都心一等地の低層マンション

良いじゃないかタワーマンションの雲行きも怪しくなってきたわけだし

湾岸タワーマンション総合スレ、なんてのもあるし、まあ、いいじゃん。そんなカリカリしなくても。

個人的には、北条坂の途中（ザハウスの隣）が分譲なのか知りたいのです。

低層マンションの良さは、低層住居専用地域ならではの閑静な環境と、戸建とはまた違う気楽さでしょ。
まあ価値観の違いだけど、タワマンなんて希少性もないし外観どれも一緒だし住民も雑多な感じで絶対住みたくない。

>>16
リーズナブルって絶対額じゃなくてコスパのことでしょ。一等地で価格に見合うところはあるでしょう？

>>24
reasonableって、価格に関して使うときは、高くないっていう意味で使うんですよ^ ^

>>25

＞１５です。

おっと、これは失礼！日本語は難しいですね。

では、コスパが良いという意味で、お願いします。

>コスパが良いという意味で、お願いします。
c/pと言ってもなぁ。予算はどれぐらいで考えてるの？広さやエリアは？

>>13
逆だよ。
金があるから、面倒くさいことはコンシェルジュや管理人にやらせて金で解決する。
あと、飽きたら売りやすいのもマンションの良いところ。
戸建は色々面倒くさいことが多いし、売りたくてもそう簡単に売れないからね。

青葉台のグランドメゾンの予定地、すごく良い場所でしたよ。
第1種低層住居専用地域ですし、周辺は高級住宅が多い閑静な場所。
おそらく坪500前後でしょうから、予算が2億以下の人には良い物件かと。
南青山や広尾と比べたら物足りないかもしれませんが。

>>29

青葉台にグランメゾンができるのですか。貴重な情報ありがとうございます。

>>22

アトラス南麻布のことですね。
随分前にひっそりと分譲終わってるはずですよ。
資料で間取り見ましたが、たしか最上階の一番広い部屋でも８０平米台と隣のザハウスとは比べようもないグレードだったので即スルーしました。

松涛のサンメゾンとかもありますね。
松涛はマンションより戸建っていう人いそうですけど。

ネームバリューはないけど、大使館なんかもある代々木５丁目にオープンが低層マンション作ってるよ
ネックはデベだろうけどな。

都知事公邸あともいいマンションになりそうだよね

>低層マンションの良さは、低層住居専用地域ならではの閑静な環境

都心一等地といえる山手線内側だと、第一種低層住居専用地域は以下の通り。
実際に住んでいる、また過去に住んでいたなど、お薦めエリアはありますか？

千代田区＝一種低層は無し
中央区＝一種低層は無し
渋谷区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松濤1丁目、2丁目、神山町。紀州徳川家下屋敷跡地。
大山町、富ヶ谷1丁目、2丁目
恵比寿３丁目
広尾２丁目、３丁目
東２丁目、4丁目　宝泉寺のあたり。
上原2丁目、3丁目
西原1丁目、2丁目、元代々木町
初台1丁目、2丁目、笹塚3丁目

港区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部

品川区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　いわゆる長者丸。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山。加藤越中守、松平大和守の下屋敷跡地。
北品川４丁目、５丁目　→　いわゆる御殿山。松平相模守、松平出羽守の下屋敷跡地。

目黒区（建蔽率５０パーセント、容積率１００パーセント）
青葉台２丁目の一部。

新宿区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地。

文京区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　
目白２丁目　

山手線の外側がすごく混じってるんだけど・・結局どこの情報が欲しいのか分からん。

まあまあ、松濤や大山町などは山手線付近のほぼ境界エリアで誰もが認める一等地だし。
その辺はやんわり行きましょうや！

山手線内の中央線北側より、南側の山手線やや外の方が高額だものね。

もはや常識です。

スレ主です。

スレ主は子供の学校との関係で麻布広尾あたりで探していますが、目線が合わなければ、その周辺もアリかと思っています（あんま安くならないとい思いますが）。

何れにせよ、このスレは堅苦しくなく、ゆる〜く、やっていけるのがいいかなと。さすがに臨海エリアとか参入されても、困りますが。

南平台と猿楽町は山手線の外だし第1種でもないけど、都心の一等地に入れてほしいなぁ。
恵比寿西、南辺りに異論があるのは認めるけど。

>>2

堤家別邸跡地はアーキサイトメビウス関与で、お！と、期待させておいて、賃貸とのこと。確認しました。

パークコート広尾ヒルトップは如何でしょう？麻布寄りのこれぞ広尾という地域からは外れてしまい、また、駒沢通り沿いで交通量がそこそこある立地でアレですが、名前はかっこいいし、このご時勢でも、立地的に抑えめの価格なのではないかな。

広尾に住みたい人は、数年前ならかなり安かったんですけど、今は、そもそも売り物がほとんどなく、ガーデンヒルズでも、坪４５０〜みたいな感じになってしまっているようです。子供の学校の関係とか、色々あるにせよ、事情が許すなら、少し待った方が良いかも。

自分がよく知っているエリアでいうと、南青山５～７丁目あたりには、古いけど1戸当たりの床面積が広い高級低層・中層マンションが結構あります。
これを手に入れて自分好みにリノベして住む、というのも選択肢の１つかと。
知人が最近、当初新築で購入したタワマンを売却して、この方法で築年古めの中古マンションに引っ越しましたが、床面積は広くなって、売却益と購入代金の差額でリノベの費用も出た、と言ってました。
リノベすれば内装が新築同様なのは当然として、このエリアだと、中古でも外壁も含めてきれいに保たれているマンションが多いので、満足度は高いと思います。
ちなみに自分も都心低層派です。以前はタワマン賃貸に住んでいましたが、2011年の地震の数年前に震度４強くらいの地震でエレベーターが止まった時の経験から、購入するなら中低層と心に決めました。

渋谷区白根郷土館の坂を下った所の東急(？)はどんなものでしょ

>>43

それ、知りませんでした。ありがとうございます。

自由が丘2丁目予定地のモリモトも第1種低層住居専用地域ですね。
自由が丘駅徒歩5分程度で希少性はかなり高いと思います。

新築の直近の注目は青葉台のグランドメゾンですかね。
それにしても、低層は本当に少ない…

青葉台はいいところですけど、グランドメゾンか…。

積水さん、これでもかっていうくらい、白金で建てるたびにチョンボ犯してますよね。

今も昔ながらの高級感と整然を緑とともに保つ井荻エリアが一種低層でおすすめだと思います。

>井荻エリアが一種低層でおすすめだと思います。
井荻が、スレタイ通りの「都心一等地の低層マンション」のあるエリアですか？
そんな高級なマンションは無いと思いますが。違和感ありますね…

すみません、井荻って初めて聞きました。
調べたところ、杉並区なんですね。
坪単価がよく分かりませんが、どれくらいなんでしょうか？

というか自由が丘だの青葉台だの杉並区だの郊外の話はスレ違いだろ。
せめてひろげても山手線内側くらいが限界だろ。それ以上外側はどうやっても都心というのは無理がある。

スレ主が代官山を入れてるんだから、青葉台でも問題ないでしょ？

おいおいもぐりがいるようだな。井荻を知らないとは。大体ただ土地が高騰してるだけで高級感もない低層マンションとは格が違う。本物の枕木だけで構成された庭見たことないんだろう

>>52
井荻以前に、あなた日本語読めない方ですか？スレタイには「都心一等地の低層マンション」
と書いてあります。井荻は都心ですか？その時点でスレチなのでご退場を。
更に、井荻など論外です。番町、松濤、元麻布などがここでいう一等地ですので。
郊外スレへでも行かれてくださいね。

>>53
都心一等地だけども。井荻が都心一等地ではないとするならどこが都心一等地なのだ？線引が定義されていないではないか。

>>54
>都心一等地だけども。

都心の定義；都心3区（千代田、中央、港区）内であること。
またそれでは狭すぎるというなら、せめて都心隣接区である渋谷、新宿、文京、品川区
を含めた都心7区であること。杉並区など全くの圏外であり、よそ者は邪魔だけ。
他スレ行って下さい。

>どこが都心一等地なのだ？

すでに>53に書かれていますよ。日本語読めますか？
>番町、松濤、元麻布などがここでいう一等地ですので。

>>54
こいつ大丈夫？井荻なんて郊外の二等地にもならない土地だよ。
郊外の一等地といえば田園調布や成城。
杉並区なら永福3丁目が筆頭だろうね。あと練馬区の石神井6丁目は別格に素晴らしい。

いずれにせよ井荻なぞは論外。苦笑

誰か教えてください。井荻ってどこですか？

一般的なイメージで都心一等地といえば港区ではないでしょうか。
3A（青山、赤坂、麻布）は誰もが認めるところですし、魅力的です。
渋谷区も松濤、広尾は都心一等地かと。
千代田区の番町も都心一等地ですが、特段魅力のある場所でもないですし、微妙ですね。

まあ、まあ、皆様、このスレはまったり行きましょうよ。

せっかく細やかな供給情報も入ってきていることですし。

低層という意味では、中央区と千代田区は供給自体がないから対象にならないね。

低層とは？何階までですか？

建ぺい率、用途地域とかから一概には言えませんか？

８〜９階建てだと中高層になりますか？

代官山のガーデンズパレスなんかいいじゃん

まー7階で30メーターまでが低層なんじゃない
表参道、南青山、南麻布、西麻布、広尾までだな

第一種低層住居専用地域に建つ、3階建て10mまでのが最高の低層マンションでは？
土地持ち分も多いし、大抵は全戸150㎡以上など間取り、仕様も贅沢なものが多い。

＞低層とは？何階までですか？

低層住居専用地域には10m又は12mの絶対高さ制限があり、10mの場合３階建てまでですね。４階建てが建つケースもあるでしょうけど基本的には３階まででしょう。
なお、中高層住居専用地域ですと、絶対高さ制限はないものの各種斜線制限があり、容積率も多くは200％か300％なので、中規模マンションでせいぜい７階くらいまで。広い土地に建つ大規模物件で１２階くらいでしょうか。

>>65
こんな感じ重厚で素敵だと思います。200㎡中心の山手線内側の一種低専エリアです。

↑島津山ですね？
城南五山は港区に隣接し、五反田〜品川エリアと都心から少し距離があるため緑豊かで、
少し郊外の風情も残しつつスーパーなども多く生活しやすく、
交通利便性は言うに及ばず至便ですしお薦めエリアです。

島津山のお隣、御殿山の低層マンションも素晴らしいです。
電柱も地下化されて景観がいいですね。周辺も再開発されてちょっとヨーロッパのような街並みですよ。

一低住専地域は、都心区で言うと、千代田・中央区は皆無で、港区は高輪のごく一部のみ。
あとは渋谷区（松濤、神山町、広尾2・3丁目）と品川区（城南五山）に少ないながら存在しているだけ。
希少だから高価格だし高価値だろうね。低層マンションには最適なエリアだろう。

スレ主としては、都心に住みたいけど（すまざるを得ないけど）、なるべく閑静なところに住みたい、タワマンはちょっとという人のために、幅広く情報を共有し合うことを願っています。

なので、何処が格上とか、資産価値が上とか、張り合ったり、ランク付けすることは目的ではありません。

>>70
だったら一等地と入れずに、閑静な都心低層マンションとするべき。

一等地と入れたスレ主がおかしい。

素敵です。

↑代々木は都心なのか？？
個人的には素晴らしいマンションだと思うけど、ここは分譲マンションのカテゴリーだけど、賃貸も含まれるのかな？

68も賃貸(プライムメゾン)だよね。
個人的には、池田山とか大和郷の低層マンションがいいかな。

>>72

家賃300万、英国貴族様所有の有名なマンションですね
但し確かに賃貸マンションですな。

代々木は本スレで語られている超一等地では無いとは思うが、何となくゆっくりした空気感が流れていて、住むには良いところ。
ただ低層マンションはあまり出ないね。

高級低層マンションが出そうな区は、港区、渋谷区、品川区、目黒区あたりですかね。

個人的には代官山近辺に出て欲しいです。

代々木も広くて５丁目周辺は高級低層エリアだよ

今のところ提供された、今後の供給情報は以下

○バンガード跡地のパーマン
○三田のコノエ
○西麻布のコノエ
○広尾の住友→賃貸？
○北条坂の旭化成→分譲済
○西麻布堤別邸跡地→賃貸
○赤坂ブリジストン社宅の裏？
○青葉台のグランドメゾン
○松涛のサンメゾン
○代々木５丁目のオープン
○都知事邸跡地
○パークコート広尾ヒルトップ
○渋谷区白根郷土館の坂下の東急
○自由が丘2丁目のモリモト

＞個人的には、池田山とか大和郷の低層マンションがいいかな。

城南五山の低層マンション住みの者です。
池田山はよく通りますが、最近まとまった敷地が更地になっていますね。
元々は一軒のお宅だったような敷地、200〜300坪の空き地がポツポツ出てます。
そのうち何件かは賃貸専用の低層マンションになり、あとは大使公邸建設計画なども。

一低住専は高さ制限があり、デベはあまり儲からないので作りたがらないでしょうが、
あの辺りは環境最高なので、素敵な低層マンションができるといいですよね。

>>72

これ、グロブナー？

前見に行った時と、雰囲気が違う感じ。写真の撮り方が上手なのかもしれませんが（笑）。

とても素敵なマンションですが、横の通りの交通量が多いのがネックなんですよね。

ここは「都心一等地」とのスレタイですが、実際の検討エリアや価格帯はどのような感じですか？
また皆さん、どのような資金計画を考えておられますか？
キャッシュ？ローン？親などからの資金援助はありますか？その額は？
大まかでいいですので、年収や頭金の額など資金計画が分かる感じで話しませんか？
より具体的な話がしたいです。

何で見ず知らずの人間に資金計画を教えなきゃいけないの？

偽名掲示板なのに何を気にしてんでしょ？

自分の好みは、山手線内側にある田園調布みたいな敷地の広々した邸宅街の感じ。
広尾2〜3丁目はそれに近い雰囲気だけど、いかんせん広尾駅から遠いしJRも使えないから不便。
麻布エリアは広尾駅すぐだけどやはりJRは使えない。
松濤もいいけどやはりJR渋谷駅はかなり遠い。そのあたりは皆タクシー利用だろうけど。
なかなかすべての条件をかなえるエリアはないよね。

低層なら戸建で良いと思うんだけど。
マンションにするメリットあまりありませんよね。

>>86
最初の方で議論されてますよ。
マンションのメリットは眺望以外にもありますし。

86は3〜23のレスを読んだ上で、また「低層でいい」という話を蒸し返したんでしょうか？

価格の問題ですね。
了解です。

・戸建より価格・固定資産税が安い（超高級なら例外も）
・コンシェルジュが利用できる
・防犯体制が万全
・町内会参加や近所付き合いを無理にしなくていい
・ゴミ出しは24時間、清掃は清掃員がやってくれる
・デベロッパーの特権サービスが利用できる
・いざという時、売却が比較的しやすい

マンションのメリットを思いつくまま挙げてみました。

御殿山に住んでます。
駅から少し遠いのが欠点ですがこのあたりのマンションの人は買い換えても同じ御殿山のマンションにする人が多く中古は住民間でぐるぐる流通しています。

＞91最初にマンションご購入されたきっかけはありますか？
良いところだろうというのは想像に難くありませんが、
ご自身でご指摘の通り、地縁がない人にはやや敷居が高い印象です。

>90
庭の手入れを気にしなくていいことも付け加えたい。
実家が戸建だか、自分でやるのも業者に頼むのもめんどくさい。プライベート空間に入っ来て欲しくない。

>>92
もともと賃貸で近くに住んでました。
同じマンションの人も親が高輪とか白金台住んでるとか地縁のある人が多い印象ですね。あとなぜか芝浦アイランドとかワールドシティタワーズから引っ越してくる人が多いです。逆もあります。

ちなみに御殿山は五山の中でも庶民的ですね。アパートや社宅なんかもありますから。一番敷居の高いのは池田山ですかね。あそこはオーラが違います。歩くと庶民ですみませんって謝りたくなります。

>90
コンシェルジュは家政婦雇えば良いし、セキュリティもお金次第だよね。清掃、庭の手入れも同じ。結局、予算の問題だよね。

＞結局、予算の問題だよね。
あなたからするとそうなのかな？
世の中様々な価値観や考え方があるので、自分の考えがデフォルトというような自己中で幼稚な考えは通じないと思いますよ。

都心志向もいれば郊外好きもいるように、戸建て好きがいればマンション好きがいる。
家族構成やもちろん収入によっても変わってくるだろうね。
自分は、ワンフロアに段差なく広い面積が取れて、セキュリティや耐震性、日々の管理などが、
自分で納得できる金額←ここ重要、で探してマンションにした。

戸建ては手間と時間が掛かり過ぎる（まず土地探して、ＨＭ探して、打ち合わせ、施工、管理・・）
そこまで時間も無いので、都心部の低層マンション170㎡、3億円程度ので満足してます。

まだこの話するの？
生まれつき家政婦や庭師がいる豪邸で育った方の感覚はわかりませんが、
庶民の出なもんで、家族以外が家の中に居ると落ち着かないんですよ。
たとえ金銭的な余裕があっても、私はプライベートな空間に他人が入ってくるのは極力避けたいですね。

>90
それって低層と言うより、マンション一般の特長だね。寧ろタワマンの特長といっても良い。

92です。レスありがとう御座います。
賃貸で住んでみて気に入って買うって理想的ですよね。
私もそのパターンで最近契約しいてしまいましたが、
御殿山もなかなか良さそうですね。
涼しくなったら(住民の方に迷惑にならないように)散歩させてもらおうかな。

>100そりゃそうでしょ。
低層好みの人は戸建とマンションのいいとこ取りしたいっていう思考なんだから。
戸建よりいい点あげれば利点はマンション一般に通じるけど、
でもタワマンには抵抗があるって理由はそれぞれあるでしょ。
好みの問題なんだから。

戸建ての良いところが低層にあるの？

>>101
まあ新築マンションはめったに出ないエリアなので基本中古になっちゃいますね。大崎の方に行くとコンスタントに新築でますけどね。
やはり低層エリアはそもそもマンション建つような大きな敷地が少ないからね。
ソニー跡地に建てられた積水ハウスの高級賃貸は素晴らしいです。
菅野美穂も住んでます。

>99
屁理屈にしか聞こえない。
素直に予算に限りがある、でいいんじゃないの。
予算いくらでもあるなんて方、殆どいないんだから。

堺雅人ではなく敢えて菅野美穂ですかw
御殿山楽しそうですね。

ソニー跡地に建てられた積水ハウスの高級賃貸は素晴らしいです。
>68に出てるよ。もしやあなたが貼ったの？ちょっと見栄っ張りですねぇ。苦笑

>>106
堺雅人は東五反田のライフでたまに見かけますよ。このあたり芸能人や著名人が多いですね。しかしガーデンシティのファミマは土日もやってほしいです。

>御殿山は五山の中でも庶民的ですね。一番敷居の高いのは池田山ですかね。
ですね。美智子皇后さまのご実家があったロイヤルプレイスですし、
各国大使公邸はじめ、先日、退職慰労金で55億円を支給された某パ球団オーナー宅や、
服部一族の住む300坪超の邸宅、著名建築家の建てた能舞台のある家など、
デザインも凝った家が多いですね。そういう中に重厚な低層マンションがひっそりと佇んでいる。
五反田駅から5分高台を登っただけでこのような街並みが広がっているとは、
正に下界と隔てられた厳かな雰囲気すら漂っていますね。
写真は個人的に気に入っている池田山に建つマンション。旧財閥家の跡地に建つ重厚な造りです。

>>109
そこは昔大川隆法が住んでましたね。

そういえば御殿山も大使館が4つか5つくらいありますね。ミャンマー、セルビア、モーリタニア、ブルネイ、アイスランド（これは高輪かな）

>>110
よくご存知で。
池田山という土地には良い気が流れていることを、宗教家である彼も知っていたのでしょうね。
池田山は、風水的には龍穴といって、富士山から流れ出た良い気が池田山公園を通り、
江戸城（皇居）に流れ込むという希少な立地だそうです。

そもそも、池田山の名の元になった岡山藩池田家は、かの有名な姫路城を建てた池田輝政の家柄。
池田輝政は徳川家康の娘婿となり、江戸幕府に重用されることになります。
そのような深い関係から、この稀有な土地を家康公から授けられた訳ですね。
歩いていると、車がほとんど通っていないせいもあるかも知れませんが、
空気が澄んでいて、とても清々しい気持ちになるエリアですよね。

ミャンマーは大使館は御殿山で、現在大使公邸を池田山の中腹辺りに建設中ですよ。
150坪程度の小さな敷地の感じですが。

有栖川ヒルズは対象外なの？

>>114
良いマンションですよね。今一件売りに出てますね。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_84703090/

ただ、3億円と安いなと思いきや、ここは地上権なんですね。
残り33年程のようですからタイミング的には微妙かな。
でもこの価格でこの場所に住めるという経験はプライスレスかも？

>>115
借地権って知らなかった...
でも更新できるんでしょ？さすがにそのあと取り壊しなんてことはないですよね？
にしても、修繕費と管理費だけで月20万ですか。それだけで自分の月収の10%持って行かれる...高嶺の花です。

>>116
普通借地権なので、延長はできないと思いますよ。
取り壊して更地にして返却ということだと思います。

有栖川公園の見えるあのエリアは、都内でも住宅地として最高の環境であり、
最高の価格の付くエリアですよね。まさに億プレーヤー向けですね。

>>117
普通借地権なら延長っていうかよほどの理由がない限り更新可能なのでは？
更新不可能なのは定借でしょ？

興味があるなら、直接不動産屋に聞いてみたらどうですか？
まあ60年住み続ける人も居ないと思いますが・・ボロくなりますしね。

>>112
池田山を含む五山の価値はやはり海が見えたことかと思います。
都心高台低層マンションとタワーマンションは異なるものと思われていますが、昔の高台に住む動機は今タワーマンションに住む動機と類似性があります。