武蔵小杉地区の今後について・・・【7】

>148さん

迂闊な事は言えませんのでご参考までに。

ガーデンティアラ武蔵小杉
分譲年月　2005/11
新築時平均坪単価　176
現在中古坪単価　211
中古騰落率　20%

これを売り時と見るかどうかは自己判断でお願いします。

情報ソース
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/
「大規模マンション227物件の「時価」リスト」

>>141
たしかに、再開発が地域のイメージを大きく変えるのには、数年を要しますね。
ガーデンプレイスができて数年後の恵比寿。
高島屋玉川SCができて数年後の二子玉。
TDRができて数年後の新浦安。等々
そう考えると小杉のイメージが大きく変わる日はまだまだ当分先ですね。
気長にその日を待ちましょう。
少なくとも東急駅周りや東芝機械跡地が完成しないことには、
高層マンションだけがやたら目立つ地域としか一般には認識されない気がします。
そういう意味では、川崎西口はラゾーナ効果で数年後には大化けしそうに思います。

結局、まともに住もうと考えている人は少ないのかもしれませんね。
ブームに乗っかって売り抜けを考えてる人がかなりいそう。。

確かに、学校とかも、ある一時期は大盛況になるけど、ピークが過ぎれば
一気に子供が少なくなり廃校に…。

やはりしっかり世代交代を考えた街を意識しないとですね！

>150
141が言っているのは、優れた街は、再開発と同時に時間を要さずに
イメージを確立しているということ。
気長に待っていては、手遅れなのです。
例えば30年住むとして、10年も待ったら、武蔵小杉生活の1/3は我慢の時ですよ。

>151
>ピークが過ぎれば一気に子供が少なくなり廃校に…。

それって、昨日の夜ニュース番組でやってた、高島平団地のことでしょ？

あれこわいですね。

高島平は、
・ほぼオールマンションで造られた（２万世帯の）街で、
・当時は子どもが増えつつある時代で、学校もバシバシ建設。
・大規模店舗をドーンと近所に建てるような発想はまだなく、
　団地の１階に設けた小規模な店舗群が活況になった時代。
しかし、３０年後の今となっては、極端な高齢化が進み、廃校や団地の１Fの小規模店舗は
空きだらけ。

というような放送でしたね。

しかし、現代の小杉の場合、ちょっと違うのは、
・すでに少子化時代で、当時ほどの子どもは予測されていないので、学校を新設する気はなさそう
・中小店舗どころか、大規模店舗も大して造る気なさそう。（東京機械跡地は微妙だけど）
・そもそも高島平ほどの世帯数ではない。（小杉は最終的的に5000世帯ぐらい？）

したがって、３０年たったからと言って、廃校や閉店した店舗だらけにはならなさそう。
ただし、いくらかは高齢化した街にはなってしまうでしょうねぇ。
また、５０年経つと、さすがにパークシティやKOSUGIタワーなども立替の話が出てそう。
だって働き世代の人は、築５０年のマンションに住みたいとはおもわないですよねぇ
（いくら丈夫でも）

でも、そんな先の話はいいかな、自分は死んでるだろうし。

高島平との大きな違いは交通の面でしょ。
まぁ、そこが最大の魅力なことは前提だったわけで。

高島平から電車で出れる範囲は巣鴨、板橋、池袋あたりでしょうか。
自由が丘、渋谷、横浜あたりが、巣鴨レベルの魅力になれば高齢化は進むでしょう。
若い人が集まる街がそのままである限り、近隣の駅には新しい居住者が来るはずです。

やはり、いろいろ意見を聞いていると虚しい街になりそうですね。。
空虚というのでしょうか。
興味を持っていましたが、やはり退散することにしました。

我社でも武蔵小杉には注目しております。

イロイロ情報を取りまとめても超高齢化社会となる30年先まで読める人は居ないと思います。
これから先どこの街に住んでもお爺さんお婆さんだらけになるのは避けられない事態なのです。

昨今地方都市部で行われている街のコンパクト化。
武蔵小杉にその可能性を感じます。
小さなエリアの中に

生活
買物
交通
医療
自然
運動

この条件を高い次元で確保できている（これから計画されている）と思います。

武蔵小杉駅、ここまで複雑にイロイロな路線が交わっている駅があるでしょうか？
大手町・東京・渋谷・新宿・池袋など商業地域を除きます。
駅の前に生活できるエリアと限定したら首都圏ではないですね。
まだ先の開業ですがＪＲ新駅もこのエリアの価値を増大させています。

会社で研究しているのはこの電車交通利便性に商売を絡ませない手はないのです。
南口の再開発が住宅メインですがやや形になってきました。
北口の再開発は日石社宅を更地にして始動していますね。
東側のＮＥＣエリアの可能性もあります。

武蔵小杉の商用施設が完全に拡充されるには10年ほど時間がかかるとは思いますが必ず形となります。
ここを逃してどこで商売する？
その形となるまでの10年間は武蔵小杉は前進し続けるでしょう。
そしてこの土地の価値・資産性が維持されます。

武蔵小杉は高島平と同じ状態になる可能性が低いエリアです。
既に多摩ニュータウンや品川八潮団地が同じような状態になりつつあります。
港北ニュータウンなども今絶好調ですが先は同じような状態が懸念されています。
豊洲・・・・・・。

いかがでしょう？
ご意見下さい。

>>151

どっかのニュータウンの話と勘違いしてませんか？

武蔵小杉に来る人々の年齢層は様々ですよ。

ニュータウンがゴーストタウン化するのは、
住人のライフサイクルが一緒だからです。
少なくとも武蔵小杉は該当しません。

よっぽど江東区の方があぶないですね。
一時は校舎のキャパ不足がニュースになってましたが、
あと10年もすればキャパ余りになるでしょう。
廃校になるのは、極端ですね。
街のサイクルでいくと30年〜40年先の話。


というか、独りが高島平にこだわって粘着してますが、
自らの知識や見識のなさをさらけ出しちゃってるだけで笑えます（笑）

他のニュータウンも同様の問題を抱えているのだろうけど、高島平を引き合いに出してるのはたまたまTV番組で放送されたからでしょ。
規模や時代背景は違うけど、短期間に住宅ばかり集中して出来上がる点では共通しているよ。なんだかんだで、住宅取得者のボリュームは３０代、４０代が一番なわけだし。
それとタワマンの建て替えなどほぼ不可能。住民は解体費などとても負担できない。タワマンはニュータウンの縮図を１棟の建物の中に抱え込んでいるようなものだね。賃貸と分譲、住宅と商業などバランスをもっと考えるべきだったね。

皆さんの色々なご意見、勉強になります。
コスギ地区のこれから、私は期待もこめていい方向に向かうと思っています。
正直今まで「川崎」はあまり良いイメージがなく、マンションを購入したのですが
この周辺は住環境もよく、都内主要駅・横浜方面にも大変アクセス良く便利です。
武蔵小杉の隣の「元住吉」が最寄駅なのですが、小杉駅周辺は人が多いだけで
ざわざわしていて魅力的な商業施設もなく、殆ど足を運ぶことがありませんでした。
でも今進められている「再開発」。
超大規模な商業施設よりももう少し規模を抑えた商業施設をメインに
周辺にセンスの良い店がてき、利便性を確保。
同時にタワーマンション中心に緑も感じられる癒しの都会的なオアシスを形成して
住民もゆったり暮らせる様な街づくり。
そしてこの立地。
商業地域ほどざわついていない、でも便利。住環境も快適。
かなり魅力的な街になると思います。

>>158

ほんとに周辺住民？
本当に武蔵小杉に住んでいるんだったら、
再開発のエリア以外にも大勢住民が住んでるって話になるでしょ。

一人何役やってるんですか？

武蔵小杉が再開発だけの新興エリアだと思ってるあたり、
全く武蔵小杉に土地勘がない人が書いてるってバレバレ。
武蔵小杉は、宿場町まで遡れるくらい古くからある街です。
老若さまざまな世代の人間がすでに暮らしているエリアです。
再開発で流入してくる人口は、武蔵小杉エリアの大部分となる
わけでもありません。
既存住民の方が断然多いです。

タワマン対ニュータウン。
対抗軸にするには、タワマンの人口パイ少なすぎです（笑）


もっと広い視野と知見をもって話をしてくださいね（笑）

再開発タワーマンションは、団塊と団塊ジュニアがボリュームゾーンだが、
いろんなライフシーンに合わせた部屋のバリエーションあり。
ニュータウンは、ターゲットは子供が小さいファミリーで、
ほとんど同一規格の室内のものを供給。
ニュータウンは、ほぼ画一的なライフフローで、
成長と衰退が読みやすい。
再開発だと街のベースがすでにあり、
これまで幾代も経ているので、そもそも大幅な衰退というものがない。
再開発である程度人口が増えてもベースがあるので、
極端な衰退は発生しない。
さらに、再開発で街の魅力が上がれば、人口の吸引力が高まるので、
高齢化トレンドでも幅広い年代層が集まる。
結果もろ高齢化の波を受けることはない。
そもそも武蔵小杉ターミナル駅なので、人の更新がなされやすいので、
街として活力は担保されやすい。
しかも、ターミナル駅としては首都圏屈指の利便性なので、
なおさら競争力がある。

武蔵小杉をその他の再開発エリアと同じされる人の
視点がいまいちよくわかりません。
せいぜい佃とか川崎くらいが街のベースに再開発という点で
適合するかなって感じですね。
豊洲、新浦安のようなゼロベースに作った街とはわけが違う。

158ですが、本当に周辺住民ですし、武蔵小杉が既成の住宅街ということぐらいわかってますよ。それと、161さんのおっしゃるとおり、高度成長期のニュータウン、団地とは異なる部分もありますね。それも理解したうえでですが、「短期間に同年代の人たちが特定のエリアに集中する」という点が共通しているといっているのです。それでも高島平と同じ問題が生じないとでもお思いですか？
皆さん口をそろえて「再開発で街の魅力が高まる」と願望をこめて言っておられますが、もしそうなら、その魅力を高めてくれた再開発された部分がさび付いていけば街の魅力も落ちるわけなんですよ。そもそもタワーマンションばかり乱立した街のどこが魅力なのかよくわかりませんが。

>>高島平と同じ問題が生じないとでもお思いですか？

起きない。

理由１　高島平は団地しかない。三田線のどんづまり。商業施設も貧弱
理由２　マンションの方が、リフォームなどの可変性が高く、住戸売買も円滑。公団団地は時代遅れになった住居仕様のせいで、住み替えができなくなったのが問題。そもそも賃貸と分譲という違いも大きい。

高島平やゴーストタウン化している多摩センターの人たちは武蔵小杉も同じになればいいと思っているんです。言うだけ無駄。

煽ってるのは高島平や多摩センターの人たちじゃないでしょう……

>>158
>>162

タワマンという点の話と、高島平という面の話を一緒にされるあたり、
社会にも経済にも疎いと言わざるをえない。
特別な学問をしていなくても、そんなのは普通にわかる話。

さらにもう一つ。
タワマンに住みたいと思っているわけじゃないですよ。
土地は限られているわけだから、
駅近という場所に多くの人が住みたいと思うわけですよ。
そしたら、高く伸ばして多くの人を収容するしかないわけ。

上記の話なんて、ほんと「常識」の範疇だと思うんですけどね。


で、思うんですが、今回の再開発って武蔵小杉全体のどれくらいか、
川崎市のHPにでも行って確認してますか？
というか、本当に武蔵小杉に住んでいたら今回の再開発の広さが
どれくらいのものか分かると思いますけどね（笑）

武蔵小杉の再開発は、利便性は高いが、まとまったスペースが
有効に利用されていないから、そこに人がまだ呼べるのではないか、
ということで始まったわけ。
つまり、マンションが建てばいいわけです。
人が集まれば、必然的に飲食店や服飾店が集まってきます。
駅前がキレイになっている、かつ、そこそこ高いの給与水準の
人々が増えれば、ある程度品がいい店が集まってきます。

再開発は、人を増やすための起爆剤であって、それがすべてではないです。
それによって、周辺まで変わるということです。
そしたら、再開発エリア以外でもある程度の規模の再開発の話が
持ち上がったりしていき、街全体の佇まいが今の再開発エリアだけに
引っ張られるようなことはなくなります。

それに、住民50年住めば、次の世代になってます。
その物件を買った親に頼らずとも、子供も収入があります。
時代が経てば、今の倍の高さのマンションを建てる技術が確立できてるかも
しれません。
そしたら、住民とどっかのディベロッパーや建設会社と建替え分譲すれば、
新規住人の購買分でマンション一棟分賄えるかもしれません。
土地はもともとあるので仕入れ費用いらないし、
既存住民の持分を1/2すればいいだけです。


なんとか、武蔵小杉を貶めたいようですが、
あまりに常識と論理性が足りません。
頑張って下さい。

>>166さんが言っているように、今回の再開発のエリアが武蔵小杉全体を
カバーしているわけでもないです。
小さいとはいいませんが、決して広大というわけでもありません。
あくまで武蔵小杉の「一部」です。
再開発エリアで武蔵小杉全体を語られるのは、元来の武蔵小杉住民としては不愉快です。
なんか高島平と比較してる人が同じ武蔵小杉住人とは思えません。

>>高島平と同じ問題が生じないとでもお思いですか？

>起きない。

↑
このように「我が子だけはそんなことありえない」的な発想の方が多いと、
少々危険かと思います。
私は武蔵小杉のマンション購入組ですが、議論になっている世代交代の危機感は
少なからず持っていました。
「起きない」と断言するのではなく、「起きないように、新旧の住民で良い
コミュニティを作る」という考えを持つことが大事だと思います。