地震後に契約済みマンションをキャンセルしたくなった人のスレ（23区）その２

中小企業の経営者と言っている人が契約や法律を全く踏まえていないことが笑える。
そりゃ会社潰れるわな。

300さん
原則（法律でガチガチの理屈）と
例外（原則だとあまりに不合理やかわいそうだから、なんとか救ってもらう。でもあくまで一部の例外）
について、きちんと区別された方がよいと思います。
根拠も無いのに請求しても誰も聞く耳持ちません。
「原則は理解しています、でも困ってます。代わりにこれこれします。」のような理屈でやれば、道が開けることもあるかもしれません。でも、やっぱり例外。

300さん 及び 似た境遇の方々へ


本気で戦う意思のある方に限定して別の板を立ち上げたいのですが
どうすれば出来ますか？

こういう書き込み等は初心者なのでよく分かりません。

意思のはっきりした連絡版を作り 出来るだけ細かな
話が出来るよう 参加者に制限を掛けれればと思います。

教えて頂ければ有り難く存じます。

千葉都民さん

売主が不動産会社の場合、手付金として受け取れるのは売買代金の２割までと宅建業法で決められています。違約金も同じく２割が上限です。大手デベなら尚更遵守するはずです。約二割の手付金で解除させたとありますが、極普通(当たり前)ではないですか。それをさも勝利を勝ち取ったみたいな書き方を…。

>>303さん
おそらく物件価格の2割じゃなく手付金の2割ってことかな。
また千葉都民がドヤ顔で突っ込む前に言っておくね。

文章理解のおぼつかないふりをしているNO３０３様へ

5%の手付金の20%です。
送金額の何%かはご自身で計算して下さい。
本当に文章読んでますか？
それとも 皆が売主と戦えないように 工作しようと
いうのですか？

当然 手付金の8割を買主の立場で回収したという実話です。


あ～面倒くさい。

手付の二割を放棄させたくらいで済んだのは、千葉都民さんのあまりのしつこさに嫌気がさして折れただけでしょうね(笑)

千葉都民さんは、もうここを覗かないんじゃないの…?
千葉都民さんこそ、めんどくさいです

千葉都民様

私も一緒に戦いたいと思います。
よろしくお願いします。

デべにとって千葉都民は面倒くさいのは間違いないだろうな。
ゴネ得してるのも本当かもね。

No.306 及び 買主の皆様へ

＞千葉都民さんのあまりのしつこさに嫌気がさして折れただけでしょうね(笑)

そうなんですよ。
絶対に折れないという主張で戦えば買主はあまりのしつこさに折れるのです。

306さんは馬鹿にして上記のように表したのですが それが正に戦略なのです。
そうすることであなたの財産が何百万円も保全されるのです。

負けないで戦って下さい。
裁判を恐れずに 強気で交渉して下さい。
強制執行の難しさはデベが一番知っています。
本当は負けを恐れずに 継続して係争されることが 一番嫌なのですよ。

自分も、のんびり係争するつもりです。早々に解決出来た方が、羨ましく思います。また、少し光が見えたようで励みになりました。有り難うございます。

何を強制執行するの？
払った手付金の8割を取り戻すという話ではないの？

ゴネれば多少得をできるのかもしれないが、そこまでやる人の人間性を疑うよ。

デベにより、かなり対応が違うみたい。手付け解約を頑なに主張するのは、自社物件に価値を見いだせないデベ、手数料や印紙代等を差し引いて解約させるデベは、逆に優良物件で客付けが楽で逆に価値を感じる。

315さん
なるほど。納得の意見です。それならデベにもメリットがありますね。千葉都民さんのクレーマーを目指す路線とは違いますね。
正直なところ、不当にゴネるくらいなら働いて稼げよ、と言いたいです・・・

No.313 by 地元不動産業者さん　

はしょり過ぎたようですね。

例えば 調停や裁判に掛けて
契約が有効で解約も認められず 支払いをするように
となった場合でも継続して係争することは可能です。

強制的に預金を差し押さえされることもありません。
そうすることがどれ程難しいかはデベが知っています。
所有権がまだ移っていない状況では そもそも債権が発生していません。
契約通りに履行するよう命じられて それを履行しない場合も
強制的に強制的に預金を差し押さえされることはありません。


繰り返しになりますが 裁判で勝てると私は言っていません。
また 今回の件に関しては 裁判官等は判例を出すことを躊躇して
和解を勧めてきます。
このことは震災後に争った仲介業者の担当自身が認めていました。
大手デベの子会社の仲介業者が です。

だから、私が言っているのは 売主が嫌になる位 争い、このまま
係争すると返り血を浴びて自分も相当ダメージを負うことになると
理解させ、最大限 有利な条件で合意に至りなさい と言っているのです。

人間性を疑うのなら 自分たちに都合よく法律を制定、運用してきた
者たちこそを 疑うべきでしょう。
日本ほど 売主が過度に保護され 買主がないがしろにされている国は
ないのですから。


覚悟さえ決めれば 民事裁判なんて 大した意味はありません。
法律を軽く考えているわけではなく 現実を理解して戦って下さいと
言っているのです。

No.316 by 匿名さんへ

不当にごねても結果は得れません。
しっかりと戦おうとされている方は分かると思いますが
理論武装した上で争うのです。

どのみち 契約書の文書は売主に有利に記載されています。
契約書の文書ではなく 包括的な法概念に照らして争うのです。
売主と買主の見解が180度違っても良いわけです。

ちなみにここ10年の私の正業での年収は3000万円を下ったことはありません。
不動産業者との争いに介入するのは ボランティアの一環です。

千葉都民さん

弁護士法違反（非弁）にならないように気をつけて。
３月１１日以降にすでにいくつもの案件で大活躍されているようですが。

千葉都民さんが、放射能汚染が１９３で心理的瑕疵にあたる等といって、それは瑕疵にあたらない旨指摘されて、その後法律論ではないというようになって、また裁判や理論武装といって・・・３月１１日以降すでに従業員等の物件購入で何人も助けられて・・・もう何を信じていいのかわかりません！！

千葉都民さんが仰る意味自体はよくわかりますが
ここでノウハウ教えて聞かせたところで無駄なことは
千葉都民さんご自身が一番良くご存知でしょう。
なぜなら、そういった掛け合いは
一から十まで手取り足取り教えてあげたって出来ない奴には絶対に出来ないし
出来る奴なら何も教えんでもやってのける
事の成否は手法ではなく本人の資質が全てでしょ。
過ごしてきた人生から滲み出る迫力や
相手の心のちょっとした揺らぎを見逃さずに
すかさず飴と鞭を使い分けながら打ち込む
キッチリ追い込んで僅かな逃げ道を用意してあげて
それしか選択出来ないようにする
こういったことは住宅ローンを組んでマンションを購入する
一般的な方々にはまずムリでしょ。

NO３１９、３２０さんは私のフォローアーのようですね（笑）
しかし 文章理解がなんとも浅はかです。

先ず私はお金を貰ってこういうことをやったことはないですよ。
それで弁護士法違反になるのですか？
私は分からないので教えて下さい。
また そのような指摘はデベからもされたことは御座いません。

また、心理的瑕疵の件はそれは法律論として援用しますよ、勿論。
ただし、法廷での採決を目指すのではないと言っているのです。

第一 私はこれまで調停や裁判を経験していません。
いつも 折れるのは売主です。
あとは条件闘争だけです。

中古の案件であれ、新規の大型案件であれ 秘密裏に和解された内容は
決して表に出ることはありません。
それがこちらの意向に沿うように解決を図る時のデベの最低限の条件ですから。

値崩れを防ぎたい、トラブルがあったことを隠したい 等々です。

それは私もこれまで 合意してきております。
何故なら私が救おうとして来たのは 私個人と目の前の知人たちでしたから
正直 他の人のことまで考えていませんでした。

今回の震災による悲劇は目を覆わんばかりです。
原発の問題は解決の入り口にさえ立てていません。
早い段階から海外のメディアで事実を正確に報道しているものもありました。

本当は心理的な瑕疵というよりも 環境自体が毀損しているといったことなのです。
それを特定物ドグマといった考えで不動産と結び付けようとしないので
心理的な瑕疵といった法概念を援用しているのです。

多分 こちらのサイトでああだこうだ言っているデベの下っ端には分かりません。
多分 自分たちが正しいと思っていることでしょう。
但し しっかり戦っていると上席の人間が現れて こちらと係争を続けて損をするのは
自分たちだと理解します。
下っ端には見えないものが見えるから上席なのです。

時間が経てば経つほど環境の毀損が激しくなるのは 悲しいかな 今回の震災の
現実です。そのことを知っているデベの上は早く手放したいのです。
係争中は手離れしないのです。

チキンゲームになる可能性もあります。
自分の正義に関して確信出来ている人だけがしっかりと争ってください。
でないと３１６さんの意見（広報？）のように売主に丸め込まれます。

自分のことは しっかり自分で守りましょう。
ゴネ得を狙うのではありません。
交渉により 正当な危険負担を売主 及び 仲介にも負担させようと言うのです。

そもそもの契約したのを手付金を放棄してでも
キャンセルしたい原因はなんですか？
建築途中に建物に地震によるダメージが有ったのなら、
ごねて手付金を戻せと交渉しキャンセルをせまるのも解ります。
その他の理由はなんでしょうか？
お客様の消費マインド等を知りたくて覗きました。

321さま

おっしゃる通りかも知れませんね。
確かにうちの営業マンに交渉術を教えても
センスのある子しか実際には活用出来ないのを
考えても おっしゃられることが痛いです。

少しでも買主の立場で悩んでいる人の力になれればと
思いましたが、、、、、、、、、。


それでも闘おうとする人には頑張って貰いたいです。

１９５で最初に千葉都民さんに意見した者です。中途半端だったのでこの際書きます。

地震後に契約済みマンションをキャンセルしたくなった人
→厳密にいうと、キャンセルとは買主が申込みをしたところ、売主が承諾するまえに、買主が申込みの意思表示を撤回することをいう。このスレは、契約済みということで、買主の申込みと売主の承諾があり、手付金を支払っている事案を指すと思われるので、当該事案を前提にそこからなんとか打開できないかを、検討する。

①手付を放棄して、解除する。但し、相手方が履行に着手するまでという期限があるためその期限をこえてしまうと解除できない。「履行に着手する」の解釈は判例の集積あり。
参考：http://allabout.co.jp/r_house/gc/25987/
②引き渡しが済んでいないとして、引渡義務の遅れ（売主の契約で定められた時期に引き渡す義務の不履行＝履行遅滞）に基づく、（債務不履行）解除。東北復興のため建築資材が入手できなくなるため、売主が履行遅滞する物件も相当数見込まれる。
ただし、債務不履行責任は過失責任ゆえ、この場合売主の帰責性（いわゆる過失のイメージ）が必要。当該履行遅滞につき、売主に帰責性があるのかといえば・・・？ただし、売主の不手際が認められれば帰責性ありと認定されうる可能性もある。少なくとも交渉（和解で相手方の大幅な譲歩を引き出す）の余地はあるかも。
③物件に隠れた瑕疵がある場合、契約の目的が達せられないとして瑕疵担保責任を追及して解除する。民法570条。瑕疵とは、目的物が通常有すべき性能を欠いていることをいう。②の債務不履行責任は過失責任ゆえ売主の帰責性が必要だが、この③の瑕疵担保責任は無過失責任ゆえ、売主に帰責性がなかったとしても解除が認められる。放射能とか不安になったといった事情は、目的物の性能とは無関係であるから、瑕疵ではない。居室で自殺があったような物件については、心理的瑕疵という考え方もありうる。
→浦安の液状化した土地上のマンションの場合、物件（の基礎）に瑕疵があるとも評価できる可能性がある（基礎に瑕疵があれば、もはや建物として致命的だから契約の目的を達せられないとして解除できると思われる）し、事情変更の法理という一般則で契約を覆すことは可能性としてゼロではない気がする。
④本件震災のような天変地異＝売主・買主に帰責性がない場合、どちらがそのリスクを引き受けるべきか＝危険負担の問題といえる。たとえば、震源地近くで新築マンションが倒壊した場合、まだ所有権が売主から買主に移転していなければ（一般的には代金決済△か、引渡時期○か、登記時期△のどれか。諸説あり）、売主は物件の引渡ができなくなった以上、買主は代金支払義務を免れる。よって、買主は救われ、売主は涙する。これに対し、所有権が売主から買主に移転していれば、買主は代金支払義務を負うことになる。大震災で家が倒壊した人であっても、ローンの支払義務は残り、二重ローンの問題が生ずるといわれる社会現象はこのことを指す。

３２５の続き。

①の場合、手付を放棄して解除すれば、手付以外の残代金の支払義務を免れる。ただし、ぐだぐだしていると、売主が「履行に着手」した段階を過ぎてしまうため、手付解除ができなくなってしまう。客観的には売主が履行に着手したといえる場合でも、買主がごねて裁判になった場合、行き着くところ（判決）では、買主の手付解除の主張は認められず売買契約は有効に成立したまま。買主は解除されたと主張するわけだから、その間物件には住んでないはず。居住しているところの賃料は支払ってきたにもかかわらず、まるまる代金支払義務を負う羽目に。裁判所は、和解を勧めてくることもあるが、当事者の一方が和解しないという強い態度を示せば、淡々と判決をかく。この仮定事案における判決だと「買主は売主に対して（売買代金の未払い分）金○○円を支払え」という内容になり、強制執行するための債務名義となる。売主はこの債務名義をもとに、買主の財産に強制執行することもできる。たとえば差押えであれば、不動産、動産、債権といった順で検討される。債権は給与債権の一部であったり、預金債権ということも考えらえる。売主からすれば、買主の財産調査が面倒だが、調査会社をつかえば簡単に調査できるという実態もある。以上は、わかりやすくするため、銀行からお金を借りてマンションを買うという一般的な場合ではないが、はっきりいって筋を通すと以上のような経過をたどることになってしまう。

案ずるより産むが易し

デベも極悪人ではないから、事情を説明してキャンセルしたい方はキャンセルしましょう。

デベはキャンセル住戸を欲しいに再販売すればいい。





ん？東京のマンションは誰も欲しがらない？

放射能汚染による環境の毀損や計画停電による構想マンションでの利便性の大幅な減少は
瑕疵に当たらないのでしょうか 。

法律は今回の事態は想定していません。

裁判で本当にあなたの言うように簡単に判決が出て強制執行が出来るとは
思えません。

あなたはこういった件で強制執行を履行したことがおありなのでしょうか？

やっぱりゴネ得にしか感じない。
でも不動産契約は買い主のリスクが高過ぎるというのは千葉都民さんに同意かな。

千葉都民さん

＞放射能汚染による環境の毀損や計画停電による構想マンションでの利便性の大幅な減少は
瑕疵に当たらないのでしょうか 。

あたらないと思います。

＞法律は今回の事態は想定していません。

法律の文言をよく見てください。抽象的な表現ですよね。その抽象的な表現の法律を個別具体的な事案に適用するのが、司法＝裁判所の役割です。裁判所が判決を書き、それが積み重なることで、抽象的な表現の法律についての指針が示されるのです。ですから、裁判所は必要な段階に至れば淡々と判決を書きます。むしろ先駆け的な判決を書きたいと考える裁判官もいます。裁判所が個別具体的に、社会的弱者（薬害・公害の被害者）を救済するような判決を書くこともありますが、今回の場合、買主のみならず、売主も災害の被害者です。売主にも多くの従業員がいて、売主が倒産すれば従業員とその家族も困ることでしょう。

仮に、この問題が社会問題化して国会により手当がなされるのであれば、それは一般的な効力を有する法律が制定されて万事解決されることになるでしょうが、そうでない限り、裁判では法律論にしたがった判決がでます。ちなみに阪神大震災のときにも、さまざまな判決がでております。

判決がでれば、強制執行など予定通りの行動をするだけです（財産がない人には執行できませんけど）。

裁判や調停を経験されたことのない千葉都民さんよりは、この

３２６の続き。

このスレに関する対策としては、①手付放棄できないけど、なんとか契約を解除したい、お金を取り戻したいという方は、３２５の②や③に関係しそうな事情が見つけられないか探されるとよいと思います。おそらくこういった事情ががこちらの武器（理論武装）になるはずです。

あとは、その武器に加えて、千葉都民さんのおっやるような力強い交渉術があれば、調停だ裁判だなどという面倒な手続きの場でなくても、有利な結論に持っていけると思います。

終わり。

うーん、上記弁護士さんのお話だと私が今ままで有利な合意に持っていけたのは
何だったのでしょうね。

ゴネ得という意見もありましたが、そんなに簡単に裁判で勝ち、強制執行出来るのなら
相手にしないと思うのです。

あと心理的な瑕疵の代表例たる自殺のあった部屋等貰いたい目的物の性能とは何の関係もありません。
それが通用口して何故放射能の恐怖は心理的な瑕疵と認められないのか理解出来ません。

また、高層マンションで毎日計画停電があり、エレベーターが動かないというのは目的物の性能の毀損に
あたると思います。

ただ、弁護士さんのご意見は私に取っても勉強になりました。
丁寧なご指摘有難うございました。

千葉都民さん

瑕疵についてですが、簡単に私見を述べます。

心理的瑕疵の代表例たる自殺の場合です。不動産の目的物というとき、何を単位とするかは管理権の同一性でないかと思います。どんなに広いマンションでも同一の管理権に属する一部屋で自殺があれば、その広いマンションという目的物を売買するときには、心理的瑕疵の話がでてもおかしくないと思います。ワンルームマンションでも、４ＬＤＫのマンションでも、１０００万円の物件でも、２億の物件でも同じと思います。

仮に、自殺のあった部屋の隣の部屋について瑕疵といえるかを考えたとき、それは瑕疵にあたらないと線引きするのではないでしょうか。一棟所有か、区分所有か、によっても違うかもしれませんが。
管理権の異なる隣の部屋にまで価格下落の影響が及ぶとしても、もはや（ひとつの）管理権内の問題ではありません。この場合は心理的瑕疵の問題から離れていくものと思います。そうでなければ、隣のビルはどうなのか、どれくらい離れたらどうなのかという問題が延々に消え去りません。※価格下落の損害は、自殺された方の相続人に対する損害賠償請求でカバーするほかないでしょうか。

これに対して、放射能（そのもの・恐怖）は、もはやその広いマンションの（ひとつの）管理権内の問題ではありません。それは不動産という目的物以外のまさに外的要因にすぎないと思うのです。もちろん損害分については、原因をつくった東電に対する損害賠償請求でカバーするという話も考えらえますが（支払い能力の見地からも、難しいでしょうね。）。

このような違いから、目的物の性能・品質との関係で、同一管理権が及ぶ目的物内の要因（自殺）は（心理的）瑕疵あたるとしても、その外に原因のある放射能はあたらないという結論の違いがでてくると思われます。高層マンションのエレベーターが計画停電で予定通り動かないのも、電気の供給が止まるという外部的要因に基づくもので、物件に関する性能や品質とは別問題と捉えられます。

それでは失礼しました。

上記弁護士さんに質問です。

３２５の④、本件震災のような場合の危険負担について。
・契約(手付金支払)済み、引渡し前
・倒壊損壊なし
・現時点の施工会社による目視点検では毀損も見つかっていない
という場合、買主が、「目視点検程度では毀損が本当にないのか安心できないので、第三者機関などによるちゃんとした点検後でないと引渡しを受けたくない、それができないならキャンセル(手付金返還)したい」っていうのは通用しますか？
それとも有無を言わさず予定通り引渡しを受けなくてはなりませんか？

３３４さん

筋を通すとどうなるかは、事案を詳しく分析しないと何とも言えませんが、私が当事者なら言いたいですね。人生がかかっているわけですから。

理論武装するたてつけを考えるとしたら・・・

売主は、買主に対して、その目的物に瑕疵がない約束通りのものを引き渡す義務を元々負っている。今回、これまでに経験したことのない大震災が発生し、現に２３区でも震度５強の地震にあったわけであるから、仮に現時点で目視点検では瑕疵が発見されていない場合であっても、目的物の根本たる部分が毀損している可能性は十分に考えられる。
売主は、買主に対して、瑕疵がない約束とおりの性能を有したものであることを証明することは、目的物を引き渡すという重要な局面において、信義則上当然の義務である（契約責任的な発想）。

仮に、売主が選定した第三者機関による検査で問題なしという結果であったとしても、その後「隠れた瑕疵」が発見されたときは、１年以内に限り、瑕疵担保責任というのを主張できるのもお忘れなく。
民法５７０条といれていろいろと検索してみてください。

では、私このスレを離れますので。

この流れとは関係ありませんが、
335さんの文章中の
『たてつけ』
って最近よく弁護士や会計士などが使いますが
たてつけは戸の建て付け等でのみの用法じゃありませんか？
セミナーなどで聞くと違和感があります。

ニュアンスはわかるのですがね。
前提とか論理構成とかいう意味なんでしょうけど。


すいません、本題でないことで水を差してしまいました

上に１年以内と書きましたが、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（中略）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項(注)（中略）に規定する担保の責任を負う（品確法第95条）。
とされているので、新築であれば10年以内です。失礼しました。

キャンセル完了。
ロスは時間のみ。
多謝。

おめでとうございます。

本音はやり直したい。

337さんの言う「隠れた瑕疵」って、梁などの瑕疵ですね。
共用部分の大きな瑕疵になるので、管理組合と売主デべが話し合わなきゃいけないレベルの瑕疵になります。

個人の買主に値引きしたからって免除される責任ではないので、
逆に値引き交渉の根拠にはなり難い。

値引きされたからキャンセルしないなんて人

今回ばかりはいないでしょ

みんな、自分が買おうとしてたマンションに愛着ないんだね。
お金、お金って。。
多少、傷が付いても愛着あるマンションなら住みたいと思わないのかね。

>344
買う前だから愛着はない。
不安を抱えて迷う物件にそもそも愛着なんて沸かない

愛着あるでしょ。
何件もＭＲまわって、雑誌やネットで情報集めて、購入にいたるわけだから。

貴様の物差しでことを語るんじゃねぇーよ。

346さん、愛着はありますが、それより、家族が本当に無事に生活できるかどうかのほうが大切です。

品確法の１０年保証は売主に非がない今回の地震のような場合関係有りませんよ。

どの程度の増税になるかもわからないのに、でかい買い物は出来ないな。