湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

＞384
港南駅遠物件とはWCTのことかな？あのマンションを買った人は資産価値激増で
万万歳。湾岸のタワーマンションでは東京ツインパークスや品川Ｖタワーに次いで、
資産現在価値第３位。”買っちゃって失敗した”とは全く思っていないでしょ。

コスモポリス品川やタワーフェイスも同様。すべて駅からはちょっと距離がある
が、それでもバンバン値上がりしている。駅遠なのに何故？と思いたくなる？
東京を代表する「品川駅」の駅力がすべて。それが真実なのだよ。

ちなみに、WCTも芝浦アイランドも今の豊洲より分譲価格は安かった。Ｖタワー
でも分譲平均坪単価は317万。

さて、そういう地区のマンションの分譲価格よりはるかに高いバブルともいえる
価格で分譲された豊洲のマンションが地下鉄豊洲駅しかなくて資産価値維持力が
第一位？もし、不動産屋の営業がそう言っているなら詐欺に近いと言える。

＞398
ＷＣＴ専用の単独中古検討スレッドありますね。築10年も経つのにマンション単独で
中古検討スレッドが立って、レスが800以上ついていることが港南のひそかな人気を
物語っていますね。2014年度ノムコムの中古マンション人気ランキングでも第一位。
試しに、どのくらいレスが付くか豊洲のマンションの中古検討スレッド立ててみたら？

でも、頼むからＷＣＴ中古スレッドに駅遠とか豊洲が資産価値一位とか迷惑な書き込み
しないでね。ここと違って、まじめな検討者も多いスレですので。

↑笑

こんなところでいくらDisっても、そのマンションが東京ツインパークスや品川Ⅴタワーに次いで湾岸タワーマンション中古取引成約価格No.3という事実は事実として揺るがない。さらに、仲介サイトにおける中古売り出し物件閲覧数も都内No.1、高層の眺望の良いファミリータイプの部屋は坪単価400万でも市場に出た瞬間に蒸発。マンション単独の中古検討スレッドが立ち700レスもついている。

こういう事実に基づいて「人気があるね」というわけで、都内一番人気と言いながら何の事実も示せないばかりか、中心部にある賃貸マンションに空室出まくりで本当に人気があるのかと疑問を抱かせる豊洲無理ポジ君の主張とは背景が全然違う。

WCTの人気の背景は、都内最大級のターミナル品川駅に余裕で徒歩で行けることは勿論、湾岸随一と言われるオーシャンビュー、周囲に高い建物が建って眺望がふさがれる可能性が極めて低い開けた立地、20000㎡のドッグランや噴水もある桜が植樹された公園がマンション公開空地とシームレスでつながり、マンション徒歩2分に新築されたばかりの小中学校。マンション内にはこれでもかというくらい充実したアメニティ設備、それなのに都内タワーマンションで最も安い管理費、マンション内にはスーパーやクリーニング店、クリニック、薬局、ATMなど生活に必要な店舗が充実していてきわめて便利、住民がチャーターしたクルーザーや屋形船、釣り船などを接岸できる桟橋まであり、桟橋は災害などの非常時には支援物資の陸揚げ場所になるとともに発電用の重油の備蓄を使い切っても非常用発電機を回し続けるために、沖合のタンカーから桟橋経由で重油を優先供給してもらう契約を締結済みで災害時も安心。

こんなところで、いくらWCTをdisっても屁の突っ張りにもならないよｗ

＞今や豊洲有明坪単価1.5倍だからな

そういうことまで書かなきゃ良いのに。どこが坪単価1.5倍？こんなにマンション価格が
上がっている局面で2010年→2015年の中古価格上昇率は豊洲、有明がビリ。

＞523
中古マンション㎡単価ランキング貼っとくから。これ見れば一目瞭然。

＞528
ほい。分譲開始年。

少し物件を追加して、坪単価表記にしました。湾岸の大規模物件はだいたい
網羅されていると思います。

勝どきザタワーもＤＴもＧＦＴも客観的な近隣物件との比較で算出された
適正な価格は㎡９０万円から９４万円です。中古相場が固まっていない
ので、この価格を５７２のランキングに当てはめてみてください。

分譲価格との比較では、ＤＴはかなり割高、ＧＦＴは少し割高、ＫＴＴは
適正値付けということになります。

＞あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。

では、湾岸タワーの分譲時期別の中古価格上昇率を見てみましょう。
築年数と中古坪単価をグラフにしてみましたが、有意な相関は見られません。
むしろ、築年数の古い佃島の物件や東京ツインパークスが新しい物件より
高くなっています。

また、湾岸ではありませんがヴィンテージマンションとして有名な広尾
ガーデンヒルズは築３０年にも関わらす、また建物そのものが古さを
感じるにもかかわらずいまだに高値で取引されています。

つまり、マンションの資産価値は、築年数ではなく住所、駅距離で決まり
ます。

データをもう一つ。湾岸マンションの新築年代別の中古取引価格と中古価格上昇率。

これを見ても、現在の中古取引価格と築年数に全く関係はありません。

その結果、建設年代が古い（＝分譲価格が安い）マンションのオーナーほど多くの

含み益を手にしています。

GFTは適正な値付けだったので、まずは中古市場に築浅で出ても分譲価格前後になるでしょう。
この表ではグローブと同じか、若干下くらいでベスト10圏内ですね。

適正価格は現在の時価。現在の時価を知る方法は、同じマンションか近くのマンションの
中古成約価格。

これは最近の田町駅8分から10分の中古マンションの取引情報。国土交通省の不動産取引
情報から検索しました。坪単価310万～330万での取引です。ＧＦＴの分譲価格には
若干新築プレミアが乗っていたかもしれませんが適正と言えると思います。

レインボー眺望でプレミア付くのは確かなようです。ＷＣＴに住んでる知り合いの
部屋に行った時の眺めですが、仮に部屋を売ると坪380万が予想成約価格と言って
ました。しかし、もし仮に下記が両方とも同じような平凡な眺めなら、
私ならグローブ買うかな。あくまで、個人的な感想です。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

＞842
知ってますよ。あの時と違うのは、土地の値段は上がってないのにマンションの値段だけが
急激に上がり続けているので、なおさら悪い。実体のない相場上昇とみています。

このマンションの価格上昇は低金利による金余りと海外からの爆買い、相続税節税狙いの
３本柱。したがって、中国経済が停滞し、法改正で相続税の節税効果が無くなり、低金利政
策が解除されれば、一気にマンション価格は下がる可能性が高い。

このグラフ見て、それでも「マンションはまだまだ上がるにきまってるじゃん」と言う人と
議論する気はありません。ま、どうなるか私は高みの見物を決め込みます。

お金も大事だけど、人それぞれのプライスレス。

＞850
では、都心部のマンション在庫が積み上がり始めているのはどう見ますか？

もちろん、在庫増イコール、即価格下落にはならないと思いますが、明らかに

下落の兆しは出てきていると思います。

すくなくとも、今後価格の上昇は止まる可能性が高く、さらに中国経済停滞、

相続税法改正、低金利解除などの悪材料がでると下落に転じるでしょうね。

2000年から2008年分譲のマンションの中古価格がどれだけ上がっているかの一覧表。
最近に近づくほど価格は上がっていないということは段々上げどまっているということ。
しかし、最近の新規分譲マンションは資材費の高騰や消費税の増税も影響していると
思うが、2013年頃から2年間で急速に価格を上げてきている。高くなりすぎたので、
中古検討者も増えて中古市場の価格も上がったけど、さすがに最近は中古価格も高騰
した分譲価格を反映した値付けになっているのでリーマンじゃ手の届かないレベルに
なってきていて、中古マンションの在庫が積み上がり始めている。でも売主は困って
売り急いでいるわけじゃないから、損したくなくて価格は下げない。っていう変な
均衡状態になっているのが今の状況。

大規模分譲マンションが完売したとたんに、豊洲が住んでみたい街ランキング
から姿を消したね。プレゼントされるなら住んでみたい街からも。
ファッション雑誌からも豊洲特集が消えて久しいし、もう二度と入ってくる
ことは無いだろうね。ちなみに月間キーワード検索回数も豊洲のマンション
名で検索している人は、ほかの地区に比べて少ないね。人気のバロメーター
として利用できるかも。

＜中古マンション月間キーワード検索回数（過去１２か月平均）＞
シティタワーズ豊洲　　　　　３９０回
パークシティ豊洲　　　　　　８００回
シエルタワー　　　　　　　　２１０回
ザトーキョータワーズ　　　　１７０回
勝どきビュータワー　　　　１９００回
東京ツインパークス　　　　１３００回
芝浦アイランド　　　　　　３０００回
キャピタルマークタワー　　　８８０回
ワールドシティタワーズ　　２９００回
コスモポリス品川　　　　　　７２０回
品川Ｖタワー　　　　　　　　８８０回


＜新築マンション月間キーワード検索回数（過去１２か月最高月）＞
パークホームズ豊洲　　　　５０００回
ドゥトゥール　　　　　　　５５００回
グローバルフロントタワー　６５００回

住んでみたい街から消えた豊洲

資産価値が落ちない町ベスト50に名前が出てこない豊洲