京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

No.82様
初めまして、スクエア契約者です。

＞＞スクエアの皆様方に関しましては、スクエアの南側に建予定（チラシより）の高層集合住宅による日照阻害・眺望阻害の被害者になる可能性

があるとのことですので、この機会にこの場を借りて、ご教示いただきたいことがございます。よろしければご回答ください。

＞＞あゆみヶ丘は京阪と日照被害・眺望阻害の解決に向けて交渉中

とのことですが、「日照被害・眺望阻害の解決」とは、スクエアの建設中止を指すのでしょうか？

＞＞京阪からは未だに私達に誠意を感じることのできる回答はありません。

「誠意を感じることのできる回答」とは、建設中止、又は金銭的な補償をするということなのでしょうか？

＞＞「同じ京阪が建てるのだから悪い建て方はしません」と説明を信用して

とのことですが、悪い建て方とはどのような建て方かを確認なさったということでしょうか？私も今から確認しておかなくてはならないのでしょうか？

＞＞あゆみヶ丘の一部住戸が人格権を侵害される疑いがあるほど

とのことですが、マンションの日照が人格権にどのようにかかわるのでしょうか？人格権とは具体的にどのような権利をいうのでしょうか？

＞＞多くの住戸の資産価値が低下するほどの劣悪な日照被害眺望阻害を被る

とのことですが、資産価値の低下は、金額にしてどの程度のものになるのでしょうか？

＞＞あゆみヶ丘に対する日照阻害・眺望阻害の加害者（スクエアＤ棟・Ｆ棟）になる恐れ

があるとのことですが、スクエアＤ棟・Ｆ棟の購入者がどのような法的根拠で加害者になるのでしょうか？

＞＞そのようなことにならないよう十分事前に調査（複合日影図の提示請求等）の上適切な対処をされるよう

とのことですが、スクエア購入者は、あゆみヶ丘の日照被害に対してどのような対処をすることができるのしょうか？複合日影図の提示請求等があゆみヶ丘の日照被害の解決に役立つのでしょうか？

以上、よろしくお願いいたいます。

Ｎｏ．８３様にお答えします。
　あゆみヶ丘の南側にスクエアが建つことにより、私達は日照
阻害・眺望阻害を被る可能性が生じます。これと同様にスクエ
アの南側に高層集合住宅が建てばスクエアの方々は被害を受け
る可能性が生じます。被害を受けると感じるか感じないかは重
要事項説明書でそのことが正確に記載されているかどうかです。
　あゆみヶ丘では、日照を必要とする冬季に午前９時以降１日
当たり２時間半から３時間以内しか日照のない住戸があります。
更に、その住戸のリビングからの眺望のほとんどが眼前に迫る
コンクリートしかありません。冬季の午前９時までの日差しは
弱く、午前９時頃までは朝露もあり、洗濯物も乾きにくく、こ
のような暮らしは幸福な暮らしとは決して言えず、従いまして
人格権（基本的人権の一つ）侵害の疑いがあると判断していま
す。ちなみに、私達は「陽当たりがいい、永住型マンション」
をコンセプトとしたマンションで、「２０年、３０年先までも、
すべての家族が満足して暮らせる。」との謳い文句で購入したの
に、冬至において建造物を建てる上で最低限度の基準である建
築基準法ギリギリの３時間１０数分の日照しかない住戸に対し
てどうして陽当たりがいいと言えるのか質問しています。
　「誠意を感じることのできる回答」とは上記の人格権を侵害
しないと客観的に判断でき、資産価値が低下しない程度まで計
画変更するよう以前より要求しています。
　悪い建て方とは、謳い文句と逆のすべての家族が満足でき
い建て方です。
　資産価値の低下に関しましては、２〜３時間日影が増える住
戸では、日影がないときより約１割低下するとの某不動産業者
の試算がありますが、正確には建ってから不動産鑑定士に見て
もらいたいと思っています。
　被害者がいる訳ですからその被害者に対して知らないうちに
加害者になってしまうと言う意味であり、事前にありとあらゆ
る情報を集めて、お互いが京阪に対して被害者にも加害者にも
ならないよう働きかけましょうと言う意味です。
　高層集合住宅の建設計画をお聞きになって、ファインパーク、
高層集合住宅、スクエアが通年どのような日影になるかの予想
データを取られればと思います。（眺望も）

被害者がいれば加害者もいるのはわかりますが、今契約している者が加害者になりますか？
隣の高層マンションは部屋を検討している時点で、２０階以上になるか何階になるか解りません、景観は何ともいえないし、かなり隣接するかもとお聞きしましたが・・・
だから部屋の広さのわりには価格が低く設定してあるのだと、勝手に解釈していました。
工事の現場を見てもあゆみヶ丘の方がそのような事を言われてるように伺えませんが。Ｄ・Ｆ棟と高さなど変えれば良いのにと簡単に思うのですが、そうも行かないのかな。

Ｎｏ．８５様にお答えします。
　今契約されている方は将来建つ予定の高層集合住宅によ
り被害者になる可能性がありますが、加害者にはなりませ
ん。私達が問題にしているのは今工事中のＤ棟とＦ棟です。
　あゆみヶ丘の価格設定は、購入時は、位置別、階層別の
効用比率、その他の条件を加味し、総合的に反映されてい
ると判断していました。あゆみヶ丘Ｂ棟を例に取りますと、
Ｂ棟は真南向きで他の棟より１平方メートル当たりの単価
が割高になっていますが、低層階はスクエアの日影が価格
に反映されている形跡は全くありません。京阪は、将来Ｂ
棟の低層階はスクエアの日影により資産価値が低下するこ
とを知りながら、そのことを隠し、真南向きだから陽当た
りがいいと割高で販売したのです。重要事項説明書からは
これほどの日影になるとは誰も予測できませんでした。
　スクエアＥ棟は前の水田の日照を配慮してか７階９階に
しているのに、あゆみヶ丘Ｂ棟の前のスクエアＤ棟はどう
して１３階１５階なのかを質問しています。
　京阪は当初計画の６３０戸からＦ棟を８戸削って６２２
戸にしましたが、これでは最も被害を被る住戸に対しての、
冬至における日照時間が全く変化がなく、改善されたとは
到底言えません。
　Ｎｏ．８５様の言われるように、Ｄ棟とＦ棟の高さを変
えて水田と同じように人にも配慮するよう要請中です。
　同種の問題はよく裁判になっています。
　裁判の事例を見れば分かりますが、全て重要事項説明書
で正確に事実を伝えていなかったことがトラブルの原因で
す。札幌の事例では、「本件マンションを建設し、販売を進
めた者として、信義則上その眺望を害さないよう配慮する義
務があると言わなければならない。しかし、被告がこうした
配慮したと認めるに足りる証拠はなく、上記義務違反（信義
則違反）による損害賠償の責任を負う」として、原告の訴え
を容認した判決が出ています。
　皆様方はまだ入居されていませんので、将来起こりうる
可能性について独自に調査されておく必要があると思います。
そのことにより、スクエアの皆様方もあゆみヶ丘にもプラス
になればと思っています。

＞No.84さん

スクエア契約者です。
独自に調査すると言っても私には良い方法が思い浮かびません。
もしよろしければ、具体的な方法を教えてください。

法律のことも建築のことも、正直よくわかりませんし他にベターな選択肢があっても私たちにどうこうできる問題かどうかわかりませんけど。

Ｎｏ．８３で質問させていただいた者です。ご回答ありがとうございました。

あゆみヶ丘の低層階の一部住戸で問題になっているという理解でよいのでしょうか？
一部住戸の日照の問題でも管理組合が交渉されているのでしょうか？
仮に裁判で解決する場合、当該住戸の所有者と管理組合のどちらが原告となるのでしょうか？
管理組合が原告の場合、裁判費用の負担に反対する人も多くいるのではないかと思います。

スクエアの場合、A棟とE棟の一部が、隣の高層マンションの影に入るかも知れません。スクエアのエントランスや庭にも影を落とすかも知れません。そうなると問題です。とはいえ、スクエアの庭にはもとから日が入りにくい印象ですのでさして問題にはならないかもしれませんが。

Ｎｏ．８７様、Ｎｏ．８８様にお答えします。
　　まずは将来も含めて近くの建物がお宅にどのように影を
与えるか、眺望に影響を与えるかを売主に確認することです。
売主は真摯に対応する義務を負っています。日影は冬の暖房
費にも大きく影響します。
　本件は、あゆみヶ丘のＢ棟とＣ棟に大きく関係しています
ので、自治会で部会を立ち上げ交渉しています。札幌の眺望
阻害の裁判は13階が原告だったと思いますので、あゆみヶ丘
もかなりの住戸が日照被害・眺望被害に遭うと思われます。
　裁判は、被害に遭う者が原告となる必要がありますので裁
判になれば、原則として原告が負担することになると思います。
　私達はその前の段階である説明を求めていますが、インター
ネットで調べますと不動産業者の対応はどこも同じようで同じ
説明を繰り返して諦めるのを待つ作戦のようです。ですから
消費者は、情報を交換し、業者が社会的責任を果たした方が結
局得だと思わせるよう活動しなければと思っています。

他のスクエア契約者の方にお尋ねしたいのですが、私はスクエアの南側に高層住宅が将来、建設されることの説明を口頭で受けました。
また、そのことを踏まえて購入を検討して下さいと重要事項説明書にも記載されていたかと思います。

みなさんもスクエア南側にできる高層集合住宅の影響を考えた上で契約されたと思いますがいかがでしょうか？

No.90さん
おっしゃるとおりです。
南側高層住宅については、契約前に担当の営業に聞いて教えてもらいました。土地の広さ、形状からしてペンシル型になるのではないかとの話でした。高速道路寄りに建つのか、スクエア寄りに建つのかわからないが、スクエア寄りになる可能性の方が高いという話をした覚えがあります。
また契約時の重要事項説明でも、南側高層住宅の説明をされていました。高層住宅が建つとしてもまだプランがないので具体的な話ではありませんでしたが、確か２０階建てが可能な土地であると聞かされました。
京阪の説明に不誠実な態度は感じられませんでしたし、事前に私たちができることは、これ以上あるようには思えません。まだ決まってもいない高層住宅のことをあれこれいっても不安をあおるだけのような気がします。あとは契約される方の判断ですよね。

なにやら物騒な話に花が咲いていますね。入居までに完売してほしいと思っている契約者がいるのに、こんな物騒な話を持ち込まれると迷惑ですね。松井山手みたいな広々としたところで日照時間の心配なんて、大きなお世話のような気がします。

＞NO96さん
勿論、私達も隣に高層マンションが建つ予定と聞きました。それを踏まえ、予算は勿論どの棟でどの部屋にするか決めました。聞き間違いかもしれませんが高層マンション予定地は京阪電鉄の物ではないと話してた様な気がします。ちなみに「なぜ北側に建つE棟、F棟の方が階層が低いのですか？普通は北側の方を高く設定しますよね？」って聞いたところ「E棟の北側に一件だけ家があり、そこの日照時間の都合で。。」と言っていました。日照時間の問題と建設は難しいですね。しかし、どこの物件もそうですが一長一短だと思うし、総合的評価が高いのは間違いないと思うのですが。。それに「ご近所さん」あなたはマンションを購入した際、スクエアやその隣に建つ予定の高層マンションが「第１種中高層住居専用地域」と記されている事を見ていなかったんじゃないですか？法律が建てて良いと最初から認めている土地に建てて文句を言えるのでしょうか？皆さんそういう事を調べ考慮し購入をすると思うのですが。売り文句の広告だけを信用し、調査不足を棚にあげ訴えても無理があるのではと。「永住出来る」も人によって条件も違うと思いますしね。厳しい言い方かもしれませんが。

Ｎｏ．９３様にお答えします。
　重要事項説明書には、「将来中高層住宅が建設される場合
があること」「眺望、景観、日照の変化が予想されること」
と記載されており、多少の日照阻害・眺望阻害は覚悟して
いました。低層階の購入希望者はどの程度の日影が予想さ
れるか聞いています。その返答が、「同じ京阪が建てるの
だか悪い建て方はしません。」との説明です。
　私が言いたいのは、札幌の「大通りシティハウス」（15
階建て）の５７メートル南側に同じ不動産業者が15階建て
のマンションを建設したことにより、大通りシティハウス
の住人が眺望阻害で訴えた訴訟と本件とは全く類似している
ということです。札幌地裁の判決は、「本件マンションを建設
し、販売を進めた者として、信義上その眺望を害さないよう
に配慮する義務があると言わなければならない。しかし、被
告がこうした配慮したと認めるに足りる証拠はなく、上記義
務違反（信義則違反）による損害賠償の責任を負う」として
原告の訴えを容認しています。
　私は、スクエアＥ棟が７階、９階になっているのは水田の
日照を配慮したからと聞いています。それなら、陽当たりが
いいことをセールスポイントに売ったのであれば、あゆみヶ
丘の前を１３階、１５階にするのは、上記の裁判と全く同じ
で、京阪は、日照阻害・眺望阻害を解消するために住民が最
低限度でも納得できる配慮をしているとは到底認められず、
よって信義則違反と言えると言っているのです。
高層合住宅が将来どのように建つか分からず、営業員の
説明を希望的に解釈されるのと同様、あゆみヶ丘の低層階を
購入した住人を調査不足と責められないと思います。
　誤解のないようにして頂きたいと思いますのは、あゆみヶ
丘は全体的には非常に良いマンションであり、この辺も気に
いっているのですが、京阪の信義則違反には皆怒っています。
　インターネットで日照阻害・眺望阻害を検索されれば、不
動産業界が信義においてかなり遅れていることが分かります。
それでも少しは良くなっていく兆しがあります。それも住民
パワーの賜物であると思っています。マンションは住んでか
らいろいろとトラブルが生じますのでこのようなやり取りを
参考にされればと願っています。

No.92さん
ほんと物騒な話ですね。知人が京阪東ローズタウンに住んでいて、私もスクエアへの申し込みを予定しています。知人曰く、「せっかく街並みがきれいな街に住むんやから、その街の土地利用計画や地区計画を理解して住まへんと」。私も早く広々とした松井山手に住みたいです。

No.94さんが言ってるのはこれかな。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20060510d3000d3.html

もし。将来的にスクエアが同じようなことになったら、私はこの件を思い返すことにしますよ。
確かに他人事では済まされない問題なので真摯に取り組むべきことだと思います。

しかし、この場でこの話題をこれ以上、広げるのはもう止めにしませんか。

スレッドが荒れるだけです。

No.95さんのように購入を検討されている方や契約した方が閲覧するこのスレでは決して好意的に受け止められる話題ではないと思います。

あなたのメッセージは私には十分に伝わりました。

心配していただいているＥ棟です。この物件を見た時にローン予算内で家族に対応する広さ、あこがれの松井山手、家族ですぐにモデルハウス見学に行きました。
営業の方と話をしていると、上げたり下げたりでした。決して良いところばかりのセールストークでもなく、家族のこれからのライフスタイルを考慮し検討しＥ棟に決めました。
妻は手の出ないインテリアの相談会を楽しみにしています。
今回の書き込みのおかげで重要書類などよく②確認する機会になりましたありがとうございます。

スクエア契約済みの皆さん、マナーを守って協力し合い家族の生活を見守って行きましょう！
今が一番楽しみなときじゃないですか。

インテリア相談会、楽しみですよね。スタンプラリーの案内をもらってから、色々なショールームに行きました。インテリアコーディネータに相談できる機会は少ないと思いますので、買える、買えないにかかわらず色々アドバイスをもらおうと思っています。

工事現場の近くを通るたびに、完成を待ち遠しく思っています。すでに１４階まで建っているような感じですよ。タワーマンションではありませんが、真下から見上げるとずいぶん大きなマンションに見えます。ちょっと広めの部屋で、皆が楽しく暮らせること間違いなしですね。

Ｎｏ．９６様へ

　裁判の判例に関してはこれです。

　マンションのトラブルの多くは、事実を知らせれていな
かったり、知る努力をしていないことが原因であったり、
不動産業者の企業倫理の欠如から起こっていることをご理
解頂ければ幸いです。

　スクエアE棟は、水田の日照を配慮して7階、9階にして
いるのに、あゆみヶ丘の前のスクエアD棟が何故13階、15
階なのか、これによる日照阻害・眺望阻害の解消に向けて
の配慮を何故しないのか、札幌の事例から推察するに、多
くの住戸を作って儲けさえすれば、後で損害賠償金を払っ
たとしても企業の損得勘定からしたらそれで良いと思って
いるとしか思えません。

　今後は、京阪に対して、「20年、30年先までも、全ての
家族が満足して暮らせる。」「陽当たりのいい暮らしのた
めに」の謳い文句で売っておいて、そして、「陽当たりの
いい、永住型マンション」をコンセプトとして売ったこと
は認めておいて、やることは、冬至で建築基準法でもギリ
ギリの1日当り3時間10数分の日照とリビングから見える眺
望のほとんどがコンクリートである住環境の住戸を創出し、
現在の京阪の説明であります「それ位の日照阻害・眺望阻
害は耐え忍べるはずだ」との意味の説明が京阪の正式な説
明であるのかを確かめたいと思っています。

　いくら売るときは誠実そうであっても、売った後にはこ
のような事例が多くあることを参考にして頂ければと思い
ます。京阪が今後どう決着をつけるかですが、私達への約
束を守り、Ｎｏ．８５様のご意見のようにスクエアＤ棟、
Ｆ棟の高さを変えれば、京阪の企業イメージは下がること
なく、企業倫理を大切にしたということで、むしろイメー
ジアップに繋がると思います。皆様方も京阪がどのような
対応をするかを見守られれば、スクエアの将来の参考にな
るのではと思っています。

　あゆみヶ丘が抱えている問題がスクエアの方々にも無縁
ではないことをお伝えしたかったので投稿しましたが、ご
理解頂けたと判断します。ありがとうございました。

　Ｎｏ．９７様へ
　重要事項説明書を見直されたとのこと。私の投稿を前向
きの取って頂けたこと感謝します。

工期に遅れはないみたいですね。
本当に完成が楽しみです。

＞＞Ｎｏ．９７様へ
　重要事項説明書を見直されたとのこと。私の投稿を前向きの取って頂けたこと感謝します。

長々と何度にもわたり投稿されていますが、要するに、重要事項説明書をもう一回読みましょうということなのですね。でも、契約してしまっていたら後の祭りですね。契約前だとしたら、起こってもいないことに打つ手なしですね。
とすると何のための投稿なのでしょうか？内容も、スクエアの住人にはさして関係がないように思えます。

＞＞冬至で建築基準法でもギリギリの1日当り3時間10数分の日照とリビングから見える眺望のほとんどがコンクリートである住環境の住戸を創出し

とありますが、そんなことはスクエアの購入者にとっては関係のないことですね。隣に何か建つ可能性があるときは低層階を買うなという警告にはなるかもしれませんが、そんなことは常識です。あゆみヶ丘で低層階を購入された方は、そのご家庭なりの理由があって購入されたのでしょうから、なおさらスクエアの購入者にとっては関係のないことですね。

それよりも、当初６３０戸の予定が６２２戸になって、８戸減った原因は、あゆみヶ丘からのプレッシャーだったのですか。８戸の減少がなければ、もう少し安く買えたのではないかと考えると、本当に余計なことをやってくれたと気分が悪くなります。
６３０戸のうちの８戸、割合にして約０．０１２７、（１．２７％）。
乱暴な単純計算ですが３０００万円の部屋の場合、
３０００万円×０．０１２７＝３８．１万円　くらい負担させられているのかな？４０００万円の部屋を買った人は５０万円くらいの負担？
欲しい家具が買えるのに・・・

Ｎｏ．９７様、Ｎｏ．１０１です。Ｎｏ．９９様にあてて書いたつもりでしたが、引用の方法を誤り、Ｎｏ．９７様にあてたような文面になってしまいました。失礼いたしましたこの場を借りてお詫び申し上げます。