プレサンス グラン 京都東洞院ってどうですか？

坪３００万のプレサンスは名前も高級なんですね

この会社　大丈夫？？？

宅地建物取引業免許
国土交通大臣（2）第7042号
1級建築士事務所登録
大阪府知事登録（ハ）第18701号
建設業許可
大阪府知事許可（特-24）第119716号

周囲のマンションの新築相場と比べると、比較安い値段をだしてきたね。

東証二部上場企業だから安心だね

しかも他の不動産屋と比べても利益率が高いから
株価も上がってるしね

別に周囲と比べて安いとは全く思わないが

周囲というか、このマンションの検討者って
他はどのマンションと比較検討してるの？

うちには手が出ない金額だわ

今日の京都新聞に出ていた空き地はここかな　郊外の一軒家売って住み替える人も多いらしいから
しばらくは郊外下落街中上昇傾向は続くのでしょうかね

今まで「プレサンスロジェ四条烏丸」と名前を付けて工事していたマンションですね。

東洞院と蛸薬師も交差点東南側。

北側の道路の向こうは公園だし、北向きと西向きの部屋は通りに面する事になるから、
袋小路の部屋が多いであろう近くのプレミストより良いね。

プレサンス ロジェ 烏丸御池
プレサンス ロジェ 四条大宮
も建築中だから、
京都はプレサンスだらけかな

賃貸マンションのプレサンスは有名だけど
高級マンションの印象はない会社かな

>>NO.6
あなたのおっしゃる通り
高い、高い

因みに幾らくらいでしょう？

京都で１億越えのマンションなんて売れるの？場所はいいけど

東側には旅館平新(5階建て)があり南側にはシンフォニー四条烏丸(10階建て)があるから、5階建て物件なので北側と西側を向くしかないのでしょう。

http://www.2532622.com/room/search/detail.php?id=11780

シンフォニー四条烏丸901号が家賃13万円で募集してます。
この狭い部屋でも新築の時は23万円くらいしたそうですね。

家族が遊びに来ても旅館平新に泊めるのだけは止めた方がいいですね。
じゃらんの口コミが酷すぎます。

http://www.jalan.net/uw/uwp3700/uww3701.do?screenId=UWW3001&yadNo=...

ここで億ションですか。
いいでしょうけれど、いったいどんな人が買うのかしら？

投資だと思いますけどね。
1年前と比べても関西ですら10%もマンション価格が値上がりしてますからね。
アベノミクスが成功すれば5年後には1.3倍くらいで売れるんじゃないですかね。
それまでは50万円くらいで貸して家賃収入とるのだはないですかね。

京都でたかだか100平米の部屋、50万も出すやつおらんからw

もっと京都のこと勉強したら？

新築マンションの家賃って
最低でも物件価格の5%じゃないと
投資として回らないみたいよ。

経費もいるし空室もあるし税金もあるし家賃も下がるから。

1億円の部屋なら50万円は最低だと思うよ。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/search/?last=1

三条の60㎡のイーグルコートでも32万円だから
ここだと70万円くらいいけるんじゃない？

ただ借り手がいるかは解らんけど。

そんなことは当然わかってるよ。

だから御所南や四条烏丸は分譲価格の方がバブルだって話。

賃貸相場から完全にかけ離れた分譲価格なんだよ。

東京に近い値段で分譲してるけど、とてもじゃないけど京都に東京並の相場で借りるやつなんていない。
だから買うなら賃貸で回収するなんて考えずに買うことやね。回収するなら売買しかない。

まーどこまで本当の話か真偽のほどは解らないけど
首都圏は家賃30万円以上の賃貸市場が5万世帯もあるみたいね
関西圏は家賃20万円以上が5000世帯とからしいよ

8月に完成した大阪のジオタワー天六の120㎡の最上階が
家賃50万円で募集してたけどあれは決まったらしいよ
グランフロントは空室ばかりで投資家は困ってるらしいね

京都だとマンションより戸建の方が借り手がいるかも。

京都で20万以上出せるのは法人なら銀行支店長クラスかな　大企業があんまりないからね　あとは医者くらいかな

消費税上げで景気も良くなりそうにないしマンションも4,5年前の相場に戻るんじゃないですかね

そうだと思います。
お医者様か弁護士さんとか…普通の庶民は難しいですね。

足元をみられているのか
あまりにもマンションの相場が上がりすぎのように思います。
消費税が上がると増える額は少し多くなりますが
相場も変わるはずだと思うので焦らず探ししたいと思います。

そういうところは今はこの辺には手を出さないような気がする

＞29さん
どうしてですか。土地の入札価格が高いからでしょうか。

価格設定を間違えたのか、三井は堺筋で、三菱も松ヶ崎で苦戦している。
プレミストは突然、ここのすぐ近くの蛸薬師の分譲を中止したし。（工事はしているみたいだけれど）

３１です。
「＞２９さん」は間違いで、正しくは「＞３０さん」です。
失礼しました。

どうして、四条烏丸の買い物にも通勤にも便利、しかも角地で公園の前という
めったにない一等地に大手が手を付けなかったのだろうと疑問に思っていましたので。

三井不動産はこの土地に応札しましたが、結局プレサンスが落札したそうですよ。
だからほかの業者さんも同じで、値段が折り合わなかっただけなのでは？
ただ三井不動産はここがどうしても欲しかったみたい。
パークホームズ堺町御池のモデルルームをここの近くにつくったのも
この土地の落札を見越してだったということです。

＞３３さん、
ありがとうございます。３２です。
なるほど！！　ということは、かなりの高額を出しても、何としてもプレサンスが
この土地を欲しかったということですね。

でも、二条城のプレサンスロジェとこのプレサンスグランの外観がとても似ているように思います。
「グラン」と付くなら、ファミリー向けのマンションとはどう差別化しているのか興味があります。

もちろん、キッチンやトイレなどの設備は当然違うでしょうが。　
外観もとても大事なので。

やっぱり、中京区や上京区あたりは
人気の地区だけあって、どの会社も土地の取り合いなんでしょう。

そろそろバブル崩壊かな　消費税もあがったし中国もヤヴァいし　
　

グランってつけるのは三菱地所の影響かな？

三菱地所のマンションはザ・パークハウスだけど
高級路線のは
ザ・パークハウス グラン 三番町、
ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵、
みたいに、グランってつけてる。

三菱のは2億円のとか3億円するけどね。

ここも京都で1億円だからかな。

公園の前に真っ黒な建物ということに少し違和感を感じます。
周囲の建物との調和も果たしてどうなのかな。
個人的には、公園の緑と土の色を意識したナチュラルな色の建物だったら
いいのになぁと思います。

京大病院の東大路東側のマンションも真っ黒で、周りから浮いていて、
初めて見た時、ギョッとしました。

プレサンスロジェ二条城前もここと同じく５階建てで23戸。
確かに、このスレのトップ画像の外観とよく似ているように思います。
ここの公式ホームページの情報も少ないので、いったいどこがどういう風に
ロジェと異なるのかよくわかりません。

基本的に濃い方が高級感が出るからじゃないかな。ナチュラルで高級感は難しい。

このスレであげられた東京のザ・パークハウス グラン 三番町と
ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵も黒ではないし、
京都の億ションであるイトーピア、グランドヒルズ京都東山、ヒューマンズウェル等も
黒ではありません。

色が濃い、薄いの問題ではなく、公園前という立地に黒いマンションが合うのかなと
考えると「？」です。黒いマンションは最近のはやりかもしれませんが。

京大病院横の黒いマンションに高級感があるかと聞かれたら、「ない」と
言わざるを得ません。

まぁ、個人の感覚の違いかもしれませんが。
目立つ場所にあるので、結果的に、私の予想を裏切って、みんなが「素敵！」と
思えるマンションであって欲しいと思います。

個人的には、黒御影石の墓石に見えるからいやだなぁ(失礼)。

びっくり価格です。
この場所で億もするなんてありえないかと思います。
総戸数も少ないようですが、どんな方が住まれるでしょう。

今は間取りがBタイプしか公表されていませんね。

資料を取り寄せないとすべてはわからない感じのＨＰですが

みなさんもう取り寄せられました？

資料を取り寄せました。
Bタイプの紙切れが１枚。（他の間取りは無し）
数枚の写真（なぜか祇園の石畳）と京都に関するイメージ的な文章。
構造とか設備の説明は無し。

誰を対象にしているのかわかりました。

プレサンスで”グラン”と付くのはここだけ。
（ググってみても出てこなかったので）

どこがどういう風に”グラン”なのか、わからなかった。

＞４６さん
＞プレサンスはない。笑

他社なら高い値段がつくかどうかはわかりませんが、
『プレサンスはない』には同意です。
投資マンションのイメージが強すぎて。

４２さんの『黒御影石の墓石』にも思わず笑ってしまって、同感です。
公園前の墓石はちょっと引いてしまいます。

45さんは資料を取り寄せられたんですか。
でも、そのような内容の資料では全然わかりませんよね。
取り寄せてみようかと思いましたが、それなら不要だな。

１億はぼったくり

神戸は止めた方がいい。購入した瞬間から価値が下がるだけだから

＞４９さん
販売開始１ヶ月を切った頃でもホームページの情報があまりに少なかったと思います。
送られたきたのは、Bタイプの１００平米超えのものだけで、他は、祇園祭や、
町家の屋根瓦、石畳等の写真とそのイメージ的な文章だったので、４９さん同様、
わたしには役に立ちませんでした。東京のセカンド向けに思えたので。

でも、ようやくホームページに他の間取りや構造、設備等が載ったようです。

このスレのトップ画像がプレサンスロジェ二条城前の画像とよく似ているという書き込みがあったけど、いつの間にか、公園の中から見た建物の画像に変わってますね。公園の緑がまるでこのマンションの緑みたいに見えるけど、これって問題ないのかな？

オッケイです　こんな絵に騙される方が悪いということですわ

以前、京大病院前の物件でしたが(シャリエ聖護院西町)、京大病院内の道があたかも物件に続く道のように描かれているのがありましたよ。ここのトップ画像もよく似た構図。ちなみに、あそこの公園はこんなにきれいじゃない。

１億はぼったくりだったら、一番安い6200万もぼったりですよね。

東隣は、うなぎの寝床の3階建て、そのすぐ隣は5階建ての修学旅行御用達の旅館。
南側は3階建ての同じく細長い建物。その南は10階建ての古いマンション。

公園前といっても、北向きだから、採光は取れても冬は寒い。
東南は採光が取れないから、
北西角の億ション以外の部屋は採光、日照ともに問題がありそう。

マンション全体としての価値はどうなんだろう？と思う。

完全なるボッタクリ物件。1億の部屋は物好きが買うだろうが、他は売れんと思う

67.5平方メートルのEプランだけが通りに面していないようですね。

そんな部屋が最低６２００万というのは高すぎる様な気がする。

御射山公園って、町中のどこにでもある何の変哲もない普通の児童公園だし、
しかも地下は駐輪場。
駐輪場作る時に、だいぶん木を切ったはず。だから、緑豊富な公園では決してない。

市営の駐輪場なので、平日でも結構朝からざわざわしているし、休日にウイングス京都の
イベントがある時は、音楽や呼び込みで一日中うるさい。

特に、京都らしい風情のある場所でもないし、周りは雑居ビル、飲食店、オフィスビルが
多いので、買い物に便利だけれど、落ち着いて住める雰囲気でもなく、高級住宅地でもないのにね。

きっと、京都のこと、あまり知らない人が買うんじゃないの？
あるいは、不便な立地の一軒家を売ったリタイヤ組がキャッシュで買うとか。
ひとつ言えることは、ここのレスとか読まない人が買うと思う。

23戸のうち4戸が地権者だって。

日本政策金融公庫の跡地であって、誰かが住んでいた家を壊して作る
マンションではないのに、なんで地権者4戸なのかがよくわかりません。

６分の１が地権者だったら、理事会もいろいろうっとうしいだろうな。

セカンド需要かリタイヤでしょうね　株で儲けてキャッシュ買いか一戸建てから買い替えってところですかね

維持費考えると高島屋裏が無難でしょうけど
　

セカンド需要かリタイヤでしょうね　株で儲けてキャッシュ買いか一戸建てから買い替えってところですかね

それはこの物件に限らず、最近の田の字内の新築物件はみんなそう

コツコツ働いたお金で買うレベルじゃないですものねえ

セカンドとかリタイヤの人って、いつかは売却すると思うのですが、
売る時ってこの価格で売れるのかなぁ。
管理費と修繕費も上がるでしょ。

その時の相場では売れます

>No.69　さん
その根拠は何でしょうか。

余程の希少価値がない限り中古は中古の価格。何年経過していても、ここにそんな希少価値があるかな？

所詮、ぼったくり物件らしいから、売却する時は損しそう。
２３戸と小規模なので、管理費と修繕費も上がっているだろうし、
中古マンションの購入側としては躊躇する。

セカンド購入だったら、もう少し待って、ザ・レジデンス京都　祇園八坂通か、
岡崎の観峰美術館跡の積水のマンションの様子を見た方が良いかも。
京都らしい環境だから。駅近うんぬんよりも。

キャッシュでマンションを2戸、3戸と買うような金持ちは、
管理費が上がるだの関係ないですよ。
良い場所に売り出されるマンションは、「一つ持っておこうかな」
みたいな感じで買うのでしょう。
所詮、庶民とはかけ離れている感覚です。
このマンションのマイナス面を言ってみても無駄でしょうね。
まず、この掲示板は見ていない人達だから。

「京都にも物件もってる」ってことだけを自慢したいアホな東京の金持ちが勝手に買えばよろしい。誰が買おうがデベには関係ない訳で。ただしリターンが出るかどうかは話が別だが

岡崎は良い！

あれはかなり良い場所。

美術館、寺社仏閣、いろんなものが周りにあって、かつ、街中から近いし。

街中から近いか？ 結構不便やろ

賢く慎重なセカンド購入者は、自分でこのスレを見ていなくとも、信頼のおける人（家族、部下、友人、あるいは、取引先に紹介してもらった地元の不動産屋等）にいろいろな下調べを頼みます。ネットで検索すればすぐに出てくるスレなので、意外と情報源としています。もちろん、すべてを信用する訳ではなく、情報は取捨選択します。

関西出張時に、モデルルームと現地にも行きます。
もちろん、立地は大事ですが、事業主、施工業者、管理会社についても重要視します。その事業主の建てた他のマンションの物件の検討スレ、住人スレまでチェックして、判断材料にしています。

金持ち程、お金の使い方に慎重です。
噂では、現地も見ずに電話一本で購入するといったことを聞きますが、成金だったらそういうこともあるかもしれません。

そうとも思えないな。80平米ないのに家賃30万取れるとたわ言ほざいて、御所南や烏丸御池のマンションを投資用で買った知ったかぶり東京人どもが「こんなはずでは」と後悔しまくってるらしいじゃん(笑)。世の中は東京の常識では動いてない。とりわけ京都は。肝心要なことがリサーチできてないバカばかり

ところで、このマンション、売れてるの？
このトップ画像では、公園の木の方が５階建てマンションより高くなってるけど、
変じゃないかな。

こんなに立派な木だったかなあ
盛り過ぎじゃないの…
プレサンスさん

何ぼ何でもあの公園の画像はやりすぎですね。変哲のない児童公園です。みなさん、だまされないように・・・。

リターン考えてこのマンションは買えないでしょ　クルマ感覚でないと

それが、いちびって買ってる脳足りん東京人がいる訳ですよここと同じくらいの価格の物件を(笑)

業者の書き込みってわかったから、管理担当の方が削除されたのかなと
思っていました。

総戸数23戸って少なすぎる気がしますね。
価格もほぼ1億近いって、少しこの立地で高過ぎる気がします。
将来、修繕費用も跳ね上がるかもしれませんね。

プレサンスだけでなく、
割と小規模のマンション物件が増えています。

ご近所のことを考えると少ないほうが楽なようにも思いますが
維持費は高くなること間違いないですね。

この立地で高過ぎるって書いてる人いるけど、ここより高い立地ってほぼないと思うけど。

ここが高いかどうかは別にして…

高級ファミリーマンションのニーズが
どれくらいあるんだろうかと思いますね。

ここより高い立地はけっこうあると思うが。というか、ここの立地がそんなに最高か。むしろ中途半端な印象を受ける。高さも１０階くらいだろ

このマンションの周辺で以前建ったマンションの価格と比較すると、非常に高いということではないでしょうか。
でも、世の中には、事業主のことを気にしなかったり、下見やMRに来ずに、バブル価格でも購入する人もいますので。

参考にならないのですが・・・・・・
2003年築の近くのマンションは、100㎡約7000万円、60㎡約3800万円で売りに出ていました。

これって適正価格なのかしら？と思ってしまいますね。
土地価格から考えてもどうなんでしょう。
特別な感じがしないと感じるんですけれど。

>これって適正価格なのかしら？と思ってしまいますね。
この掲示板では、”ぼったくり”と言われていますよ。

北側の２タイプは公園（公園といっても普通の児童公園）に面していますが、
東は、すぐ隣に３階建ての小さな建物＋その向こうに５階建て、
南は、すぐ隣に３階建ての小さな建物＋その向こうに１０階建て。
西は、東洞院通りですが、向かいには５階建てマンションと７階建てマンション。

公園に面していない残りの３タイプは、展望もよくないと思います。
どのタイプも東と南の窓からの展望は壁のみ。

東南角の壁に囲まれた低層階のタイプで、６７平米で６５６０万というのは、やはり高いと思います。

何故こうも特徴のないマンションばかり出てくるのだろう。場所の割には結構な価格なので期待してみたが、設備・仕様、構造・セキュリティなど数年前の物件と何ら変わっていない。目玉がないんだよなぁーーー。

>公園に面していない残りの３タイプは、展望もよくないと思います。
>どのタイプも東と南の窓からの展望は壁のみ。
>東南角の壁に囲まれた低層階のタイプで、６７平米で６５６０万というのは、やはり高いと思います。

どう考えてもお高いですよね。
確かに隣が空地とかだったり、
建て替えで突然壁しか見えなくなることもあるでしょうけど
最初から分かっているとね><;

田の字プチバブルも増税ではじけたみたいだし捌くのも大変かもね