横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その3

横浜駅徒歩10分圏内で平地は今後も強いでしょ。
ポートサイドみたいにデッキ直結ならなおの事。

直近のデータだと横浜都心部のオフィスビル空き室率は6%前後なので、全国の主要都市と比べて悪いわけではないですね。ちなみに東京都心部の平均は3から4%だったかな。
ただ、新横浜地区は異常に悪いです。現在15%、今年中には20%近くになる予想。これはゴーストタウンに近い？
横浜全体での平均空き室率は、新横浜地区が特に足を引っぱてる。次に悪い関内地区でも6%台。空き室率が低いのは、横浜駅地区、ＭＭ地区。

どこも同じだな。横浜は魅力ないし、川崎はもっと魅力ないし。両方とも仕事しるには良いところだが、生活するには雑音が多すぎる。

新横浜勤務です。空室が目立つ割にはそれなりに新横浜で人が降りてる気がします。
もちろん新幹線利用者もいると思いますが。

新横浜はつまらない街。飲むにも中途半端。

MM地区はこれから作る予定だったオフィスもいくつか凍結されて、
企業も社内の統廃合進めてるから空室増えるでしょうね。

神奈川エリアの先行きの為にも、
なんとか踏み留まって欲しいです。

新横浜は厳しいでしょうね。
新幹線の乗降客も、ビジネスの目的地としてではなく、
自宅の最寄駅としての利用が多いようにみえます。

490さん
川崎駅西口徒歩7分のところに住んでいます。
川崎駅の駅力はとても高く、通勤・ショッピングにとても便利です。
住宅地としても西口はとても静かで暮らしやすいですよ。
マンションがドンドン建てられ、それなりの所得のある住民が増える
ことにより、街の魅力もますます向上するでしょう。

日産は引っ越す前から本社ビル売却だし、
いつでも撤退できる構え？

地方はここまで逝っちゃってるよ。
大津のニュータウン計画見直し　塩漬け土地に競走馬牧場
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090124-00000113-san-soci

>>日産は引っ越す前から本社ビル売却だし、
>>いつでも撤退できる構え？

ビルを売却したからって撤退には結びつかないと思うけど、
銀座の本社ビルも売却済みだしね。
横浜駅と銀座を比べたら、日産にしてみたらビジネス効率は
どちらも同じか横浜の方がメリットあるかと想像する。
ゆえに横浜移転後の撤退はないな。
あとは、お金の掛かる引越しを本当にするかだね。
三菱自動車の例もあるからね。

０８年の年間価格変動率は、
首都圏では住宅地がマイナス１０．７％、
中古マンションがマイナス５．０％で、いずれも４年ぶりに下落した。

情弱な購入者の財布はスッカラカンで、
残飯を漁るような余力はどこも残ってないようだし、
一体この先、何年くらい不動産は下げ続けるんだろう？
今までの不動産価格下落トレンドの中で最長だろうから、ちと恐いな…

今ある物件。
デベ仕入価格高額、でも内装仕様◎
仕様のいいものを値引して買う
→ある意味買いかも

今年春以降販売物件
デベ仕入価格高額、市場価格下落
仕様を落として、価格も落としてくるはず
→長い目で見ればダメな物件

景気が回復したときの販売物件
デベ仕入価格格安
内装仕様に力をいれても販売価格を抑えられる
→優良物件

このサイクルは変わらない。

土地の値段は変わるが、建物の仕様は変わらない。

3年以内に購入を考えているならば、今ある物件を買うのが良い。

マンションの販売現場には価格低下や思い切った政府の購入支援策によって、
一時的ににぎわいを取り戻したが、これはあくまでも「在庫処分」限定の現象と
理解するのが正解だろう。顧客が関心を示すのは大半が３月までに入居が可能の
値下げされた完成物件。完成までにまだ間のある物件については、具体的な商談に
入れないのが実情だからだ。
市場関係者は秋口ごろから登場する予定の“新価格”物件に期待をかけるが、
本格回復へのシナリオは今なお見えないままだ。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200901300163.html

>市場関係者は秋口ごろから登場する予定の“新価格”物件

この新価格物件は、土地代が高いが価格を高く設定できない
きっと仕様を落としてきたり、部屋を狭くして価格を抑えて来るでしょう。

そう考えると、今ある完成物件（仕様はいいはず！？）を価格交渉をして
買うのが良いと思う。

今の完成物件は、資材が最高値の頃の物件。
しかも消費者の財布がついて来れなくなってきたころだから、
いろいろと”節約”した設計になってます。
注意が必要かと。

相鉄線が東京駅に乗り入れるのはいつからでしょうか？
東海道線を使ってでしょうか？
横須賀線を使ってでしょうか？

相鉄か横浜市のサイトを見れば書いてあるよ

>>507

JRとの接続は平成27年春、東急とは31年だっと記憶してます。
JRは横須賀線の線路への乗り入れです。

東京駅の周りでは盛んに再開発。
東京駅直結が郊外生き残りの必須条件になってきたね。
武蔵小杉は新駅だし。

東横線は副都心線に乗り入れで、落ち目のエリアにあえて進出だけど、
大失敗じゃない？

宇都宮線、高崎線も東京駅に乗り入れだね。
新幹線の線路の上を利用らしい。
東京駅から先は、東海道線と相互乗り入れらしい。

日綜地所<8878.T>会社更生手続きを申し立て＝負債1975億円
2009年 02月 5日 17:24 JST［東京　５日　ロイター］　

日本綜合地所(8878.T: 株価, ニュース, レポート)は５日、
会社更生手続きの申し立てを東京地裁に行い、受理されたと発表した。
負債総額は１９７５億４９００万円。


すごいな、景観壊しまくったうえに、圧倒的な混乱まで残すってか。
ボッタクリでしか利益出すスキームを持たない不動産業界が、
日の目を見るのは、当分先だな。

誰がターゲットなのかは良くわからないけど、
価格だけなら新横浜ヴォアールは注目だとおもう。

宮前平徒歩9分の2LDK5600〜 3LDK6100〜 最多価格帯7000万円台
の物件って一体誰が買うんだろうか

違う意味で注目の物件だわ

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0902/16/news095.html
ローヤルシティ小田急相模原南が紹介されている。

「住宅地地価」下落地点半数以下に減少　野村不動産アーバンネット
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200904210004.html

記事より
・首都圏の09年１月から３月の「住宅地地価」は、前回比2.1％下落（前回は4.0％下落）となった。同社は「千葉県を除く全域で下げ幅が縮小し、１年３カ月ぶりに値下げ地点の割合が50％を切り、価格下落のピークを過ぎた」と分析している。
・「中古マンション価格」は、前回比で1.5％下落（同1.9％下落）となった。同社は、「売手と買手の希望価格が接近し始め、取り引きが活発になった結果、売物件数が減少する傾向がみられる」としている。

戸建て住宅業界の価格競争は終了したのか？＝三栄建築設計の決算を探る
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2009&d=0423&f=business_...

この記事によると、
同社の今年1月から3月までの販売状況と粗利率から判断すると、戸建て業界の価格競争は終了したといえる、
そうです。

プラウド宮崎台　掲示板より、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8303/

No.132 by 匿名さん　2009/05/09(土) 17:21

本日、第１期申込締切で６１戸完売したみたいです
購入できた方々はよかったですねー

No.135 by 匿名さん　2009/05/10(日) 00:37

第１期は６１戸に対して
１００以上の申し込みがあったそうです。
すごい人気だったんですね。

残念ながら我家は落選してしまいました・・・。
欲しかったので、本当に本当に残念です。

間取りより低倍率の部屋に申し込めばよかったのかなぁ？

No.136 by 匿名さん　2009/05/10(日) 00:49

今日の抽選もすごい人でしたね。
倍率４倍のとこもありました。


このご時世でも、良いマンションは順調に売れているようですね。

新規供給が絞られて、人気不人気の二極化がますます進むと思います。
そんな中で条件の良い人気物件は、価格も下がらないでしょう。景気が悪くなっても、
すべての不動産が値下がりするとは限らないことが実証されたのではないですか。

519さん
プラウド宮崎台は戸数わずか61戸ですよ。
価格をまったく気にしない人が100名程度いたということです。
これが戸数300戸だったとしたら、完売しなかったでしょうね。
本物件に関しては、野村不動産にとって「おいしい」物件だったでしょう。
最近の傾向を見ると、消費者の実利（＝利便性）志向が鮮明になってきたと思います。
つまり、「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」の物件の販売が好調という
ことです。

520さん

最近の傾向ということですが、2008年以降に販売開始された物件で、

「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」

という物件を具体的にあげてみていただけませんか？

プラウド宮崎台は「価格リーズナブル」に該当するとは思えません。

プラウドはわずか61戸の小規模マンションなので、投資でいうところの「アノマリー効果」で完売
したものです。決して価格がリーズナブルだったわけではありません。
「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」
の例をあげれば、
　・シンカ北（商業施設は予定、価格は少し高い）
　・グリーンメガ
　・シティタワー品川（定借ですが）
などでしょうか。

>>521
シンカシティ（北）だろうな
当初はこんなに早く完売するとは誰も思ってなかった

人によってリーズナブルの捕え方が異なると思いますが、
シンカ北は仕様なんかを考えると割高だと思います。
また、シティタワー品川は、駅近と言えるかどうか疑問があるし、
定借で地主が東京都という特殊な物件。しかも神奈川県ではない。

そうなると残りはフォレシアムだけということになりますが、
ここだって、777戸中何戸売れたのか、正確なところはわかりません。

リーズナブル＝割安と定義するのであれば、
「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」
なんて物件は、ほとんど存在しないことになりませんか？

>>522
さっきからどうでもいいけど、プラウド宮崎台は91戸だよ。
第1期販売が60個だっただけで。

2008年以降に発売されたものはどれも、プライシングが旧価格を引きずっているものが多く「割高感」
がありますね。
2008年以前も範囲に入れるのなら、ラゾーナ川崎レジデンスやクレッセント川崎タワー（これは今年3月
に入居が始まっていますが、デベ父さん+値引きなしにもかかわらずもうすぐ完売しそうな勢いです）、
ブリリア川崎などが「駅近」+「商業施設近」+「価格リーズナブル」＋「販売が好調」に該当します。
やっぱりターミナル駅近は強いですよ。今年はオリックスタワーに期待が集まっています。

たしかにターミナル駅近はこの不況下でも強いと感じる。
川崎はブリリアもラゾーナも中古を全然見かけないし、
横浜もターミナルじゃないＭＭはいっぱい中古がでてるけど、
横浜駅近のナビューレやPT横浜ステーションプレミアなんかは全然でてこない。
仮に出てても広告載る前には売れちゃうんだと思う。

>>526

最近の話をしているのに、ラゾーナとか、そんな前の物件を持ち出してもしょうがないでしょ。
ブリリア川崎やクレッセント川崎は最近といえば最近だけど、ラゾーナに比べるとかなり割高。
仕様が良いのはわかるけど、どこがリーズナブルなんだか…
ブリリアやクレッセントが該当するなら、プラウド宮崎台だってリーズナブルってことになるはず。
言っていることが矛盾してるよ。

>>524
シンカは定価なら割高だが、後半の値引き価格なら水準ぐらいの値段。

今にして思えばラゾーナレジデンスはリーズナブルというより超格安だったってことだよ。
ラゾーナプラザができる前の川崎価格をリーズナブルと言うのなら、
まだ相当長い間不況が続かないとそんな物件はでてこないと思う。
たしかにブリリアやクレッセントがリーズナブルかはわからんけど、
現状中古価格が暴落していない以上、割高だったとも言えない。
それを割高と言うのは、ラゾーナができる前の川崎駅周辺の寂れた状況を知らないんだろうね。
それこそ松戸あたりと対して変わらなかったよ。ホントに。
あの頃なら川崎駅周辺の将来性を買おうとする人は少なかったと思うけど。

>>530
俺もそう思う。
ラゾーナに隕石でも落ちて施設自体が無くなりでもすれば、
周辺マンションもまた前の価格帯に戻る可能性あるかもね。
今度2003年頃の不況になっても、駅前の雰囲気は当時と同じくらい酷い状況には戻らない。
結局、地域に多大な開発投資資金が入った以上、地域の価値もその投資資金分は
当時より確実にかさ上げされてるってこと。

それじゃ聞くけど、あなたがたはブリリア、クレッセントを買えた、あるいは買えるんですか？
買えないのにリーズナブルってことはないでしょ。
ブリリアは値引きもあったらしいけど、なかなか完売しなかったのはやはり割高だったのが主要因。
１０年以上前の川崎も知っているし、ラゾーナが破格の値段だなんてことは、
その当時からみんなわかっていたから、高倍率で即日完売になったんでしょ。

実際のところ川崎駅周辺の評価はかなり上がっていると思いますよ。
少なくとも小売分野では確実にそうです。
今月BEにSHIPSがオープンしますが、大手セレクトショップの出店は審査が厳しく
今までの川崎評であれば、まずなかったでしょう。
ラゾーナのリニューアルでアナスイがテナントに入った時も驚きましたが、
同様に不動産業界での評価も相当上昇しているだろうことは容易に想像がつきます。
今でも不動産を売ってくれという業者からのチラシがしょっちゅう入りますし、
このマンション不況下でも西口を中心に一見強気とも思える価格を押し通しているのも
それがあるからだと思います。

>>532

ブリリアの値引きネタはデマですよ。東建は値引き交渉には全く応じてくれませんでしたよ。
第一、リーズナブルかどうかはあなたの収入が基準ではなく価値と価格が見合うかどうかです。
そんなこと言ったら都心にリーズナブルな物件は全く存在しないことになりますよね。
実際、ブリリアは完売。クレッセントもほぼ完売。
竣工後1年経っても売れ残ってるマンションが山ほどある状況下ではかなり好調な方ですよ。
それはリーズナブルと判断した人が多かったからに他なりません。

>>534

リーズナブル＝適正価格（消費者が納得して買う価格）と定義されるのであれば、
そのとおりだと思いますよ。それなりに売れている物件はすべてリーズナブルな
価格ということになると思います。まさに519が言っているように、
条件の良い人気物件は価格が下がらないってことです。

520=522=526が、プラウド宮崎台がリーズナブルではないと言っておきながら、
ブリリア川崎やクレッセント川崎がリーズナブルだと言い始めるから、
話が矛盾し始めたのですよ。

>>535
大丈夫ですか

まぁ、今ラゾーナが当時と同じ価格で売り出したら、
当時以上に凄い高倍率で即日完売することだけは間違いないな。
やっぱり三井は明らかに値付け間違えたとしか思えんが、それは後の祭りだ。