か月満期ってのも多いからねェ。
FXのレバ1倍のスワップの方がネット定期よりもはるかに利率が良いが・・・まぁこれは人それぞれだな。

個人デフレとマンション価格とのギャップで収益マンションもギャンブルかもな。

リートの方が安定配当金がある。

５年落ちで、３，４割落ち山のようにあります。新築価格が異常に高いんですよね。私も、不動産投資するなら、証券でする方がよいと思います。

新築で買っても半年で最悪１割落ち。素人は火傷するよ

リートはリスクが高すぎる。
民間でGDPマイナス成長の予想も出ている。
海外からの投資も見込めない。

大阪は強欲売主の値段設定が見え見え。
売れない物件は晒されるだけ晒されて・・・あとはバナナの叩き売り状態。

売れずに最終的には個人再生かぁ。

やっぱり現金でっせ、旦那。

区分所有の不動産投資はリスクと手間が大きいことは承知の上でしょう。
そのうえで実質１０％以上の利回りを求めるのもあり。
表面じゃないよ。

そんな長けている人は中古を現金で買いますね。

現金があれば良い投資商品はいくらでもあるでしょう。
不動産投資は現金がなくてもできるのがうまみでは？

株のようなハイリターンは期待できませんが
物件と時期を選べば、FXや株の信用よりはリスクは少ない
というか、ほぼないのでは。

利回りだけでは測れないものもあると思います。
売却のことを考えたら、収益用に建てられたワンルームマンションより
利回り悪くても、居住用として人気のマンションのほうが良いですし、
現況利回り良くても、出て行ったら次が全然入らないようなところでは困りますしね。
大きな駅に近いとか、校区が人気とかの売りがないときびしいですね。
新築も今はむずかしいですね。

いまの時代、やっぱ、現金もってる者が一番強い。余計な買い物はしないこと。これがお金をためる基本的な方法。

私の知っているケース。中古マンションをまとめ買い（当然、叩きの価格で）したのはいいが、あてがあずれて、借り手ももいない、買い手もいない。幸いなことにその人はお金持ちだったので、そのまま所有してる。それほど、不動産投資は難しいということ。

借り手も買い手もみつからなかったらホントに大金どぶに捨てることになりますね

肥満症は病気です。
マンションの階段5階分ぐらいは毎日昇降しましょう。

ところで、肥満対策には食物摂取が重要です。
国民健康栄養調査で12~16g/dayであることから、食事摂取基準では当面の目標として18g/day以上としています。

食物繊維の多い食品は・・・野菜、果物、豆類、穀類、芋類などであり、カロリー制限や抗酸化ビタミン（C/E）摂取に有効な食品が多く、【食物繊維摂取を増やすことはアンチエイジングにおいて重要】です。

さて18g/dayとはどれぐらいかわかるでしょうか？
健康を保つことが最高の収益ですよ。

不動産投資は誰もが出来るモンじゃないよ

やっぱお金に加えて不動産知識や税務知識、投資センスに営業能力。
そして強い意思・理念やサービス精神も必要

儲かっている人は、資産家か上記を持ち合わせた人だけ

政治の混乱
医療・年金
少子高齢化
消費税増税
先が暗いね

必要なのは物件を選ぶ目。
あとはなんとでもなる。
借り手も買い手もないような物件選んでしまうような人は
定期預金にしといたほうがいいでしょうね。

リートいいですよ。年利にして8%超え。ウマー。

物件は、購入してからが大事。買ったら終わりじゃない

退去後の客付けや、滞納や入居者間のトラブル、修繕リフォーム、法制度の変更、価値の下落、利上げ

例え良い物件を選ぶことに成功しても、大家能力が無ければ駄目

収益ありません。in大阪

私もリートが良いと思います。そりゃ、元本保証はないけど、それはマンションも一緒。今は思った以上に利回りありますからね

Ｊリートの投資先って、東京に集中しているからね。第二次関東大震災がきたら終わり。でも確率低いリスク。

新築マンションで収益なんて夢の夢。

原価率低いから、６割成約できたら十分利益は出る。

A業者では・・・極秘物件。会員登録してね♡
B業者では・・・住所・外観まで丸分かり。
C業者では・・・値段がA,Bよりも１割引き。

もう業者のザ・ド・アホウさ加減が見え見えで笑える。

大阪の将来、お荷物物件になりそうなクズ物件を高値で売ろうとしているのが・・・
見透かされているのがわからないのか？

解りきったことを等々と書くのはなんなんだ
収益物件を漁ろうかって奴らは有る程度の自己見識を
持つもんだ。
自己見識なしで手を出す連中は？慈善家さ。

D業者：うちは仲介手数料は要らないですから、購入申込書に記入を・・・
E業者：あそこの物件は、もう先客がいます。キャンセル待ちになりますが・・・

確かに空室が多い割に、やたら値段が高い物件が多すぎるな。

いい土地購入して新築建てた方が得だな。

正直、極秘物件とかいいながらクズみたいな物件が多すぎる。

収益物件で売られている築浅マンション多数あり。
無理やり入居者付けて高値で売ろうとしている悪質業者に要注意ですよ。

ワケあり物件こそ極秘物件なのさ。

売却済みの物件まで掲載している業者・・・さびしいね。アフォだね。

クズ物件の所有者が…足りない頭でひねり出した金額設定。
そっと見てあげて下さい。お花畑が見えますよ♪

俺は収益物件の交渉に１年以上費やして売値の半値程度で購入したぜ。

↑新築を半月以内で値引きさせないとねぇ。鮮度落ちればいくらでも下がる。

築３０年以上経過している物件
まず４階以上でEVない物件
前面道路が８ｍない物件
間口が５ｍない物件
駅から１０分以上の物件
入居者が２年以上定着していない物件
外観が汚い物件（階段の錆び・壁のひび割れなど）
修繕記録がない物件

どれかに当てはまるようであれば値引き交渉するか、止めて定期預金に入れた方がいい。
本物のクズ物件である可能性が高い。
得てして、過去の不動産価格の感覚から抜け切れていないか・・・悪質強欲売主である可能性大。

【クズ物件さん　いらっしゃ～い！】

それでは築年数と駅からの距離をどうぞ。

>77

自慢してますが、売主が半値でしか売れないと判断した物です。　その程度って事ですね。

築30年、内10年間空き家、最寄りの駅から徒歩25分、路線バスなし。

築年数が経っているのは確かに利回りがよくても買いたくないですね。
空室が出たら終わりですから。

立地がよければ築30年で建て替え費用入れて値引き交渉するのがいいでしょう。
建物自体がすでにお荷物になっていますから。

売りに出されているのは大抵、既存の入居者が出ていくのがわかった時か・・・あるいは格安の入居者を無理くりにいれて満室にしている場合が多い。

一棟売りの場合は、上物はもはや時代遅れなので解体再建築費用もふくめて検討しなければならない。

区分所有の投資物件は、管理会社がもうかるだけ。入居者がいなければ終了。
一戸だけでは仲介屋に軽くあしらわれるだけ。たとえ都心部でも・・・だ。

やっぱ、リート！

『見た目が大事！』

２０歳女性の肌を拡大してみると・・・みずみずしく、皮溝・皮野が＜碁盤の目＞のように美しく整然としています。
自然と惹かれますね。

これが３０歳女性（男性も）であると、、、なにもケアしないで過ごしている人は皮ふ文様がほとんどなくなり、みずみずしさ、透明感もなくなります。
これじゃ全然ダメですね。

それと同じです。マンションも日々のケアが大事です。

修繕すれば、築３０年でも収益出ますか？

現金のまま持っておく方が正解。
不動産は文字通り動かしにくい。
動かすとカネが利益がふっとぶ。

>>88
現金が正解だってｗ　チンケな投資家だなｗ
いや投資家じゃなくて、只の小市民かな？

悪徳不動産に食いつぶされるよりかはマシかと・・・。

築年数が経つこと・・・これは加齢と同じような現象です。

加齢に対抗するにはこれを飲めばよい！というような万能薬はありません。

加齢は酸化です。酸化を食い止めるための抗酸化力UPのための方法の一つとして適度な有酸素運動があります。

有酸素運動をすると少量のフリーラジカルが出てきます。だから悪い！と決めつけるのは早い。

SOD,カタラーゼ、GSHペロキシダーゼなどのフリーラジカルを除去する酵素の活性が上がるらしいのです。

しかも、15分間の運動で数日間上がるのでトータルで見たらフリーラジカルによる酸化の影響よりも、酵素の影響の方が強く表れるのです。

【結論】
築年数が経った物件も、適度な運動を継続させることにより築年数を感じさせない外観を呈し、その分売れる確率も高くなる。■

>91
高卒の俺でもわかるように、書いてくれ。わからん。

わからなくても大丈夫だよ。
大阪の収益物件は手を出さない方がいい。
入居者の性質が悪い率が高い。
それから阪神大震災以前の物件は買わない方がいいね。

１９９７年築以降だな。

１９９５年築だと震災時には建設中だからな。

収益物件扱ってるサイト見るとホントどうしようもない物件ばかりだねぇ。

収益の良いところは、他人に売らないって。

一棟の購入検討者は、2000年築以降の物件をお勧めします。

いくらRC造でも1997年築以前の物件は重要な配管やサッシ、はては重要構造に問題がある可能性が高い。。。

経験がある方ならわかると思いますが、窓が固すぎて閉まらなかったり、水漏れがあったりと後々の修繕費が非常に高くつくリスクがあります。
（売主と）仲介屋は必ず瑕疵担保責任を負わず、現状有姿で・・・と必ず文言を入れてきますね。）

ＣＭでおなじみの、大○建託はトラブル多し。

NHKでやってたかなぁ・・・
既存不適格物件について。
1981年と1995年に大きな耐震基準の改正があったようなので、まぁ1998年以降ぐらいの物件が安心でしょう。

まぁ、大阪の物件で収益期待するのは、諦めましょう。

１９９７年以前に竣工した物件には要注意。

それからエレベーターのある物件にも要注意。

売主が瑕疵担保責任を負わない場合は、隅から隅までチェックすべし。

別に1998年以降だろうと関西は検済もないのが普通にある。

その通り！

済証があって、98年以降の物件が一番よろしい。

その前に駅から10分以上や間口や前道が8mない物件は最初からOut~！ですけど。

築10年ものはダメでないかい？築5年以内が勝負では？

女は25歳以上は駄目　20歳まで　って言ってるようなもの
築年数はあくまで条件の一つであり、目安である　それが全てではない

検済があっても車庫転してる物件もたくさんある。新築築浅でもある。中途半端な築浅ほど手抜き物件もある。

私は、個人的に女性は２７歳以下、マンションは築１０年以下を一つの基準としている。

20歳でとんでもない肥満ブスもいれば、35歳でもモデル張りスタイルの美人もいる

建物も共通している

築年数はあくまで目安で

建物の経年劣化は当たり前。

３５歳はいくら美人でもパートナーとしてはあり得ないな。

マンションも築３０年とかだと短期の売り抜け目的ならいいが・・・長くは付き合ってられない。
大阪は客付けが東京の３倍ぐらい大変。
立地にもよるが平均的にそんな感じがする。

ＪＲ高槻駅南、徒歩１分の物件が登場します。収益物件としての善し悪しは不明。