武蔵小杉地区の今後について・・・【7】

さきほど、テレビで高島平団地の衰退を特集してました。
武蔵小杉のように、ほぼ同年代の世帯が一気に集まってコミュニティを形成する街は、
20〜30年後にしっかりケアしないと、高島平のように衰退してしまうということですね…

ペデストリアンデッキの計画があるのは北口側ですよ。
ただ、北口側のビルは全て1階に入り口の設計になっているし、
ロータリー沿いは立て替えの計画も無し。なんかチグハグな感じ。

南口側は電柱地中化して道路上部に邪魔なモノなくすコンセプトの計画なので、
ペデストリアンデッキなんて作らないのでは？

東急の駅上に人工地盤の計画があるから、南武線と東急線の動線をどうするのかお手並み拝見。

>>129
長靴が要るような湿地を埋め建てて、何もないところにニュータウンを作るようなのとは違う。

武蔵小杉周辺は昔から有る住宅街の一部を占めていた工場用地を再開発するだけだから。
再開発エリアなんて街の一部に過ぎないから、心配するほどでもないでしょう。

＞長靴が要るような湿地を埋め建てて
昔の写真見ると南武線の武蔵小杉駅の近くなんかはそうだったみたいだし、
去年夏房総半島で釣りをしていたら、隣で釣りしていた地元のおじいちゃんが子供の頃、武蔵小杉にすんでいて、あのあたりは池が沢山あったから良く釣りしたといっていた。

>再開発エリアなんて街の一部に過ぎないから、心配するほどでもないでしょう。

こういう認識の人が多いと、衰退してしまう確度が高まるのでしょうね。。

駅から徒歩10何分のエリアは分かりませんが、
少なくとも駅前の再開発地域は大丈夫じゃないですか。
便利な駅の駅前だし、常に働き盛りの世代が入ってくるんじゃないでしょうか。
ただし主に賃貸

>>133

なんで衰退させたいのかわからんが、
武蔵小杉の凄さは言うまでもなく、
すさまじいまでの電車交通の便のよさ。
衰退しようがないよ。

>132
131さんは、湿地かどうかを問題にしているのではなくて、何もないところにニュータウンを作った高島平と、昔からの住宅のある武蔵小杉での再開発の違いを言っているのでしょ。
武蔵小杉がおじいちゃんの時代に湿地だったとして、今色々な世代のいる住宅街になっているのだから、高島平とは違う発展をしてきたのでしょう。先のことはわからないですけどね。

>>134
世代交代のバッファーとして賃貸は重要ですよ。
特に２０代シングル層。
その点、高島平とくらべて武蔵小杉はどうなんでしょう？

>135

凄いとかすさまじいとかは感覚値でしかないですね。

交通の便はあくまでも駅の利用者（乗り換えする人）
であって、衰退要因とは直接関係ないですよ。

出来立ての小杉の賃貸マンション、高過ぎです。でも、借りる方はいらっしゃるんでしょうね。
私は分譲を買いましたが。車を断念する事を早くに決断しました。

この地区のマンション、かなり値上がりしてきてますよね。
東横線お隣駅で再開発地区にも徒歩圏の某新築マンション見てきましたが
すごい強気な価格でびっくりしました。
このエリアのマンション価格は今がピークでこれから下がっていくと思われますか？
それともまだ価格上昇？？
実は我が家も売りに出すタイミングを見計らっているのです。

今の武蔵小杉は、交通の便は大変魅力的ですが、
街全体はやはり価格に見合うブランドはつけていないと思います。

ちょっと供給側が高望みしてる感じがします。

あと数年すれば、その価格にも妥当性を感じるくらいに
なってるかもしれないですね。
恵比寿はガーデンプレイスができて10年そこいらですが、
すでにブランドになっているように、街のブランドはロングスパンで
語られるほどのものではないと思います。

いい店が増えたりすれば、必然的に街の魅力は高まります。

パークシティの脇は、地権者が強く再開発エリアに入ってないですが、
いずれ商業ビルや１、２階に飲食店などが入る
マンション（オーナーは最上階に住んでいるような）に更新される可能性は
高いと思います。

土地価格はピークかも知れませんが、建築コストは今年に入ってからも大きく上昇しています。

結果として新築分譲マンションの価格は下がらない（下げられない）ため、中古価格もその影響から大きくは下がらないものと思われます。

>>142
またその手の話・・・

いわゆる単価の高い地区の不動産であればあるほど
当然土地コストの占める割合（あるいは土地の価値の部分の値段。実際の仕入コストは
いろいろなんで）が高くなります。武蔵小杉は神奈川では高い方でしょう。
郊外の新築マンションならこちらよりもずっと安く、地方都市ならこのあたりの単価の三分の一
以下などもよくみかけますね。資材コストだけなら郊外・地方も大差ないですよ。

今売り出し中のものの多くは、高い時期に土地を仕入れていると思われますので、実売価格は
ともかく定価はなかなか下げにくいんでしょうね。

建材コストが上がる事によって今後のマンションの価格動向がどうなるのかわかりません。
どなたか武蔵小杉エリアを意識頂いたコメント・ご教授お願いします。

武蔵小杉は地価が下落していた頃に、再開発エリアの入札があったはずです。
なので、パークシティのように駅近の好条件の物件の販売価格で、
値段の高低はわかるのでは？

つまり、坪300万というのは、不動産屋が価格に乗せて売っている価格といえるので、
これ以上の不動産価格を上げるのは現状無理だと思います。
よほど街が魅力的に変貌しないと、現状は交通の便から導き出せる最大値に
近い数字だと思います。

資材価格の上昇があっても、不動産屋が必要以上に利益を目論まなければ、
土地購入時との差で資材価格の上昇分くらいは吸収できると思います。


まだ街にさらに良くなる可能性を大いに見出す人は不動産価格は
さらに上がっても魅力的に見えるでしょうが、これ以上の価格上昇は
難しいでしょうし、武蔵小杉駅南部A地区、C地区のように立地好条件で
なければ、今の坪300万という価格の妥当性は説明できないと思います。
（個人的によくセントスクエアが完売したなと思います。）

パークシティは坪300万になっていないので買い得だったということですか？

PCMは買い得でさらに買い得度合いはSFT＞MSTだったと思いますよ。

不動産市場の冷え込みによって坪単価が260〜270万くらいになる可能性は
あるとしても、SFTもMSTもこれ以下の部屋が圧倒的に多いです。

再開発エリアの周縁もこれから動くでしょうから、
この動きで街がさらに魅力的になれば、経年しても価格が揺るがない
優良物件となりえるでしょう。

築浅マンション（５年以内）の売り時はずばりいつだと思われますか？
自分としてはかなりピークな気もするけど、この地区が華やかになっていくのは
これからなのでこの再開発地区がほぼ完成する数年後かな、と思うのですが。
皆さんのご意見お聞かせ下さい。