プレサンス グラン 京都東洞院ってどうですか？

3期4戸か
1期2期で何戸売れたの？

>3期4戸か
>1期2期で何戸売れたの？

単純に計算したら19戸だろうけど
3期とあるから最終期ではないよね。

何期とわけて販売すると
売れ行きが好調に見えるからと聞いたことがある。

それにしても戸数が少なくて
これからの修繕費などを考えると購入は見合わせた。

場所は良かったんだけどね。

前から不思議なんですが
どうして〇期と何度も分けて販売されるのでしょうか。
一気に販売するほうがいいのにと思うんですけれどね～。

完売にしないといけないからでしょ。

完成在庫の売れ残りマンションなんて値引き販売するの確実だから。

事前案内の段階で契約しそうな客はだいたい解るからそれに少し追加して販売するんだろうな。

総戸数 23戸
1期6戸
2期？
3期4戸

まだ1年あるのにもう半分くらい売れたのかな？
好調だね。

このマンションだと価格も高いから1件の契約で
300万円くらいの歩合給ついたりするのかな？

トップランナー3名が、本音で対談　株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業
http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。これは、売れ残りをなくすための方法です。全戸を一気に売りだすと、人気のある部屋と人気のない部屋とに分かれてしまいます。これではいつまでたっても人気のない部屋は売れませんので、期分けにしてまんべんなく売るのです。そして「第○期○○戸完売御礼」などと煽って購買意欲をそそります。勿論、期分けをしても不人気な部屋はありますから、何らかのサービスがあると思っていいでしょう(交渉次第)。最後は「○○万円値引き！」とか「キャンセルが出ました！」とかで攻勢をかけます。

>マンションは「期分け」という売り方をするのが普通です。
>これは、売れ残りをなくすための方法です。

そのようですね。
そういう話を聞いたことあります。

どの部屋も考えた上で設計をされているのでしようが
日当たりや階の問題もあり、
すぐに完売とはなりにくいものだと思います。

半年で半数売れたらすごいものなんですか?
それにしても、小規模マンションが多いですが特にここは少ない。
維持費など将来にかかる金額も考えたら
普通のサラリーマンでは手がさせないですね。

一般的なマンションで35年間の管理費と修繕積立金は
物件価格の30-35%っていわれてるよね。

ここは戸数が少ないから物件価格の40%前後かな？
それとは別に固定資産税がいるよね。

ここは現金一括購入が多そうだから金利はいらないだろうけど
6000万円の部屋だと総額1億円くらいを見ておいた方がいいかな。

世帯年収だと額面2500万円層が中心かな？

そこまでして京都に住む理由ってなんだろう？

ここ一年で数倍になった株も多いからそういうゲインで買う物件でしょ

俺は利回り考えてパスするけど　笑

京都人は、特にこのあたりに住みたいと思わないかもしれないかな。
魅力あるとは思えないし。ここまで高く出すなら、もっと他の場所でもって思う。

資産3億円とか年収3000万円とかの人が買うのかな？

世帯年収1800万円で無理して買うと場違いな雰囲気かもしれないな。

うちも世帯年収は2000万前後ですがこんな高い物件買わないです。

将来の維持費もバカ高いでしょうからね。

少なくとも年収3000万はないとこの辺は買わないですよね。

普通のサラリーマンには厳しいです。

このマンションのモデルルームも作らず、模型も作らず、
他のプレサンスロジェと合同のマンションサロンしかないのに、
この値段？

経費節約している分はいったいどこに？

このマンションが、この立地でこれだけ高い理由って
いったい何なんでしょう？
児童公園が北にあるから、北に高いものは建たないから？

でも、残っているのは南側の部屋。
壁を見て暮らすのだったら、別にここでこの値段を
出さなくてもいいと思うんだけれど。

>145
>経費節約している分はいったいどこに？

個別の事例は解らないな。
ただ、Yahoo!ファイナンスの情報見たら面白い。
特に売上高と営業利益がね。
売上高に対して利益率がずば抜けて高い。
天下の三井不動産の利益率の2倍以上ある。
この利益率が企業の固定経費の努力の他にどんな理由があるのか？
求人広告見てたら歩合が凄いし平均年収見ても人件費は安くなさそうだし。


三井不動産
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/8801

プレサンスコーポレーション
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/3254

京都をよく知っている方からすると物件探しの際もピンポイントで好きなエリアの中で探すのだと思いますが私のように何も知らないと、まずは京都府全体から見ることが入り口になります。

京都熟知の方、この物件のある地域の特色は主には何でしょうか。

147さんへ
少なくとも、パデシオン、プレサンス、イーグルコート、リソシエ、パラドール等の地場ものは買いません。

>１４６さん

ということは、購入者が支払ったかなりの金額が１３６さんのいうこういう人たちにいくということですか。

http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

経費節約分が販売価格に反映されるのなら納得するけど・・・

147さん

148みたいな考え方がいかにも京都部外者の考え方です。

京都のマンション用地は立地の良いところはなぜか地場の業者が落札してることが多いです。

今の高島屋裏のザレジデンスも当初はリソシエの田丸でした。
最終、分譲は他に譲ってかねわ建設で建設だけの受注になりましたが、立地の良いところをおさえるなら地場の業者を外して考えるわけにはいかないと思います。

また他所者は土地を高く確保してる可能性も高いです。まぁそもそもの値段も高いんですけど…。

別に大手がダメということももちろんないですが、地場を外すなんて京都の人間ならしないです。

京都は外部の人から見れば同じように見えても、ちょっとした立地の違いで京都人にとっては全く価値が変わってくる場合もあります。
そのあたりを勉強する方法ってのは難しいですが、ゆっくり探しながらちょっとずつ情報を集めてもらうしかないかなと思います。

少なくとも地場の業者は京都人向けに販売することも多いので、京都人が忌み嫌う場所は避けることが多いです。
ただし、パデシオンだけは別です。安く仕上げるためにはややこしい場所にガンガン建てていきます。

地場は実需に則した物件を建設していると思います
大手財閥系は他府県の富裕層相手の物件が多いですね

成り上がり系は種々の理由で避けたい物件が多いですね

成り上がり系とはプレサンスのことでしょうか？笑

プレサンスやイーグルコートは周囲を見てもわかるように場所にせよタイミングにせよ、ここと決めたらガンガン攻勢をかけるイメージですね。
イーグルコートの新町御池ゾーンとか、、通称イーグルコート横丁。笑

パデシオンはワケありで安い土地を探して、事情を知らない府外の人には割安に見える物件を建てるべくタイミングを見計らってるイメージ。

リソシエは無茶をせず慎重に攻めるのであまり目立たない。笑
歴史はあるのできっと堅実なんだろう、というイメージ。

パラドールも同じような感じだけど、最近攻めてる感じはありますね。


確かに大手は京都の人間相手に売ってる感じがしませんね。意識が完全に東京の人に向いてる。じゃなきゃあんな価格設定はしないですね。

投資系のプレサンスは、つい最近東証二部から東証一部に上がったし、マンションデベロッパーのメジャーセブン級に次ぐ準大手級に位置してるのかな？

ここって平米単価が、 ロジュマン南森町とかの駅近より高い感じだけどやっぱりマンションを数棟所有してるような地主とか企業の創業者とかが買うのかな？

価格帯の上のほうを見るとけっこうお高い。それなりに余裕のある方が購入なさるのだろうということがリアルに想像できます。
少戸数ですね、これだけ高くても完売は時間の問題かと思われますが、実際の評価は如何に。単にビジュアルに対する言及ですが、低層部分の日本家屋を意識したデザインがいかにもというもので気に入りました。

販売価格も高いのと戸数が少ないのは

一般人向けではないのかなという印象。

完売はもう少し先となると予想できる。

なかなか魅力が見つけにくい物件だと感じた。

修繕積立などのことも考えて、せめて戸数があれば良かったのかな。

こういうマンション買う層は
野村のプラウド、三井のパークシティ、三菱のザ・パークハウス
を選ぶんじゃないですか？

プレサンスを選ぶのはブランドを気にしない投資家とか開業医とかかな？

マンションのブランドがどうのこうのの話、全くどうでもいい。デベ同士の不毛な議論。購入希望者向けの有益情報求む

京都市内は中京区や上京区が人気と聞いています。
でも、この価格帯ってちょっと高過ぎます。
それなりの収入がある人しか購入は無理でしょう。

皆さんどのマンションと比較されてますか？

86.96㎡ 8022.66万円、67.50㎡ 6307.12万円だったらお安くないですか？

40代夫婦、世帯年収3500万円で一括購入予定です。

だったら買いなさい　その年収なら買えます

欲しい人はいちいち自分の大したことない世帯年収をこんた掲示板で掲示したりせず、勝手に買うでしょ。何か業者バレバレのカッコ悪い書き込みが惨め過ぎる。それに嫁か誰かが一緒に働いてようやく年収3500万って、大変じゃん。その程度の年収、あちこちに転がっとるで(笑)

１５７さんのお役に立つかどうかわからないのですが、
平日の午前中に現地に行ったら、大丸に行く車なのか（？）
東洞院通りにずらーっと車が一直線でした。

ここは駐車場がないので、タクシーを呼ぶこともあるかと
思ったのですが、ちょっと大変かなと感じました。

土日に行ったら結構な雑踏でした。
買い物にとても便利なところですが、町並みに高級感があって
ゆったり住むという場所ではないようです。また、京都情緒が
あるという感じでもありません。

北側の公園も小さな普通の町の中の公園で、緑が豊富という
感じではなかったです。

残っている部屋は、公園に面していないようです。
東南の部屋は、東は５階建ての旅館、
南は１０階建てのマンションに囲まれているので、
６７平米で６３００万円はやっぱり高いと思いました。

１６２さんの情報を拝見して
見に行って感じた私も同じ意見です。とにかくコレでは高い。
絶対にほしいとか感じる点を残念ながら見つけられなかった。

確かに。現地見たらわかるけど、完全にボッてる

YAHOO不動産を見ましたが、価格更新していたのですね。
値段を下げても、67平方メートルで6,300万円は、
この土地（ザワザワしてる）で、この条件
（多分、低層階で道路に面していない袋小路）では
高すぎますよね。坪単価が300万円超えてます。

いくら買物に便利でも、食料品ばかり買うわけじゃないし。

「成り上がり系」には吹きました。（笑）

立地、グレード、ブランドから判断すると凄い安く感じますよね。

見る人が見れば価値が解るから直ぐ完売すると思うよ。

プレサンスの営業マンの営業力もピカイチだしね。

場所は良いけど庶民には買えませーん

賃貸に出したらとれて２０かなあ　

ここ、時々、営業マンらしき人が出現するから
面白いよね。ピカ一の営業力に期待していますよ。

立地は良い、グレードはごく普通、ブランド力ゼロ！

まぁゴリ押し営業で無理矢理売り捌いてよ！

またさらに評判悪くなるやろけどね。笑

営業はピカイチ?
それはどういうことを指してなのかはわかりませんが
プレサンスはブランドマンションなのですか?
うちのような庶民にはこの価格はとても手が出せないので
住める方が羨ましいですね。

人がなぜブランドを買うかというと、長年の信用があり、もの自体に高級感があり、その後の安心も一緒に買えるから、高くても買うのだと思います。希少価値があればなおさらです。

はたして、プレサンスは？

１６９さんのピカ一の営業力って何を指すのでしょうね。

立地がよく、価格が適正で、広さ、間取りと仕様が自分に向いていれば、ネット社会なので、営業力うんぬんより、自然と購入希望者が出てくるのではないかと思います。たとえ、ターゲットを高所得者に限定していても。

プレサンスとパデシオンはパス・・・・・。グーンと伸びて、ドスンと落ちそう。

プレサンスって会社はじめて聞きました。
私でしたら安心と信頼の大手の物件を選びます。
家は大きな買い物だから。

価格の割に大きな魅力が感じられない物件が多いように思います。
こちらも市内の人気のある場所なのかもしれませんが
無理してまで・・・・という気持ちにはなりにくい物件でした。

中心部でそれなりに便利な所ですが、特に人気がある場所ではありません。
周りの建物がなく(または低く)、北側の公園がもっと広くてきれいな公園だったら・・・とは思いますが。残念ながらそれは望めません。

中心部でそれなりに便利って…

ここより便利な場所ないですけど、一般的に言って。

まぁプレサンスでこの価格は厳しいでしょうけどね。

駅に近いのと市内の中心と考えれば便利でしょうけど
間取りなどから考えても高過ぎるのではないかしら？
アベノミクスとか言われていても、京都はまだまだですもの。

京都の都市部って安いんだね。

比較対象は何？

京都の都市部を安いと感じるって
東京方面に住んでいてセカンド物件を探している人?
物件にもよるかもしれないけど、安いとは思えないよね。

年収倍率で言えば全国で東京に次いで2番目に高いのが京都です。もちろん東京のセカンド需要等があって高くなってる部分もあるでしょうけど、やはり高さ規制があるのが大きな理由ですね。

安い場所ではないですよ。

安くはないが、高過ぎます。鴨川沿いとか、五山や東山が見える訳でもないのに、この値段はあり得ない

六角堂前が高値で完売したから、公園前で、しかもここの方が
烏丸四条駅や大丸、錦により近いからという理由で、
六角堂前より高い値段にしたのでしょうか。

しかし、六角堂と児童公園では価値が全然違う。
六角堂は生け花発祥の地で、世界にひとつしかないから。

じゃあ、六角堂が京都の人にとって、何か特別なものかと聞かれたら、
別にそうでもないと思うけどね。

六角堂前も静かではないけれど、六角堂前ということで
セカンド向きだったと思う。

ここは、この高値を出しても「ここにはこれがあるから！」という魅力を
感じない。交通・買物至便だったら、他にもあるから。

キャッシュで6Kあったら　もっと利回り良い物件に投資してその上がりでこのへんのマンション借りるほうが良いですよね

やっぱり、あのプレサンスではねぇ～

間取りが悪いと思う。

Cタイプは西（東洞院通り）しか窓がなく、しかも、東西に細長い。
東洞院通りも道幅が狭いし、通りの向こう側もマンション。
窓が全くない洋間が２つ。たった６畳しかないのに、部屋の入り口が２つ。
全体的に真っ暗じゃないかな。

他の間取りも、開口部が２面あっても、両方とも壁。

しかも１階に３戸あるなんて。
いくら狭い敷地で２３戸しかないといっても、売れた北側の８戸以外は
暗すぎない？？
賃貸でもいやだな。

グーグルマップのストリートビューを見たら、ちょうど工事現場の写真が出てきました。

現地に行かなくても、皆さんのコメント通りというのがわかりました。
グーグルマップってある意味、凄い。

基礎部分のコンクリート打ちが、出来上がって来たようです。

さっき、テレビで宣伝していた。
とうとうテレビコマーシャルまで始めた。

烏丸四条
最高に便利だ
しかし値段がね
ビックリするね

テレビCFは売れてない証拠ですねえ　

建設中の現場の前でチラシを配ってましたが、売れてないのでしょうか

プレサンスは、京都で避けたいデベの一つですなぁ・・・。

値段が凄いですからね〜〜

そうですね。あの値段にしては、目新しい驚くような設備・仕様、構造・セキュリティではありませんね。数年前の安い物件の方が充実していたような気がするけど。

東も南も壁なので、あの値段ではちょっと難しいと思います。
西にベランダがあるタイプは、2つの部屋が窓無しで、
しかも、西側は道路の向こう側に高い建物が建っているので、
これも暗くて魅力を感じません。

立地的にも、人や車が多いので、住むには落ち着かない感じが
しました。（特に低層階）

それほど駅近というわけではなかったので、
値段の割に、特筆すべき長所が感じられませんでした。

高いですね。イーグルコート京都御所梨木の杜の方が良い。

最近この物件はどうなんだろう。
売れてるのかな？

とはいえ、御池通沿いの物件は、ここより値段が高いんだよな。もはや意味不明

キャンセル住戸でましたー
68㎡ 6360万円なりーーー
BIG TOTOは明日〆どすえ。

外観がお目見えしましたね
なかなか良さそうでした

完売してたんや！いつのまに

完売よかったね。知らぬ間に外観が出来上がっていたな

完売御礼ですね。
ここは、駅から近いし複路線利用できるので気になっていました。
ただ、駐車場がなかったので、車を手放せない立場としては断念でしたが。
金額は、決して安くはないですが、こじんまりとした良いマンションですね。

キャンセル住戸が発生したようです。
１邸。
１LDKで７０㎡近い間取りですが、これは住む人が少なくないと暮らせないですね。
部屋がフリールームを入れて２部屋しかありません。
気になるのは、エレベーターと隣接している点ですね。
モーター音はどうなんでしょう。

何階にキャンセル出たのでしょうか？

フリールームだけでなく、洋間にも窓がないのが
気になりますが。

東洞院に面した部屋ですね。

入居予定26年11月末ということですから、実際の部屋を確認して
キャンセルしたのかな。

６９８０万だから、キャンセル料一割として７００万捨てても
良いと思ったほど気に入らなかったのか？

次の購入者は、プレザンスにキャンセル料が入っているなら、
1割引で交渉可能でしょうね。

プレサンスじゃなければ「買い」だが・・・・・・・・・・・・

205の書き込みによると、68㎡ 6360万円のキャンセルも
竣工前にあったとのこと。

たった23戸なのに、竣工前と竣工後に合わせて2軒のキャンセル。
何を意味するのだろう？

何百万も捨てるなんて、金持ちだなあ、もったいないなあと思うと同時に、
そこまでしてキャンセルする理由がなんとなく引っかかる。

商売失敗したか、株で下手打ったか、FXで大損出したかで仕方ないキャンセルしたのでしょう

よそ様が「いらん！」と言ったケチ付き物件をほしいとは思わないね。

リタイア組の住み替えで旧家が思うような値段で売れないと(リタイアはローンも通りにくいですから)キャンセルに出すのと、個人不動産投資家で同じくローンの最終審査が通らない方が手放すんのがこの界隈のマンション希望者に多いとプレミストの営業の方が以前言ってました。

もし上記以外なら、低層階でこの辺の喧騒に驚かれたのかな？
サラリーマン、小学生、子連れ主婦、老人、観光客、酔っぱらい、オールジャンルいますからね。この辺は。だからこそ楽しいんですけどねー。

値引きあったら、売れるでしょ

営業マンの口車に乗せられたのでしょうね。

>リタイア組の住み替えで旧家が思うような値段で売れないと(リタイアはローンも通りにくいですから)キャンセルに出すのと、個人不動産投資家で同じくローンの最終審査が通らない方が手放す

そうだとしたら、あまりにも無計画。ぎりぎりのところで購入できたとしても、今後上がっていく管理費と修繕積立金を払えなくて、結局は手放しそう。あるいは、すぐ高価格で転売して儲けようとでも思ったのかな？

>もし上記以外なら、低層階でこの辺の喧騒に驚かれたのかな？

現地見ずに、電話だけで購入したのかな？
１階だったら、唯一の開口部である東洞院通りと建物の間は植木で仕切きられているだけだから、物騒だし、まる見え。カーテン閉めっぱなしで、結局、すべての部屋も窓がないのと同じ。敷地ぎりぎりに建ってるし。

いずれにせよ、富裕層だったら、公園側を購入していたでしょう。

>サラリーマン、小学生、子連れ主婦、老人、観光客、酔っぱらい、オールジャンルいますからね。この辺は。だからこそ楽しいんですけどねー。

まさしくその通り。住むより、時々行って、買い物や飲食を楽しむところ。

まあ確かに賑やかな場所だが、住むのもアリだろう。ただ高過ぎるけど....

築1年未満で売却って理由は何かな？
単なる新築との差額利益追求の転売屋かな？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003766182/

プレサンスグラン東洞院 4階 NEW!

価格 7,980万円
間取り 3LDK
専有面積 74.99m2（壁芯）
（バルコニー面積 4.27m2）
所在階/建物階 4階/地上5階建
主要採光面 北東
所在地 京都府京都市中京区元竹田町　[周辺地図]
交通 阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩4分
京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩4分 　[その他交通]
築年月 2014年11月(築1年未満)

ここは夜通ると、電気があまりついていなくて
シーンとした感じです。セカンドが多いのかなと思っていましたが。

ホームページでは、「空家」と書かれていましたが、「新築未入居」とは
明確に書かれていませんね。

公園側の住戸は早く売れてましたよね。
今の売主の有限会社ファーストクラスというのも初めて聞いた名前だし、
何か訳ありなのかな。

でも、最近、新築未入居のマンションがネットによくあがっているけれど、
ずっと残っているような気がします。

1LDKで70㎡なんていう贅沢な間取りもあったのですか、
図面を見てみたかったです。

3LDで7,980万円とは、高くないですか？
築一年未満で中古ということは、
一度は入居されたということだと思うのですけど、
新築時と比べて価格はどうなのでしょうか。
それと管理費の高さと修繕積立金の安さが気になります。

ここがこんなに高いならご近所のプラウドも
かなりのお値段になりそうですね。
やはりここら辺は庶民にはムリか～

ここって、竣工前にも、竣工直後にもキャンセルが出たり、
入居後そんなに経ってないのに、売りに出たりと、
何か訳があるのかな？
小規模物件なのに、なんでそんなに多いんだろう？
現地を見ずに買ったとか・・・・・

転売屋が暗躍してるんでしょうね

ここ、プレサンスじゃなかったら良かったのになぁ。
修繕費は、数年後、突然上がりそう。

結局、転売屋に売っていたのか・・・・・

広い部屋の中古も出てますね
ところで戸数が少ないのにこの修繕積立金でやっていけるものなの？


プレサンスグラン京都東洞院 9180万円（3LDK）

物件名 プレサンスグラン京都東洞院
価格9180万円
間取り3LDK
販売戸数1戸
総戸数23戸
専有面積86.96m2（26.30坪）（壁芯）
その他面積バルコニー面積：5.67m2
所在階/構造・階建2階/RC5階建
完成時期（築年月）2014年11月

管理費2万1480円／月（委託(通勤)）
修繕積立金4350円／月

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

中古売り出し中です
資産価値上がってますね
さすがですね

https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_92738995/
物件名
プレサンスグラン京都東洞院
販売価格
1億1500万円
所在地
京都府京都市中京区元竹田町東洞院通蛸薬師下る
沿線・駅
地下鉄烏丸線「四条」徒歩4分
専有面積
86.96m2（壁芯）
間取り
2LDK+S（納戸）
バルコニー
5.67m2
築年月
2014年11月
所在階/構造・階建
3階/RC5階建

>>229 匿名さん
築後未入居とは…。転売用ですね。

>>230 検討板ユーザーさん

こちらは未入居の記載が無いので中古ってことみたいですね
同じ面積で3階と5階の差で6,300万円の値段高くなってます

京都もスイスとかハワイみたいな世界的な別荘地の価格になりつつありますね

https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_92887816/
物件名プレサンスグラン京都東洞院 / 最上階角部屋
販売価格1億7800万円
所在地京都府京都市中京区元竹田町錦小路通東洞院東入
沿線・駅地下鉄烏丸線「四条」徒歩4分
専有面積86.96m2（壁芯）
間取り3LDK+S（納戸）
バルコニー8.3m2
築年月2014年11月
所在階/構造・階建5階/RC5階建