有明のマンション事情 part2

927さん
答えになってないですが。
結局、5マンションをどう比べたの？

東京建物の決算は厳しそうだねー

オリゾンは積立て額を見直して一時金を無くす検討してますよ。
管理会社を変えて3割管理費用を下げたので毎年繰越がでてるんです

913さん
個別に回答しますね。
-修繕積立金総額
意味がありません。各マンションによって必要な積立額が違いますし、
築年数が経てば貯まってくる性格のものだからです。
○年後に○円貯めなければならず、充足率は○%といった数字は出せるかもしれませんが
各マンションで、一時金を徴収するor修繕積立金を上げるなどの方策があり
比較がなかなか難しいように思えます。

-固定資産税額
-都市計画税額
（各部屋の広さ+共有施設均等分割）計算によって税額は変わりますので
一概に金額がこれといった指標はありません。
（共有施設均等分割が分からない。y=ax+bのb分が分からないという感じです）
BAS,CTA,BMAは新築減免分があるので、現状では比較できません。

-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
各マンションの長期修繕計画表と議事録を入手しないといけないのですが
私は不動産業ではなく、趣味の一環としてこの表を作っているので
わざわざ買う気も無いのに不動産屋に行くのは気が引けます。
すべての資料を提供していただければ理事会懸案事項などは
まとめて、表に反映させます。

-専有部分の詳細仕様
占有部仕様比較表は載っていますが、他にどんな比較項目がありますか？
比較表に載せたいと思います。

>>935さん
オリゾンの一時金等の項目は修正したほうが良いでしょうか？

比較表を更新しました。
・建物概要と維持費等を分割

今後入れる予定項目
・駐車場代
・共有施設利用料金
・写真？

>>936さん
ご返信ありがとうございます。
修繕積立金総額ですが、もちろん単純に額の大小を比較するという事ではありません。修繕積立金総額はあくまでも長期修繕計画と共に評価されるべきで、ある時点の積立総額が、当該会計年度における予定修繕積立金総額とどれだけ乖離しているかで評価されます。予定額より少なければその分だけ積み立て不足という事になり、一時金の臨時徴収や修繕積立金の値上げというような事にもなりますし、逆に多ければ「貯蓄」のような意味合いを持ちます。中古物件を購入する場合、修繕積立金や管理費の債権債務は、買主が引き継ぎますので、もし修繕積立金総額が予定より多く積み立てられていた場合は、その金額を専有面積で按分した金額が物件の現況評価に上乗せされます。つまり、物件価格の評価は、現況の評価額+修繕積立金総額の予定修繕積立金総額との差額を専有面積で按分した額という事になります。ですので、修繕積立金総額と長期修繕計画が必要と思った次第です。
また、駐車場の稼働率についてご指摘されていましたが、その点については私もその通りだと思います。修繕積立金総額と予定額との差額を知る事により、その種の影響を知る事もできます。あまり関係ないという結果が出るかもしれませんが。

固定資産税と都市計画税については、例えば70平米というような基準を決めて、軽減措置の適用前の金額を土地と建物に分けて比較すればよいのではないでしょうか。土地と建物を分ければ、今後の軽減額の計算もできますし。
共有施設については、固定資産税も都市計画税も専有面積で按分します。

＞中古物件を購入する場合、修繕積立金や管理費の債権債務は、買主が引き継ぎますので、
＞もし修繕積立金総額が予定より多く積み立てられていた場合は、その金額を専有面積で
＞按分した金額が物件の現況評価に上乗せされます。
これって本当？？　＞業界に詳しい人
つか、修繕積立金総額が予定より多く積み立ててるケースって現実にある？？？

>>940さん
表現がまずくて申し訳ありません。
私が言いたかったのは、買う方の立場に立った場合、物件そのものに加えて、修繕積立金の状況も考えた方が良いですよ、という事です。もし少なければ、値引き交渉の材料に使えますよという事です。
積立金の状況は物件により様々です。予定より少ない事もあれば、多い事もあります。

>>943さん
収益還元法により不動産価格を評価する場合、入口から出口までのフロー計算が必要です。従って現在の修繕積立金の金額だけでは価値計算不能です。

>>937さん
940さんが指摘される通り、売主の意向により修繕積立金が極端に抑えられている
築年数の浅い時期では予定額を上回ることはほとんどないだろうと考えられます。
例外は駐車場収入が駐車場運営に比べて極端に多い場合です。
HMとGGは駐車場設置率が低く大きな黒字を確保できないでしょう。
BASは駐車場が半分程度しか埋まってないのでむしろ赤字の懸念すらあります。
BMAは駐車場収入の余剰分は修繕積立金に繰り入れられていますが、一時金徴収が
無くなるほどの黒字かどうかはまだわかりません。
CTAの現状を私は存じません。

少し、最悪の事態を想定してみましょう。
毎年、本当は㎡当たり@200の修繕積立金が必要なマンションで、
@50しかとっていない場合、10年後の累計赤字額は126万円。
普通は5年をめどに値上げ、もしくは一時徴収されることを考えれば
一戸当たりの不足額はほぼ100万円を超えることはないと言い切れるでしょう。
そして、有明に築10年超のマンションはありませんね。
70平米換算で坪200万円のマンション価格は4666万円ですから、
100万円という額は大きいですが、本体価格との割合としてはあまり大きくありません。

「これから有明を検討される方」へのアドバイスとしては、
有明のマンションは普通のマンションよりも維持管理費がかかることは覚えておいて
くださいね、としか言えないような気がします。


まだ有明地区のマンションを検討している頃、HMのあるお部屋を見学に行ったときに
「修繕一時金徴収があるのですね」と仲介屋さんに尋ねたところ、
「まぁそれを含めての物件価格とお考えください」と言われました。
結局、その部屋は検討に入れたものの購入には至らなかったのですが、
今思えばその時937さんの言われる議事録や修繕積立表等、
もう少し資料を見せてもらえばよかったかな、と思っております。

固定資産税を各マンション毎に調べるのは骨が折れそうです。
どなたか調べていただけたら表に反映するということで。。。

>>938さん
アウトフレーム逆梁工法は図面を見ればわかりますね。
CTAを除く有明4マンションは、いずれもこの工法を取ってます。
CTAはダイレクトウィンドウを採用している関係上、逆梁とはなっていませんが
これは個性の範疇に入り、アウトフレーム逆梁でないのでダメというわけではありません。
となると、比較のしようがなく、結局比較表に入れるべきでもないかなと判断しますが
いかがですか？

>>946さん
最悪の事態はその先にあります。仮に積み立て不足がそのような高額になった場合、徴収は困難を極めます。所有者の中には、賃貸目的の方もいますし、様々な事情で臨時支出に前向きでは無い方もいます。他のマンションの事例などをみても、負担の増加に関する合意を形成する事は大変難しく、何年経っても解決の目処が立たない場合もあります。有明の場合、1000戸を超えるような規模のマンションもありますので、より深刻な事態になるかもしれません。
私はいくつかの物件を所有していますが、積み立て不足となっている物件やその可能性があるような物件は買わない事にしています。
マンションというのは大変大きな買い物ですから、多少将来の事も考える必要があるような気がします。新築プレミアムの付いた物件を、多額のローンしかも変動で「今の家賃よりも月々の支払いが少なくなりますよ」などと言って売るような時代では無いと思っています。

>>945さん
私は不動産に関しては全くの素人です。某コンサルティング会社の役員をしています。数年前マンションの購入を検討する際に、都内のあらゆるところをみたのですが、有明には今でも明らかに割安な物件が存在します。探してみてください。

しかも、たまに相場無視で激安放出な中古物件が出やすいのも有明のメリット

余裕のある人がセカンドで購入された部屋が多いからかな

話は変わりますが・・・
有明小の人気はすごいです。
ちなみに東雲プラウドの学区は、人気が無いようです。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/gakko/6137/6139.html

いつまでも買えない人でしょ(笑)

宣伝が酷かったから違うかな。スレ関係なく宣伝してたし。

>>920さん
少し920さんと、私のズレがよくわかったような気がします。

決して悪い意味ではなく、いい意味でですので誤解しないでください。
有明は住んでみると本当にいろんな住民層がいて、私みたいな普通のサラリーマン
その多くは最初の住宅保有の人ですが、そんな人が住んでいれば、同じ屋根の下に
マンションをコレクションするのが趣味みたいな人もいます。
高層階に御住まいのある方から直接伺うと、タワーマンションばかり
10戸以上(!)お持ちでした。当然、価値観や金銭感覚は違うなあと話していて感じました。
こういうコレクションとは別に個人事業や節税対策として有明のマンションを購入する
方々もいます。1000戸を超える規模のマンションは有明に2つありますが、
将来の合意形成、特に負担増となる決定には骨が折れるかもしれません。

有明の長期修繕資金計画にかなり疑問をお持ちのようですが
・タワーマンションにかかる長期修繕計画はあまりあてにならない
・今回の震災の修復で、修繕積立金を値上げするマンションは無かった
の2点から楽観的に考えています。

タワーマンションの長期修繕はまだ日本でほとんど経験がなく、未知の世界です。
建設前に作られた事前の見積もりはあくまで目安であって大きく上下する可能性が
高いと考えます。
また今回の震災でCTAを除くマンションは大なり小なり被害を受け、
まだ修繕工事中のマンションもあります。
そのような状況ですから、各マンションの管理組合の質は最も問われる点とというのは同感です。

管理組合発足当初から現在まですべての議事録、決算書には目を通していますが
幸いなことに私のマンションの管理組合の方々はとても優秀だと感じています。
（親は郊外のマンションを2戸所有していますが、先日、その議事録を
見せてもらったところ管理組合の質という点で雲泥の差を感じてしました。）
他のマンションの悪評は聞いたことが無いので同様と思っています。

この管理組合の質というのは、数値化できるものではなく、比較表にも載せにくい性質のものです。
懸案事項は載せてもいいかもしれません。
しかし、私の住んでいるマンション以外の資料は手元にありません。

>>956さん
ついにきましたね。本音を言えば10年くらい着工延期してくれればいいのにと思ってましたw
34F予定だったのを33Fにしてきましたか。
事前配布された資料を読んだところBMA・BASと違い、見た目は晴海スカイリンクタワー
っぽい外観だったと記憶してましたが、はてさて。

＞平成24年4月1日着工予定。33階、114m。建築主は東京建物および住友不動産。
この概要はどこかのwebサイトで発表されていますか？？

比較表を更新しました。
・駐車場料金項追加

>>956さん

掲示されてました。

今日は、台場まで花火を見に行ってきました。
冬の花火っていいもんですね。台場は今まで見たことがないほどの混雑でした。
レインボー花火は恒例にして欲しいです。



>>959さん
ありがとうございます。現地の看板ですね。



920さんの収益還元表の考えを取り入れて、表面利回りを中に入れました。
・維持費等の項目追加

作りかけのままになっている
東湾岸タワーマンション一覧を多少更新しました。
http://goo.gl/6W7gv

誰でも編集できるようになっていますのでお気軽に編集してみてください。

スカイタワーの北西のマンションの地下一階ってのは、免震かな。
これができるってことは、道路も出来るんですね。ここの道路ができると交通が分散していいですね。

野良えもんさんの個人的な利回り見解はＢＭＡの住人からするとかなり疑問です。
南西、北西の高層階と北東、南東ではかなり賃料に開きもありますので、削除ください。

ＣＴＡ住民ですが、うちのラウンジは共有に時間制限があり、夜１８時以降は鍵がかかりますし、
貸切されると友達が来ても都心夜景を見ることができません。これは、かなり不満なのですが、
残念ながら改正されません。比較表に実態を掲載ください。
明らかに共有設備やその利用は有明地域では、ほかのマンションの情報を聞くと最低です。

？自分のマンションの評価が下がるような依頼出して何がしたいんだ？
規約改正したいなら希望を出す相手が違う。

＞スカイタワーの北西のマンションの地下一階ってのは、免震かな。
免震のような気もするのですが、地下１階だからっというのは無関係では？
どのタワマンも地下フロアは設備用機械がたくさんあります。

＞南西、北西の高層階と北東、南東ではかなり賃料に開きもありますので、削除ください。
これはどの物件でも同じでしょう？
もしBMAの数値や内容が誤っているなら、正しい数値と根拠を提示しては？

＞ＣＴＡ住民ですが、うちのラウンジは共有に時間制限があり、夜１８時以降は鍵がかかりますし、貸切されると友達が来ても都心夜景を見ることができません。
これは興味深い話しです。
トップラウンジの利用時間が18時までということでしょうか？
夜景がほとんど楽しめないルールになっているのはなぜなんでしょうね？
理由があるはずです。たぶん人件費の問題かな。
「貸切」についても各物件で竣工後に細かくルール改正がされつつあります。
CTAはまだ購入者の総意（総会）決議をする状況ではないのでしょう？？
使用細則の改訂には、総会決議が必要ですよ。

まあ、住民ではないでしょ。気に入らなければ要望だせば済むし。スルーすれば
これからの湾岸新築は免震の気がしますがどうでしょう？晴海、東雲は免震激増ですし。

>964
この人は住民ではないでしょう。
管理規約（細則）読めばすぐ分かることを。
CTAのラウンジ使用時間は午前10時～午後10時です。

CTAの住民版板を見れば分かると思いますが、住民はほとんどこの掲示板使っていません。
過去の議事録は全て住民専用サイトに公開しているし、全体的に目立った不満も少ないのでは。トラブルや不満がある場合は防災センターに設置された箱に書いて入れれば反映されます。
私もかなり快適に過ごしています。

同じ時間帯に検討版に投稿されてるようですから、いつもの人でしょ。
住民専用の連絡版とかあるマンションって、BMAとCTAですかね？
有明の5つのマンション管理組合はコミュニティできてるので、他地域と違い助け合いの街でいきたいものですね。

ブリリア、シティタワー有明しかないでしょ。
「虹橋」が一番近いタワーをキャッチにするかもね。
レインボー○○タワー有明。
ブリリア兄弟の虹橋方面の眺望はどうなるのか？？
さらに続いての有明ＭＳはＡＧＣですかね。

有意義な資料をさっそく活用しようと思ったら、肝心の「戸数」が載ってなかった。

>>960さん
投資家が表面利回りで判断をすることはありません。意味の無い数字なので私も必要ないと思います。
それはともかく、タワーの大規模修繕事例があまり無いので深く考えなくてよいとの事ですが、タワーマンションを適正に維持するのに必要な修繕積立金額は、通常のマンションの約2倍程度と言われています。通常のマンションが平米あたり250円必要であれば、タワーの場合500円必要となります。平米500円という数字に比べて、現状の積立金額はどうでしょうか？駐車場の稼働率が良い場合や、管理費の合理化により余剰分が修繕積立金に繰り入れられている場合等は、まだ状況は良いかも知れません。ただ有明の中にも、計画に少し疑問を感じざるを得ないマンションもあり、私は楽観できないような気がします。特にこれからローンを組んで初めてのマンション購入を検討されていらっしゃる若い方などは、個々の物件の状況をよく調べると同時に、余裕のある資金計画を立てて判断して頂きたいと思います。

野良さん
自分が住んでいるからといってBMAを贔屓目に書くのはおかしいよ。31階以下は有明で最低の仕様でしょう。有明唯一の外廊下だし。窓空きの団地のようなエレベーターだし。外観も団地のよう。それに室内仕様も最低レベル。タンク付きのトイレなんて久しぶりに見たよ。スケルトンリフォーム前提なら比較表なんか作っても意味ないじゃん。築5年も経ってないのにスケルトンリフォームする人なんてそんなにいないよ。それにスパ？ただの銭湯じゃん。一階の店舗もダサいし。

スパ＝銭湯？
良さを知らないというのは可哀そう。
露天風呂も、サウナも景色も最高なんだけどな。（笑）

>>974さん
>肝心の「戸数」が載ってなかった。
間違えて、消してしまいました。
修正しました(汗）

>>963さん
この表はあくまで現時点で有明に住むことを検討している方向けです。
BMAの新築価格から換算した値ではありません。
また、北西南西向きが賃料が高いのは分かりますが、
特に北東向き中古は他に比べて割安な価格で出ることが多く、
むしろ収益率はよくなる傾向にあります。
BMAは方角よりも階層によって賃料の差が出るようです。

参考までにBMAの中古坪単価と賃料坪単価を出します。
　坪単価 坪単価乖離率 賃料坪単価 賃料坪単価乖離率
東 (北東/南東 含) 244 ▲8.1 13,425 ＋1.9
西 (北西/南西 含) 277 ＋5.1 12,421 ▲6.0
南 (南東/南西 含) 254 ▲3.8 13,515 ＋2.6
北 (北東/北西 含) 278 ＋5.2 12,318 ▲6.9
（ペリエジャパンさんからデータを拝借しています。）


>>920さん
>タワーの場合500円必要となります。
すこし高額かなと考えますが、根拠はありますか？


私は楽観的に考えていると書きましたが、気にする必要はないとは書いていませんよ。
表面利回りはおっしゃるとおりですので削除します。

>個々の物件の状況をよく調べると同時に、余裕のある資金計画を立てて判断して頂きたいと思います。
私も同感です。一応、それとなくヒントは書いているつもりです。


比較表を修正しました。
・表面利回りデータ削除
・戸数追加
・管理会社追加

>>976さん
BMAのデメリット点として
「外廊下で天井は低い。共有施設を除けばごく普通のマンション仕様。
25Fまでそびえるマンション内パーキングがあり、圧迫感がある。管理費@350は都内トップクラス。」
と書いてありますが、修正するべき点があれば修正します。
専有部の仕様は比較表どおり、ガレリアとオリゾンが一番ですね。