プラウド苦楽園ってどうですか？

ここってそんなに立地が良いんですか！？
利便性はかなり悪そうですが。

>>99 匿名さん

おまたせ(笑)
↑のサイトでほぼ販売価格はみれるよ。
定借勉強中なので
落札価格を知ってる方なら教えください。

https://t23m-navi.jp/indexes/d/562488

http://www.mansion-review.jp/mansion/43854.html

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/hyogo/municipalit...


近隣所有権事例

プラウド夙川名次町の販売事例
築5年
例 新築7000万後半→6700万円以下
2014年07月 販売 90平米 6,700万円
2014年06月 販売 90平米 6,700万円
2014年04月 販売 90平米 6,950万円
2014年03月 販売 90平米 6,950万円
2014年02月 販売 90平米 7,250万円
2014年01月 販売 90平米 7,550万円
2013年10月 販売 90平米 7,550万円


ジオグランデフォルム城山の販売事例

例 新築5000万前半→5150万円以下
築10年
2016年12月 販売 90平米 5,150万円
2015年07月 販売 90平米 5,250万円
2015年03月 販売 90平米 5,250万円
2015年01月 販売 90平米 5,250万円
2014年10月 販売 90平米 5,250万円
2014年07月 販売 90平米 5,250万円
2014年04月 販売 110平米 5,950万円
2014年02月 販売 90平米 5,050万円
2014年02月 販売 110平米 5,950万円
2014年01月 販売 110平米 6,150万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,250万円
2013年12月 販売 90平米 5,250万円
2013年11月 販売 90平米 5,250万円
2013年10月 販売 110平米 6,150万円
2013年10月 販売 90平米 5,250万円
2013年02月 販売 90平米 4,850万円

定借と火葬場横とオール電化はやっぱり気になる

電気代がきついっすか？

>>102
子供だましと言うかそんな造作だれも待ってないから(笑)

プラウド名次はアベノミクスで近年では最も値上がりした15年16年が反映されてされてなく、
ジオ城山はリーマンショックで近年では最も新築価格が下がった8年完成で以それ降5年間の低迷時期も反映されてない。
そんないい加減な資料で情報操作しても無駄ですよ。

>>104
オール電化は、ガス（火）が使えないのが痛い。
調理に制約が大きい。料理好きでわざわざオール電化選ぶ人は皆無でしょ。

>>105 匿名さん

えー？必死でソースきいてたから答えたのに。情報操作？？ただのコピペだよ。これじゃなくてもいいけど、野村さんですか？？

名次は一件しか売りでてないからさ。データは同じ物件が一年かけて値下げしてるデータだよ。

この辺はせいぜい高級でも所有権で200-260程度の立地というデータにはなるだろう。定借はどうだろうかね。

>>98 匿名さん

お詳しいですね。そのサイトでいくつか知らないがかなりありました。

武庫之荘転勤六甲のプラウドの定期借地権は大変な値下がりですね。もはや大バーゲンセールで、むしろここの中古を検討したいです。

どちらも駅はいいし駅近なのにここまで落ちるものなんですね。定借は難しいです。

調べてみると、下のサイトは売出価格ではなく、成約事例のようですね。

プラウド夙川北名次は90平米6450万で成約、坪当り235万ぐらいになるので、ここより安くなる。

102が正しいなら売出価格から10か月かけて1000万引いてますから、一階ということで苦労したのかもしれません。

さて、中古を待つか、ここに申し込むかどうか。。

http://iqra-channel.com/proudshukugawanatugicho

ログ見て夙川のワコーレ定借なんかあったっけ？と思ったら築20年のがあるねんな。みんなよく調べとるなあ。

清水建設やし当時としては力入ってる感じするど、1600万ってのは破格やね。売値がなんぼかわからんけど7、8割はおちてるんちゃう？周りの所有権中古をは今も4000万はしとるで。

http://iqra-channel.com/wakohreshukugawa

定期借地権でこの立地、この価格は厳しいですね。プラウド夙川名次町は良いが、ニテコ周辺は夜怖いです。

あと苦楽園の物件名、苦楽園ではない。
プラウド夙川奥畑
プラウドニテコ

あっというまに売れるよ。
安いし立地は無敵。
ただ定借で値下がりリスク高いだけ。
勢いで買う物件。薀蓄様は買わない。
定借は一旦悩みだしたら負け。
完成まで長いし入居後もすぐ売ることになる。

駅から池沿いの道はまでは
人も車もバスも通るから
全く怖くなんてないがね。
奥畑大社171にぬける道でもあるし。
治安は無論いい。

ここが苦楽園でないというのは難癖。
番地ではないが、誰も文句は付けない。
門戸厄神から徒歩15分が西宮北口とは
全く違う。

ニテコ界隈は1000坪クラスのお屋敷が残る西宮の頂点に君臨する最上級エリアだけど、苦楽園ではないでしょ。苦楽園は山の上の行楽地の跡地。

そんなこと誰もが知ってるが、そんなこと誰もこだわらんよ。苦楽園のつくマンションほぼ全てあ苦楽園ではない。難癖つける前にマンションにつけていい名前の決まりを勉強しようか。

地元民ですがこの件で書き込むのは始めてですが、
地元の感覚では夙川の東まで苦楽園と名乗るのに違和感を感じています。

阪急苦楽園口駅は苦楽園の外れでそこから苦楽園までの領域が苦楽園、
たとえ地名に苦楽園が無くてもその範囲内であれば違和感は有りません。

また西宮北口の領域は171号線(西国街道)より南であれば、
門戸厄神駅の方が近くても西宮北口として違和感はないです。

そしてこのマンションは苦楽園の中心(交番所東の交差点)より約3km、
その距離だと西宮北口もほぼ同距離に位置します。

ニテコ池を挟んで西にあるプラウド夙川名次町は全く違和感を感じないので、
ここもプラウド夙川奥畑とかプラウドニテコ夙川にすればよかったのにと思ってしまいます。

ケチ付けする気は無かったのですが違和感を感じたので地元民として書き込みました。

規定には沿っても地元の方には違和感のあることもあるのだね。見たところさらに東の廣田神社や城ケ堀でも夙川や苦楽園を名乗ってるところもあるようだ。

私は甲武中学、つまり武庫川と171の交わるところや、甲子園口近くを西宮北口を名乗られる方が違和感あるな。前者は門戸厄神徒歩15分、西宮北口徒歩30分。西北人気を基にした悪意のある誤認誘導であまり印象は良くない。

苦楽園は違和感しかないですね。
西宮北口は駅であり、違和感も承知の物件である。駅は理解できる。

ここは高額マンションであるので、苦楽園でないのところに苦楽園というは恥ずかしいですね。

ここは苦楽園ですよ。夙川辺りの夙川ごっこより全然ましですよ。

プラウド松園町も定期借地なんですね。
野村不動産は定期借地が多いのですね。
何故でしょう？

ここは5年で15%値下がりと表示されてます。
かなり安い時期だったはずですが。
今のバブルはそろそろはじけるとして築10年後に30%値下がりぐらいでしょうか。

となるとここは高い時期に販売ですからもっと下がる可能性もあるでしょうか。

阪急がと同じかやや下ぐらいが目安かもしれません。100m2で5000万円ぐらいでしょうか。

>>118 匿名さん

そう思います。
地元民としてもマンションってそういうものでしょうというぐらいです。
恥ずかしい場所でもないです。

オール電化がなぁ。関電もいらないことするなぁ。ガスいるでしょ。

パナもIHクッキング推しだから、
関電のせいだけじゃないと思う。

電気床暖房がオプションなのは理解しづらい。
エアコンがやたら高性能なことを推されたから
パナの意向だろう。

人を追いかけ回して送風するらしく
日本の家電らしい全く必要のない機能(笑)。

エアコンの内部掃除はパナは構造が複雑で
他社より費用がかかる。今の家は失敗した。

キッチンもパナで安っぽい。
この価格帯で安い化粧板の取っ手なし。

まあ全部変えるけど。
ガスコンロにできないだけの話。

過去ログをみるとこんな感じだろうか？
プラウド名次は売値はいくらだったのか？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万

所有権
プラウド夙川北名町　築5年　約?% @235万
ジオグランデ城山　築11年　約0% @180万
パークハウス六甲 築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス 築8年 約0% @260

>>123 匿名さん

定借期間も書かないと。
50年と70年で差があるはず

苦楽園は一番町から六番町の芦屋六麓荘近くの番町地名をいう。
ここは苦楽園ではない。地元民の常識です。苦楽園と言い切る人がいるけど何をもって苦楽園と言っているのか。

勿論ニテコ周辺は良い所です。
プラウド苦楽園ではなく、プラウド苦楽園口ですね。

しょうもなあ。どっちゃでもええこと。

全国の新築マンションのうち定借が何割も占めるならまだしもも1%にも全く満たず、歴史も浅く事例が絶対的に少なない。関西で定借やっとるんほぼ野村さんだけやで。その中でさらに50年と70年に分けて事例を比較しても意味はないやろね。そもそも定借の数は年々減ってるし、70年の定借事例、日本の歴史で数えるほどしかあらへん。そんな定借年数より所有権同様、立地や価格から分析する方が適切ちゃう。

123の夙川、六甲、武庫之荘の事例が教えてくれるのは、定借は近隣よりちょっと安いぐらいで代わりがきく立地では多くから避けられてまうということちゃうさ。需要と供給の公式通りに所有権より遥かに大きく値下げせんと売れへんかったということやろね。近年の中古高騰を織り込んでこの値下げやから元に戻ればもっと落ちるやろな。

ここは立地が希少でランドプランもよさげやけどどうなるかは神のみぞ知るやが、このタイミングや近隣の事例からはプラスの要素はどこにもあらへんな。

この辺りは環境重視なのかな。
個人的には利便性考えるとナシです。

よく考察されてます。

http://www.fujitsu.com/downloads/JP/archive/imgjp/group/fri/report/res...

>>122 匿名さん

この投稿読ませてもらってからもう一度モデルルーム見て来ました　そう言われるとおっしゃる通りのチープ感ですね 　特にキッチンはつらい　後ろ向きになってきましたw

六麓荘の威を借る苦楽園番町って・・・(笑)

普通にニテコ周辺の風致地区のほうが地価も屋敷街の格も番町より遥か上なのに

富士通のレポートの後、
定借はむしろ完全に死んだ感じが、、

今やピークの1/20、
マンションは年間ゼロから
片手で数える程度に見えます。

http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/teikishakuchiken-kyokyujittai

トータルコストは所有権より割高ですし
資産下落のリスクも変わってないのでは。

その問題点が解消されるように
評価方法や法律が変わったことは
あるのでしょうか？

>>131 匿名さん

放っておきましょう。

>>132 匿名さん

ネガティヴな意見で粘着されてますが、購入検討されないなら他のことしたらいいのでは？
売れたら困るのでしょうか？

環境が気に入って終の住処としたいなら買い。
将来の転売を考えているのであれば他をあたる。
それだけの話だと思います。
資産価値なんて売らないのならば、なんの意味も無い。

昨年のレポート

分譲であっても、短期に売らないのであれば、価値が残るものは少ない。
http://www.fujitsu.com/jp/Images/no429.pdf

環境重視で利便性はない
プラウド夙川名次町の方が立地も建物、設備も良い。そして定期借地権。
火葬場はあってもいいが近い。

価値を考える人は合ってない物件です。
環境、ステイタス、車利用者ですね。

毎日前を通るがええとこですわ。

定借はオリンピックと震災の建築費高騰が終わればまたなくなるやろな。それほど定借は売りにくいし現時点ではメリットは売り手と地主に集中していて、買い手には所有権と賃貸のデメリットが集中しとる。そうじゃなかったらもっと普及しとるやろ？

ここのええとこは、定借でないと出ない立地や。名次より全面ニテコビューやから上回るで。他と変わらん松園、赤松、武庫之荘の立地とわけがちゃう。野村さん、お見事。

こういうとこに価値を感じて金を湯水のように使える人が買うとこやで。売らなければ資産は関係ないなんてよう言わんよな。バブル崩壊で地獄の含み損で売るに売れず人生費やして借金返済にあてた小金持ちがなんぼおったという話。

間違っても貧弱なキャッシュフローのリーマンが買うたらあかんよ。人生トラブったら残債払えず競売行きで自己破産するリスクがないなんてよう言わんで。ただでさえリーマンバブル越えの高値で2割の割高。わざわざ崩れやすい崖に登る必要なはない。落ち着くまで待って、突っ込んだ資本が資産に変わる不動産をかいなはれ。ここの皆さんの言う通り。資産持ちはさすがですわ。学びが違う。

建て替え問題は、長期間の定借で解決するのではなく建て替え促進できるようすべきやと思うな。むしろ期間が長いほどスラムリスクは高いかもしれん。メンテされても誰も築50年後のマンションに好き好んで住まんやろね。悪い意味でまだ20年も残っとる。70件が賃貸化するんちゃう？

日本のマンションは維持費は安いが資産価値が低い、海外のアパートメントは資産価値はあっても維持費がしゃれならん。ここは維持費もかかって原理的に資産価値もいつかはゼロや。よう理解しときや。

>>134 匿名さん

何やらご機嫌を損ねたようで恐縮です。

購入決定されたならポジな意見をするか新たな話題を出すのはどうでしょうか？

皆さんが気にしている定借の話題では好事例の紹介はどうでしょうか？

オリジナルのタイルは大規模修繕時や60年後にどうやって再調達するのかはご存知でしょうか？

空き地の元光雲荘、日銀社宅、パークハイム2は近々マンションの可能性はないでしょうか？

前なプラウドに鶴瓶はどの部屋に住んでいるのかご存知でしょうか？

盛り上がる話はたくさんありますよね。
どうですか？

>>134 匿名さん

定借のプラウド武庫之荘一丁目はどうよ？

40%下落のプラウド武庫之荘と違って、この前新築と近い値段で出てたじゃん。

関西の定借は野村ばかりで、引け目を感じる事例が多いから野村も言いづらい気持ちはわかる。

定借とオール電化のダブルパンチがきついな

せめてどちらかひとつだったらマシだったのに

火葬場も近く(松下邸、名次町)とすぐ横(本マンション)では全然違うよ

定借もここで書かれてるような良くない事ばかりでもない。
買取マンションに対し２〜3割安く買えるから借金するのならその金利も助かるし、今後地価が下落しても買取よりはリスクも低い。
またメンテナンス費用もゴールが見えてるのでそれに合わせて補修計画を立てれば買取マンションよりも安くても済む。
ただこれらの利点があっても中古での人気が無いので短期売買はやっぱ厳しい。
生涯の家と決め込んで長期で住み住めなくなれば収益物件とし子供に引き継がせれば良い。
借地で古い賃貸ならほとんど相続税も掛からない。
こんな計画を立てれる人なら買取マンションよりもメリットは高くなると思うね。

>>142 匿名さん
築50年のマンションに住みたい人がいればね。

>>143 マンション掲示板さん

あなたはいつまでも新しいマンションを転々と移動出来ると思われてる？
最終的にどうする予定？

>>144 匿名さん
戸建は建て替えが進むでしょうが、マンションは維持するのも壊すのも難しいと思ってますよ。

>>145 マンション掲示板さん

一般論じゃなくて、個人的にどこに住むかですよ？
終の住処は戸建かマンションか？

>>146 匿名さん
終の住処は平屋戸建かな。

稀有な立地だから定借じゃないと手に入らない、その代わりに金銭的には高い総コストや資産下落の大きなリスクがある、でいいのでは。

わずかな金銭メリットを訴え、巨大な金銭デメリットを黙るからおかしなことになる。

>買取マンションに対し２〜3割安く買える

所有権名次とここは売値は1割も変わらない。
土地代あわせたら大損する。

そもそも定借は昔は4-5割は安かった。
それでもみんな避けていたね。
建物だけで2割安なんて誰得だな。
名次より設備もデザインも落ちるよ。

名次
建物＋土地 9500万

苦楽園
建物8700万＋土地1400万(20万×70年)


>補修計画を立てれば買取マンションよりも安くても済む。

全くの逆。
無駄な延命が前提になってるから修繕費は膨大。生まれた子供に150歳まで生きるためのギブスをはめるようなもの。

>今後地価が下落しても買取よりはリスクも低い
全くの逆。

地価が下落する地域は需要がない＝不人気地域。ただでさえ避けられがちな定借は不人気地域では加速度的に値下がりするので、リスクはむしろ大きい。ド田舎の山の中に定借を建てたらどんな悲惨なことになるか想像つくはず。

>収益物件とし子供に引き継がせれば良い
子孫のためなら土地に代表される所有権が当然。
売るに売れない負動産を資産として継ぐなんて。
現在ですら表面利回り4%の郊外実需物件。
末期になればランニングコスト引いたら赤字確実。

>>148 匿名さん

価値観は人それぞれだから、いいじゃないですか。
お金の話ばかりするのはやめましょうよ。
フェラーリ買おうとしてる人に、コスト無駄だから中古の軽自動車買いましょうと言うようなもんですよ。

中古に出回らなくて買えもしないプラウド名次町の話を出すのもどうかと思いますし。

流動性が無いから欲しい人は高くても買うんですよ。

そうそう。

買わない人や買った人が出てきて
自分の価値観で話しても仕方ないね。

だから検討者向けの話として
定借ネタはいいんじゃないですか？
私はここを見てから色々調べて止めましたし。
多くの方もそこが気になるから
これだけ盛り上がってるんでしょう。

個人的には営業が話題を逸らすのを
疑問に思ったのが始まりですね。
値下がりは周りと同じ比率といってましたが、
明らかに違う結果になりそうです。

資産価値がすぐにゼロになるフェラーリです
とはっきり言えばいいのにねえ。
お得ですみたいな定借のチラシもどうかと。

お陰様で老後の家をどうするか、
子供に何の資産をどう残すかまで
考えるいい機会になりましたよ。

ここはお値段の3割増しでも普通に買える方で、
かつ資産価値は気にしない方向けでしょうね。