武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

>>27195 匿名さん

タワマンの修繕費問題は、どこまで根が深い問題か予測が出来ないところが怖い。確かにタワマンの修繕作業は高層だけに極めて高度な技術と装備が必要となるが、これにどれほどの工期とコストがかかるか誰も経験値を持っていないのが問題。本来であれば、タワマンを施工したデベが責任を持つべきであるが、このデベがタワマンを売りきることしか考えていないとすると、事態は深刻と言わざるを得ない。

>>27201 匿名さん
デベは無責任ならば、どうあれば責任を持ったことになる？
修繕費が最初から高ければok?

>>27201 匿名さん

タワマンの修繕作業は高度な技術と装備がはあたりまえ。が、そこに盲点があることに気付くべき。施工したデベに依存し過ぎた管理組合が問題。修繕時にはあごでデベを使うためには人生経験が必要。シニアが長年理事長をやるのがタワマン管理組合の秘訣。

>>27201 匿名さん

確かに深刻ですね。デベの立場からするとタワマンを売ることしか考えていないので、15年後のリスクをわざわざ丁寧に説明する訳ないでしょう。そもそも、実際にどれほどリスクが大きいか経験値が無い中で、美辞麗句を並べてタワマンを開発して売りまくる姿勢は無責任ち言わざるを得ないですね。

川口にあるエルザタワー55のマンションは出来た時に大型で超高層のマンションでマスコミでも話題になりました。
年月を経て大規模修繕で十数億円もの費用がかかった。
永住目的の家庭が多く住民の同意が纏まったから進めることができた。
大規模マンションであっても一戸あたり百数十万円の負担。
これが12から15年後にこれ以上の負担をしなきゃならないと考えるとタワマンは考えものと思います。
なかなか住民合意は難しい。

>>27205 匿名さん

心配ご無用。
シニア理事長を中心に一糸乱れない武蔵小杉のタワマンに隙はないです。住民合意は即です。

>>27205 匿名さん

タワマンというのは、想定を超える莫大な修繕費用を負担する必要性があり、しかも年数を重ねるにつれ負担が増えていくことを覚悟する必要がありますね。このようなケースが実際の事例として今後増えていく訳で、そうなるとタワマンの中古市場が暴落していくことが心配です。

>>27206 匿名さん
シニア理事長は15年後、30年後大丈夫なのでしょうか？

>>27207 匿名さん

的を得たご回答ありがとうございます。
15年後、30年後と建物は古くメンテナンスが必要ですが人も年をとり想定していなかった病気や怪我、事故がありますので住民合意は難しいのですね。
30年後は高齢者。年金支給も繰り下げられているかもしれません

シニア理事長は大丈夫です。
ただ確かに後継者を育てることは必要です。

今のご時世、シニアは元気で80前半までは充分に理事長を務められます。副理事長には60代の若手を配置して理事長の経験と見識、修繕業者への指導、マンション住民の団結の仕方を学びませます。
つまり長期修繕を上手くやるためには技術の問題は表面的であり、本質は合意形成、まとめるシニアの人間力です。

>>27209 匿名さん

確かにそうですね。
タワマン修繕の場合、費用が莫大となることから住民によっては支払い能力を超える場合もあり、より合意形成が難しくなりますね。もっとも、合意形成の問題というよりも負担金額が膨れ上がってしまうことの方が問題ですが。

修繕費高騰で払えないという図式にしたい人が何故か多いみたい。
凡人の発想は面白い。

修繕費が幾らなら適正額なのかは、誰も表記しないところがミソ。

武蔵小杉の前に買った横浜のマンションは第１種低層(建蔽率40%/容積率80%)の３階建だったがガンガン修繕積立金が上がった。
さらに立体駐車場を撤去して埋め戻す提案が通り(長谷工の工事で500万)さらに上がる予定だった。
ヤバイと思って買い取り入札に試しに出したところ全ての買い取り業者に拒否された。
一方、武蔵小杉のタワマンは1７００万ほど高く売れた。
これが現実。

>>27207 匿名さん

>想定を超える莫大な修繕費用を負担する必要性があり

実際は想定の範囲を超えないと思うので暴落も無いと思います。
20～30年も経てば多くはローン返済が進んでいますからね。
賃貸暮らしに比べたら圧倒的に有利です。

駅から遠い不便な戸建てでも、仮に50年で建替えと想定して上物2500～3000万円とすると月々の積立は幾ら必要か？
また、その間のメンテナンス料も込みで考えてみると少しは現実が見えてくる。
なにを選択するかは人それぞれ。

>>27207 匿名さん

これからタワマンを購入することは、ちょっと考えにくくなりますね。実際、デベロッパー勤務の知人によると、社員や関係者でタワマンを購入する人は今やほとんどいなくなった由です。

駅近でタワマンが建てられる土地が無くなれば、おのずと多少不便な場所でも物件を建てて売っていかなければならなくなるのは辛いな。世の中需要と供給がうまく成り立っていると感心する。

>>27217 匿名さん

デベはやはり無責任過ぎる。タワマンを開発して売るくせに、自分では決して買わないとは。

>>27214 匿名さん

武蔵小杉のタワマンと場末の小さなマンションを比較しても仕方ないでしょう。修繕積立金を最初は３千円位に設定されてればどんどん上げざるを得ないでしょうから。

>>27220
73平米で管理費込み4万越えと武蔵小杉のタワマン(75平米)より高くなっていたよ。
おまけに次の大規模修繕では修繕積立金不足になるので臨時徴収金も予定されていた。。。
もちろんコンシェルジュや豪華設備はない。敷地の弘さだけはタワマンなみ6000平米近かったが。
とは言え駅5分、マンションの入り口までは平坦(ゴミを出すにも丘を下りて出すような横浜では結構ありがちな場所)だったのでなんとか最近売却できホッとしているところ。

>>27219 匿名さん

タワマンを買うかどうかは購入者の判断であり、あくまでも自己責任。確かにタワマンの大規模修繕に莫大な費用が発生する事態について十分な説明が無い点についての道義的責任はあるが、最終的には買った本人のリスクと言わざるを得ないだろう。

>>27222 匿名さん

大丈夫、それはもっと先の話。
それまで稼いでくれれば良い。

>>27223 匿名さん
本屋に行ったらタワマンが危ないと言う本がいくつもあります。ほんと危ないんだなあと思いました。

>>27221 匿名さん
で新居がどこのエリアか気になるな

>>27216 匿名さん
25年で大規模な修繕をするとして250万
10年毎にちょこっとメンテで15×4=60万
310÷50=6.2万。月にすると5千円ちょい。
お金かけないメンテもあるってこと。
田舎の自宅なんて40年メンテらしいメンテしていないが住めるよ。

修理費をケチらなければならないようでは、タワマンに住むのは初めっからやめた方がいい。
計画的にかかるものさえ払えないのなら、最初から買える土俵にいないと思う。

>>27227 匿名さん

計画された修繕費を払うのは当たり前。タワマンの大規模修繕の場合、想定を超える莫大な費用がかかるというのが問題。買える、買えないという問題ではなく、タワマン購入者が無責任なデベに大きなリスクを押し付けられているというのが論点。まあ、わざと見て見ぬ振りしてるんだろうけど。

>>27228 匿名さん

タワマンというか、マンションを好む人と好まない人の論点がずれているだけに思う。

>>27229 匿名さん
というか郊外の一軒家は今、スラム化が進んでいます。自治会費の横領も普通にあります。また空き家率は現在13％、2030年には1／3がそうなると言われている。本書いている人は不安を煽って売れればいいだけですから。

>>27229 匿名さん

タワマンの大規模修繕には高度な技術と設備が必要となり、これにどれほどの工期とコストが発生することになるか、誰も経験値が無く予想が付かないというのが大きなリスク。これはタワマン固有の問題。

マンションのライフサイクルについて実績がなく、不透明なのが問題。郊外の戸建が廃屋になるのと違い、駅周辺のタワマンが老朽化し、危害を加えることがあっていけない。定借のように更地にする資金を当初から貯め、更地返す計画を策定させる法律が必要だろう。所有者の建築物、住居に対して責任を明確にする対策が早急に必要と考えている。

>>27231 匿名さん
てか普通に大規模修繕やって、経験値あるでしょう。ムサコ第一世代もそろそろですし。東神奈川のスカイハイツトーカイは築40年で未だに人気物件。結局神奈川物件は駅近最強。

>>27231 匿名さん

なるほど、デベの社員や関係者がタワマンを決して買わなくなったのは、そういう訳か。

気になる土地ではある。

>>27231 匿名さん

タワマン建ててるデベもゼネコンもあるのだから工期とコストが分からないってことはないだろう。
むしろ、これからは大規模修繕を獲りに各社競争原理が働く。
立地が良い大規模な管理組合は法人化しておけば、かなり有利な立場になるだろうな。

>>27231 匿名さん

エルザタワー55で最悪を経験済み。やたら不安を煽る必要もない。

>>27236 匿名さん

ゼネコンの知人によると全く逆の構図だそうです。ゼネコンにとって、リスクが大きい割りに手間が掛かる修繕工事は全くのノンコアという位置付け。さらにブームに乗って売りまくられてタワマンが一斉に修繕サイクルに入ると、ただでさえ難易度の高いタワマンの修繕工事は引き受け業者が見つからなくなるリスクがあるとのことです。そうなるとますます修繕費用も高くなってしまいますね。

大手がノンコアとするのなら、大きなビジネスチャンスしか感じない。
タワマンの施工を眺めていると工法も各社様々だなと感じるし、数年の間でこんなにも変化するのかと感心する。
修繕も進化する分野に思う。

以下、タワマンに住んだこともない奴の空論が続きます。お楽しみに！

>>27225 匿名さん
現在は神奈川の某タワー在住だけど。
状況次第では２年後くらいに購入価格より1000万ほど高くして売り出すかも。
現在の相場からすれば不自然でもない価格。
マンマニさんの店にでも仲介頼むかな。

首都圏のマンション販売が下り坂になってるので
ここもどうなってくるのか気になります。

>>27242 匿名さん

特にタワマンは、大規模修繕問題が顕在化しつつある中、これからは厳しいですね。売却を考えている方は急いだ方が良さそうです。

北側や西側のマンションならいざしらず南側の路線挟まれエリアのタワマンの価値はそうそう落ちない。

武蔵小杉に次訪れる話は、武蔵小杉もエリアによって路線や店の使い勝手が全く違い、単に武蔵小杉ブランドだけでマンションを検討してはならないということだろう。

横浜市が正式にIR表明しましたけど、
武蔵小杉に恩恵ありますか？
既にハイアットリージェンシー横浜、ザ・カハラホテル横浜、ウェスティン横浜、オークウッド横浜とビルボード横浜は確定事項のようですが？
山下あたりにブランド街ができるのでしょうか？

>>27245 匿名さん
東急線沿線はブランド力上がるんじゃないの？けどギャンブル路線の京急が今まで評価低かったこと考えると、客層しだいでしょう。

>>27241 匿名さん
売れないよ。
そんな感じで胡座かいてる時に限って暴落は来るもの。
待たずに売れる時に売るべき。

>>27246 匿名さん
横浜カジノはベリーナベイサンズのサンズが狙ってると言うことなので、
そうなると高級ホテルは勿論のことシンガポール見る限り、エルメスなどの高級ブランドのショッピングモール街になる可能性高いですね

>>27244 匿名さん
視野狭

>>27247 マンション検討中さん
3000万の特別控除は3年ごとでまだ使えないんで。
株と違って一般的な不動産は上がる時は一気に上がっても下がる時はだらだら下がる感じなんで。
バブル崩壊5年後に川崎区の競輪場が近い住宅地を売ったが30坪で4700万だった(解体費は買主負担)。
当時としてはまずまずかな。

どうやら横浜IRは既定路線っぽいね、賛成の人は喜べ
今は政令市の実質収支でも川崎の方が上回ってるほど
横浜の財政は悪い状態、あれだけの資源があっても川崎に負けてる状態
そもそも横浜奥の田舎から都内に出るには不便すぎる
横浜IRは観光資源と商圏拡大で税収増を狙うとするが
貧困層が厚すぎてどうにもならないどうにもならないだろうね

川崎は東京と横浜が発展してこそ良い所どりできるんですよ
横浜市はみなとみらいや横浜市営地下鉄、みなとみらい線、相鉄東急JR直通線や横浜環状線に投資して大型インフラを建設してます
川崎市は地下鉄も高速道路も計画倒れで終わってるので財政が良い
来年には第三京浜で新横浜経由で東名横浜町田インターに行けるようになります

相鉄は横浜駅再開発を切り捨て独自の生き残りで東急乗り入れに活路を見出しましたからね。高島屋の方と話した時は苦々しい表情でしたよ。相鉄は海老名、羽沢、新横浜の再開発のほうが忙しくなるのでは？
港北ICから繋がるのは東名横浜青葉ですね。川崎市は川崎縦貫高速計画を進めており現在は大師～国道15号まで着工しております。その先の15号から東名までの接続は東京外環道計画との一体化が進められており、どうやら川崎縦貫道1本化で決着しそうな感じ。15号から地下で武蔵小杉周辺出口、そして第三京浜玉川料金所付近に接続っぽいですね。9月から羽田空港と川崎市が直結する橋の着工が始まり、最終的にはアクアライン～羽田空港～川崎縦貫道～第三京浜～東名と繋がります。
東京の目黒通りから川崎市側に直結する等々力大橋も着工しており、下田～新羽～新横浜まで繋がる予定です。

財政は潤ってるみたいだけど、やっぱり川崎アドレスは嫌だな。
車も川崎ナンバー。
都内でいう、足立ナンバーと同類だよね。

>>27254 マンション検討中さん
必死すぎて草

ギャンブルに対するアレルギーが少ない川崎市。
IRを運営する会社には見向きもされなかったので立候補せず。

>>27256 匿名さん
土地ないじゃないか
横浜も地元の組合からコケにされ
根回ししないでガチンコ勝負に出たら韓国と同じ

土地はあるけどね。コンビナートが見える土地が。
コンビナート夜景見学で喜ぶマニアには良いかもしれないが。笑。
IRのRはリゾートですからね。川崎のどこに観光地があるのでしょうか。

>>27254 マンション検討中さん

川崎、川崎ってうるさいよ。川崎ナンバー上等。川崎アドレスも結構。川崎の無骨で硬派なイメージは嫌いじゃないね。

相手にするだけ損ですよ。
そもそも、今時車のナンバーとか小さな部分で拘る人とか想像すればわかるでしょうよ。

川崎アドレスの何が悪いんだ。河川敷の事件も川崎国の問題も別に川崎アドレスのせいでは無い。川崎ナンバーの何が悪いんだ。お洒落な車には似合わないかも知れないが、付けているだけであおり運転には逢いにくい。

何か世間を騒がせる事件が起きた時に、お決まりのように川崎が出てくるのがイヤ。
不動産はイメージ商売なので敢えて川崎を前面に出さず、東京とか横浜に近いのを売りにする。
自前のセールスポイントが無いのは情けねぇ。

で、君らは川崎を貶めることで楽しめてるの？w

>>27262 匿名さん

東京、横浜に近いというセールスポイントが重要だから地価が評価されてるんじゃないのか？
あと、川崎市の治安の良さはセールスポイントでもある。

>>27258 匿名さん

都内だって観光地と呼べるところが見当たらない区や市もあるだろう。
神奈川県もしかり。
暮らす街が観光地である必要性は少ない。

>>27262 匿名さん

確かに川崎はマイナスのイメージしか無く、何か売りとなるものが欲しいですね。東京と横浜の間ということは、要するにどちらにも距離があるということですし。

東京都のパークシティ武蔵小山スレで、ややこしい人が勘違いしています。

地方から出てきた者ですが、こちらの人で川崎に住むのはヤダって言う人が複数いましたね。こちらから聞いたのではなく、その人が自然に出た言葉という感じだったので、そんなことを普通に言うんだと少しビックリしました。わたしは家探ししてる時に川崎は区もエリアも広範で一括りにはできないと知りましたが、たとえば武蔵小杉と聞いても川崎だからいやだという感じは受けません。まだこちらに来て数年しか経ってないから地元の感覚に染まってないのかな？
ただ関西でも同じようなエリアはあり、たとえば尼崎はいやだという人は居ます。やはりガラの悪いエリアのイメージがそうさせるんでしょうね。

>>27268 匿名さん

そうですね、地方から出て来られた方々の方が抵抗感が低いかも知れません。むしろ東京の人の方が川崎アドレスや川崎ナンバーに根強い抵抗感を持っている人が多くて嫌な感じですね。

と、一生懸命にイメージ操作に勤しむ方々。w

>>27270 匿名さん
ひとり連投のお方。
神奈川マンション口コミで検索すと色んなスレッドがあるが投稿時間が規則的なのに気づく。
それど連投してる奴を判明できる。
あなたがひとり連投してることがわかるのさ。

>>27271 匿名さん

だからなに？
勘違いも甚だしいな。

連投しているのは一生懸命イメージ操作をしてる人でしょ。
ね、わかばさん。

川崎なんかにまともな日本人は住まないことはこの辺の人はみんなわかっていますよ
最近の日韓関係の悪化も川崎に対するネガティブな見解に影響しているでしょうね

>>27273 匿名さん

この辺ってどこ？
偏屈者が集まる場所か？

>>27268 匿名さん

そんな川崎市は数年で人口が数万人増えました。ガラが悪いイメージだけでは、そうはなりませんよね？

またマンハッタンが我慢しきれず連投を始めてしまった。

以下空虚な会話が続きます。乞うご期待。

湾岸で笑ってたやつもこれで終わりか
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6335004

>>27271 匿名さん
なんだ
ここにいたのか

>>27276 匿名さん
トランスファー

一般的に誰でもわかる話だが、急に人口が増えた地域は危ない。
年代に偏りがあり、街の老化が一気に進む。
急に増えた地域は急に減るし、近い将来衰退も一気に進むことをお忘れなく。

というかこの人口減、労働力減の時代にタワマンの大規模修繕なんて言う、
割りに合わない仕事を受けてくれる業者は果して出てくるのでしょうか。
今後物凄い勢いで修繕の需要が増えると思いますが、
そもそも物理的に難しいのでしょうか。

>>27281 匿名さん
現に日本各地に造られたニュータウンもたいへんなようです。
区分所有権を持った人たちが何百人もいる。
中には思いを同じにしない人もいる。

ニュータウンの問題って、急に人口が増える事がマズいってうより、住宅購入者の子供世代が親の住まいを相続しなかったり、相続してもマイナスになる事が問題なのでは？武蔵小杉の区分所有を相続拒否する人がどれだけいますかね…

>>27283 検討板ユーザーさん
タワマンが建って10年程度の今ならね
相続するのはおそらく今から30年後。
築40年になったらどうでしょう。
ますます長寿社会になります

>>27284 匿名さん
その頃、少子化止まんなきゃ、日本は江戸時代に逆戻り。特定技能の単純労働外国人も5年経てば家族を連れて来れる。その子孫が成人になった頃。

>>27275 匿名さん

いえ、私は特に川崎と聞いてもマイナスイメージがあるわけではなく、地元関西の人間が尼崎（あちらでは簡略的に「アマ」と言います）に抱くイメージに近いと理解してます。あちらでも阪急武庫之荘は閑静な住宅街ですし、塚口も大規模な再開発で、こちらのラゾーナとか新川崎みたいになってきました。
要するに、ちゃんと知ってる人は川崎だからとか尼だからとかいうプロトタイプ的発言はしないのかなってことです。
とはいえ、依然として尼の阪神沿線は良い意味でも悪い意味でもガラが悪いですし、川崎の一部（わたしはまだ詳しくないですが大師線沿線とか？）にもそのようなエリアがあるのは事実でしょう。
しかしそれが武蔵小杉に何の関係があるのか？川崎アドレスだからといって一括りに語るのは考えが浅すぎませんか？
という疑問です。

>>27281 匿名さん

何もないところにニュータウンを造って急激に人口が増えたところは危ないと思いますが、武蔵小杉はどうでしょう？立地的にはニュータウンとは言えない気がする。
価格が下がったら、中古や賃貸でも住みたい人は居るんじゃないかな？

>>27286 匿名さん

南武線沿線はどこまで行ってもやっぱり川崎。
プロトタイプじゃなくステレオタイプだろ。
そうかマンハッタンは関西人か。

>>27288 匿名さん
立川は東京。

>>27288 匿名さん

南武線矢野口駅以北は東京都。
恥ずかしい間違いを平気でされてますね。

>>27288 匿名さん
何年もマンハッタン？
もう飽きたよ

>>27288 匿名さん
失礼しました。
ご指摘ありがとうございます。
もちろんわたしはマンハッタンとやらではありません。
失礼します。

武蔵小杉といっても特に目新しい話題もないでしょうから、このまま静かにフェードアウトしていくのが良さそうですね。

では

>>27293 匿名さん

関係の無い人が静かにフェードアウトしてくれればそれで良いんじゃないの？
武蔵小杉がフェードアウトっていう発想が曲がってるよ。

武蔵小杉もこのスレもフェードアウトで良いんじゃない。マンハッタンは反対するだろうけど。

>>27283 検討板ユーザーさん
武蔵小杉というより、築30年、40年も経過した大規模修繕不可になったタワマンの相続を誰が受けるのか。
多摩ニュータウンはまだ修繕できるからマシで、
最近若干であるが活気が戻りつつある。
修繕が出来ないというリスクを忘れてはいけない。

あと、単純に疑問なのだが、タワマンの中層、下層階で大規模火災が発生したらどうなるの。
低層マンションならオリローやハシゴ車で何とかなりそうだが、タワマンの場合はどうなるの。
まさか屋上まで駆け上がってヘリの救助を待つのみ？
非常階段も煙や炎で遮断されたら助からないよね？

>>27297 匿名さん

そう思うならタワマンには住めませんね。
さようなら。

>>27296 マンション検討中さん

修繕ができないリスクとは？
事例があれば教えてください。

>>27298 匿名さん
修繕できる会社は限られる。
そして強気の価格で見積もってくるでしょう。
億いくって知ってた。
ネットで調べてみな
戸数多いといってもこたえるでしょう。
それも第1回目でね
2回目は日本では経験がどこにもありません