シエリア京都二条ってどうですか？

マンション価格が安い代わりに、毎月の支払に地代と解体準備金が別途かかるパターンですよね。
立地がちょっと微妙な気がします。
治安とか学区とかが気になります。

栂尾公園の西隣でモデルルームの建設が始まってますね。

>>1 マンション検討中さん
立地ですが、治安が悪いエリアなのですか?
それと、地代と解体費は、一般的に月々に万単位にかかる費用になりますか?

>>1 マンション検討中さん
学区は朱一なので問題ないですよね。朱雀中は今どうなんでしょう？西京中に行ければいいですが、、、。

定借って、毎月地代払わなければならないので、たとえキャッシュで買ったとしても、うっとうしいです。せっかく新築に入居したのに終活してるような哀しさ。

ホームページの間取り、見にくいなあと思いました。手書きの英語じゃなくていいのに。

>>5 匿名さん
分かります。
私も間取り、非常に見にくいなあと思いました。

二条駅から京都駅まで4分になってますが（小さく快速利用と注記されてますが）、1時間に一本の快速での所要時間表記はちょっと・・・。1時間に４本走ってる普通だと7分、通常の快速で5分かかります。

>>7 匿名さん
しかも山陰線なので、京都駅の1番不便な所に着くので、乗り換えも面倒ですよね。

>>9 購入経験者さん
売れなくなるのであれば、賃貸の方が確かに良いですね。
もし売却したくなった際、関電不動産が買取ってくれるようなサービスがあったりすると良いのですが。

向かいにあるマンションのプレイズ京都二条は、2,000万円代から販売されていたので、借地権ということも考慮すると、この物件は、かなり価格が高いと思います。

近所に住んでいますが、とても便利な場所で住みやすい所ですよ。前の一通の道路は、自転車歩行者(小学生も多く通ります)が多い割に、飛ばす車がいてちょっと怖いなと思います…。大型マンションが建って交通量が増えるのが心配ではあります。

立地としては決して悪くなく、5分ほどの徒歩圏内に薬局・100均・コンビニがあり、二条まで行けば病院・スーパーと生活に困る事はありません。治安も悪くはなく、一般定期借地権を忘れたら、良いマンションかと思います。またこのエリア(二条含め)は中古マンションでも4000万-5000万超え当たり前のようにありますので、面積と価格だけを考えるなら、破格の価格帯のように感じます。

まだ京都では定期借地権のマンションは少ないのかと思っています。

京都で定期借地権のマンションは他にどこがあるか、ご存知でしたら、教えていただきたいです。

>>14 マンション検討中さん
こことかですね。
https://www.jgran.jp/shimogamo/

梨木神社の南側のマンションも定期借地ではなかったでしょうか。

ありがとうございます。
どちらも神社付近ですね。たしかに土地は売ってもらえなさそうですね。

定期借地権何年ですか？

>>18 マンション検討中さん
下鴨神社や梨木神社は５０年だったと思います。

>>19 匿名さん
物件概要をみると、このマンションは７０年ありますね。それだけあれば資産価値には影響しないと思います。

年数がかなり経過した際の、地代、解体費、修繕積立金、管理費の合計はいくらくらいになる想定でしょうか?

金額が高くて、物件を手放したくなった際、買取ってもらえる制度はあるのでしょうか?

>>13 周辺住民さん
二条で5000万円超えの中古は動き悪い。

>>22 詳しい人さん
中古の成約価格は、4000万円代だと思います。
築浅中古物件とシエリアの定期借地権の新築物件だと、どちらが資産価値やリセールバリューがあるのでしょうか?
おそらく購入価格は、同じくらいだと思います。

某新築マンションサイトの儲かる確率が81％。ビックリするほど高い評価。ジオさんと一緒ですね。10年程度を目処に売却予定なら格段に良い物件とも言えるかもしれません。

不動産業者の書き込みですか？？
定期借地が売れる？今の下鴨神社見てください。。。京都で１番売れてないマンションですよ。

神社付近の特異な立地でこれですよ。
誰が二条で自分の物にならない家買いますか？？
賃貸に住む方が遥かにマシです。

次の二条駅近くに出るマンションを検討します。

>>25 購入経験者さん
月々のローン返済額が賃貸より安いか、同じなら、このマンションは買いだと思います。賃貸よりずっと設備仕様は上ですから。

下鴨神社のアレは、建物代として1億払ってなお、
管理料や地代やらで毎月8万円ぐらいかかり、
しかも50年で返還という特殊物件ですから、
ココとは比較にならないですよ。
アレは金持ちの道楽物件。
このシエリアは、もっとリーズナブルになるでしょう。

この付近で通常の新築分譲マンションだと、
3LDKで6,000万円ぐらいするので、
そういうローンを与信の関係で組めない人には、
アリだと思いますよ。
20年以内でしたら、リセールバリューも
そんなに落ちないでしょうし。

>>26 匿名さん
賃貸ならすぐ引っ越せますが、借地権でも部屋は購入なので、古くなってくると、費用がかさみます。
売り難い借地物件だと、その点、厳しいと思います。
神社ではなくて、普通のエリアで借地権だと、なお厳しいと思います。

>>25 購入経験者さん
次に二条駅付近にできるマンションの予定は、決まっていますか?
知っておられたら是非、教えて欲しいです。

ここは定借７０年だから、４０年住んでもあと３０年は住める。
築40年でも2000万円台で売却できますよ。

>>25 購入経験者さん

業者ではありません。
マンションを資産性や投資性の観点で述べました。
ご存知かと思いますが法定耐用年数は47年です。事実上資産価値はゼロにはなりませんが。

一生住み続ける場合ではなく、出口戦略として10年20年スパンで住み替える想定をした際に、割安で購入して売却時に利益を出しやすいという単純な試算です。

首都圏での価格高騰で上記の現象が実際に起こっているようです。

あくまで価値観の違いですし、一意見として捉えていただければと思います。

>>29さん
二条駅を割合と使っている者です。
二条駅の西側御池通り沿いにダイマルヤさんの名前の入った囲い土地がありますが、マンション計画などの表示はありません。あと、堀川通六角下がる（堀川の西側）に三菱さんのマンション計画の看板。姉小路通堀川東入ルに阪急阪神さんのマンション計画の看板。阪急大宮駅の隣、黒門通りの東にレ・ジェイドのマンション計画の表示があります。

>>32 購入経験者さん
ありがとうございます。

それから、黒門通の押小路と御池の間でリーガルマンションの建設が進んでますが、賃貸なのかもしれません。

今年１月の阪急大宮駅の隣を撮ったものです。半年たっても全然動きがない。着工数が多いので、治まるのを待っているのでしょうかね。

阪急阪神さんの用地に工程表が掲示されています。工事始まるようです。

下記未定となってますがご存じの方いますか？

地代
解体準備金
前払い地代
解体準備一時金
地代保証金

月々の管理費、修繕費とか自転車置場やガレージ代金以外にも
上記の費用がかかるってことですよね？

>>30 匿名さん
築40年で2000万？？　嘘やろ？

定借はローンがつかない。リセールできません。

>>39 匿名さん
ウソ言うな。ローンに制限がかかるだけ。↓
https://sumaity.com/sell/press/223/

多分中信とか信用組合は無理だった気がします。
メガバンクはいけるかな。

>>41 販売関係者さん
また適当なこと言ってるな

最近の京都のマンションにしては、販売価格が抑え気味だなと思ったんですが
定借だからなんですね…。
よくよく見ると転借地らしいので、本当の地権者さんが他にいらっしゃるということになるかと思われる。

定借だと、おしまいがわかっているという点ではある意味安心なのだけど、
色々と扱いはよくわからない部分が大きい。

不動産会社の営業が凄まじいですね。
以前下鴨神社の定期借地の物件を検討した時に、銀行から言われた一言。
銀行：『貸しますけど、次売りにくいと思ってください。』
私：『なんで？』
銀行：売却の際、担保割れするので、新しい買い手がローン利用するなら、ローンが付きません。
私：なるほど

この物件３０年～４０年後　現金で買う人居ますか？

値下がりが大きいってことですよね。
下賀茂は、50年ですが、こちらは70年なので、30年でも定借の点ではまだローン大丈夫では。

こちらの怖い点は、定借の地代が３年ごとに更新となっていることです。
管理費に加えて地代も年々上がると将来の計画が難しいですね。

>>42 匿名さん

定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。

>>46 マンション検討中さん
HPにローン計算のコーナーがあります。
少なくとも、提携ローンがあるということでは？
比較的安いとはいえ、3,000万円を超える買い物で住宅ローンが使えないということはないでしょう。

購入を検討するうえで問題となる点があるのならもっと具体的に教えてください。

他のスレでシルバー世代なら定借は選択肢になると聞いて納得。自分はまだ先だけど買い替えタイミングでは検討してもいいと思いました。

>>49 評判気になるさん
定借付き物件の売却については次の記事が参考になるかもしれません。↓
https://www.sumu-log.com/archives/33955/

＞定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
＞否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。

金融機関によるんですか。
定借だとどうしてダメなのか不思議ですけどね。
ただ、それも銀行に聞いてみないと確かにわかりません。
物件のイメージだけでなく、こういうことは知っておくことは大切ですね。

>>51 匿名さん
定期借地権の物件だと通常の物件よりもリセールに難ありとなることが多く、ローン支払い途中の売却残債返済のハードルが高くなったりで、トータルでの貸付元へのリスクが高いからです。
ここは70年とのことなので、新築購入時ならそこまで嫌な顔されない気もします。

このあたりにしては安めの価格帯だと思ったのですが定借物件でしたか。
ローンを組むこともですが、リセールも容易ではない聞いたことがあります。
永住するしない関係なく、この地に絶対住みたいということでなければ
他を検討することが良いかもしれないです。

所有権でも定期借地権でも売るときは同じじゃないですか？
現に中古で築が古くても高くて売れてないし…
その分修繕金も上がってるし…
って考えたら同じかなと

>>54 マンション検討中さん
もちろん同じだと考える人もいるでしょうね。それで結構じゃないですか。

>>54 マンション検討中さん
定期借地権の築古は普通の築古よりもさらに売りづらいよ。

>>54 マンション検討中さん
確かにそう考えたら一緒ですね。
実際、中古マンションも築古くなってくると売れてないし。

>>54 >>57
売る側の問題じゃなくて中古になった時に買う側の問題なんです。若いファミリーは永住を考えにくいのですから選択肢に入りづらい、借地権以下の年数でないと担保割れでローンが組めない、管理費修繕費に加えて地代も上がる可能性があるなど。
つまりトータルで普通の中古より更に売れる可能性が低いというわけです。70年間購入者の一族で保持されるのであれば特に問題ないですね。

>>51 匿名さん

土地を所有していないので、銀行の評価が下がります。建物の評価のみになります。借物に評価はつきません。

>>59 検討板ユーザーさん
取り壊し費用を積み立てなきゃいけないのも心理的にはいやですね。
まあ新築で買って10年くらいで手放す分には買い手もつくでしょうし、生涯そこに住み続けるつもりなら資産価値も関係ありません。定借のメリットは、抜群の立地に割安で暮らせることですね。髙かったら意味ありません。ここは立地を考えコスパがいいと感じました。

>>60 匿名さん
>>取り壊し費用を積み立てなきゃいけない
定借、問題点も多そうですね・・・

売りたい時に売りにくいのは辛いと思います。
「負」動産って言われますけど、お金にもならないのに維持費だけかかるなんてこともあるかもしれないと考えると、買う勇気が出ません。

逆に、メリットってないんですか？
価格の安さくらいでしょうか？

こういうマンションて土地は買ってないってことだから業者が相当儲かるんでは？
建物だけの価格てことですよね？
周りのマンションと比べてそんなに極端に安い訳じゃないしな。
利益率凄そう。
それで価値は下がる一方とか…
やっぱ抵抗あるわ。

>>62 マンション検討中さん

土地を地主から借りているので、その地代がマンション価格に加算されると思います。

地代は入居者負担ですよ。
管理料や修繕積立金とは別に毎月の支払う必要がでます。
つまり、マンション価格とは関係ありません。
マンション価格は、建物料金と借地権で構成されます。

>>63 匿名さん

勘違いしていたら申し訳ないのですが、業者さんが負担する地代は工事はじめてから住む人に渡すまでの賃料てことでしょう？
それってたかだか知れてますよね？

その後の地代は住んだ人が毎月払うわけではないのですか？
マンションの価格に含まれているという認識ではなかったです。

工事してる間の賃料はせいぜい２年分てとこですか。
一世帯あたり２万円ぐらい？を７６世帯分２年間負担したとしても知れてますよね？
他のマンションは何億もしてるでしょう？

賃料がもっと高いというのなら知りません。
２万円はただの想像です。

なら、ここらへんにしては安いですけど、ほぼ建物だけの値段が右京区や南区あたりのマンションと変わらんぐらいの値段だというのはいかがなものかと思うわけです。
しかも毎月の地代や上で言われてる解体積立等によってはローン借りて買う側は決して安くないですよ。

そう考えると業者丸儲けかなとなってものすごく萎えてしまったわけです。
もちろん地主さんもか。
素人考えです。
間違ってたらすみません。

あと、場所も見に行きましたが、工場とかが多くてさらにという感じです。
ここで4000万以上払って借地は無理です。
前向きに考えてらっしゃる方にはすみません。

物件価格の安さが、維持費用とリセール懸念に釣り合うかですが、
物件概要の未定のリストを見るとためらいますね。
また、JR二条徒歩8分と決して近いとはいえないのでなおさらです。
これで、徒歩１分とかだと変わってくるのですが。

70年後に確実に壊して土地は地主に戻すって、いさぎよくていいです。
70年後の相続問題もないし、売るに売れなくて税金ばかり払わされると
いうこともないのが安心。いずれによせ70年も経てばどの分譲マンションも
建替え問題が出て大変です。それがない分、安心なのが定借物件。

数十年後というのがきっと多くの人にはなかなか想像しにくいのもありますし、ここまで言われているとおりメリットデメリットどちらもありますね。

メリット:立地や設備の割に購入価格自体は比較的安い
デメリット:リセールやや難、管理費修繕費以外に地代がかかる(地代は2年更新、周辺土地代の上がり幅連動)

地代の上がり幅は読みにくいですが、地代の毎月価格(はじめは高くても2万程度でしょうか)をプラスで考慮して毎月の支払い額を考慮ですね。

毎月地代２万円位の出所か根拠を教えてください。
仮に1戸当たりの土地代を2000万として、35年で回収と考えても、
利回り2.86%で　2000/35/12=4.76万円/月となります。

ここ、京都二条というのは無理すぎません？位置は三条を超えて六角と蛸薬師の間です。せめて二条駅くらいにしておいてくれると判りやすいのですが。

>>70 匿名さん
そうですね。
京都三条とかだと、東海道沿いの山科区にあっても嘘じゃないので、うさん臭くなりますしね。

70年あれば十分じゃないかなぁ。売るにしても子供が大きくなるまでと考えたらで20年後とかだし。安く買うなら安く売っても問題ないし。儲けようとしてるなら別ですけど...。
そもそもそんな先のことまで皆さん考えて家考えるものなんですかね...。

70年あれば十分じゃないかなぁ。売るにしても子供が大きくなるまでと考えたらで20年後とかだし。安く買うなら安く売っても問題ないし。儲けようとしてるなら別ですけど...。
そもそもそんな先のことまで皆さん考えて家考えるものなんですかね...。

70年後までのことを考えるには不確定要素が大き過ぎてほぼ考えてる人はいないでしょう。
住んでから子が独立するまで、よりよい選択肢の住み替え先が出るまで、永住予定で、など10?30年程度のプランとして考えて、借地料支払い継続、リセール難易度、トータルコスパを考慮した時に定借でも自分の人生プランはOKなら選択肢に入れるべきです。
定借だから買う選択肢なしというのは視野が狭すぎますからね。

推測です。
それ以上ならローンの支払いとあわせた毎月の払いが大きすぎて、借地である安いというメリットが無いでしょう。
かといって、土地はかなり広いように思うのでそれより安いこともないかなと。
ほんとに推測です。
利回りとか知りません。

>>74さん
>>定借だから買う選択肢なしというのは視野が狭すぎます
これだけ定借の物件が増えてきていて、買わない選択肢は狭まってきたのかなと感じます。
相変わらず、永住＝マイホーム信仰が根強いのは否定できませんけど・・・

定借だから安いなどメリットがあるとわかりやすいんですけどね・・・
売りたい時に売れるのかが心配ではあります。

自分の親世代を見ていても、子育てが終わったら広い家は必要なさそうなので、住み替えがもっと簡単にできるといいのかと感じます。

地代はうるおぼえですが５～10期以降は月３万程でしたので修繕積立＋管理費が月35000、地代30000、インターネット代２３００、＋ローン代になるのでローン＋7万＋生活費が出し続けれる人ならかっても大丈夫かと。。。マンションに10年住んで売るとよく言いますが、10年後に最低７００００万毎月払わないといけないマンション買う人がその時にいますかね？新聞広告でマンション3000万、管理積立費７００００って書いてある広告で買うかな？？？７０年家族で住み続ける人なら買ってもいいかなと思いますが中々のランニングコストを考えておかないといけないと思います。。。

>地代はうるおぼえですが５～10期以降は月３万程でした

結構するのですね……賃料は3年更新とあったので築15－30年あたりが3万程度の予定ということでしょうか。4期までの地代にもよりますが30年ローン換算でも1000万円程度は地代でかかることになりそう。
3LDK3400万円からの謳い文句だけに惑わされるとダメですね。引き続き検討します。情報ありがとうございます。

>>78 マンション検討中さん

ホントにそんな高いんですか？
安くない定期借地マンションて売れるんですかね？
売れ残りません？
よほど安かったら皆様が言うように検討の余地なくはないんですが、高かったらまるで良いとこ無しだと思うんですが。

同じような条件の買取物件をキャッシュで買うばあいに今後７０年間に必要になる共益費＋管理費などの総計と、ここの部屋をキャッシュで買った場合の今後７０年間の総計を比較するとどうなるのでしょう？このタイプで70年立った場合に買取物件より有利であれば（次の部屋への移転費用が十分以上に蓄積できるのであれば）この物件が「買い」ということでしょう。

78さん

70年換算だと2000万くらいが地代ですよ。
私が検討したやつでそれくらいでした。ただ70年は生きてないのであくまで最終ランニングコストです。ローンで買わない人にはいい物件なのかな？？

最低70000万って7億ですか？
地代は1万前後と説明を受けました。
いい加減な情報で荒らすのは、やめて頂きたいものですね。

地代は、3年更新で最初１万円でも15年目には3万円になるということですよね。
また、解体準備金も借地ならではで毎月かかる。
管理費、修繕積立金も増えていくので、ローン残る15年目以降の月々の支払いが許容できるかが
購入判断で重要になりますね。
地代保証金、前払い地代など借地ならではの初期費用の追加なども気になるところです。

なるほど、地代あがるんですね。
よほど短期ならともかく、中長期で考えるとやっぱりしんどいですね。
売るときも相当叩かれそう。

同じシェリアで、鴨川の方も二条、ここも二条と名乗ってますが、どっちも二条とは違うし、まぎらわしい命名ですね。

三条より二条、夷川より二条のほうがイメージがいいと売り主は考えたんですかね。

最寄りがJR二条駅ということなのでは。
シエリア京都二条駅、シエリア京都二条駅前よりは、イメージ良いと思います。

85です。折角、古い地名が伝わっている京都ですから、マンションを命名するときの地名も大事にしてほしいなあ・・・と、ヨソ者としては思ってしまいます。

二条は画数が少ないし、読み間違いもないのが良いです。
だいぶ前に、タクシー運転手さんに通りの読み方を直されたことを覚えています。

直されたことあります、姉小路。貴族の名前だと「や」は入らないんですけどねえ。
三条だと画数もそれほど多くならないし、読み間違いもないし・・・ただ、三条大橋のイメージが強すぎるんですかね。

82さん、私も同じ説明を受けました。
そして、地代は3年ごとに消費者物価指数を用いて、算出しますとお伺いしてます。
15年目に3万円になるって説明を受けてませんが、現地での説明でしょうか。

とりあえず申込みをさせて、断れないタイミングまで地代や修繕積立などの情報はオープンにしてくれないのでしょうか？
定借物件ということで、早めに決着させようという感じは伝わってきました。実際、値下げも始めてるみたいなのでしばらく様子見しようと思います。

>>92 マンション検討中さん
地代のことを考えると、あくまでも気分的な問題ですが、分譲というより賃貸マンションに住んでいる気持ちを拭えません。

定期借地権の残り期間が短くなるにつれて、建物の保守は不十分になり、
その結果として、建物の価値が下がるという負のループにならないとよいですが。
建て替えが封じられているわけで、年数が経過するとどうなるかも不安ですね。
将来の地代と、このあたりがはっきりしないと深入りできないように感じています。
70年先は生きていないので気にしないという考え方もできますが。

私が購入したのは60年の定借マンションですが、地代は8500円です。
3万円払う部屋となれば200平米ぐらいのお部屋を買ってらっしゃるのかな？京都の相場はあまり知りませんが...
結局固定資産税とか払ってるのを考えると所有権でも国から借りてるのと一緒ですけどね。笑
私は自分だけでいいのでリセールを考えるにしても20年後とかだし場所さえよければ売却も難しくないと思ってます。実際値上がりしてますし。
定借にしても所有権にしても場所が悪ければ売れません。

今週末に契約します！ここでお聞きするものか分かりませんが、皆さん無料で選べるアクセントクロスやお部屋のカラーはどうされますか？どれも素材が良くて家族で悩んでますヽ(≧Д≦)ノ
あと1年ありますが今から楽しみです♪
購入者さんと情報共有できれば嬉しいです！

このマンションではありませんが、過去４回購入を経験しています（うち一回は中古でしたが）。2年ほど前に購入した時の選択の基準は「汚れが目立たない」色と柄でした。

スムラボkyoto1192さんのレポートを読むと、ちょっと背中を押していただける気がします。このマンションの借地権は70年。所有権のあるマンションだって40年、50年経てば建て替え問題も出てくるし、第一それだけ老朽化すれば、ビンテージマンションで無い限り、もう買い手がつかなくなります。買い手がつかないまま、ずるずると高騰した管理費や修繕積立金を払い続けるより、70年で確実に手放せるマンションのほうが案外気が楽かも知れません。どのみちこのマンションを買うほとんどの人が70年後まで生きていることはないですし。

子孫への相続を考えると土地所有権があっても悩ましいところではありますよね。マンションは年数が経てば経つほど資産にも負債にもなりえるので、判断が難しいところです。例えば築約20年の二条駅前と駅南のファミールなんかは完全に優良資産に化けていますし。

地代に関して、この地域がこれからまだ地価高騰するのであれば居住時の地代負担金も増える可能性はありますが、それだけ人気もあるということでリセール時の買い手もつきやすいかとも思います。

>>96 名無しさん
私も明日説明会です！抽選かもでドキドキしてましたが、やっと安心してお部屋のカラーなど選べます♪うちは猫がいるので木目の柄いいかなとか検討中です。オーナーズクラブに入ったら全シミュレーションできるとありましたね。情報共有したいです(=^ェ^=)