パークステージ石神井公園について

このマンションとほぼ同じ完成時期に隣駅の大泉学園徒歩１１分の東映跡地に地所の大規模なマンションが建つらしい、価格帯もほぼバッティングするみたいなのでそちらも観てからにしたほうが良いのでは？少なくとも静かな環境という点では東映跡が良いと思いますよ。

今日一期一次の抽選みたいよ。

今週の住まいサーフィンで物件評価されていました。
「駅前再開発で著しく周辺が変化するので将来性はあるが、高架の影響は精査したい」
との事。
https://www.sumai-surfin.com/product/evaluation/23nishi.php

駅3分というのは魅力ですね。でも線路際という点でマイナスでしょうか？駐車場と駐輪場はそうとう少な目です。おそらく溢れてしまうでしょうね。

先日モデルルームに電話をしたら「１階の希望者はまったくおりま
せんね」という話でした。
駐車場が少ない物件ですが、1階庭付き住戸は駐車場が100％
付いてくるのでいいかなあ、と思っていたのですが。

現地についてお詳しい方、契約された方など、南面の1階には全く
人気になっていない要因をご存じの方は教えて頂けませんか？

都市計画道路にかぶっている南側は、将来駐車場や専用庭を収用されて
しまうそうです。

南無〜

強制提供させられるのは専用庭と専用駐車場です。そうゆう約束で建築許可をもらってるようですね。それと共有の駐車場の一部もです。いまでさえ恐ろしく駐車場の数が少ないのに更に減るわけです。

それと将来、池袋線が高架になると３階のあたりを電車がとおりますから騒音とか注意でしょう。

でも６５平米あたりの価格帯はそれほど高くなかったような。。。。

>>11

「そうゆう約束」ということは、強制提供の拒否もできず、区（都？）に金銭や代替地を
要求することさえできないということかな？
となれば、かなり厳しい物件だね。
敷地が都市計画線ギリギリまで建てているんだから、1階の南側を買った人はかなり
かわいそうね。
なのにもかかわらず、同じ間取りで2階の方が安いというワナ（＾＾；

>>11

1階住戸の庭や駐車場だけでなく、ほかの駐車場も消えちゃうのですね。
通常の平置きが2台と、機械式の2区画で6台分、身障者用と店舗用の
駐車場が2台と、かなり数が消えます。
113戸に対して、15台しか残らない……

これはかなり問題ですね。
身障者用もなくなりますし。
営業マンの話では、駐車場希望者が多いため、外部の駐車場も押さえて
いるとのこと。
住戸用だけでも12台も減ってしまうのに、都市計画道路が着工されたら
おとなしく渡さないといけないのか？
きっと駐車場相場が高騰したり、車を手放さないといけない人が増えて
くるんだろうな。

営業マンの方がおっしゃってましたが
用地「買収」なので区が買い上げてくれます。
その売却益の使途は明確になっていません。との事。

後々もめませんか？
と聞いたら口を濁していましたが...

通例だとこういう場合どうなるものなんでしょうか？
全部管理組合の管理費に充当されるのか、各戸別にあたえる影響度に
よって配分されるのか。。。

ご存知の方や経験者の方、いらっしゃれば助言頂けますでしょうか。

>>14
マンションの敷地は持分による共有なので、
たとえば専用庭が取り上げられても（買収されても）、その部屋の住人に
お金が入るわけではない。
ここは抑えておく必要がある。この部分は何をいっても無駄。
つまり全所有者に帰属することになる。
ところがです、マンションの土地は持分割合での所有権ですので、
管理組合の持ち物ではありません。
つまり、各部屋の持分に応じて売却代金が配分されるのがすじになります。
そうすると、専用庭とはまったく無関係でも広い部屋の所有者のほうが
狭い部屋の所有者より多くの権利をもつことになります。
専用庭をもつ１階住戸の方は、専用庭なしの1階の部屋を買ったものと
最初から割り切るしかないですね。
でも、1階の値段は相応にすべきですね。

>>14
追伸
影響度というのは関係ありません
駐車場も専用庭も、マンション所有者全員の持ち物をお金を払って借りているだけです。
専用庭使用料というものや駐車料金がそれです。

ちなみに土地の売却代金を配分せずに、管理組合の資産にすることも
住人の総意があれば可能だと思います。管理組合の資産も共有の財産ですから。
でもそうすると先々ややこしくなるので、たとえば入ってきたお金の分だけ、
各部屋の修繕積立金を一定の割合で減額するなどすればよいでしょう。
（そうすれば広い部屋のほうが減る金額も大きくなるし公平）
かなり最初のうちからコンセンサスをとっておかないと後々もめると思いますよ。
余裕のある家から余裕のない家まであるのがマンションですから。
うちのマンションでも管理費を払わない住人が数軒いて困ってますし。。。

つくり普通ですね
スラブ圧も２０ｃｍ、二重床ですが吸音材は入れてない。
二重天井ではないのじゃないかな、言及がありません。
廊下側は窓もルーバーではなかった。（好みの問題ですが）
コンクリート強度などもごく普通。
あとバルコニーの幅が狭い。ちょっと窮屈に感じました。
石神井公園駅徒歩3分は魅力ですが、
７０ｍそこそこの下層階で4500万は高いかな。
７５ｍ4500万の物件だと思いましたね。
立地のよさに甘えてつくりをごまかした感じです。
南面が将来大きな道路になるなら、南面の窓も二重窓に
するなどしておかないと後々・・・・

>>17
話題にならない物件ですな

三井不動産は知ってるけどリストってどんな会社？
H.Pを見るとまあまあな中堅デベロッパーって感じですが、
同社が神奈川で分譲した物件に関しては、他のスレで
良くも悪くも意見があり、よく分かりません。
実際のところどうなのかどなたか教えて下さい。

どんな会社かは知りません？あまり有名な会社じゃないよ。聞いたことないし。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40460/