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投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
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前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
199は人気あるエリアだからね。
東京駅から半径5km圏内で坪単価が高い物件ベスト10
東京駅から半径5km圏内ではあるが、同じ地域にマンションが増えると希少性が薄れ、さらに大きく下落する危険性があります。
01位 港区__六本木1丁目_@511万円 パークコート六本木ヒルトップ
02位 千代田区一番町____@405万円 CONOE一番町
03位 港区__元麻布2丁目_@402万円 ザ・パークハウス元麻布
04位 港区__赤坂6丁目__@384万円 サンウッド赤坂氷川公園フラッツ
05位 港区__赤坂6丁目__@384万円 ミッドガーデン赤坂氷川
06位 港区__北青山2丁目_@382万円 ザ・レジデンシャル北青山
07位 港区__赤坂5丁目__@379万円 インプレスト赤坂
08位 千代田区九段南4丁目_@373万円 プラウド九段南
09位 港区__東麻布2丁目_@372万円 マスターマインドJUBAN
10位 千代田区三番町____@369万円 CONOE三番町
池尻大橋の2009年竣工のプリズムタワーは3年で39.6%も下落したらしいよ。
高額物件の下げは大きいね。
これから先もいろいろ計画されているけど
さらに下がる可能性は高いのでしょうか?
人間見え張りたいから高額物件に憧れるのは仕方ないさ。男は逆で見栄より金持ちに憧れるものさ。
お金持ちも不動産にコスパを求めるような時代になりますかね?
坪単価が安ければ、同じ値段で最上階の超広いのが買えるけど。
>不動産にコスパを求める
そういう人種を庶民といい、そういう人種が多く集まる街を庶民的な街という。
高額物件が増え続けると
富裕層は希少性をどこに求めるようになるのか?
戸建回帰が始まるのかなあ?
そして資産家層は人口の1%に満たない。
戸建と言っても東京で希少性を誇れるような戸建地域は無いんじゃない?
どこもマンション、アパート混在だし。
それに、近郊、郊外は相続でこれから資産価値が下がるのは確実だし。
希少性は、都心部の大規模マンションのプレミア住戸なら保てるだろう。
高額マンションの普通の住戸にお金をつぎ込むより、
坪単価が安いマンションのプレミア住戸を同じ値段で買った方が何倍も希少性がある。
まあ富裕層、資産家はマンコミュなんて存在すら知らない。
銀行、信託、外商その他諸々の大切なお客様。一言言えば海外旅行の手配も完璧にこなしてくれる。
住むところはいろいろなところから直接紹介が入ってくる。
俺は気を使う側の者だからよくわかる。
マンコミュでうだうだ言ってるのは一般庶民さ。
見栄張り好きな連中をみてるの楽しんでるだけさ。
都内じゃ平均以下に価格じゃん。
ここで埋立地マンションを必死に持ち上げているのは売れなくて困り果てているデベ関係者と煽てられて買ってしまった愚かな田舎者。
人口構成を考えると本所、深川あたりがお勧めですかね?
公園も多くて住環境も良いですから。
すぐ、教授の書き込みと分かりますね。
木場公園、猿江恩賜公園も良いよ。
遊歩道が縦横にあって、信号無でジョギングが満喫できるよ。
おしゃれなベイエリアと言っても東京湾じゃねぇw
バブルじゃない時期に一等地を買っておくのが
結局は一番お得なんだと実感
坪230万円からさらに上がりそうな気配か???
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
>246
前回と大きく違うのは二段階で上げる点と、
着工から竣工まで2年近く要する大型物件の割合が増えている点。
今回は大型物件の着工が2016年4月頃まで控えられて、
供給サイドが減る可能性が高いだろう。
但し、着工から竣工まで短期間で済む中小物件は二段階上げの間隙を縫いながらの供給は可能。
手放したい中古物件がある人は
絶好の転売チャンスってことですね。
震災復興による建設労働者不足で、
2014年4月の消費税上げに向けての業者の駆け込み着工、販売は不可能となった。
次の2015年10月の消費税上げに向けて土地の仕入れが始まっている模様。
販売時期は2014年4月~2015年10月、適用消費税率は8%、着工の目途は大規模マンションで2013年9月までとなるが、こちらも震災復興による建設労働者不足、建設労働者の高齢化の進行を考えるとかなり厳しい。
消費税上げの駆け込み需要に応えられるだけの供給は恐らく無いだろう。
供給が正常化するのは結局消費税が10%になった後になる。
高齢化で年々建設労働者が減少しているからね。
1997年頃はまだ公共事業も多くて建設労働者の数も多かったけど、
今や様変わりですな。
実勢価格は平米14万円程度なんだね。
東電の資産売却 杉並のグラウンド 高額提示、交渉せず
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
前回駆け込み需要が起きたときは、
アップ後に逆に需要が激減したんだが。
デべさんたち、経験したからそれは分かっているはずだが。
わかってるから今年と来年の供給は微妙なとこばっかじゃん。
今は都心部で誘致済みの一等地を温存して外周区と郊外の処分に必死。
消費税上がった後はかなりの最強立地が次々出てくるから楽しみだよ。
2014年4月までは今売り出しの大規模マンションの顔ぶれから変わらないから、何かつまらないね。
2015年10月の2回目の上げ前に竣工させようとしたら、大規模だと来年10月頃までに着工しないといけないから、建設労働者不足考えたらこれも厳しい。
これからの着工情報は要注目だね。
>257
一方で大卒が就職難でひーひー言ってんだから、そういうのをガテン系に送りこめば良いんだよ。
大学全入時代を迎えて大卒の肩書なんてどんどん価値なくなってるのに、仕事ばかり選り好みしすぎなんだよ。
ホワイトカラーは一部上位校出身者で十分。残りはブルーカラーで。
消費税上げ前の駆け込み着工は不可能でも、長い目で見たらそれほど労働者不足でもないんじゃない?
相続で近郊、郊外の家が余り始めたら郊外バブルも終わって、建設工事は都心部だけになるんじゃない?
郊外バブルって何?
60年近く続いたらバブルじゃないだろ。
都心もまだまだ立て替えたくさん出てくるでしょう。
戦後の古いビルまだまだあるし。
慌てて買う理由なし。
消費税の行く末を見守ってからでも遅くない。
2000年以降増えた地方からの上京者の購入が2015年頃から始まるよ。
2015年10月から消費税は10%。
地方出身者のひとたちはお気の毒様ですが、頑張って頭金の貯蓄に努めてください。
無理は禁物です。
消費税上げ後の都心部マーケットがどうなっているか?お楽しみに。
不動産マーケット以上に国がどうなってるかの方が、お楽しみ?だ。。
円高の定着で製造現場が海外に流出。
郊外の荒廃が進むと予想します。
郊外どころか国の荒廃が進むんじゃないの?
都心部だって少子化、年収減で新陳代謝が落ちるところ出てきそうだ。
みんなその時にどっち側の人間に居るのかね。
都心部は外から優秀な人材が入り続けるから安泰だよ。
特に東京駅から半径5km圏内は鉄壁じゃない?
開発余地があるから外の人を受け入れられる余裕もあるよ。
湾岸部なんかが良い例でしょう。
外国人に買いあさられる?
地方出身の人は消費税上げ後ゆっくりと都心部マンションを選べばよろしい。
建物部分3千万円としても5%上げは150万円にすぎませんよ。
たかだか数千円のエコポイントで家電の消費の先食いするくらいなんだから150万は大きいでしょう。
郊外=工事なのか?
引きこもりの思い込みは凄いな
工事→工場
>281
大学卒業が2000年だとまだ男性34歳。
結婚してまだ間もない感じじゃない?
持ち家はまだいらないだろ。
それにこの世代は70歳定年だから、40歳からでも30年ローンが組める。
土地の価格が下がるとどうなるの?
①面積、立地はそのままで借りるローン金額が下がってうれしい
②予算、面積はそのままでよりよい立地が買える(都心回帰)
③予算、立地はそのままでより広いマンションが買える
どのシナリオが有力かな?
>286
その前に
所得水準の二極化が進んで、そもそも結婚できない人がいっぱい増えるんだよ。
そう言った人たちは近郊のアパートで賃貸生活。外周区で未婚率が高いところがまさにそれなんだよね。
そう言った人たちは持ち家を必要としないから、郊外でいくら土地の値段が下がっても関係ないんだよ。
一方で所得がまあまあの人は、結婚しても、子供ができても共稼ぎだから仕事に便利な都心部に住むんだよ。
辞めるのはもったいないでしょう?
つまり、土地の値段が下がるところはどうでも良い郊外だから誰も喜ばないんだよ。
人が住みたがる都心部は下がらないんだよね。
サラリーマンのマイホームの需要ごときで都心の土地の値段は影響を
受けないと思います。受ける場所があればそこは都心ではない。
都心の土地の価格動向ははっきりいってファイナンス次第。
所得がまあまあの人が共稼ぎで買えるのが坪単価250万円前後、
70平米で5,300万円前後の都心部マンションってことなんだよ。
このレベルが続いて都心部居住が進むだろうね。
値上がりするとすれば開発し尽くした時から、これがいつになるかは流石に分からないね。
まあ、坪単価250万円前後で都心部であれば値下がりリスクが無いんだから、
それで良しとしないとね。
都心が上がるか下がるかは、景気次第。
都心は、実需より投資対象だから。
坪単価で350万円を超えるような物件は実需じゃないでしょうね。
実需で動くのはそれより下で、同じ都心部でも低い坪単価レベルのところの方が
不動産価格下落リスクは少ないでしょうね。
そうね、金利が1パーセント上がれば1割安くなる。埋め立てネガしている場合じゃ無いね
でさ、オイラはだいぶ前に買っちまったんで当分新しいの買う予定はないんだけどこれから買う人はどういう戦略なのさ。
待って安くなるんなら待ったほうがいいけど手が届かない物件が安くなるのを待つんですか?
それとも狙っているエリアでより広い部屋を買うのか?
都心部マンションのボトムラインが坪250万円前後ってことですなw
売り手のデベが主張しているかもしれませんが250万で買える場所は都心じゃないですよ。
6月の分譲マンション賃料、全域的に弱含み 東京都心部は底堅い動き 東京カンテイ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120717-00000003-jsn.html
2014年春の入社を目指す大学2年生の就職活動は引き続き「短期決戦」となりそうだ。経団連が17日、就活期間を13年春入社と同じ実質10カ月に据え置くと発表した。
14年春入社の就活は、企業説明会開催や就職情報サイト開設が解禁となる12年12月にスタート。選考開始は13年4月、正式内定は同10月となる。
4・3ヘクタールで60億円だと平米で14万円だね。
何でこんなに安いの?
1ヘクタールは1万平米だよな。
間違ってる?
ドーナツ化現象が顕著になれば、埋立民お得意の東京駅半径5キロ圏は衰退して無価値になるんですね。
高井戸は平米40万くらいはするよ
>>287
>区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。
つまり結論は
将来の人口を予想するには
5歳人口と40歳人口を比較しても意味はなく
社会増減の検証が必要
って、ことですね
了解しました
この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
雑談板のほうが盛り上がってる。
将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな?
杉並区の地価が平米14万円に下落
東電の資産売却 杉並のグラウンド
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
住所:杉並区下高井戸2-28-23
アクセス:京王線「桜上水駅」徒歩10分
杉並区の新築マンション平均価格は1億3638万円で首都圏1位
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html
同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。
敷地面積 14,925.81m2
総戸数 883戸
14,925.81m2X140万円÷883戸=1戸当たりの土地代2,366万円
1戸当たりの原価4,866万円
ここの参加者って知識だけは豊富だよね。
知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。
これからも情報交換しましょう。
>>323
あのグランドは一種低層で容積率60%だから
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ
それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
ニュースになっているわけで
実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる
ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。
知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。
失礼、ほぼ決まりのようですね。
>>328
うーん、書き方が悪いなあ
あのグランドと同じ「一種低層 容積率60%」という条件で20,000㎡を開発すると
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ
でないと意味が通じないね
郊外は基本戸建、
効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。
坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。
郊外は戸建もマンションもどうにもならない。
>337
いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう?
私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。
これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか?
マイナスの激変の場合のやり方は?
まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は1800億。平米あたりだと230万円とそれほど高くない印象だけど他の3社の入札額は1000前後だった。
これだと平米100万以下だよね。
区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。
郊外はもう駄目って感じだね。
理論値を考えると杉並の土地は14万~20万程度が妥当。
だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
建売業者が買ってしまう。
建売業者は35万くらいまでなら利益を出せるので土地を
買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
ので業者は買わず一般市場に出てくる。
そして一般人が買える宅地の値段は40万前後となるって
仕掛けです。
杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
が下がらないとですね。
土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。
まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
反対運動も激しいでしょう。
知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。
一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。
割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか?
主に湾岸ネガのためにやってます
サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。
たしかに湾岸は次から次へと安いのが
出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
千葉より安いのだからお買得。
でもここで売っとかないと消費税増税と
都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。
湾岸ネガが訳も分からず乱入w
株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。
大阪は陸地÷2=埋立地です。
東京の湾岸埋立地もそうなります。
都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。
>大阪はもともと島だったから
あなたは日本の歴史を知らない中国人?それともまともに教育を受けてないヤンキーですか?
大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。
それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。
湾岸は坪200でこなれてきましたね。
年収400万程度でも買えるし、よい傾向。
更に供給が続けば坪150切りも見えてきそう。
庶民の味方。
>377
世の中簡単だよ。
東京駅から半径5km圏内、坪単価が250万円前後のところにまあまあの所得レベルの人が集まって住むようになる。
資産価値が将来にわたって維持されるからね。
一方、富裕層は自分の好きなところに住む。
割高外周区で東電の土地が売却されるけど、今の坪単価で多くの戸数を売るのは不可能。
各デベの入札価格はどうなるのか?入札そのものが回避されるのか?
相続が本格化する前に割高外周区で地価の調整が起こりそうだ。
割高外周区は坪単価300、
割高埋立地は坪単価150
に調整が進むだろうな。
それ以下で買えばOK 。
383
その他に、月島や辰巳もあるんだが。
ふと思ったんだけど
低層マンションって世界中見渡しても東京にしかないコンセプトなんだろうか?
低層好き♪
低層マンションに住みたい
東京の場合は郊外の土地代が高過ぎるよな。
金持ってるのは、埋立地よりはそっちに住みたいって人なんだからしかたない。
ヨーロッパは東京みたいなメガシティはないからな
しかしバブル弾けたけど、ロンドンの不動産とか高いぜ
東京以上に地区差が激しいけどな
どっかから同心円上なんて馬鹿な話は当然ない
ちなみに23区以外はほとんど全滅状態でした。
土地価格のトレンドを考えるに、一年だけ見てもだめで、3〜5年で見ていただきたい。
検討スレのアチコチで、駆け込み需要を書き込まれるようになったな。
買った人たちと営業さんたちが書き込んでるのか?煽る目的で。
駆け込み需要は、将来の需要の先食いでしかない。
将来は需要の激減が待っている。
やっぱり湾岸マンションを買った者が勝利者なんだよね
つらいよ、俺達内地組は・・・