速い契約は大損？新築マンションの価格どこま下がる？

投資家の目で見ますと不動産は暗礁に乗り上げたとこでしょう。
関東はそろそろ頭打ちしてるところも出てきています。
都心と郊外の格差が今からドンドンついて行くでしょう。
関西も例外では無いと思います。
市内の北区周辺はまだ値崩れしないでしょうが郊外・阪神間はかなり厳しい状況です。
ここ数年で地価が高騰した北摂、神戸灘区、東灘区はすでにその兆候が現れています。
大阪市内より高くなり一般購入者も投資家も手を出さなくなってしまい在庫が山と残ってるようです。
一部地域は価格改定、値引合戦で在庫を売り払おうとし結果相場の値崩れを起こしているのが現状です。
新聞紙面を賑わせているのもこういった地域が取り上げられているのです。
郊外の物件を購入するなら「ちょっと待った」と言わざるをえません。
都心の物件であれば「気に入ったら買い」と言えるでしょう。

私も投資で幾つかマンションを所有していますが通常は利回り、将来性を計算し考えて購入します。しかし自分が気に入ったマンションは例外です。少々高くで買っても気に入ってるだけに損をしたとは決して思わないからです。

郊外より都心。高くても気に入ったものを買うのが損しない買い方だと思います。

マンションデベはマンションを売ることが仕事ですので
コストが上がっても、売れなくてもマンションを作り続け
ないといけない。食洗、床暖、乾燥機なしで60平の3LDKとか
70平の4ＬＤＫとかコストをギリギリまで下げた面白い物件が
出てきますよ。作っても売り切れないのが分かりつつ、
作らなくてはならないデベは今から淘汰の時代です。
私も先日、竣工後の物件で3580万を3000万でいかがですか
という電話を受けましたが、入居している人が聞いたら
ショックでしょうね。
私は一年以内に購入予定です。

先日のＴＶのガイアの・・・での放送取材では、第三次オイルショック突入を感じましたね！今回はじんわりとむしばんで来ているようですね、本当のデベの値下げはこれから、どんどん値下げするでしょうね、２−３年は続きそうでしょうね、底値はゼネコンしだい？

第三次オイルショックの影響と最近の用地高騰を考えるとこれから販売されるマンションは下がるのでは無く割高になると思います。
専有面積は狭くなり、オプション対応が増えるでしょう。
また部材や建具、食洗機やトイレの設備仕様もチープな物が使われる様になると思います。
すでに２〜３年前の仕様よりかなり落ちている感は隠せません。
これが後５年〜７年以上は続くと思います。
マンション価格が下がるのは一部の高値を追求した物件と郊外の上がり過ぎた物件で
適正な価格を出している市内物件は下がらないと思います。

高い土地の上に高い建築費で建てた物を価格下げて売るわけにはいかないので、現状の価格を維持し、専有面積や設備仕様で価格を調整してくると思います。
マンションの未来は暗いのです。
暗いゆえに購入を先延ばしにするといい物が買えなくなると思いますよ。

自分の相場はさておき

世間の相場は、上がる要因より下がる要因の方が多いということでしょうか。

地価は下がるでしょうね。特に郊外や阪神間は。
マンションは下げたくても下げれないから物が悪くなって狭小な部屋が増えるんじゃ無いかな？
単純に考えればね。
こんな状態がまだまだ続くでしょう。
今買わない人は６〜７年様子見たほうがいいんじゃないかな〜

このスレの題目→「大阪の豊中市　南桜塚の１２階新築２０６個？のマンションも売り出し価格より８００万円ほど下げて広告に堂々と値下げしましたとありビックリしました、早い契約は大損でしょうか？」ってあるけどこれは価格改定なので早く買っても損しません。
こんな価格改定が出来るのは元値が高過ぎたってこと。
古江台を始め北千里も利益を乗せすぎた結果、売れずに価格改定せざる得ない状態になってるし神戸の灘区や東灘区もこれから値引き合戦が始まるでしょ。
要するに土地高騰の中、便乗で我も我もと高値を付けたとこだけが価格改定や値引きしてるだけで
今から販売するマンションは価格据え置き、品質劣化でもっと厳しくなるだろうな。

>>27、28
ってことは、郊外ならむしろ今買わんとやばいってことかいな？

米国発の世界恐慌にでもなればもっと下がりますが。
逆に、そろそろ底打ちと見れば、資材インフレもあり、来年あたりから上昇するかも。

投資家はキャッシュで持ち様子見なのか、原油や穀物なのか。空売り規制で慌てて、さてその後のダウは？明日のことは誰も分かりません。運次第。でも、宝くじは買う気にならない。運のみで面白みがまったくない。

人間って基本臆病なので、世間が「様子見」って言い出したら買わない自分を正当化できるもんだから「今買うヤツはアホや！そのうちもっと下がるで！」と言い出す始末。
でもこんな時だからこそ、適正価格の本当にいいマンションを見極められる者が勝利するんですよ。
ヒントを言うならば、都心一等地の一流デベ完成物件なんかに、いいのが隠れてるんですよ。
完成物件なので土地の仕込みを安くできてるはずだし、総じて仕様もいい。そんな物件なら、竣工済ってのを強調して何かとサービスしてもらえさえすれば、もう待つ必要なんてないよ。
でも、あたりまえですが、二流デベ完成物件は都心の一等地にあるわけないので不可。
郊外型マンションなんてもう論外ですな。

↑結果がすべて
売れているマンションは一流　お買い得　資産性あり。
売れていないマンションは自己満足のために買うべきであり、資産性は期待しないこと。

要するに今必要な人だけ購入すればいいわけで
待てる人は待てばいい。

価格面では、現在でも粗利率40〜50％ざらだから不景気による価格低下でも孫受け事業の見直しやマーケティングの見直しで耐えられるだろうし。
設備面では、１０年前にはオプションだったのが今では標準化されてるし、特に水周りに関しては進化の一途。
また金利面でも、上がったとしてもそれまでに頭金を貯めたほうが総額抑えられる。

よって、今が買い時という営業は要注意。

上に同じ

>金利面でも、上がったとしてもそれまでに頭金を貯めたほうが総額抑えられる

あんたちゃんと計算したこともない脳内クンだねｗ

3500万円・35年・金利3％ → 総支払額5657万円
3500万円・35年・金利3.5％→ 総支払額6075万円　差額は、４１８万円！

ちなみに三菱東京UFJの買取型フラット35金利は、ここ半年で0.35％ほど上昇ｗ

あんた１年でどんだけ頭金貯めれんの？

ニュースアンカーでこの前のガイアの夜明け的な特集やってたけど、
関西のMSの平均価格が2008年1月に比べて、すでに600万上がってるって。
（3100万　→　3700万）
うんざり。

値下げ合戦とは言うものの、人気物件は結局値下げの必要なんてないから（それどころか値上げ？）、
No.35さん書いてるように待ったところで頭金たまる前に、値上がりや金利上昇によるダメージの方が大きそう。1年で400万位ためれるくらいの所得の人は、景気や相場に影響されずに、ほしい時に買えるんだろうね、うらやましいわ。

そう考えるとNo.31の言うことがやはり正解かな。

No.32が言うところの
売れているマンション　⇒　一流　⇒　お買い得　⇒　資産性あり
ってのは何の論理的根拠があるんだ？
「お買い得だー」って客が群がって買ったヒューザーはどうなんだ？
一流の会社だったか？　本当にお買い得だったか？　資産性ありか？
説明してもらいたいもんだ。

No.33は
孫受け事業の見直しやマーケティングの見直しで耐えられるだろう
って言うけど、
現実に今、デベ・販売会社・ゼネコンがばたばた倒産してる訳だが
みんな耐えられてないじゃん。
説明してよね。

No.32やNo.33のは、つまるところ現実を見てない、もしくは見ようとしないんだろね。
他人のものさしに合わせて物事を考えずに、勇気を出して自分で判断すればいいのに。

いやいや。
今の完成物件の多くは，仕込みもすでに高ったし，資材も上昇してきたころで。高いのは，「便乗値上げ」ともいえない。掘り出し物が全くないとはいえないが，素人さん所有の築浅中古からさがしたほうが少し確率高い様な気もする。

仕込みが安く，資材もいまより安くなかなか豪華そうに見えるなのはせいぜい昨年までではないか（というと，すぐ住友の夕陽丘の未入居中古の「新品」などはどうなんだ？とつっこまれそうだが）。

>金利面でも、上がったとしてもそれまでに頭金を貯めたほうが総額抑えられる


頭金を貯める話なら

1年間で150万貯めて3年間で450万
3050万円・32年・金利3.7％ → 総支払額5,208万円　
3050万円・32年・金利4.0％ → 総支払額5,412万円　

という計算も考えられるが如何だろうか？

＊住宅金融支援機構ローンシュミレーションより

No33です。

待つというのは、1年やそこらの話ではない。
頭金が多いほうが良いと言うのは基本中の基本。

購入検討中がいうのもなんだが
賃貸で何年待ってもそれほどデメリットはないわけで
（分かりやすくいうと12万の家賃に35年住むと5000万ちょっと
35年住んだマンションに600万の価値があるかどうか、また税金も修繕積み立てもない。）

だから業者の買い時より自身の買い時を
と言ったまで。

また
＞現実に今、デベ・販売会社・ゼネコンがばたばた倒産してる訳

実際超大手系は倒産しているのだろうか？
また倒産した会社の住宅関連業務は果たして売り上げの何％？公共関連の方が多いような。
専門外に手を出して失敗したところも結構多い。
調べた？？

これから価格の見直しはあると、マージンがかかる下請け体質に見直しが入り
中間業者の倒産が増えるかもしれないが。


＞他人のものさしに合わせて物事を考えずに、勇気を出して自分で判断すればいいのに。

よって別に勇気を出したわけではないが、実際購入を検討している者が自分で判断している訳。

（一般に，いいコメントは表現もいい。
表記の仕方が劣悪で乱暴で自分勝手で品性のかけらもないものほど，内容もない。）


今は１割程度じゃ値引きとはいえない，なんて声が新聞記事に載るとき。
踊り場から景気後退へ。この業界はその象徴的存在。儲かる時もあればそうでない時もあるのがビジネス。淘汰の時期だ。当たり前のことが進行しているだけ。

建築資材の値上げも，原油や穀物同様一方調子のはずがない。基本的には需給の関係で価格は決まる。高くなっても買うという層は限られている。ゆっくりと（何しろ，低下してゆく見通しなのだから）築浅中古も視野に入れて，業界人を観察してみるのも興味深い。

ただ，そんな暇があれば，別のことをやったほうが（昼寝とか）．．．。

【訂正】
一方調子→一本調子

↑あなたも内容のない話をしている気が・・・

これからまだ価格は下がりますか？

買うタイミングだと思います。売れなければ価格を下げてくるでしょう。販売するための広告、宣伝費も高額です。チラシひとつ配るだけでも数百万はかかるとききます。まして新聞広告はさらに高い。そのマンションが気に入ればタイミングでかなりの交渉は可能と思います。ただ売るほうも買うほうもWINWINになる交渉がうまくいく秘訣かと思います。

しかし、決まるか決まらないか分からない「大型」住宅ローン減税のため、当分は猛烈な買い控えが起こりそうですな。そうこうしてる間にも不動産業界は倒産がバタバタ。麻生はやっぱ所詮３流大卒のくそボンボンですな…。

そうですね(>_<)
いくら、選挙がらみとしても、業界の実態なんて解ろうともしていないでしょうね。

それなら、今年も遡り適用とか、言えばいいのに・・・

やっぱり、ボンボンでしょ？

住宅ローン減税は実施されるので問題はないです。
実施がずれても、さかのぼるので問題はありません。
深刻なのは金融不況なのだから、不動産業者や銀行に対して支援策考えないと全体の効果は薄い。
大手は喜ぶが中小はまだ厳しい状況は続きますね

住宅ローン減税より、必ず実施される消費税の方がこれから大変だと思う。
現在、不動産は不況で、数年後、立ち直った時に消費税。
そうなると買い控えがさらに長引く。
5%なんて上がったら、不動産はきついと思うぞ。

消費税は一律10%はきついですね。他の国みたいに日用品は税金なしとか不動産は5%にするとかしてほしいと思います。

資材高騰など今は昔で、一部の在庫を除けば数ヶ月前より確実に品質が良くて
安い資材が幾らでも手に入ります。全ては需給なのです。（一応資材プロ）

食料品は５％の据え置きはあり得るが、車、不動産は無理ですよ。
未だに贅沢な買い物と考えられている。
10%になる前に買うべきですね。
そう考えると、今落ち込んでいるときに、現金で買うのが一番偉い

本当の買い時は3年前でしょう。
今の値引きした価格よりも、更に安く手に入れられてるからね。
うだうだ考えてる間に後手踏んでますよ。

>>55
市況が回復しないからといって、3年前より安くなるとは思わんが・・・
（逆になるかもしれないとも言えるが）
みんなトヨタ7割減に踊らされすぎ。
輸出依存の利益体質なんだから、特にダメージが大きくて当たり前でしょうが。

不動産の値段は景気に遅れて着いてくるので、
地価が下がりまくった後に数年遅れでその用地収用したところにMSが建つ。
だから、約3年前の値段より下回るのは、ずっと先の話。
No.53は来年以降というてるが、たぶんもっと先の話（個人的見解）。
価格の下げ合いになれば、値下げに拍車はかかるはずだが、
下げ合いをするだけの体力は今の中小デベには残っていない。
ってことで、競合が減るので、大手は値段を下げる必要はなく、
しばらくは金のない人は家が買えない時代がくるだけじゃ。
同時に中小デベはバッタバッタと倒れていくだけ。

MSの値段が下がるのではなく、中小が淘汰されるだけ。

>>57
買えねーやつはいつまで待っても買えねーから来ない方がいいとも思うぜ。
様子見ばかりしてるから、3年前の買い時を逃しちまうんだよ。

ちなみに信用不安ってしってるか？
お宅みてーなのがたくさんいるから起きてしまう不景気の非物理的原因なんだよ。

すぐに安くなるMSは材料費ケチってるか、
仕様がごまかし半分の張りぼてかどっちかだよ。

去年までに施工されたマンションと今のとでは、面格子やエレベーターの細かい所など仕様は落ちてますね。物件にもよるのでしょうが建築費とかの関係でしょうか。。

私が賢い人間を目指すのなら、売れ残りそうな物件は竣工後に買う。
このご時世買い控えが価格を下げる第一の要因と思うから。
デベは売れなければ価格面を調整する以外の手段が現状無いと感じる・・・・。
過去に売れるとき売れるだけ高値で売ってたから仕方は無いか・・・・。
でもそれじゃマンションはバーゲンみたいになってしまうが・・・・。

今後施工されるマンションの価格が下がったとしても、
利益確保のために材料費や建築費でコストダウンして質が下がるはず。

竣工済みか近いうちに竣工になるマンションは、
高く売るつもりで建てたがこの不景気で値下げせざるを得なかったものだから、
今買うのが一番コストパフォーマンスが良い気がするがどうかな。

過去のバブル崩壊後を若干対比しコストパフォーマンスを考えると、
もう少し先かと・・・。
ただ目を付けた物件動向は要チェックが良いと思います。

コストダウンしてるかどうかは、設備の進化だけで判断すべきものではありません。
設備はどのみち寿命がくれば入れ替えるものです。
それよりも、立地・構造など、後々変更ができなくて素人に分かりにくい部分で
コストダウンするものなのです。

二流・三流と言われるデベのマンションも、表面上の設備だけでみると
大手一流デベと言われるところよりも、良い場合も時にみうけられます。
でも、いつまで経っても一流とは呼ばれていないのは、そういうことも一因でしょう。

この先安くなる？
この状況で？ありえませんよね！皆様もう少し勉強されたほうがよろしいですよ！
この先大手デベの手がけるマンションが多くを占めるでしょう。
価格競争も無くなり物件数も激減！値段をさげる必要ありますか？
さらに消費税ＵＰ、瑕疵担保の進法適用によりデベには保険加入や供託金など価格ＵＰの材料
のみと言えるでしょう。

物件数減っても，買い控えのほうが破壊的に進んでいる。
いっそ，数年休めばよいと思うが，そうもいかず。
ある数量までは造らざるを得ない。

相当厳しくなってきた。ということは，税制など政府が動くまでにそう時間はかからないともいえないか。

>>66
>この先大手デベの手がけるマンションが多くを占めるでしょう。
先週の日経新聞見てますか？？大手が分譲マンションのための土地を、
一戸建ての土地も買い控えるという記事をみました？？
もっともっとアンテナを張らないと・・・

残念ですね！
大手は開発数を減らしますが０にはなりません。
開発していかないと会社が回らないからです。
中小企業は現金での運転資金があるところだけが。。。

住宅を値切れ！（１）新築マンションは“完成在庫”を狙う
＞売れ残り物件が急増　大手も“値引き合戦”に追随

販売の現場では、１対１の相対交渉での値引き合戦が繰り広げられているのだ。
http://trendy.nikkei.co.jp/special/index.aspx?i=20081104t2000t2&ic...

＞デベロッパーのピンチが買い手のチャンスに
完成在庫を多く、長く抱えるほどデベロッパーの経営状態は悪化する。また、経営が悪化すれば、金融機関から融資の貸し渋りや貸しはがしを受け、経営が行き詰まる。結果、破産や民事再生法の適用──。実際、昨秋からデベロッパーの倒産が相次いでいる。しかも「現在の倒産はまだ予兆。“山場”はこれから」（関係者）との見方もあり、予断を許さない。
http://trendy.nikkei.co.jp/special/index.aspx?i=20081104t2000t2&pa...

マンションの値段は下がらない。中国ほか東アジアの国々の発展が続き建築資材の高騰は続く。デべはすでに高値で数年先分譲予定の土地を仕入れている。これから土地の値段が下がってもすぐには反映されない。竣工値引きがあるのは、そのプロジェクトをとにかく終わらせようとしているから。単にそれだけ。新規物件の値段は下がらない。最初から赤字で進行するプロジェクトはない。今、気に入った物件があればそれを買うのが実は正解。この状況に耐えられない中小のマンションデべやゼネコンは消える。これが今の現実ですよ。