プラウド苦楽園ってどうですか？

>>土地権利/借地権種類 定期賃借権
>>分譲後の権利形態 建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。


残念過ぎます
所有権よりも2,000万くらい安くてもトントンくらいかな？

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200後半ぐらいとききました。
それなら定借でもありです。

価格下落がどうなるかわからないのですが、
15年以内に売れば問題ないのでは。

グレードがどうなるか読めませんが、
プラウド名次が300万なので
定借でなければ
このご時世ですから350ぐらい？

野村単独ではないのが懸念ですが、
隣の自物件を汚すような
酷いものは作らないでしょう。

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>>2
毎月の地代とかもまだ未公表ですからこれからですよね

予想ですが支払い借地代の60年間で合計1,300万円くらいでしょうか？


賃借権　60年間
専有面積　80㎡の部屋
毎月地代　15,000円
毎月解体準備金　3,000円

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最後の杜が、今、開かれる。

個人の所有地だから仕方がないけど、
最後の森（杜）ぐらい残してもよかったのでは。

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>>4
ここの森って個人の邸宅があったの？
市有地とか企業所有じゃなくて？

プラウド夙川名次町の左側にある大きな邸宅の森も潰せばマンション建てれそう

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こんなスレも。
プラウド名次町は元々野村の予定ではなかったのだね。
今ではありえない野村のステマばかりで笑ってしまう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32572/res/1-1000/

ジオグランデ城山が90平米で5200万で出てるぐらいだから過度な高値は禁物だろう。

関電は千里中央駅前の定借シエリアが千里タワーの遥か下を行く安物タワーだし、野村は仁川で新星和と社宅後を大失敗してるからちゃんと考えて安物は勘弁してほしい。定借の時点ですでにその感じはするが。

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現地に詳しくないのですが、地図を見ると既に空き地でした。敷地は広く、ランドプランにもゆとりが出そう。ここが個人邸宅なら相当すごいお屋敷だったんでしょうね。
新しく住み始めるにはどうなんでしょう？ニテコ池というのはため池なんですかね？周辺環境を見るとマイナス点もいくつか見られますが…。静かで落ち着いた環境というのはあるのかもしれませんけどね。

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は?ニテコ池知らんの?

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ニテコ池は、アニメ「火垂るの墓」のモデルになった貯水池。
そこに隣接して建設されるんですね。
この辺りは、公園が多くて閑静な環境だと思います。
オーダーメイドできる点は魅力ですが永遠に住めるわけではないので、ある程度の年数でリセールできればいいのかもしれませんね。

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>>9
ニテコ池の周りは緑が多かったけど
広さでいうとここが一番の森林だったのにそれがマンションになるから大幅に減っちゃうよね
私有地だったからしょうがないけどね

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車で昼寝するのに最高によかったのにな。また探さなあかん。

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ローレルコート夙川北名次町は駅近なのに大失敗しました。
ここも仁川の大失敗を反省して頑張って下さい。

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誰もが羨むプラウドの冠がついてるのだから、売れないはず無いでしょう。

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むむう、間取りが微妙かな。。
ナロースパンに詰め込んでる。
ほば池ビューなのが売りかな。

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>>13 匿名さん

プラウドなんて恥ずかしい。
そもそも名称なんて不要です。

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施工会社の野村建設工業ってどうなんですかね。
面白くないデザインの建物ばかり建てている印象です。

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デザインは建築事務所であって、ゼネコンは関係ないでしょ

そもそも面白いデザインってどこ？

三菱、三井、住友、大京、東急、NTT、大和、阪急、近鉄、ワコーレ、プレサンス、、、どこ？

むしろ野村はどこも似てるけど、明らかに目立ってるよね

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ここの最寄スーパーってイカリになるの？

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>>土地権利/借地権種類 定期賃借権
>>借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年8月30日まで


2088年まで毎月の地代を払い続けるとか想像できん
年金制度が続いてるのかさえ解らん

借地権である限りこのマンションは選択外だな

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>>19 坪単価比較中さん

きっと他に良いマンションがみつかりますよ！
頑張ってね。

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オーダーメイドシステムがあるのですね、有償だけど。
基本の間取りはどんな感じなのでしょう。
池ビューは開放感はありそうですが、良し悪しな気もします。

定期賃借権とのことで、約70年になるのかな。
マイナスなイメージもあるのですが、有利な点とかもありますか？
修繕費が安くなったりするのでしたっけ？違ったかな。

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転売するときに買う人のローンが通らないよ

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なるほど。
定借だとローンがつきにくいということ？
どれぐらい借りれる金額に差があるのかしら。

初期コストを抑えられるはずなのに、現金突っ込む必要があって、ランニングコストもかかるとなると、ここに絶対住みたいというお金持ち以外は向いてないのかな。

まあ二度と出てこない土地ではあるけど。

http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13530246.html

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>>23
>>24
定期借地権だけじゃなく築20年以上の中古マンションが急激に価格が下がる原因の一つもローンの問題だってね

中古マンションは現金一括で購入する客かローンが通る客でしか成約しないから
大半の物件はおのずと銀行がローンを通す価格まで下がってくるんだってね

だから中古マンションの成約価格は銀行と金融政策が決めてるようなもんだってね

Amazonとか見ても不動産購入の指南本がたくさんあって読んでいくうちにどんどん迷う

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野村不動産のこの近辺で最近のマンションだとこの4物件が定期借地権ですね
まだ中古売買履歴がないみたいで資産価値の変動は解りません
そもそも築浅の間はそんなに影響がないのかもね

野村が希少性の高い立地で強気の地主側の意向に沿ってしたのは間違いないにしても
野村としても販売価格を抑えて毎月の地代を購入者に払わせた方が利益が出ると判断したのか
どっちにしても定期借地権をすんなり飲み込める感覚の日本人は少数派かもね


定期借地権
2008年　プラウド武庫之荘
2012年　プラウド夙川松園町
2014年　プラウド武庫之荘一丁目
2018年　プラウド苦楽園

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定期借地権の物件でしたか。
立地や周辺の環境としては申し分ないかなと思っていましたが
借地権付きとなると、やっぱりちょっと考えてしまいます。
資産として考えるのなら、他もあたって考えたほうが良いのかなと思いました。

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間取り見たいんだけど・･･

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モデルルーム、素敵だなと思いました。
ほんとうに、バルコニーからの眺めはこんな感じなのかしら。

それと、間取りがまだ出ていません。
オーダーメイドシステムがあるから、
決まった間取りは無いのかも？とおもったのだけど、
オーダーメイドは有償なので、基本となる間取りもあるはず。

間取り、そのうち掲載されるのかしら。
キッチンや玄関がすごく広そうだけど、nicheって何かしら？

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はじめからガランドウ空間ってことなのですか？

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一つだけ間取りがアップされましたが、とても広い間取りでびっくり。
もう少し普通のファミリー向けのプランがあるとよいのですが
どれくらいのタイプが出てくるのか楽しみです。
もしかしたら、手が届かないくらいのプランばかりなのでしょうか><;

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ベーシック

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オーダーメイド

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うなぎの寝床のような間取りですね。

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期待外れみたいやね。

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現地行きましたが、素晴らしすぎる立地。。

定借ということですが、定借でないとこのような土地はマンション用には絶対でないでしょうね。

他の安さ勝負やせこい地主都合の定借とは全く異なるがします。

東京なら広尾や南麻布の定借のようになればいいですね。

定借は関西はここと千里中央があります。両方とも立地はピカピカですが、郊外なんですよね。今後どうなるでしょうか？

ここは松下家前で二度と出ないとはいえ支線の住宅地、千里中央も人気駅の最短駅前とはいえ他にタワーも複数建っている。

先が読めません。

この設備やランドプランでお値段が250ぐらいなのは驚きでした。検討してみます。

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ロケーションは確かに一流なんだけど…。

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>>36 匿名さん

「お値段250ぐらい」
とは　スミマセン　どういうことでしょうか？　オーダーメイドの価格のことですか？桁とか数字が分からない＆異なるような気がしたので

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よくわかりませんが
250は
坪単価ではないんでしょうか？

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あ、たぶんそうですね　坪単価がその辺からですね　ありがとうございます

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玄関入って、縦長の間取りが多いので、このプラウドはいいな～って感じです。
同じ面積でも広く感じます。来客があっても、無駄にほかの部屋を見ずにいけるので
こういう間取りを求めていました。ちなみに、ディスポーザーはついているのでしょうか?

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ディスポーザーついてますよ

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立地は最高ですね。欲しいなら時期柄高値掴みでも買う価値はあると感じました。仕様もそれなりに定借で安くしてるから億ションレベルはあるでしょうか。

ただ前のプラウドさんは中古は1軒しかないが何度も値引きしていて成約価格はここと坪単価は変わらないようですし、近くの池沿いのジオさんはこの辺の一般的な中古と同等で売れているようでした。

立地はこちらがさらに優れていると思いますがそこまで中古でお高く買ってもらえる地域ではないのかなと思いますがどうですか？

定借でそれなりの規模となれば早い段階から中古も出てきそうですから同等以上の値段が新築価格というのは下落リスクがかなり高いのかもと感じました。

あるところで定借は10年も経つと新築の半額の投げ売りのような事例も見せてもらいましたがここを買われた方はどの程度を見込まれているのでしょう？

それなりに資金はあり土地もあるので、ある程度は下落してもいいのですがバブルの時に高値だった辺鄙な土地と同様に売るに売れないとなっても私レベルでは許容できないなと。

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購入しようと思っている者です。
定借ですし、やはり中古となると価格下落はあると考えています。
現状の不動産価も高いので購入時期としてはマイナスと思います。
ただ、立地が最高なので購入を決意しました。
価格を気にされるのであれば、駅前立地の都心を選ばれるべきかと思います。環境という点であれば、ここ数年では最高かと思っています。

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当方もここを検討中です。
定借なのが非常に残念です。


所有権なら5年前なら坪280-300として、今の市場なら30%upなので340-390ぐらいでしょうか。

定借になった背景は知りませんが、苦楽園口はどこも苦戦していますから、苦楽園口で60戸以上をその価格帯で売り切るのは難しいと思ったのもあるかもしれません。定借となった結果坪270ぐらいということなら、所有権の70%程度の価格となり、リーゾナブルだとは思います。西宮北口の物件とさして値段(それも異常だと思いますが)も変わらないので、ここを検討する人も増えるでしょうか。


ただ、定借はどこも下落率が激しいようで悩んでいます。

この5年は中古もかなり高騰しているにも関わらず、関西の野村さんの物件で夙川や武庫之荘で5年ぐらいで新築から40%程度も下落している事例も見つけました。そこまで下落してしまうと5年なら年間600万の出費になり購入するメリットが全くありません。もし賃貸で出てくればリスクフリーで年間300万もしなと思います。夙川のワコーレさんの20年のものの定借は2000万をきっても買い手がつかないようです。

不動産関連の知り合いによると、「定借で値落ちしにくいのは、周りと比較して異常に安いか、都心部のように周りが高くなりすぎた場合かしか今のところない。事例も少ないから下落する方にどこまで悪く転がるかは誰もわからない。買い手、銀行、仲介ともにみんなが避ける今の流通性では暴落するリスクは常にある。少なくともこの先オリンピックが終われば価格も下がるから定借は売れなくなると。」とのことでした。

立地でカバーというのもあるでしょうが、前のプラウドがそこまで高値で売れていないというのも気になります。

正直、資金は1億までは出せるので坪350ぐらいでも問題ないですし、しばらくたてば新築プレミアムがはがれて下落はするでしょうが、所有権であればここなら下げ止まると思っています。芦屋東山のプラウドに1億払うなら絶対にこちらに1億払いたいのに、とても悩ましいです。

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1億の予算じゃ残念ながら芦屋東山は1番安い部屋しか買えませんもんね。1億だして惨めな思いして住むのもあほらしいですよね。

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こちらのマンションを購入される方は、定借としての価値の下落を気にされない方なのでは。。
山の方からフラットな一等地な立地に別荘を。。的な方にはぴったりだと思われます。

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お金持ちが資産下落を気にしないなんてのは幻想だろう。

お金持ちといっても幅がある。
資産が1億、3億、10億、100億では全く異なる。
1億なら普通のサラリーマンやそこそこの士業でもごろごろいる。

資産が数億程度、年収数1000万ぐらいの人なら自分の不動産資産が5年で4割落ちるリスクをなんとも思わないなんてことはまずないだろう。むしろ最もきにする部類の人間。別に自然な話だが43や45はそんなところでは。

野村の狙いは、むしろ道楽感覚でさっと買えるようなもっとお金持ちか、ちょっと小銭のあって背伸びしたいラリーマン向けだろう。

はっきりいって眺めが売りなわりにスパンが狭く池向けにしっかり二部屋確保できている部屋が少ない。鰻の寝床になっている。狭い部屋も多く、あきらかに戸数を詰め込んで値段を落とし、一般層にも手を出せるようにしている。オプションもやたら多く安く見せている。正直出来は物足りない。

言うまでもなく後者の人間は手を出してはいけない。定借の実験台になる必要はない。本当に住みたいなら賃貸で借りるか5年後ぐらいにいくつか事例がでてからが賢明だろう。

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デベの暴利と実験につきあう必要はないんじゃないかな。
現実、定借は制度として全くうまくいってないよね。
制度は何も変わらず、定借マンションは減る一方。
ここ数年、土地と建設費の高騰で困っているデベが捻り出した小技にすぎない。

ここは90平米で8000万ぐらい？所有権なら土地は6000万になるとして、合わせて1.4億のマンションになるが、そんなにするわけがない。デベが上物に販売利益をたっぷりすぎるほどとっている。割安からは程遠い。

加えて地主は地代と解体金が70年はいってくるわけで、購入者は極めて割高で値下がりリスクだけを背負っているということになる。

そういうことを気にしないお金持ちだけが買う物件ですよ。

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立地はいいですね。元々、松下家の土地ですし、定借もそのせいです。最終、期限が終われば、建物はそのままで引き渡し、老人ホームなどになる予定から、価格も抑えているみたいです。プラウドの割には、松下家が設計時点からデザイン含め、色々と口出しして、建物引き渡しのため、ありきたりな内装、デザインになっているのが残念。向かいに建っているプラウドはプラウドらしい。高級感無いです。

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