アスタ新長田６番館：交流所

『 大規模修繕工事の一部の悪質なコンサルタントと工事会社とのリベート問題 』
http://kobe-m-c.life.coocan.jp/
■主 催■ 神戸市中央マンション交流会
　　　　　神戸市すまいとまちの安心支援センター（すまいるネット）
■後 援■ 公益財団法人 マンション管理センター マンション管理センター

戎正晴弁護士が講師として講演されるようです。
戎先生は、６北の一番最初の裁判でお世話になった先生です。

●日 時 平成３０年２ 月 ２４ 日（土） １３：３０ ～ １６：５０ （受付 １３：００ ～ ）
●場 所 こうべまちづくり会館 ２階ホール 神戸市中央区元町通４丁目２－１４
　　 ＪＲ・阪神「元町」駅西口から８分、
　　 地下鉄海岸線「みなと元町」駅西口から１分
　　 神戸高速「花隈」駅東口から３分、「西元町」駅東口から５分
●参加費 無 料
●参加定員 ６０名 （申込み順により満員になり次第締め切ります）

行けたら良いなぁと思っている方は、サイトからPDFで申込書がダウンロードできます。
【申込締切は２月２０日（火）】

25日防災センターに関する説明会有りますね！

神戸市『平成30年 都市防災委員会』3月23日
http://www.city.kobe.lg.jp/information/municipal/giann_etc/H30/bousai....
陳情第173号、陳情第176号　

紳士服の谷本さん、毎度毎度、お疲れ様です。
しつこくしつこく、訴えないことにはねぇ。

３番館が臨時総会で、管理者と管理会社を変更する管理規約改正案が否決された。
間髪入れずに、市議会に出されたお二方の陳情書。

ところで、井坂さん。
『新長田まちづくり㈱とその影響下にある一部区分所有者らによる妨害』
この文言、この方、正気なんでしょうかねぇ。
権利者である区分所有者が、民主的な総会決議を持って可決された。

「～影響下」「一部区分所有者らによる妨害」
こんな暴言を駆使しての陳情。
井坂さん。この方、マンション管理士なんでしょ。
区分所有法さえも忘れたのかね。
一部だけの票では、総会は通らないんだよなぁ。
総会決議は、あくまでも多数票。民主的に。

マン管、まぁ国家資格と言っても、たかだか17～18年の歴史。
こういう資格は、制度ができる最初の試験は、登録さえすれば良いような資格も。
人員確保のため門戸を広げ、既得権益よろしく極々簡単に取れてしまう。
井坂先生が、そういう方では無いことをお祈りしつつ。

区分所有者でも無く権利も持たない方が、この地域の混乱を招いている。
兵庫県震災復興研究センターとかで、鎮座されていた面々。
己の思想は、他でやってくれ。
集団訴訟連中を従え、敗訴。
懲りずに、地域の混乱を招き、資産価値を暴落させる、もういいだろッ。
思想運動活動は、もうご勘弁。

現在、３番館では住宅部会会長及び役員を中心に、管理者と管理会社変更の運動が起こっています。
無関心層が想像以上に多く、今回の臨時集会では、議決数の75％を超えることが出来ず、管理規約改正案は否決されました。
しかし、区分所有者数（議決数）の70％、議決権の89％が管理者と管理会社変更に賛成という結果です。

＞ 683: ３番館
６番館の掲示板へ、ようこそ。
詳細を綴られている処を見ると、役員さまでしょうか。

管理規約の改正は、想像以上に大変ですよね。
無関心の層は、どこでも問題になります。

管理規約の改正は、区分所有者の総意ですので、外部からの是非は控えます。
そのうえで、老婆心ながら、
管理規約の改正議案ですが、区分所有者には詳細な説明は欠かせません。
これを怠ると、裁判では無効との裁決がありますので。

規約改正のメリット、デメリット。
何故、改正しないといけないのか。

６番館の恥部ですが、管理者が区分所有者個人（管理組合理事長）になり、裁判の当事者となりました。
その時の理事長が出廷することになります。

管理費の滞納者への督促等の事務作業、不良入居者への対応等々。
地区防災、防災センターの在り方。
これら、揉めた時の対応。
規約改正後に決定したやる気のある理事長が、変わりなく務めてくれるのなら良いのでしょうが。
未来永劫の理事長はあり得ません。
管理者を第三者（現行：まち社）にすれば、そのような煩わしさは回避できます。

これらデメリットの詳細な説明が求められます。
規約改正は、無関心層への説明等、ご存知の通り大変な作業です。
ですので、一度改正すれば、またの改正はそれ以上に困難です。

上記を踏まえ、くれぐれも「私は聞いていなかった。」「そんなはずじゃ・・」とならないよう、
管理者を第三者にするのか、管理組合理事長にするのか。
果ては、総会無効確認訴訟とならないよう。全て当事者は管理者となりますので。
区分所有者にはじっくりと噛み砕いて説明してください。
前途をお祈りいたします。
権利もないのに、口を挟むような、無能なマンション管理士や一部思想家等に惑わされないことを望みながら。

沖縄から北海道まで分譲マンションは履いて捨てるほどあるが、居住用マンションで第三者管理者方式を採用しているマンションは皆無に等しい。
よりによって、管理業務で利潤を追求する管理会社を区分所有者の代表である管理者に就任させるとは、利益相反そのものである。
管理規約の改正（まちづくり会社 管理者解任）は、利益相反の防止であり、マンションの管理の適正化である。

あれれっ、居丈高に論じていますが、民法やマンション管理をもう少し勉強なされることをお勧め致します。

『マンションの新たな管理ルールに関する検討会』・国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

・専門家を活用した管理方式として、
①専門家・専門業者が管理者に就任する第三者管理者方式
②管理者ではなく理事長等に就任する方式（専門家を理事長等として派遣）の２種類がある。

・区分所有者以外の者に管理を委託する、いわゆる第三者管理者方式は、実態上は既に導入が始まっている。
（89件：平成19年度）
・但し、平成19年度時点では、まだ割合としては少ない
　区分所有者である理事長が管理者となっているマンションは89.0％、
　区分所有者以外の者が管理者となっているマンションは5.1％

10年以上前のデータだから、第三者管理者方式を採用しているマンションは今ならもっと増えているでしょうね。
タワーマンション自体は、平成9年の規制緩和を受け、建築基準法が改正され、爆発的に増えてきた。
役員のなり手不足、区分所有者の高齢化、区分所有者の無関心、賃貸化の進行。
国土交通省が法整備すれば、第三者管理者方式は爆発的に増大しそうだが・・・
＞居住用マンションで第三者管理者方式を採用しているマンションは皆無に等しい。
見てきたようになんとか・・・

マンション管理を蝕む問題
高齢化、賃貸化（不在）⇒ 役員就任の忌避⇒ 特定の高齢者への負担など管理形骸化
高齢化、賃貸化⇒総会出席の低下、役員なり手不足⇒特定の者に負担偏重、管理の形骸化

少子高齢化が問題となっている現代、国土交通省は相当前から問題視しております。
第三者管理者方式に反対しているのは、主にマンション管理士や大手管理会社だったりするんですね。
業務の増大等々・・・既得権益が・・・

さて、利益相反
民法 第108条
『同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。
　ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りではない。』

ここの但し書きが肝心なんですね。
上記の国土交通省の資料にもありますが、
「管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が、総会において適切になされていれば、基本的に問題ないと考えられる。」：(社)高層住宅管理業協会への相談

よく、反まち社連中が、利益相反や双方代理を金科玉条の如く論じておりますが、世の中の商行為は、ほとんどが、この但し書きで行われています。
不動産の売買をするのに、同一の司法書士や斡旋業者に頼みます。
中央市場の仲卸業者は利益相反なの？？？
会社の取締役は？？？
仲介業者や代理人は、みんな違反に？？？
そうなんです、普通は、本人があらかじめ許諾した行為については違反になりません。
違反にしてしまうと、ほとんどの商行為が成り立たなくなりますので。
法整備をした後に法文化されたのが、民法 第108条。
後から出来たんですわ。

『本人があらかじめ許諾した行為については、この限りではない。』
区分所有者の総会で、民主的に許諾されればＯＫ。

国土交通省は「まちづくり会社」のような悪徳業者を危惧して・・・。

平成28年3月14日 国土交通省告示
「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」改正
（外部の専門家の活用）
理事長を含む理事及び監事について、これまで区分所有者に限定していたものを、選択肢として外部の専門家も就任可とし、利益相反取引の防止、監事の権限の明確化等の所要の規定を措置。

まちづくり会社は、区分所有者の無関心や情報不足を良いことに、
『総会決議を通過させれば、何でもＯＫ』『利益相反ＯＫ』との考えです。

大規模修繕についても要注意です。
根こそぎ、やられます。

(￣ｍ￣〃)ぷぷっ!
「686: マンション住民さん」のご指摘に、一つも反論出来てないやん。
『居住用マンションで第三者管理者方式を採用しているマンションは皆無に等しい。』
『利益相反そのものである。』
どうしたの？　威勢よく言いきっていたのに。
「僕ちゃん、何にも知らないの。」ってか。
まち社さんを叩ければ、嘘も作り事も何でもありってか(((((((*ﾉﾉ)ｲﾔﾝ ﾊｽﾞｶｼｰ

意味不明

＞意味不明
(￣ｍ￣〃)ぷぷっ!
かなり自意識過剰なんだ～
自分の言うことは、すべて正しい「〇ールズ」的な？
僕ちゃんの言うことを聞きなさい (๑•̀д•́๑)ｷﾘｯ。
『居住用マンションで第三者管理者方式を採用しているマンションは皆無に等しい。』
『利益相反そのものである。』
どうしたの？　威勢よく言いきっていたのに。
法律や規約に従い総会で判断していますやん。
他人の言うことを一切聞かない派、「〇ールズ」的な、ってか（♯´□｀♯）ゝﾊｽﾊｽ

＞ 687: ３番館 part2
ようやく、国土交通省のＨＰを調べたようですね。
国交省は真剣に第三者管理者方式を考えているのが解りますよね。
それで、『居住用マンションで第三者管理者方式を採用しているマンションは皆無に等しい。』
って、ありました？
無いですよね。
自分の思想と違うからと言って、思い込みは止めた方が良いですよ。
時代は進歩しております。
旧態依然とした頭では、商売も繁盛しませんし。

＞まちづくり会社は、区分所有者の無関心や情報不足を良いことに、
＞『総会決議を通過させれば、何でもＯＫ』『利益相反ＯＫ』との考えです。
あまりにも区分所有者を馬鹿にしている。
３番館の住民の多くは、変な煽動に惑わされず、自ら情報を得て反対票を投じた。

６番館北棟は、デマ情報に踊らされて個人が管理者になった為、混乱に混乱を招き、
自ら、管理規約を改正して、まち社の管理者方式を選び直した。
ここに、『総会決議を通過させれば、何でもＯＫ』『利益相反ＯＫ』の暴論はあり得ない。

あまりにも、区分所有者を馬鹿にし、舐めている。
己の思想が一番素晴らしいとの考えは、改めることをお勧めいたします。

そのうえで、再度、民法を勉強されることをお勧めいたします。
民法 第108条
『本人があらかじめ許諾した行為については、この限りではない。』
利益相反には、全く当たらないことを勉強してください。

氏が声高に主張する、利益相反が行われているのなら、訴えれば勝ちますよ。

３番館が荒らしに来たので、３番館の不都合な真実を晒します。

３番館、防災センターの賃料として月額数十万円、まち社から貰っている。
この収益に関して、税務署にも一切の税務申告はしていない。
役所の関係者さん、脱税ですよ。無申告ですよ。
法人税、地方税、固定資産税等・・・取り漏れですよ。
課税の公平のためにも、強制調査するべき。

まち社は、当然、支払った賃料は経費に算入している。
一方、もらった方が申告していないと不公平ですからね。

６番館の店舗部会も晒しとかないと、不公平ですね。
６番館北棟の店舗部会は、お客様駐輪場を店舗部会が勝手に改装し、奥に倉庫を造作した。
その倉庫の賃料は月額数十万円。ボーイスカウトから。
当然ながら、一切の申告はしていない。
３番館と同じく、法人税、地方税、固定資産税等・・・取り漏れですよ。
課税の公平のためにも、強制調査するべきですよ。

武士の情けで、具体的な月額賃料は伏せました。あしからず。
課税庁側が調査すれば、わかりますし。
マンションの管理組合が収益事業を行えば、納税、申告の義務がある。
ここを読んでいる役所関係者さん、動きましょう。課税公平のためにも。

先日積立金が倍になるとの噂を耳にしましたが本当でしょうか？マンション購入時に他所よりも積立金が高いのは将来の修繕でたりなくるのを防ぎ値上げしないためだと聞き納得して支払ってきたのですが… もし噂か本当なら神戸市もしくは不動産会社の詐欺に等しいと感じています。駐車場もいつまでたっても安くはならず… 692様は内情にとても詳しいようですが、その発言の証拠となるソースはどこでお聞きになられたんでしょうか？一住民の私が聞いても教えていただけますでしょうか？ 三番館の税務署への申告は三番館の方がしていたんですね。てっきりまちづくりが代理でしているものだと思っていました。

＞ 693: 住民板ユーザーさん1　
６番館北棟にお住まいなんでしょうか？
修繕積立金が倍増になるような話は、具体的には出ていないと思います。
ただ、いずれにしても近い内には増額しないといけないでしょうね。
大規模修繕で、修繕積立金は底を突くらしいし。

修繕積立金の相場を、国土交通省がガイドラインとして出しております。
『「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について』
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
上記のURLから（PDF形式）にて

およそ、200円／㎡ほど、これに機械式駐車場の加算がされます。
現在、６番館北棟では５０円／㎡となっております。
神戸市や不動産会社が、どんな話をしたのか分りませんが、
増額しないことには、大規模修繕後にはスラム化するでしょう。

さて、３番館の税務申告の事ですが、本来、管理者であるまち社に納税義務があります。
しかし、まち社が税務申告の話を持って行っても、３番館の住宅会長？がスルーしているのが真相のようですね。
したがって、３番館は、地方税も国税も申告せず、脱税状態のようです。
申告義務を知りながら申告納税をしないとなると、悪質だと見なされ、重い加算税も重課されるでしょうね。
誰か、教え諭してあげて欲しいのですが・・・

丁寧な返答ありがとうございます。そうですか噂に過ぎなかったと言うことですね。しかし底をつくとか、噂通りに値上げされてしまえばここを出て行くしかありません。終の住処と思い購入したのですが非常に残念です。納税申告の話ですが話を聞いてくれないからと言って黙って違法な事をしている させられている会社にも責任が伴うのではないでしょうか？そういう事実があるのであれば税務署等に相談してきちんと納税してもらうのが会社としての責任であると思うのですが。三番館はもちろんまちづくり社の責任問題にも発展する問題であると思います。

割り込みます。
修繕積立金
マンション住民さんのガイドライン、参考になりました。
ありがとうございました。
世間相場では、２００円／平米を超える修繕積立金のこと。　

会社で言えば、
　Ⓐ 預貯金なり含み資産があり、先のことまで考えている会社
　Ⓑ 整備も修繕もせず、今が安ければの自転車操業ごときの会社

さて、どちらに価値があるのでしょう。
売るにしても貸すにしても、不動産会社や金融機関からの立場では。

何が高いのか、価値観はそれぞれでしょう。
しかし、共同建物に住む以上、建物全体の事を考えるのが努めでしょうね。
誤解は無きよう、 住民板ユーザーさん1のご批判をしているわけではありません。
価値観が合うか合わないかは、十人十色ですから。

ただ、私は終の住処と思い購入しておりますので、ここの住環境を良くするには・・・と。
共同生活のマンションを購入した立場で、浅はかながらでも考えてはいるつもりです。
大規模修繕を終えた姿を想像し、次の未来への事も考えてみては如何でしょうか。
価値観の共有も良いものですよ。

住民板ユーザーさん1は、６番館の方でしょうか？
それとも３番館の方？　それとも他の棟？
修繕積立金の単価設定は、各棟の改正などで違うはずです。
６番館の５０円／㎡の単価設定は、あり得ない金額だとお分かりになっているはずです。

殊勝かつ慇懃な書き込みなんですが、若干の矛盾、違和感が拭い切れないんですが・・・
どうしても帰結を違う方向に持って行こうとするような・・・
失礼があってはいけませんので、立ち位置だけはお願いできませんでしょうか。

住民板ユーザーさん1、どうも６番館北棟の住民ではなさそうですね。
およその検討はついていましたが・・・

修繕積立金、６番館北棟では現在５０円／㎡。
倍増があるとしても、80㎡のお住まいであると仮定して、月額4,000円の増加。
駐車場も借りている身で、終の住処として購入したものを、たかだか4,000円の増加で手放すなど、考えづらい。
手放すのは個人の自由ですので、他人が干渉できるはずもありません。
わざわざ断る必要もなく、適時手放すなり何なりとなさって頂ければ。
共同住宅ですので、共同の利益に資するべき。

修繕積立金の増加を喧伝し、駐車場が高いとのたまう。
結論は、まち社や神戸市を批判するだけの目的。
お恥ずかしいので、止めましょうね。
ここの掲示板は、6番館交流所ですので。
あ～、恥ずかし(*>ω<*)

他棟なら他棟で、3番館なら3番館でスレッドを立てましょうね。
思想信条は、そちらのスレで、思う存分活動されることをお勧めいたします。