契約者専用スレッドPart5です。
[スレ作成日時]2012-05-28 20:44:59
契約者専用スレッドPart5です。
[スレ作成日時]2012-05-28 20:44:59
残念ですけど、グランドメゾン伊勢山の次ですよ。2番でいいですよ。
このマンションの過去の成約価格を知りたいですが、レインズとかの価格を見るにはどうすればいいかわかるかたいますか?
ここは、グラメの次かも知れませんが、坂の上は、かなりしんどいですよ。
紅葉橋だけでもヒーヒーですから。
山手町でもよりヒーヒーする上の方が地価は高いですよ。
坂の上の雲ってことですね。
坂の途中の方がいいですよ。
売りたい人いませんか?
条件の良い部屋は即売れてしまいます。
マメにチェックをお勧めします。
何だか、斜め前の官舎が建て替えへと進み出しているようで、嫌な予感がします。音楽堂や図書館は、安心してますが。いまは問題ありませんが、とにかく、ここ5年の勢いで、縦が横向きにならないことを祈っています。不安が的中する前に、今のうち、売りに出しておいた方が良いのでしょうか?ここからは出たくありませんが、日照権は侵害されたくありません。今なら日当たり良好です。それより圧迫感の方が心配かも。目の前の更地と合わせてこないですよね?
空き地の奥の駐車場も車が無くなり立入禁止になりましたね。
官舎も残り2戸ですから、タイミング的に一体で開発する動きになっているのは間違いなさそうな気がします。
まぁ、合法的な建物が建つことに文句は言えませんが、日照権ぐらいは主張できるのでは?
やはり。まあ、ここの購入時点から覚悟はしていましたが、次々と建て替えが進むことに時代の流れを感じます。周囲、壁だらけに。それでも立地は最高です。
海上保安庁の官舎と前の土地を使った開発なら、日照からも部屋の配置を考えると横向きでしょうね。南西向きで日照が良かった部屋が壁になったら資産価値は大幅に下がるでしょう。
立地がいいだけ残念ですね。
需要があれば価値はほとんど下がらないのでは?
資産価値は立地が9割とよく聞きますし。
立地、構造、デベは魅力的ですし。
そもそも織り込み済み価格で購入してるでしょうから。
ご自身が耐えられないなら引っ越すしかないですけどね。
売却時に値崩れすることは無いと思うけどなぁ。買い手の付きやすさに多少影響する程度では?
ここは、立地だけで満足ですけど、官舎の建替えか、新しい分譲マンションでも建つ計画なら、ここと並列になったほうが、距離は遠くなっていいです。まあ、あと数年先でしょう。1年くらいは、更地で、逆にすっきりしそうです。周辺がきれいになることは、うれしいことですね。
二物件が売り出されているようですが、1年前とでは事情が変わって来てるみたいですね。価格を下げても売れない。強気の価格が通用しなくなってきているのが実態です。
なかなか売れないみたいですね。やはり、壱番館でないと、そう簡単には。
みなとみらいの新築が完売して、北仲計画がはっきりするまで、桜木町界隈は、中古より、新築でしょうね。
物件が品薄になってきたら、ここも何処でも売れそうですが、あと5年くらいで何とかしたいでしょうね。
直近でみると参番館3LDKは3割増しで瞬間蒸発。
ここの物件、分譲時2割増以上なら確実に売れてます。
現在売り出し中の1件も、2割増水準まで落とせば一瞬でしょうが、現在の市況では下げずとも売れるのは時間の問題でしょう。
グランドメゾン伊勢山は12000→16500と超強気。
エリア自体がブランド化し、カジノ、オリンピック。当面下がる要素がないです。
欲しい人は迷わず買いでしょう。
壱番館はさらにプレミアムな存在になったね。
買った人は勝ちだね。
成約分譲対比って言ってね^ - ^
まぁいいか(^.^)
今年に入って弐番館北向きが2件売りに出されましたが、やはり日照が無いからでしょうかね?
ここは売りたい人が少な過ぎて、成約事例の積み重ねが足りない。特に1番館。
たまに出てくる売却住戸も比較的人気の薄かった住戸ばかり。それでも坪300くらいだけどね。
今の時点で1番館の100平米超えが出たら、坪400は固いと思う。
ここはマンション自体が素晴らしいので、世間は売り時でも、ここは手放せませんよ。
壱番館って、なぜそんなに良いの?
ただエレベーターが多いだけじゃないの?
紅葉坂の騒音は耐えられない。
騒音なんかないよ。
知らないくせに、書くなよ。
最近、なかなか成約しませんね。
良い物件が出てないこともあるのでしょうが、坪300万でのリセールは厳しそうですね。
仲介手数料、リフォームとか考えると新築買った方が。。。ってことになるんですかねぇ。
成約分譲対比2割り増しが基本だから、分譲価格の坪単価235の部屋だと、坪300は少し厳しいかもしれません。逆に壱番館プレミアム、特に角部屋がでたら、坪単価400でも一瞬でしょう。
成約対分譲比25%が妥当。条件よければ30%、悪くとも20%でしょう。みなとみらい中古より断然希少性がありますからね。クオス紅葉坂も頑張って欲しいですね。
窓開ければ、電車の鉄橋通過音や車のタイヤ摩擦音が聞こえますが、窓閉めてエアコンですから、問題ありませんね。
石畳風、マロン色の扇カットのアスファルト、気に入ってます。スリップ防止、滑り止め効果もあるのでしょう。
もう少し街路樹とマンション植栽の楓が成長してくれれば、さらに良いと思っています。
先日、内覧をさせていただきましたが、紅葉坂レジデンスと言ってもいろいろですね。
紅葉坂に面しているお部屋はとても条件が良いのでしょうが、他は???
いくら相場が高くなっているとはいえ、成約対分譲費2割増し以上で売却できるのは
限られた部屋だけだと思いました。
壱番館プレミアムが最強だから…
ここの中古売り出し待ちです。
ここって新築分譲時はいくらくらいだったのでしょうか?
参考程度に教えていただけると助かります。
弐番館参番館は結構出ています。現在も数戸。
壱番館待ちですか?
>>627
自分も売出待ちです。
壱番館はほぼ出ませんし、出ても高額になること間違いないので
弐番館・参番館で条件に合うものを探しています。
分譲価格は坪260~270ぐらいだと思います。
売りに出てる物件は、分譲価格の15~20%プラスですね。
ここの分譲当時はマンション市況が底値に近かったです。
桜木町の新改札が出来て、駅までの距離も短くなってますので、成約対分譲比20~30%というのは至極妥当だと思います。
平均で 弐番館・参番館 坪310
壱番館 坪350
くらいじゃないですかね。まあ、部屋によってかなり違います。
壱番館角部屋プレミアムがでたら坪400でも買い手がつくと思います。
直近の成約事例ですと、坪260〜330万と幅があります。
紅葉坂に面しているお部屋は高くともすぐに売れるようですね。
壱番館、そんなに良いですか?
時には、窓を開けられる環境の方が良いと思うけど。
>>632
400万は大袈裟にしても350万なら買う方いますよ。
壱番館は別格だと思いますよ。
紅葉坂は、さほど交通量多い訳ではないので、窓開けていても問題ないのでは…
まぁ住んだことないので、詳しくは分かりませんが(^^;;
壱番館だけ2戸1エレベーターです。
中部屋でも両面バルコニー、2面採光、2面通風。
角部屋だと、3面採光、3面通風。
プレミアム角部屋なら坪400でも買い手はつくでしょう。
滅多に出ないため希少性が高く、出ても瞬間蒸発ですよ。
っていうか、632とか住んでないのに、何がわかるんだろうか?
壱番館プレミアムは出ても、即決だよ。
は?
住んでない人が住んだことあるようなことを書いていることに苦言を呈しているんだが?
論点ズレてるよ、部外者のあんた。
>>639
>壱番館、そんなに良いですか?
時には、窓を開けられる環境の方が良いと思うけど。
別に住んだことあるようなことは書いていないように思いますが。
住んでない人ことを明記していますし。
ただの疑問ですよね。
636さんみたいにレスすれば良いのでは?
窓締め切ってエアコンとか昼間居ないからとか、要は環境悪いってことじゃないの?
紅葉坂を通る車の音よりも青少年センターや音楽堂に往来する人々の話し声のほうが
気になります。
昼間は窓を閉めて生活していますが、夜はとても静かです。
壱番館は一番近い建物が紅葉坂の対面のマンションや戸建てですので
そこが弐、参、との大きな相違点です。
このゆったりした空間は快適です。
別に買いたきゃ買えばいい。
一の下層階は丸見えで可哀想だが、良いところなのは間違いない。
時には、窓を開けられる環境が良い。
年中エアコン生活はできない。
車や通行人が気にならない部屋がベストなんだけどな。
は?
だから、開けられるよ。
知らないくせに書くなよ。
参番館の隣の立退きが完了したようですね。いよいよ建つか、、、
南側がどれくらい近いか気になります。
プライバシーで窓の開放感が仇とならなければいいですが。
ゲート無いほうが便利ですね。
修繕積立金少なすぎません?
ここは、管理組合が本当に素晴らしいですね。
そりゃー元住民とかが幅聞かせてりゃー。
地名まで変えちゃう人達だから。
管理組合、本当に全てにおいて素晴らしいですよね。
これほど風通しの良いマンションはないと思います。
具体的にお願いいたします。
購入検討してもそこら編はあまり見えてこないので。
窓は丸見えでかなり風通しが良さそうですが。
教えてください、ここはインターネットは100Mbpですか?個人で高速回線を引き込めますでしょうか?
>>655
無理です。個人で高速WiFiルータなどを使うのがいいと思います。
年月が経てば、特にIT関連設備の陳腐化は避けられません。皆の理解を得るのは難しいかもしれませんが、話し合って随時設備の改修をしていきましょう。
皆様、インターコンチのカード利用されています?
まだ有効でしょうか?
管理組合、素晴らしいですねー。
本当に優秀です。
壱番館に限らず、プレミアム住戸って売りに出たことありますか?
インターコンチネンタルホテルのカードは時々使うよ。ここのオーナーの特権だから、活用しないとね。
ルームサービスもできたらさらに良いんだけど、そこまでは無理か。
敷地の一部に含まれる「紅葉ヶ丘1番地1」を住居表示に使用しているだけで、「地名を変え」たりしていませんよ。
嫌いな人もいるかも知れませんが、このマンションが荒廃した紅葉坂を復活させ、そのシンボルとなったことは事実であり、紅葉坂を連想させる「紅葉ヶ丘」を名乗る資格は十分にあるでしょう。
困難な建替えプロジェクトを見事に完遂させ、資産価値への細かな配慮をして下さった旧地権者には敬意を払うべきでない?(ご近所さんはともかく、住人の立場では)
隣の空き地で工事してますね。
地質調査か何かですかね。
いよいよ。海上保安庁の土地と合わせて何か動きがありそうですね。
マンション計画などにならなければ良いですが…
もう植栽は復旧されてますね。
いったい何が行われるのだろう…
貸しコンテナを作っているそうですよ。
まだしばらく海上保安庁の土地の方は動きが無さそうですね。
それも一面的な見方かもしれません。
お互い色々と思うところはあっても、建替えプロジェクトは地権者とデベロッパーの共同事業ですので。
貸しコンテナて美味ですね。隣の海上保安庁も空家になり、折角の文教エリアなのに上手く利用してもらいたいものです。
貸しコンテナて微妙ですね。隣の海上保安庁も空家になり、折角の文教エリアなのに上手く利用してもらいたいものです。
貸しコンテナ!?!?
何か治安が悪くなりそう。工事終わったみたいですが、これからコンテナを運び込むのでしょうか。。
うちからは見えませんが、パーク24、カーシェアリングのほうが需要あるかも。倉庫なら、音楽堂、図書館、青少年センター、婦人会館がお客様でしょうか。治安には影響ありませんが、景観に問題でしょうね。まあ、一時的なものでしょう。
今日掃部山公園に行ったら日揮という会社が占拠していた。
http://ladymaga7.com/nikki-kamonyama
8割がたブルーシートで覆われていて、使用禁止だって・・・
酷いはなしですね。
会社の品格が問われます。しっかりと会社として謝罪して欲しいです。
すでに撤去されて他の会社が占領してました。
結局変わらないですけど。
凄く簡易的な駐車場ができてました。
まさか、これで完成、、、
>>681
ついにオープン!!
まだ、誰も使ってなさそうですが、前よりは小綺麗になったので良しとしますか。
夜の騒音とかが無いことを祈ります。
でも、料金を見ると夜間は結婚式場の隣にある地下駐車場のほうが安いのであまり心配無いかもしれませんね。
海上保安庁宿舎はアスベスト大丈夫でしょうかね?
>>685 匿名さん
アスベストが見つかれば撤去時に近隣への報告義務と、飛散防止措置を取らなければいけないので大丈夫だとおもいます。
でも、其れとは関係なく取り壊しのときはあまり窓を開けず、洗濯物も室内がいいと思います。
参番館が桜木町駅徒歩4分と記載されて売りに出ていますが、全力ダッシュでも厳しいですよね。
不動産の徒歩1分は80メートルの規定ですので
間違いでは無いでしょう。
>>688 匿名さん
いやいや、その計算でも壱番館で五分ではないのですか?
実際は信号と坂で不可能ですが。しかも参番館ですよ?
4分という記載は、「不当景品類及び不当表示防止法」で定める「公正競争規約(12条)」に違反していないでしょうか。
壱番館で6分とのことです。
時間は切り上げが義務付けられてますので、7分くらいが妥当かと。
ソース↓
http://www.athome.co.jp/mansion/8718018802/?BKLISTID=022LPC&sref=r...
689
どうでも良いよ。
お前さんに何の関係があるの?
>>694 住民板ユーザーさん7さん
参番館か壱番館で検討中です。壱番館の方が資産価値が望めると思って比較検討しています。
ただ、法に触れることをどうでもいいと言い放つのはいかがなものでしょう。
壱番館の資産価値の方が高いですが、紅葉坂が電車とトラックが喧しいので、静かさで言ったら参番館の方がオススメです。でも、目の前にマンションが建つ可能性がありますので、最初から婦人会館が建っているところをオススメします。スーペリアですね。