コディア八幡山 に行ってみた − モデルルーム見学記

今回は、京王線/八幡山　歩6分のコディア八幡山 に行ってきました！このマンションの特徴は周辺環境が抜群によいことだと思います。ショッピングモールやスーパーなど駅前に集まっており、最寄りの「八幡山」駅前には28店舗が集うショッピングモール京王リトナード八幡山がり、京王ストア(約330m)やオオゼキ(約430m)などスーパーも充実。さらにアトリエ・ヨロイヅカ(約340m)をはじめとするお洒落なスイーツショップなどもあり、便利です。

皆さんはマンション選びをするとき何を見ていますか？　私の気にしていることは
ずばり、「土地が持つ歴史と人の流れ」です。
新築マンションを購入するにあたって、そこの敷地は過去の歴史の中で、どのような変遷をたどったのか、自分たちの暮らしに影響を与えるようなことはないのかを確認するなど確認するようにしてます。
それほど重大な事実がなかったとしても、ここに豆腐屋があった、米問屋があった、流通の一大拠点拠点だったといった事実を自分で発見することができれば楽しいものです。
最近では、古地図を片手に江戸時代などの歴史をたどりながら街を歩くといったツアーが最近人気ですね。とても面白い企画だと思います。ふだんあまり気に留めることはありませんが、私たちが生活する土地には、数百年・数千年の歴史が積み重なっており、歴史が織りなす自然気象の変化や人々の努力がそこに刻まれています。あまりいい話ではありませんが、歴史家によると、数百年さかのぼると、そこは戦場であったりして、

文化が開かれたと同時に、無数の人々の血が流されていたといいます。数百年というとスゴイ昔に感じますが、地球の生い立ちからみれば、つい昨日の出来事に過ぎません。
また、埋立地かどうかも気になります。
最近の震災について考えると、地震の恐ろしさ、その影響の大きさ・広さを改めて認識しました。その一つが、東京の湾岸エリアや千葉県の浦安沿岸地区で発生した液状化現象です。これらの地区は、かつて廃棄物や建設のために発生した大量の残土などを積み上げることによって、人工的に造成された土地であったことが、その後のニュースなどによって一般にも知らされることになりました。マンションや戸建てを買う方は、借入して購入するので、こういうことがあったらほんとに怖いです。新築マンションの売り出しなどでは、当初、しばらくのあいだは販売自粛などの処置がとられましたが、最近になって販売を再開する物件もみられるようになりました。販売自粛のあいだ、マンションメーカーや建設会社は、自社が販売するマンションの地質について徹底的な調査を重ね、必要とあれば昼夜を分かたず地盤改良に取り組んできたといいます。また中には、工法そのものを根本から見直したり、マンションの規模や構造を一から見直したりした会社もあったとされています。最初の基準はなんだったんだと言いたいです。
このような努力と情報の開示によって、新築マンションの契約件数は、湾岸エリアであっても即日完売に近い実績を記録するまでに回復しています。当初、地質や地盤を調べるために、江戸時代や明治時代の古地図を買い求める人の姿も目につきましたが、江戸時代まで遡れば東京都内のほとんどが埋立てによって拡充されてきたという話もあり、残念ながらそのような調べを個人的に行っても、現在の地盤や地質がどうなっているかまでは辿ることができません。
大事なことは、購入を検討している物件の信頼性をどのように確認するか、何をもって大丈夫とするか、その尺度を自分なりにもつことです。そしてモデルルームに行ったら、率直に意見や疑問を担当者にぶつけ、明快な説明や根拠となる工法、地盤改良の事実等をみせてくれるのかを確かめることが必要ですね。
「土地が持つ歴史と人の流れ」を知ることにより、たとえば広島であった土砂災害など、昔起こった土砂の道に家が建っていることに気づけば、そこが将来土砂災害の可能性があることを予測できます。広島の場合は、蛇が通る道という名前がついていたそうです。
しかし最近は、土地に変な名前がついていると土地の価格に影響する為、さわやかな名前に変えている事が多く、歴史をきちんと追うことが大切になります。みなさんはどうでしょうか？
宅地開発の進んだ現代では状況が一変している場合もありますが、「字（あざ）」（小字）は、自然災害や地質、土壌などに由来したものが多く、危険を避けるための知恵として古くから伝えられた地名のこともあります。

ただし、伝えられる途中で読みが変わってしまったり、当て字で別の意味合いを持つようになったりした例もあるので注意しなければなりません。

たとえば、水気の多い湿地では「フケ」（沮決・泓・深）、周辺に起伏のあるエリア内の低湿地では「ヤチ」（谷地・谷津）、河川の支流に沿った低地では「エダ」（江田・枝）などといった具合です。

また、地すべりや山崩れを起こしたことの土地には、ガレ、クエ、ヌケ、ホキ、ハガ、カキ、サル、ツエなどが使われ、河川の氾濫や堤防の決壊などの水害に見舞われた土地には、オシキリ、ママ、カケ、カワウチ、アクツなどの文字が様々な漢字を当てて表記されています。

さらに、昔話で水に関係することの多い「蛇」や「竜」などが使われた地名も、水害に関係する場合があるでしょう。

東京都目黒区にも割と知られた旧地名として「蛇崩（じゃくずれ）」がありますが、「昔、大水の際に崩れた崖から大蛇が出た」という言い伝えが由来のようです（異なる説もあります）。

「大字」は比較的広い範囲ですから、その中に要注意文字があったとしても、個々の土地には当てはまらないことが少なくありません。その一方で「小字」はピンポイントでの土地情報を含んでいることが多いのです。

つまり、「字」が無視された現在の地名で考えてもまったく意味はないでしょう。「自由が丘」や「美しが丘」だから大丈夫だなんて思わずきちんと調べましょう

要注意文字はその数も多く、この場で紹介してもページ数ばかり増えてしまうので省略しますが、地名に関する書籍などは多いので、興味のある方は一度確認されると良いでしょう。

概要です。

完成時期 2016年9月上旬予定

入居時期 2016年12月中旬予定

今回販売戸数 9戸

予定価格帯 3300万円台～6200万円台

管理費 金額未定

管理準備金 金額未定

修繕積立金 金額未定
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうです。

修繕積立基金 金額未定

その他諸経費 -
間取り 1LDK～3LDK 専有面積 33.9m2～63.36m2
その他面積 バルコニー面積：5.64m2～13.48m2、ルーフバルコニー：13.54m2・15.2m2（使用料未定）
その他制限事項 防火地域、第3種高度地区

都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。

用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。

所在地 東京都杉並区上高井戸１-１８１-１他（地番）
交通

京王線「八幡山」駅より徒歩6分


総戸数 81戸（管理事務室1戸含む）

構造・階建て プレストレスト鉄筋コンクリート造8階建

建築面積 774.77m2

建築延床面積 4945.06m2

敷地面積 1276.16m2、（建築確認対象）

1423.77m2（私道面積146.84m2含む／実測）

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 準住居地域、近隣商業地域

駐車場 敷地内12台

バイク置場 8台収容

管理形態 委託(通勤)

施工 埼玉建興(株)

管理 (株)長谷工コミュニティ

不動産会社ガイド

ジョイント・コーポレーション
長谷工グループ

ファミリー層にとってはマンションの周辺地域もよく見ておく必要がありますね。
よく言われるのが、小学校、中学校、病院が徒歩１０分圏内にないとなかなか契約までに至らないと言われているとマンションの担当者から聞きます。
私が重視しているのは、やはりその点と緑が多いことでしょうか？都会過ぎず、田舎すぎず、その程よい環境のところを探しています。公園があまり近いと、知らない人の出入りが激しく防犯上よくないと耳にします。近くにあるのはよいのですが、真横とかはやめた方がよいですね。また、よく車で走っていて思うのですが、違う地域に行ったとき、交通のマナーが悪いところがあります。そういう所は、えてして、生活環境も悪いですね。
なので、ぱっと知らない土地でマンション購入を決めるのではなく、一番よいのは自分の知っている地域、又は、知りたい地域で何度も不動産屋に足を運んで情報をあつめるということを大事にしています。そうすると、何度も足を運ぶので、だんだん環境がわかってきます。生活環境は旦那は会社に行くので、あまり関係ありませんが、奥さんはずーっとそこにいるわけですから、人の層もかわってきますから、生活環境、いや人生までが変わってきます。なので生活環境を考える上で、周辺をよく調べておきたいものですね。まだ調べ途中ですが、病院はたくさん下記のようにありました。

上水保育園（約680m／徒歩9分）芦花幼稚園（約640m／徒歩8分）八幡山診療所（約430m／徒歩6分）山形医院（約230m／徒歩3分）天下堂医院（約720m／徒歩9分）

周辺環境が抜群によいコディア八幡山 にぜひいってください。有難うございました！