ヴェレーナ青梅新町ってどうですか？

>19さん
オープンエアの部屋は3000万超えますよね！？
価格、立地、資産価値を考えたら同じ価格なら河辺駅前のライオンズのほうがよっぽどいいかと・・・

>>17
>ヴェレーナ戸塚では不良コンクリートの使用があったようで大きな問題となっています。

ヴェレーナ戸塚
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8528/res/101-122

大変な事になってきましたね。

そのマンションから都内に通うなど自殺行為としか考えられない、当然デベロッパー関係者の書き込みもあるので注意が必要です。都内に勤務するなら中古物件をお買い得別件は多い。それに値下げ競争がこれから始まる時である。前には私もその近辺に住んでいたので都内への通勤の大変さはよく分かる。被害者を多くしたくないのであえて忠告します。マンションは簡単に売れるようなものとは違います通勤は一生続きますよ。余生を送るためなら良いかもしれないが歩いていける範囲に病院、スーパ、公共機関、銀行などない。青梅市も東の外れなので力を入れない。河辺は電車の
始発もあり公共機関も充実している。３０００万出すなら小作駅、河辺駅、羽村駅に１０分で通える範囲で探すべきです。若い時残業して遅くなると私も小作駅から歩いたが翌日は朝辛いよ。私にはそのマンションを選ぶ人の理由が聞きたい。何が良いのか明快に説明してほしいものだ。

シティテラス昭島と全ての点で比較するとよい。　特に立地条件、これから車を多用する生活は
コスト的に大変です。シティテラス昭島なら車無しでも十分な便利性を得られます。車の維持費
２０年分（５００万以上）を考えると少々高くても資産価値も高く選択すべきと思います。
ベレーナ全てが良くないとは思いませんが青梅新町はそれだけ価値がありません。
参考：http://mansion-db.com/dtltop/3325/
住友不動産も信頼できる一流デベロッパです。
駅から５分は今時貴重な物件です。　たぶん、人気もありすぐに売れるでしょう。
販売状況を比較するのも良い選択方法化かもしれない。

>25
昭島とはエリアが違うから比較対照にはならないです。
この物件を検討する人は地元の人だけでしょ？

昭島がいいんだったら最初から昭島で賃貸してる筈だし。
何か理由があるから青梅に住んでるんでしょ。（実家が近いとか）

ちなみにヴェレーナ見に行ったんですが停まってる車は全て八王子ナンバーでした。（昭島周辺なら多摩ナンバー）

>21
その近辺にはスーパがありません。　２０分程度歩けばありますが重い荷もっを持って
歩くことなどできません。　オザムができる話はありますが何時川は知りません。
その近辺からは入間方面に日常の買い物行く人は少ないと思います。また、入間方面に
勤め先がある人も少ないので入間は対象外と思います。小作駅近辺か新町３丁目にあるスーパ
が対象となると思います。コストコを進めるマンション販売員は勉強不足です。
最近近くの１００円ショップも徹底しました。日常の食品を得るのに前は苦労しました。
工業地帯ななおでコンビニは歩いて５分以内に２軒あります。

やっぱりスーパーがネックなんだ・・・
通勤はともかくとしてね。
車通勤の人もいるとは思うけどやっぱり会社的には電車じゃない？
ＪＲってそんなに価値があるのかな？
この際、所沢とかのがいい気がしてきたのはオイラだけ？

ここで都心まで通勤できる人は定時に帰れるひとではないと体力的にもたないでしょ。
立川くらいまでだったらね。あとここのデベのデザインってどうも派手すぎるような
感じがしませんか？

この辺りは工場が多いので、販売者は都心通勤者より製造現場の人達を主なターゲットとしている様な気がする。工場勤務者に車通勤者は多いだろうし、良心的な月額使用料の駐車場が完備されてるとあれば彼らの生活に資する処は大きいと思う。外観の好みは人それぞれだが、特に問題なければ結構好い買物かもしれないよ。

それではホワイトカラーは住みにくいですね。
学歴や価値観も違うし、そうすると近所づきあいもしにくいことになります。

>>31
そういう乱暴な言い方はやめたら。

それは建前というものでしょう。
なぜ乱暴な意見かわかりません。
私は製造業に勤めているからわかります。
やはり目に見えない壁というものがあります。
それはどこの社会でも同じ。

当然な意見だと思います。
もちろんホワイトカラー、ブルーカラーに
少なくとも日本に階層があり、どっちが上とか
そういうものはありません。
但し、価値観が違うので付き合いにくいということです。
そういうことを気にして物件選択はするでしょう。

この近辺から車通勤する人は少ないと思う。　旦那が車使っている平日は奥さんは一歩も
出かけられない。　これではかわいそうです。　２台の車が必要になる人もいると思うが
その近辺では住宅も密集していて駐車場も少ないし高い（１万以上）。　旦那が自転車や
バイクで通勤するならＯＫかも。　車で通勤するなら八高線沿線か五日市線沿線の一戸建て
がベストです。車通勤でマンションに住む理由はない気がする。ライフスタイルを第一に考えて
住まいは検討する必要があると思う。私は通勤は３０分以内でないとマンションの価値は無いと
も思っている。これからは人口減少社会、省エネルギー社会、不況社会となってくる。ここ２，３年で住宅価格は低下すると思います。土地価格もそのうち低下します。今は買い時ではない。
無理して住宅を購入する意味理由をよく検討する必要がある。マンションは契約したとたんに
価格は２０〜３０％減額する。１０年で半値になる。　最近の賃貸も６０〜７０㎡と広いものが多い、少し賃貸で我慢して貯金してから考えも遅くはないきがする。　今のマンション高すぎる、
不況で収入の伸びないなか高値で販売できると思えない。チャンスはこれからいくらでもあります。

ここで駐車場が1万！ちょっとびっくりです。
それにこの物件は資産価値を気にするような場所ではないです。
チャンスはいくらでもあるといいますが、景気循環なんて１０年くらいのスパンがほとんど
でしょ。だったら欲しいときに買わないと。５０代でマンション買ってもね・・・

青梅地区にも売れ残っているマンションがあります。　すべて価格が高すぎる。
宣伝しなくてもいい物件はすぐに売れてしまいます。ベレーナはどうですかね？
普通のサラリーマンにとって住宅は一生に一度の買い物ですいろいろなリスクを考えて
購入するのが当然でしょう。家を持たなければいけない理由とは何でしょう？
もし会社の倒産、転勤などで家を売る・貸すなどの必要性も考慮しておくとよいのではないかと
思います。　近くの不動産屋に行って聞けばその近辺の標準的賃料は教えてくれます。
そのマンションでなければいけない理由がある人は別であるが、私が進めるマンション選びの方法はプロに聞けです。地域の不動産屋に中古や賃貸のマンションがないか聞きに行きついでに対象のマンションの評価を聞いてみる手です。意外な今まで知らなかったことが知れることがあります。
情報を入手する努力は必要です。

>34
価格は２０〜３０％減額する。１０年で半値になる。

これは間違いです。
中古マンションの相場はその時の新築マンションの相場で決まります。
実際、築30年のマンションが買った当時と同額で売れる場合もあります。（もちろん物価上昇、貨幣価値の上昇もありますがｗ）

2,3年後に土地価格が下落する確証など、どこに？
未来の予言者でもないかぎり、将来のことなどわかりませんよｗ

「今は買い時じゃない！」と購入を先送り→年だけ取ってローン年数短くなり買えない人にならないように気をつけてください。

家が欲しいと思ったら、その時がその人にとって「買い時」です。

買い時なんかはその人のライフスタイルによるんだからどうでもいいんだけど。

青梅線・五日市線の物件って高い＝人気がある？よね。
やっぱり新宿で飲んで「私、中央線なんで」って帰りたいから人気があるの？
もっとも、このマンションじゃ新宿で飲んで帰るなんてかなりの大イベントだが…

少なくともこの場所でそんな金額を払うのはもったいないよ。
車生活するんなら一人一台車もてないマンションなんて超不便だし。

工場勤務が相手って、工場だけでこんな戸数売れる？
正直、虚業・文系重視、ブルーカラー軽視の日本において、こんな高いマンションを買える人はあまりいないと思うが…

このマンションの販売状況知っている方コメントください。第一期一次（１０個）は完売したのでしょうか。第１期２次も延期されているようですね。　やはり人気ないのでしょうか？
私はあの外観は異様で好きではありませんが近くの工場に勤めがあるので興味はあります。
青梅近辺のマンションから都内通勤に関してほとんどいないと思います（始発河辺駅等近辺の人はいますね）。一戸建てで都内通勤者は少しはいる程度です。立川より以西には結構大きな工場があります。日野自動車、東芝、日立、富士通、中小ではカシオ、海上電、ＨＯＹＡその他多数。関連会社も当然多数。住宅の需要はある地域です。しかし、日産自動車や国際電気などなくなる工場もあります。いよいよ日本も不況の時代に入ったようで自分の会社の将来も不安はあります。賃貸の場合は会社の補助もありしばらく様子見のつもりです。　ローンで買えば金利も負担しなくてはなりません。これがばかになりません、前のスレで３０年後に買値で売れたとしても支払った金利は
戻りません。それに、管理費、修繕費なども必要です。それから、騒音問題もあります、上の階の人が出す音が問題となっても賃貸のように簡単に引っ越すことができないからです。たしかこの物件は２重天井２重床でないですね。これも私にとってマイナス要点です。それから修繕費が意外と安いが専門家に聞いたところこれでは維持できないとのことでした。

日本総合地所に関する参考記事です。「ここ最近のマンション相場の上昇は、土地の仕入れ価格の上昇だけでなく、建築コストも上昇してsいるためといわれるが、日本綜合地所の物件は、「建築費を含めた事業採算を考慮するため、土地仕入れ価格の上昇が事業コストに転嫁されることがない。そのため、販売価格の上昇分はそのまま利益の向上に寄与している」としているとおり、土地仕入れ価格が上昇した分は、その他のコストを下げているので、トータルの原価は上昇していないということを述べている。要は、本来は値上げする必要がないものを、世間のマンション相場の上昇に便乗した値上げをして、その値上げ分がそのまま日本綜合地所の利益になっているということである。マンションの建築コストを抑えるということは、マンションの基本性能そのものの品質に影響するといっても過言ではない。実際に、ここ数年の日綜のマンションは、以前はスタンダードとしていた二重床や床暖房もやめたり、スラブ厚もボイドスラブにしては薄めと、入居後にメンテナンス性や遮音性に影響するようなことを行ってきている。」

>39さんへ
あまり売れてないみたいですよ。まだ完成してないのにもかかわらず、200万円値引きしてるみたいです（友人談）当初予定より集客、申込客が乏しいので延期してるみたいですね。

職場が近いからといって工場地帯に住むのはどうかと・・・。
新宿に職場があるからといって新宿のど真ん中には住みませんよね？それと同じで住環境に向いてる場所とそうでない場所があります。

あと賃貸の方で勘違いされている方が多いですが、賃料にも管理費、修繕費、固定資産税、ローン金利分は含まれていますよ。それらを除いた部分が大家の利益です。

＞４１さん重要な情報ありがとうございます。マンションの利益は２０％以上と聞いていましたがすでに値引き販売が始まっているとは驚きです。５００万程度値引きなら再考しようかなとも
思います（半分冗談）。ただし入居してゴーストタウン状態になったら管理費等はどうなるの？シャトルバスも中止かな？横浜であったようにどこかのファンドが安く買い占めて賃貸にしたりしてね。そうなれば大規模なので安全管理や騒音問題も出てくる。　横浜の場合は結構優良物件なので
外資系ファンドが１棟丸ごと買い占めたみたいです。　しかし、ここは駅に遠すぎるね。
それに周りが空き地が多く夜は怖い。それに工場地帯で日照規制も緩い。周りに何が建つのか不安です。売れない理由があるから売れないのでしょうね（単純すぎるかな）。

そもそも338戸って作りすぎです。

１．残戸数多くて買取も出せない。
２．しょうがないから最終手段は損切り覚悟の値引き販売。
３．当初の契約者と揉め、訴訟問題。
４．近隣の工場労働者の社宅として提供。
５．共用設備は若者のたまり場と化す。

さて・・・どうなるでしょう。

契約した者です。
最近、こちらの掲示板も頻繁に書き込みされているようで色々情報が入ってきていいですね。
第一期の頃は何の書き込みもなく、ちょっと不安でしたが。
書き込みは悪評が多いですね〜。まぁ予想はしてましたけどここまで叩かれているとは思いませんでした。
私は職場が近く、電車もほとんど利用しない車中心の生活ですのでとても気に入りました。
外観デザインや装飾も個性があっていいと思います。色々と検討しましたが、逆に駅が近く、機械式駐車場や住戸も狭い、デザインも平凡なマンションには全く興味がありませんでした。
資産価値も考える事も確かに重要ですが、実際に住んで生活している時には資産価値の事など常に考えながら生活する人はあまり多くないと思います。それに将来地価が上昇すると固定資産税なども上がりますから長いこと住む方にとっては一概にいいとは言えませんね。
実際に日の出町に住んでいる知り合いは、イオンモールができたり宅地開発が進み始めて地価が上昇し税金が上がったと嘆いていらっしゃいました。

マンションの購入も、家族のこと、仕事のことなどある程度タイミングと思いますよ。

まあ、掲示板では批判する人が大多数なので、あまり気にせずに（笑）
仕事でも、毎日「辞めてやる！」って文句を言う人が結局最後まで仕事を続けているのと一緒で
マンション購入でも、色々と批判ばかりしてる人がいるんだなあと、ある意味感心しています。

売れない理由を色々と詮索するよりも、どういう生活をしたいかを考えるのが先決なのに。
多少値下げしてもそれくらい稼げばいいし、管理の事は住んでからみなで協力すればいいのにね。

こんなふうに書くと、すぐに「デベだ！！！」って言われるんでしょうねｗ

>>45

日本語でおｋ

>45
管理の事は住んでからみなで協力すればいいのにね。

大規模マンションで管理を皆で協力するのは不可能に近いです。
私の実家が150戸程度のマンションなんですが、総会にも人は集まらないし、管理費、修繕費滞納の世帯もあったりなど頭悩ませることばかりみたいです。
中には賃貸の世帯もあったりして、ルールを守ってくれません。

やっぱりこの辺だったら一戸建てのほうがいいのではと思います。

この物件いい所は自走式駐車場１００％だけかな。悪い点は前のレスでも述べられているので
参考になりました。ここは恋は盲目、痘痕も笑窪の人＋裕福な人対象のマンションだね。ここに契約済みの人のレスもあるが値段交渉したのか聞いてみたい。オザムができる予定となっているが
空家ばかりでは出店してこないと思う。そうすると車2台（夫用、妻用）は必須の場所です。
シャトルバスも需要無ければ（採算が合わなければ）廃止でしょう。このマンションは条件的に普通のサラリーマンでは手が出ないのが販売不振の要因ではないですか。不安材料が多すぎると思う。デベロッパは売ってしまえば責任はない、あと購入者は重いローンを背負い必死で働かなければならない。　アメリカでサブプライムローン問題が発生しましたが日本でも景気減速し賞与無しなどになったら同様のことが起きる可能性がある。そういったリスクを十分考える必要があると思います。そもそも家を持つ意義とは何でしょう。ほとんどの方が賃貸より得になるからと答えると
思います。しかし、何年間そこに住めるか保証がありますか。売却・賃貸も当然視野に入れて購入検討する必要があります。私は、交通・買い物など利便性の高い中古マンションも検討しています。

外観は個性ありすぎでしょう。無論好き嫌いは各人各様ですが、これだけあっちこっちに大量供給してるんだもん、一般に受け入れられるか否か再考の機会はたくさんあったと思う。また４メートルオープンエアーバルコニーもやりすぎの感あり。容積率との絡みはさておき、あの空間をむしろ専有部分にしつ欲しいと思う方が多いのでは？これだけたくさん作りはじめる前に市場ニーズのあたりをキチンと把握しきれなかったのだろうか。

ここのマンション外観が気にいって買う人もいるんかなぁ？まあ、おられるやろうなぁ〜。

駅までも遠くて、面積も広くないですが。最大１００平米ですよね、残りはあ値段の魅力しかないでしょ。

外観は主観なので・・・
でもここのデベの外観って
よく言えば個性的
悪く言えば異形のオブジェといったところ・・・

マンションは一戸建て以上に維持費が掛かりそうなので考えてます。３５年ローンが終わった頃
建て替えなどになったら資金の貯えない老人はアパート捜して出て行くしかない。
それに、修繕費＋管理費は３０年もすると月額４万円程度にもなるという。定年後年金以外収入がない状態でこれは厳しいことです。買いたい時が買い時などと気楽に言う人もいるがその考えは危険です。これからはどう考えてもバブルの時代みたいにはならない。時には我慢も必要と思います。今不動産会社は大変な不況です、その証拠にマンション在庫は増加する一方です。　株と同じで高値で買ったら売るに売れません。

＞35

果たしてそうでしょうか？
我慢しすぎて今買えない状況になっている人は大勢います。

結果論ですが、4,5年前が一番地価も安く、ゼロ金利政策のおかげで住宅ローンの金利も安かった。
では何故そのとき買わなかったのですか？もっと下がると思っていたから？

これからの懸念材料はいくらでもありますよ。
・消費税の増税
・ローン金利の上昇（日銀が名言してます、下げることはないと）
・建築資材の高騰（東京でオリンピックが開催されたらなおさらです）

不動産業界が不況でも将来大幅に安くなっていくとは思えません。まぁ給料が上がらないのが不動産不況の1番の原因かなｗ

不動産不況の一番の元凶は、後先考えないアホデベのイケイケ高値過剰供給であります。サブプラ問題やら原油高やらいろいろ外因もあるけど、状況変動への耐性欠落であります。自業自得であります。

日銀が明言しているのは政策金利でしょ。
少なくとも長期固定は政策金利と連動してないのでは？そりゃいまの政策金利より下げる
ということはゼロ金利時代に逆戻り。ありえないでしょ。

資材高騰は北京オリンピック、上海万博がやまといわれてます。東京オリンピック
が開催されても新たに建設するものはあんまりないので今回ほど関係ないのでは？

って事は売れ残りマンションは「買い」なのか？

もし私がデベの立場だったら、これからの新築マンションは設備、仕様を落として価格を抑えて供給すると思います。安かろう悪かろうでね。


ん〜難しい。

５６ですが・・・
今の売れ残りは私は買いだと思います。
但し、数ヶ月先は誰もわからない。昨年の今頃、秋にサブプライムローンなるものが
おきるなんて少なくとも日本では情報がなかった。

今後の物件はスペックを落とすとやはりわかってしまうので、物件の面積を
減らすことがメインになるのでは？

>No.54さん
地価動向です
基準地価変動率の推移 （全国平均）
用途：年 　2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
住 宅 地　 ▲4.8％ ▲4.6％ ▲3.8％ ▲2.3％ ▲0.7％
商 業 地 　▲7.4％ ▲6.5％ ▲5.0％ ▲2.1％ 　1.0％
全用途平均 ▲5.6％ ▲5.2％ ▲4.2％ ▲2.4％ ▲0.5％

マンションの価格は需要（買い手）と供給（売り手）の関係で決まるもの。
消費税、ローン金利、建築コストが変わると需給の関係がどうなるかはだれも分かりません。
一つ言えることはマンションが今でも売れてない、在庫が多いと言う事実です。
株と同じで売れなければ値段は下がるでしょう。簡単な市場原理です。
なお、ローン金利が上がればサブプライム問題も日本で起きてくるでしょうね。

Ｎｏ．４０さんの参考記事の通り日本総合地所は素人目には見えないところで建築コストを削減しているようですね。それが表面化したのが戸塚の不良コンクリート問題ですかね。
値切って買ってもその資産価値はないかも。

うんうん、基本的には今の売れ残りの中から値切り買いがいいと思う。けれど、間取り、階数、デベの信用など売れ残りだけに難しい判断迫れる。
いずれにしても最終的に買わなくとも、今動いてみるのは勉強になりそうだ。

サブプライムとUSの住宅バブルについては昨年末にはもうダメといわれていて秋には危険といわれていた。Internetで世界中の情報が手に入るこの世の中で日本では知られてなかったなんていうのは……

チラッと覗いてきたけど、>>60のいうとおり、細かいところでコストダウンしまくり。
・カーテンボックスがない
・浄水器はオプション
・引き出しにこれまで標準的だったブルモーションとかついてない
・床暖なし（そもそもエコジョーズですらない？）
・風呂も普通の風呂（洗面器台もない一番低グレードなユニットバス）
などなど
細かところはかなり設備がグレードダウンしてる。
ヴェレーナとはいいつつも見た目だけで中身はココロコス以下かも…環境が決め手になりますかね。

昨年の今頃はといっているでしょ。
よく読んでよ。

昨年末にダメだといわれていたのは日本での話。
昨年の8月には海外メディアで報じられるくらいにすでに発覚していましたが。
行間くらいよく読んでよ。

2007年8月　サブプライムでぐぐってみたら？

ＮＳの内覧会情報です：http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200806/article_13.html

>59さん
全国平均の地価変動では参考になりませんよｗ

　都心は地価上昇傾向（資金力のある大手デベの独占状態）
→資金のない中堅デベは郊外での分譲（建てすぎ）
→残戸数を他の中堅デベに買取させる
→在庫処分できずに四苦八苦

この繰り返しです。
地価変動、都心は上昇傾向、郊外は下落傾向です。

参考記事：不動産不況と金融機関の融資厳格化を背景に、新興デベロッパーを中心とした中堅以下の不動産会社に対する経営不安は根深い。準大手証券不動産担当アナリストは、「問題解決のためには金融機関の融資正常化が必要」とする一方で、「中堅以下の不動産会社は、資金繰りのために収益不動産やマンションを安く売らざるを得ない状況が続いている。結果として利益率が低下するため、金融機関は一段と貸し出しに慎重になる」として、体力のない不動産会社の経営不安は当面ぬぐえないと見ている。
　同時に、「中堅以下の不動産会社の厳しさはすでに言われ続けてきたこと。むしろ、体力のないゼネコンが回収不能により、経営に大きな打撃を受ける事例が増えてくるのではないか」として、中小ゼネコンへの波及が今後顕在化する可能性を指摘している。

今日からモデルルーム新規オープンしたみたいですね。
行った人いますか？

売買契約を交わしましたが、○○しました。株価（財務）お父さんになる確率大かな？長○○さんと組んだデベがコトゴトク、お父さん。連鎖で長○○もお父さんしそだし。構造及び設備でも３、１流？（2重床じゃないし、ドアストッパーは衣文かけだし、基本性能がまるでなし・・・）見た目の豪華さ、モデルルームに目が眩んだ。最近やっと目が覚めた。
　○○した最大の理由は、入居後、デベがお父さんになって１００戸も２００戸も売れ残った場合、管理費は入居した戸分母で案分？維持する為には仕方ないといっても3倍、4倍の管理費は払えないよ〜・・・・維持できなければ、その後、ス○○化して資産価値がなくなって売るに売れなくなる。売却をだしても、噂が広まり売○○念。そんなのヤダ。私は傷口が浅い段階で去らさせて頂きます。
　これでこの掲示板と株価不安から開放される〜。
でも、大きい㎡は魅力。じゃ。

長○工はお父さんしないよ。
ゾンビ会社としてこのまま生き続ける…
＃ググれば分かると思うがこの会社は２度お取りつぶしになるところを銀行を犠牲にして救われている

ただ、長谷工案件が増えてきた会社が傾いているのは事実ですね〜
近藤産業に始まり…


大量売れ残り＆デベお父さん時の管理費、修繕費負担は気になるところですね。
通常は民事再生だと思うので民事再生法適用された後、どうなることか…

竣工していればそういう契約ふくめて丸ごとどこかが買ってくれるかもしれませんけどね。

青梅在住の者で、最近マンションに引っ越そうと検討中です。私は、不動産業界に対して素人ですが日本綜合地所は危ないのですか？一応、ヴェレーナ青梅新町も視野にいれてます。詳しい方いましたら教えてください。