グレイディア　／　GRADEA　【【２】】

>>280

マロキさん

"金消会" 調べて分かる範囲で。

金消 : "金銭消費貸借契約" のこと。審査を通過した後、実際にお金を借りる契約のこと。
金消会 : 提携ローンなどで、金消をデベロッパの都合などで集団で行うこと。

金消はプライベートローンであれば、銀行の窓口に出向いて行うようです。ぼくの場合は、順調に審査が通れば、
八千代銀行の昭島支店で行う予定です(提携ローンは使わないため)。

間違っているようであれば、ご指摘ください > みなさま

ほげたこさん
ありがとうございます！それで、皆様金消会・金消会とおっしゃっていたのですね。それが、８月という訳ですか。理解。八千代銀行さん、評判良いですね〜〜。うちも、相談にいってみようかなあ・・・。

いま、気になっていることは２点あります。

・フラット３５利用でつなぎがいるのかどうか。
・フラット３５利用で住宅ローン控除が今年適用されるか。

・254さんのスレにある
>大概の場合はつなぎ融資が不要のようです。
と聞いている内容で、「要」と「不要」の境目って何なのかが気になります。
双日提携の銀行と融資の実行日が違うことも関係しているのでしょうか。

・建物ができないと適合申請ができず、適合申請が出ないと、抵当権の設定（登記）ができないと聞いています。
そして登記には約1ヶ月掛かると。建物の引渡しから逆算しても、適合申請が11月末から１２月初旬になるとすると、手続きをする司法書士がその期間を短縮（司法書士マターでできるとして）できないと間に合わない？

何んだか書いていて、自分で書いていることの内容が良く理解できないのですが・・・

こんな私ですが、分かる方いらっしゃったらお願いします。

>>284 さん

> ・254さんのスレにある
> >大概の場合はつなぎ融資が不要のようです。
> と聞いている内容で、「要」と「不要」の境目って何なのかが気になります。
> 双日提携の銀行と融資の実行日が違うことも関係しているのでしょうか。

ぼくの場合、引渡し日 : 12/15 となっていて八千代銀行の融資実行日(毎月一日〜二十五日)の範囲内であり、
引渡し日に融資が実行されるため繋ぎ融資は必要ないと思っています(銀行担当者もそう言ってました)。
254さんが "大概の場合…" といっているのは、"*八千代銀行の場合*毎月 25 日間実行日があるので、大概の*物件*で繋ぎ融資が不要である"
という意図でないでしょうか。
グレイディアの提携ローンは融資実行日が引き渡し日(12/15)に入っていないため、繋ぎ融資が必要なんだと思います。

> ・フラット３５利用で住宅ローン控除が今年適用されるか。
こちらですが、住宅ローン控除を受ける年の12/31までに住んでいないとダメみたいです。
(http://www.taxanswer.nta.go.jp/1213.htm; "適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。")

必要書類に住民票というのもあります。住民票には、いつからその場所の住民となったか日付が残るのでそれで、
"いつから住んでいたか" を確認するかもしれません(憶測です)。だとしたら、12/31までに住民票も移す必要がありますね。


> ・建物ができないと適合申請ができず、適合申請が出ないと、抵当権の設定（登記）ができないと聞いています。

この辺りはまだ調べられていないのですが、以下のように考えると 12/31 までに登記できると思います。

(前提)
・12/15 に引渡しが行われる(12/15 から鍵をもらい、住むことができる)

(前提を満たすのであれば…)
・引き渡されたのであれば、融資が実行されているはず
・融資が実行されているのであれば、銀行としては抵当権が設定されてるはず(じゃないと、お金を貸せない)
・抵当権が設定されているのであれば、登記されいるはず

違いますかね…。

>>281
「良いローン」というと、家庭の収入や状況によって変わってきてしまうと思いますが、
ここで評判になっている八千代銀行では、フラット３５を併用したローンを扱っていますよ。
同じようにオール電化割り引きもあるので、検討する価値はあるのでは？

>>282
ほげたこさんの説明の通りです。銀行に出向いて（でも、多分応接室に通してもらえます）、
金銭消費貸借契約の締結、抵当権設定のため手続き等を銀行の担当者と司法書士と一緒にやります。

>>283
マロキさん
金消会は１０月ですよ。なので、提携ローンを使うのか使わないのかは一応それまでに、、、。

まったく、ローンのことを理解しておらず準備も
まったくやっていなくてこれからスタートしようと
している状態の者が質問させていただきます。

八千代銀行の金利って一体いくらになるんですか？
インターネットを閲覧したが、よくわからん。

７月分の場合でみると、優遇金利　2.45％ってかいてあるが、
上の文章をみるとオール電化だと0.2％引くって2.25％になるって
意味なんですか？それとも、標準金利2.6％の0.2％引きで
2.4％になるっていってるんですか？

あと、融資手数料ってのは八千代銀行の場合不要なんでしょうか？

申し訳ないですが、誰が教えてくださいな。

>>287さん

2005/07 実行分は以下のとおりです。

・標準金利 : 2.60% (この金利で実行されることはない; すべて優遇金利が適用されるため)
・優遇金利 : 2.45% (2.60%-0.15%; オール電化でない、かつフラット35プラスでない場合はこの金利)
・フラット35プラス : 2.40% (2.45%-0.05%; フラット35 と変動金利商品を一定割合以上併用した場合の金利)
・オール電化の場合 : 2.40% (2.45%-0.05%; グレイディアはオール電化なのでこの金利)
※フラット35プラスとオール電化優遇を併用した場合は分かりません

>>288
ありがとうございます。
そういう解釈をするんですね。
まったく知識がなく助かります。

結局、2005/07実行分ベースで計算した場合には2.40％
金利ってことになるんですね（オール電化分は0.05％）。

今、見はじめたばかりでローンの知識乏しくよくわからない
ことだらけですが、八千代と東芝住宅ローンを比較したときの
両者の差異としては八千代の場合には金利2.40%であり、東芝住宅ローン
(2.35%）に比べて高いが、融資手数料(東芝住宅の場合：融資額の2.1％払）
を払わなくてすむってことなんですか？なぜ、八千代がよいのか
いまいちよくわからん。無知ですんません。

>>289

各ローンで以下について、比べる必要があります。これは、借入金や期間によって異なるので一概には言えません。

・返済総額
・諸費用などの手数料

ぼくの場合は、八千代の方が安くて有利だったので八千代で進めています。やはり、それぞれのケースで異なると思います。

>>290
確かに。
各人ごとに借り入れ金額、返済年数がそれぞれ
違うのでどれがよいとか、悪いとかはないはずですよね。

いろんなオプションみたいなのとか、使いかってとかいろんな事情とか
もあるだろうし。で、八千代の諸費用ってインターネットみても
よくわからなくて・・・。どうもすみませんでした。

>>281
私たち夫婦は20代後半なのですが、うちも自己資金はほとんど０です。契約金も主人の両親に出してもらいました。
住居の方にまわせる貯蓄もほとんどないのでうちは提携ローンにしようと思っています。自分で何件か銀行を当たってみたのですが、保証料がいるのでやめました。
保証料はローンの金利に上乗せすることもできるのですが、ローン期間ずっと上乗せ金利になるんです。銀行によっては全額借り入れできないところもあるし。公庫も全額借り入れはできないはず。（フラット35は知りませんが）
提携銀行の保証料は以前払った諸費用の中に含まれてますから。今のところ提携銀行のりそな、住友信託は仮審査がOK（UFJは審査中）なので。。。

↑ちょっとよく分からないのですが、
提携銀行もそうでない銀行も、保証料がいるんですよね？
で、契約時に払ったお金は、頭金になるか頭金を出せない人は諸費用になるとして、
提携銀行でなくとも、その中から保証料を払えばいいのではないかと・・・？

>>293
うちも自分で銀行を探して契約金の残りから保証料を出そうと思ってたのですが、契約金の残金が返ってくるまでには時間がかかるらしく、提携銀行以外でローンを組む時点ではまだ返金されてないんです。

なるほど・・・。そうだったんですか。知りませんでした。
なかなか悩ましいですね‥。
１００％だと銀行しかダメだし、
しかし、銀行だと保証料いるし。
フラットと銀行ローンのミックスできるところで、金利の安いところあれば、
それがベストですかね。

銀行ローン全額、フラット+銀行ローン、フラット全額、
返済年数や割合をいろいろ変えて試算していますが、
だんだん面倒になってきたので、多分うちはフラット全額になりそうです。

>>293
提携フラットですか？

いや双日には頼まないで
グットローンか八千代で考えています。

>>293
フラット35のHPを見たのですが、購入額の8割まで借り入れOKとありましたが購入額の全額借り入れできるのですか？
フラット35のことはよくわからないので教えて頂ければと思います。

なんだか交換日記みたいですが・・・。
私もよく分からないので、銀行に問い合わせたほうが確実でし。
そういえば、八千代銀行で、諸費用まで込み込みローンを扱ってましたよ。
フラットでなく、銀行ローンのほうです。

フラット35は購入額の８割が借り入れることのできる金額の限界ですよ。飛び出たりする人は銀行などで借りないといけないと思います。

今日でローン選び２日目に突入しました。
この掲示板で知識ゼロからパワーアップ。
ありがとうございます。

自分の結論としては、SBIのスーパーフラット３５か全宅住宅ローンが
よさそうな気がしてきました。
そういや、東京スター銀行でもSBIのスーパーフラット３５を取り扱っているんですね。
但し、手数料が東京スター銀行を通すと両者にかかってしまうみたいだけど。
とりあえず、土日もやってるみたいだし週末に話だけでも聞いてこようと思うが
問題あるのかな？（スーパーフラット３５の内容だけ聞いて自分でSBIに申し込むのって
NGなのかな？）