Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

管理会社側でコスト増加に伴う既設マンションの管理費不足分を新築マンション管理費で賄うようなことってほんとにありえるんですか??
マンション業界を詳しく知りませんが、そんな自転車操業しないでしょ。
じゃ新築マンション管理組合から管理会社変えられたら終わりじゃん。
てかコスト増加で管理収益が不足してるなら管理会社としてもそんな既設マンションたっかい見積もり掲示してわざと手放せばいいじゃん

一般意見として…。
各種委託契約には「契約期間」があります。1年更新の場合もあれば、複数年にまたがって一括契約をすることもあります。この場合、契約金額の改定は契約更新のタイミングとなります。（期中更改は違約金が発生したり、携帯契約同様に結構面倒です）

恐らく今後はどの建物でも各管理会社から委託費増額の提案を受けることになると思います。それを受けるか否かは、それぞれの管理組合の判断となるので何とも言えませんが、いづれにせよ管理費が増額となることは市場の流れだと思います。

>>3433さんがおっしゃる「自転車操業」云々については、ごもっともな指摘で、現時点で他の物件へ付加するというよりかは、今後の契約更新で増額を狙っているのではないかと推測します。

>>3433 匿名さん
新築マンション管理費で賄うというよりも、新築マンションには管理会社が思う適正価格を提示しているという方が正しいと思います。
みんなの管理組合.comというサイトを見ると、管理会社は既存のマンションにも管理委託費の値上げを要求しているようですが、なかなか満額の値上げを飲んでもらえないようですね。
管理会社も売り手市場のようで、値上げを飲まないなら管理会社側から契約打ち切りを申し出られるケースもどうやらあるようです。
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/1041
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/1175

今管理費が安い中古マンションも、値上げを飲んだ結果、管理費不足に陥っているみたいな実情もあるかもしれませんね（こればかりは証拠を集められないので想像ですが）
管理会社のリプレースは、大手から大手への変更は難しいご時世のようで、大手から中小へのリプレースは住民間で揉めるでしょうね…
住民の多数が大手管理のほうがいい場合は、東京建物アメニティーサポートさんと良好な関係を築いて、契約を打ち切られない程度に委託費の交渉をしていくというのが現実的かもしれませんね。（少なくとも今の売り手市場が続く限りは…）

とはいえ、ただただ管理会社の言いなりというのは問題だとも感じていまして、管理費・修繕費削減の成功例・失敗例みたいなのも調べております。
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/457

闇雲に相見積もりをするとかコンサルを入れるとかだと失敗しそうですし、その失敗をマンション住民全員に背負わせるわけにはいかないので、まずは他の様々なマンション（例えば多摩市内にはブリリアが2つあります）等と情報交換をして、その上で管理組合運営をしていくのが良いのかな等、日々考えております。

>>3436 住民板ユーザー3さん
私の雑なコメントに丁寧に回答くださりありがとうございます!
マンション検討初心者ですがリンク目を通してみます！

>>3437 匿名さん
いえいえ、疑問はもっともだと思います。
契約当初はデメリットを掲示板に書かれるのさえ嫌だったんですが、今は逆で、どんなデメリットにも中立的、客観的に包み隠さず全てお答えすることをモットーとしております。（掲示板でやり取りしながら、自分の知識の無さを痛感し、やはり私もマンションのこと、本気で勉強しなきゃと心を入れ替えたという事もあります）
デメリットも多い本マンションですが、検討していくうえで疑問に思ったことは何でも書いてもらえればと思います。

少し矛盾を感じるのは、このマンションはタワーにしては手頃というのも、トータルコストでは中々高いと言う事で結局ポジションが中途半端に感じる。

管理費削減なども、防災センターや各階ゴミステーションそれにエスカレーターなどの高コストかつ削減が難しい装備が多い。
それと駐車場収入見込みも8割など‥、住民努力で削減できる項目がかなり少ないのと、管理費余剰金が極めて少ない方式で逆に値上がりもあり得る危険です。

タワーマンションでも、防災センター外したりしてコンシェルジュや管理人の運用で安くしてるとこが多いのだが、東京建物のこの方式は削減が難しい超高コストだからそこは覚悟が必要。

それと、管理会社を変える手法だが防災センター運用やタワー管理などは格安系列はなかなかノウハウが少ない。

管理費での高コスト最大は人件費だが、防災センターなどによる有資格者の必要性や、各階ゴミステーションなどの運用、24時間管理が絶対なシステムを維持するのに、他のマンションの様に削減はうまくいかない。

管理に関しては、進んだ考えのデベロッパーはすでに24時間管理をしない、駐車場からの収入は5割以下しか見込まない、共用部分での人件費や清掃員が逐次必要な施設の合理化と作らない。

など、住民運営での組合で合理化や弾力運用しやすい体制をとっている所も出ている。

残念ながら、ブリリアタワーのこのマンションは、タワーは管理費が高くて当然という感じでガチガチの特に人件費高コスト体制をしている。しかも防災センター絡みで削減不可など少し遅れている気がする。

ゲストルール有料化や細かい有料化は焼け石に水程度。一番効果あるのは、駐車場の大幅値上げぐらいだと思う。

>>3441 匿名さん
そうですね、調べれば調べるほど、大幅な管理費削減が難しいマンションであることが分かってきてつらい所です。
逆に管理費が足りなくなるシナリオまで見えてしまいます。
契約して入居する人は管理費394円/㎡は（しょうがないと思いつつも）了承しているという前提で、これ以上管理費が高くならないようにする動きが必要とも考えています。
防災センターや24時間有人管理の見直しは、簡単なようで、かなり難しい感覚を持っています。（勉強中です）
なんにせよ管理費の見直しはすぐすぐできるものではなく、住民のニーズを掴んでカスタマイズを検討する所からかなという考えです。
現状工夫できるとすれば、修繕費の方かなと思っています。

今の時点では東京建物アメニティーの管理ありきでしょうが、結局はサービスビジネスなので中小も伸びえる可能性はあり得ます。
これからの駅近物件で管理費は高騰を予想するなら早く良い物件を見つけるしかないのかなあと思ってしまいます。決して手の届かない物件ではないので、やはりアリなマンションかと。
なお、自然災害は対策ない不動産全てよりマシに見えています。一軒家など丘上でないとリスクしか感じ得ません。防犯はマンションと一軒家でどれだけ違うか、新しい方が安心でもあります。集合建物に強盗などが入る怖さは少し考えても、やはりマンションは即決できる安心感です。駅前の強みも含め駅近のブランドは崩れないでしょうし。

急に営業っぽいプレゼンですねw

管理費高騰は、大規模かつ人員計画の弾力性があればある程度コントロールも可能です。
だから、他が高騰するからここ買おう！って単純な話でもない。

防災センターが置かれているマンションはそう多くなく、これには有資格者の管理人や24時間管理計画など、制度が変わらなければやめられない体制です。住民がやめますで廃止不可能です。

それにエスカレーターや、災害対策装備それに高層マンションはこれらの修繕費が恐ろしく高くつきます。
端的には、管理修繕費は早々に5万円は超えると思い買うべきですね。

>>3444 匿名さん

おっしゃる通りで…
高騰ゆえに買うべきとは思いません。営業になってれば良いのでしょうが笑
購入者のほとんどの方が即決推奨じゃない気すらしてます笑
見た目のハザードヤバすぎですし笑笑
自分は手放す気がないのであまりリセールにも関心ないです。

防災センター勉強になります。住民が資格取れば解決でしょうかね笑

たしかに即決物件とは思えません。聖蹟の良さが見えなかった時代があった自分としては特にです。

でも、行けると判断してからは即決でした。その理由は個人差あって然るべくですが。

聖蹟は土地が恐ろしく無いです。それだけは客観的事実だと思っています。あ、現状の面積的なレベルでの話です。

そもそも月々数万程度の管理修繕費増加を心配する人は無理してタワマンを選択肢に入れない方が良いと思われる。板マン、戸建が安定かと。

買って10年以内に売ったほうがいいのでは。

ローンを35年とした場合に10~20年目くらいの時期が子供持たれてる人だと支出増が重なってものすごいキャッシュフローきつそうですね。
いわゆる住みながら投資の残債圧縮して事実上の含み益を確保するためとは言え若干本末転倒では？と思えてくる気持ちもありますが世の中グロスもっと高い物件ばかりだからな…

>>3446 マンコミュファンさん

本当これ。
月々2,3万円多く払うのが嫌だと言うくらい金持ってない連中が見栄張るために買うもんじゃない。5000万円の買い物をしようとしてるんだぜ。
身の程にあった物件で満足しないとね。

高いランニングコストに見合うだけの価値を持ったマンションかどうかという所で判断してもらえればいいかなと思います。
少なくとも「ランニングコストは見直せば下がる」ことを前提に契約はしないほうがいいですね。

ハザードに建てるから管理費が高い
無駄に災害対策設備の維持管理がある

月々2-3万多く払うのが嫌なら、板マン買ってろというのがよくわからない。

2-3万円って、ローンにすると1,500万借りてるのと同じ計算なんだが？
坪280万位で買える！安いってことが破綻しないか？

ここの3LDKが5,800万位だとして、1,500万実質多く管理修繕費にかけるなら、7,300万円で全然安く無いのと調布のマンションも買える。