ジェイグラン岡本 (旧:東灘区岡本3丁目のJRのマンション計画)

２２９さん、

すみませんね、丁寧なご返信、感謝いたします。
まず、立地から。北に阪急、東に１２間道路、南にグランフォートと、ネガティヴ要素が並んでいます。
おそらくはグランフォートとの比較になるでしょうから、グランフォートとどう違うのか、考えてみたいと思います。

まず、東の１２間道路。これはほぼ共通の要素とみなせます。
次に南。グランフォートの南にも、マンションがあります。
Jグランとグランフォートとの間には一定のスペースがあるようです。
そのスペースと南側接面道路の幅員を比較すると、おそらく道路の幅員のほうが狭い。
しかし、グランフォートの南側に隣接するマンションの高さがグランフォートよりは低いので、
おそらく低層階レベル＝７０平米台の部屋が並ぶ可能性が高い　では、ほぼ同じ採光条件かと。
北の阪急の線路の近さは、劣る点でしょうね。
しかし、これは判断が別れる点でしょうが、グランフォートとの違いがそれほど出ているともいえないかも。
ですので、立地はややグランフォートが優れているものの、それほどの違いはないと見ました。

建物の形状、これは正直よくわかりません。
都合がいいかもしれませんが、まあ、似たり寄ったりかなと。

次に需給状況。
供給については、このエリアではグランフォートの次に出てきた物件。
著しく供給不足であった地域です。
私の周りの賃貸族にも、非常に強い関心を持っている人が多いので、
注目されている物件の一つだと思います。
かれらは御影のジオグランデにも関しを持っていますが、
奥方が渋っているそうです。買い物の便かな。

需要については、より正確には、くだんの中古マンションの成約状況が判断材料になるでしょう。
直近一ヶ月しか見ていないというのは、数年前の売買状況よりも、現況をよく反映していると判断したからです。
低層階で５０００万円台前半～半ばの取引。これはすごい値段だと思いました。
いくらグランフォートとはいえ、いくら直近一ヶ月のみの成約例とはいえ、無視できる値段ではないと見ました。
さほど面接が変わらない築５年ほどの中古で、しかも低層階でこの値段がつきましたので、需要は非常に強いと見ました。

ただ、私の推測にも問題があります。
ご指摘いただいた点にも、いちいちうなずける点はありますが、
何よりもグランフォートの販売がミニバブル期であった点です。
それにくらべると、現況が厳しいのは事実です。
日銀が払い下げたのは地価の底値近辺であり、もう少し下げて売れたにも関わらず、
やはりミニバブルであの値段でさばけたということは、そうとうな強気相場であったに違いありません。
一戸だけを売りさばく中古物件と、多数戸を売りさばく新規分譲とを単純比較することには、難があるでしょうし。

私自身、中古のメゾン岡本５丁目や同７丁目の部屋を内見しましたが、
それらと比較すると、たしかにJグランが割高であるようにも感じています。
あとは、どんな仕様ででてくるのかを判断したうえで、
どんな値付けがされて、市場がどう判断するか、プロでも断言できない領域なので
他の新築＆中古の物件の出方も睨みつつ、判断したいと思います。

個人的には、The Urban Life岡本が立地・仕様すべてにわたり理想なのですが、
かりに１Fの部屋が出たとしても、残念ながら資金力不足で手が出そうにもありません（涙）