23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

>>485
運用資産正味で２億なんですか。すごいです。
その２億に到るプロセスが知りたいですけど、スレ違いなんで
やめておきます。

不動産のセミナーなどへいくと不動産で借入金とあわせて
資産総額２億なんて人、普通ですが、その場合でも
金融資産の額は、３〜４千万程度って人が多いですから。

所得税の税率委譲で、払った税金も少なかったけど還付も少ないですね。
払った以上に還付されないのか聞いたら税務署員が怒りましたけど

山手線の電車にも「確定申告　３月１７日」という広告が。
国税庁ＪＲに金払っても税金で取り戻すつもりだろうが電車通勤の
サラリーマンは還付請求する人ばかりだぞ。

さすが、橘玲さんばりの海外投資のつわもののカキコミがないのは
おそらく分離課税の申告と株式譲渡損の繰り延べの計算で忙しいのでしょう。
みなさん確定申告ですよね。

>>492
いいなあ…
一生、働かなくていいじゃないですか。

もちろん、マンションの上がった下がったなんてまったく関係ない。

で、なんでここにいるの？

売れ筋は
東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価２５０〜３００万円。一戸当たり５〜７千万円。

具体的には中央区、江東区西部および湾岸、墨田区南部。
これら地域で集中的に供給され、集中居住が進み、
東京の都市構造は大きく変わって行くだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

>>493
4.3億ペソだからです。

石油高騰、円高、そしてこれ、
東京の町並みが変化して行くスピードが加速されそうです。

＜新銀行東京＞中小企業向け「無担保・無保証」融資を廃止
3月15日2時31分配信 毎日新聞
東京都に４００億円の追加出資を要請した「新銀行東京」（千代田区）が、０５年４月の開業当初
から看板商品に据える原則無担保・無保証の中小企業融資「ポートフォリオ」を、１２年３月期
までの再建計画の期間中に事実上廃止することが分かった。無担保・無保証融資が不良債権を
急増させたためで、担保・保証付きの堅実な融資を一層進める。中小企業支援を旗印とした開業
の理念からまた一つ遠ざかる格好だ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080315-00000011-mai-bus_all

>496
ごめん、小銀行１行の乱脈融資が正常化される過程が、
なぜ東京の町並みを変化させるのかがどうしてもわからないので教えて。

4.3億ペソって10億円ですよ。

じゃあ、4.3億ウォンか、4.3億リラです。

いや4.3億ジンバブエドルでしょうｗ

もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し　ですねｗ　　だから、素人どもは、笑えますｗ

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

銀行関係者君

素晴らしい書き込みだね
上司に教えてあげればよかったのに…
サブプライムで痛手を蒙ったのは庶民ではない銀行だよ…

しかし、上昇期間と上昇幅が最も小さかった日本でさえ、ここまで冷えてきているわけだから、アメリカやイギリスや中国における今回の不動産価格の下落は想像を絶するレベルになるんだろうね。収益還元で考えた場合、東京都心部での当面の下落下限は10％ぐらいの水準までは、あと１年で下がるだろうから、銀行からの資金調達が可能な買い手にとっては、これから天与の買い場が訪れることになるわけだよね。いま60才前後の人は前回のバブル崩壊で、その後15年間、値下がりした不動産損失分を埋めるのにタダ働きを強いられたわけだけど、それと同じ惨状が、ここ１年に都心マンションを買った人にも訪れる日が、刻一刻と近付いているって感じですかね。これからじっくり買う御仁にとっては、今の政権運営には、感謝感激ってところだろうね。冗談で利上げまでしてくれたら、セリングクライマックスを誘発し、円高＆不動産暴落の世界に轟く経済失策として、歴史に刻まれることになるんじゃないかな。

たしかバブルの頃は、収益還元法で考えたら今の80倍近い水準じゃなかった？賃料だと全く説明不可能な水準だったと思うけど。

青山のワンルームを利回り１％台の１億円で売り買いしてたと思うよ。それが、10%の1000万まで、約10年で下落って感じでしょう。十数億、都銀から借りこんでブッ飛んだ人が結構いたと記憶してますが。

そろそろ下げ煽りが期待外れの結果に終わってることを直視したら。

先高感を前提にした末期の相場の話です

今回の上昇相場は投げ売りする主体が乏しい。もっと銀行が追い込まれないとトレンド反転難しいと思うよ。