茨木東芝社宅跡地へのマンション建設について

私も＠230万て聞きました。
ただし情報元は、ネバーランド上中条MRの営業マンから…

もしかして、営業トーク！？

２月中旬の時点では，同情報元から＠200万と聞きました．
まあ，その程度の情報じゃないですか．

実際のところどうなんでしょう？
南千里の駅徒歩10分の某物件MR（＠170万）を見に行った時には、
駅前は＠200万位で今後やり取りされるてな話を聞かされました。
デベの常とう手段なんでしょうかね？

でも、その人は茨木市内の他業者物件を自分で調べに行った調査結果（7〜8件）をプリントアウトした住宅情報ナビの紙片に自らメモ書きしてたのを見せてくれたので、結構信用していいのかなとか思いましたが・・・

嘘でも「上がる、上がる」といい続け、素人相手にボッタクリ・・・
株屋、先物屋、不動産屋

まあ、ここは高くても＠１８０万でしょう
この価格で出るとわかると、現在売れ残ってる物件はいよいよピンチ

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=...
↑
この物件、もう何ヶ月もヤフーに掲載されてますし、新聞のチラシも何回も見ました
この条件で＠２００万円です
これでも、このような場所に掲載される時点で値付けが高かったと推測されます

８０です。
周辺の不動産しか見てない、営業マントークを真に受ける・・・
昔のように高値で掴まされれ、被害が被らないようにとのアラームです。

正直、デベはかなり危機感持ってますよ。
マンションギャラリーでは本音は言わないけど・・・。

所詮、営業マンの知識はせいぜい1ヶ月程度で情報詰め込まれた程度で
販売担当してるのが実態だから、本音を上手く聞きだすには売買不動産業者へ
言った方が賢明。

普通，茨木で＠２３０万円だとマンションでなく戸建てを買いませんか？
２３坪ぐらいの３LDKで，約5300万円．
これだけ払うんだったら戸建てを買う．
８０さんに一票．

東中条町ステイツグランの南側の一画内に、５軒の建売戸建（新築）が売り出てますね。
現在、オープンハウスをやってます。
不動産の相場感を養うために、現地で立地と広さと質と価格のバランスを見てみるるのもいいものですよ。
土地３０坪そこそこ、延床面積３０坪で４８６０万円。
ＪＲ茨木駅から徒歩８分です。
ちなみに、ライオンズは阪急から１０分、ＪＲから１２分だったと思います。
東芝跡地が＠２３０万円なんか絶対にありえないと確信できます。

坪幾らなんて言うあいまいな表現は幾らでも情報操作可能です。
MGで営業マンが周辺のマンション坪単価事例資料を見せてくれますが、
大体は都合よく作ってます。

買う側の人間もこれだけの買い物するのなら
最低でも１〜２年位前からは周辺のMGを丹念に訪ねて
実際の価格表を手に入れて、立地・間取り・建物グレード等々
詳細に比較するぐらいしていないと駄目ですよ。

人間２年位もそんなことやってたら、
最近の営業マンに知識気の無さに飽き飽きしますよ。
逆に色々突っ込んでやってどの程度の回答が出来るか
反応見るとそのマンションの質もわかる。

本当に良いマンションで見合った高価格で売ろうとするなら
しっかり教育された営業マンを大概は配置してるというのが
今までの経験で感じたことです。

今回のブランド名は、「ジオ」シリーズですか？それとも、「モンセー○」シリーズ？ご存知の方いらっしゃいますか？
跡地も、すっかり更地になってますね。。。

さて、本日の新聞の折込に入ってた中古物件ですが・・・

まずは、東芝跡地の近隣
ステイツグラン茨木、75.23m2で3730万円の表示＝＠164万円
2階、南向中住戸、JR8分、阪急9分、H18年2月
セン○ュリー２１

次はJR駅近
シティハウス茨木春日、83.67m2で4280万円の表示＝＠169万円
2階、南西角住戸、JR3分、H16年11月
住友不動産販売

中古販売の不動産屋が査定した売り出し価格、判断は人それぞれですな

91です。

書き込みに間違いがありましたので、訂正します。すいません。

シティハウス茨木春日
"4" 階、角住戸 "（方角不明、北西角かも）"

久しぶりに現地を見たら、すっかり更地になってますね
いつ、発表するんでしょうかねえ
周辺の動向を見ながら戦々恐々ってとこかな

９１さんの情報をみると、
最近の中古価格以前と比べて弱気になってますね。
以前は＠１８０万前後してた感じがしましたが・・・

まあ、半年〜１年前は大分強気だったから、
適正レベルに落ち着いてきたと言う感じですかね。
ＪＲのシティハウスが＠１６９万なら、
丸紅のグランスイートに比べ、相当割安に感じますね。
やっぱり、グランスイートがかなり割高なのでしょうね。

３３・３５・３７さん
おそらく、同一人物ですよね？（違ってたらごめんなさい）
ステイツグラン販売時にも、同じような書き込みしていませんでしたか？
当時、ステイツグランを検討し、よくこのサイトを見ていたので
同じような表現（「消費者はだまされないようにしないと」的な）
の記述があったのを覚えています。
（ちなみに私は都合により「ステイツグラン」買いませんでしたが）

・・・でも、結局今になってみたら
「ステイツグラン」は適正価格だった、モノもまあ良かった
って皆さん書かれていますよね。
その辺は、どうお考えですか？

（全く他人の方だったら、ごめんなさい）

ステイツグランは検討してなかったので、
書き込みはしてないはずですよ。

ただ、実態調査をずっとしてるので
茨木中心エリアの価格動向、マンション、その品質・グレードは
基本的に押さえてます。

「ステイツグラン」は当時の価格詳細は知りませんが、
すぐ近くのプラウド東中条が＠１８０万位だったから、
それよりは▼１０％だったのではないでしょうか（推測）。

間違いなく、それ以降のライオンズ等に比べれば断然良いでしょう。
見た目、建物配置・街並みのコンセプトが良いので家族向けには人気
有りでしょう。

ただ、建物のグレード感、構造・内外装について中条のユニチカエクシア（ＪＲ３分）が一番良いですね。
難点は周辺住民の反対運動が続いていることでしょうが、
それを除けば、最高でしょう。

次は、意外と目立たないが、同じ中条の三菱地所のパークハウス中条（？）は造りは外装だけしか分からないが、非常に良い。

基本的には全面（バルコニー内部の壁も全て）タイル張り
（タイルも高級仕様品）を参考に見ていけば、概ね間違いは無い。

ここって、いつ発表されるんでしょうか。
他の物件を検討はしているのですが、どうしても
ここの動向が気になります。

発表前に動いたほうがいいのかどうか迷ってます。
迷ってる時点で、ここを待ってしまっているんですけどね。

>>97
発表は年末か年明けと聞きました。
北摂のジオ・シリーズの某ＭＧで今日聞いた
話です。
東芝跡地は坪単価は230万円くらいになると
言われたので、うちはここを待つのは諦める
ことにしました。
同じ阪急不動産の人の話だから信憑性は
高いと思いました。
茨木市内で買うなら年内勝負、それとも
北摂他地域で安めのを買うか、迷ってます。

>98
同じ阪急不動産といってもフリーの営業マンですよ。

北摂は北千里、桃山台、佐竹台、緑地公園とジオがありますが、お互い潰しあいをしてますよ。

北千里：駅近と環境が他のジオより良い。
桃山台：北千里より安くて御堂筋線。緑地は駅から遠くてまわりはなにもない。
佐竹台：桃山台より静かで環境がよい。安い。
緑地公園：自走式駐車場、桃山台より安い、公園に近い。

といった感じです。
坪単価は２３０万円も潰し合いの一貫かと思います。
ここなら２００万円前後でしょ。

東芝社宅跡地について、最近聞いた話では最低でも210万円、
高いところなら230万円くらいいくのではという話でした。
かなりの高値で落札したということらしいので、
>>99さんが言うように坪単価200万円前後になるのなら、
戸当たりの規模を小さくするか、質を落とすのではないで
しょうか。
どこのＭＧ行っても煽り文句ばっかりでウンザリです。

もはや、近畿エリアは北摂も完全に供給過剰。
完成在庫もかなり増加中、こんな立地で＠２３０万なんて、
ある程度、マンションに知識ある人なら、
「あり得ない話」と直ぐ分かるはずですけどね・・・

>>99
>>101
上穂積あたりで働いてる方でしょうか。
さすが業界の方の意見は説得力が
ありますね。
勉強になりました。

茨木でぼちぼち探し始めたのですが、
この東芝社宅跡地っていつ頃から
販売開始なんでしょうか？
先週は上中条の物件を見たんで、次は
東宮町か上穂積に行くつもりです。

怖いもの見ちゃいました…。

何のことでしょうか？？

スレが立ってもうちょっとで１年ですが、
坪単価230万いや200万前後とか、憶測
ばかりでレスが100超えちゃいましたねｗ
それにしても全然、販売情報が聞こえて
こないのはどうしてでしょう？
他で必死なのかもしれませんが、
阪急さん、本腰入れて早く売って下さいよ

他で販売苦戦中でそれ処じゃないって言うのが、実情かな。
一気に潮目の変わったマンション市場で、
阪急不動産は現在＆今後の販売物件を大量に抱えて・・・さあ、大変？

ここはもはや＠１８０万位で売れるかどうかでしょうね。
恐らく、それでも販売苦戦しそうだけど。

>107
そりゃあ、あの天下の野村不動産が東宮町で、もう入居が始まっているのに、まだ売れ残りが１５％もあるんですから、これは大事件ですよね。
新築に入居の引越ししてるのに、まだ12件も現地モデルルームで販売してるなんて、可愛そうだなあ・・・って感じ
阪急も売り出し時期が見えず、あの土地はすでに不良債権化か？

１０７です。
単なる不動産好きな素人ですが、
投資用マンションも自己使用マンションも持ってるので
趣味と実益兼ねてチョコチョコ調査してます。

正直、不動産業者の言う事は当になりませんよ。
素人が自分で勉強して、色んなＭＧ行って客観的に判断してれば
それなりに先行きの市場動向なんて大体わかりますよ。

まあ、手始めに、自宅に入る中古のチラシをずっと集めて
時系列的にチェックするだけでも違うかと思いますが・・・

ここってホントに動き止まってますね。
茨木ではここより先にシークレア茨木桜通り
が出るみたいだけど、阪急からすれば、
シークレアは歯牙にもかけないって感じかな。

施工者もまだ決まってないみたいですね。

上中条2棟・東宮町・丸紅とそれなりに供給された後なのに、
ここが200戸で養精中学校裏の東急が60戸
しかも4000万円台後半〜5000万円台でさばききれるんでしょうかね？

完売できる目処が立たないから、当面建設は延期でしょう。
阪急が赤字覚悟で販売するなら別だろうけど、
土地も一番高値で買った時期だろうし、
建設コストは数年前にに比べれば概ね３０％近くは上昇してる。

販売価格を上げたうえで、ほぼ完売し切らないと
事業主としては完全に赤字でしょうね。

まあ、＠１８０万以下でないと完売は無理だろうね。
今頃買う人はローンも通るか分からないだろうし・・・

某ＭＲで、ここは賃貸になると聞きました。本当でしょうか？

分譲と賃貸、両方ですね。
建築計画の看板も分譲の分と
賃貸の分、両方掲げられてるんで
間違いないと思いますよ。

久しぶりに書き込みします。
ようやく工事が始まりましたね、詳細など決まったようですがまだチラシなど出ていませんよね？ご存知の方いらっしゃいますか？・・・楽しみですが、恐らく相当高い物件になりそうで手が出そうにないですね。。

HPできましたね。

ジオグランデ茨木東中条さくら通り
http://www.geo-sakura.com/

ジオ・グランデというジオよりもワン・ランク上の
ブランドで出してきたってことは、仕様もそれなり、
価格もかなり高いってことなんでしょうか？

阪急・JRへのアクセスを考えれば、今分譲中のマンションで一番アクセスの良いフレーヴィルとさほど変わらないから、最低でもフレーヴィル以上の価格になるんじゃないでしょうか？
4,000万〜5,000台のマンションが次々建って、茨木も高級住宅地になってきましたね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6732/

マンション市況が低迷する中で、そんな強気の
値付けが果たして可能とも思えないが・・・。
ここ数年で茨木市内のマンション需要も一巡し、
さしていいとも思えぬ立地（道路・電車の騒音、
駅までの遠さ等）でむしろ苦戦は必至。

90㎡4LDK3,000万なんて値段が出るはずもないし、4,000万〜5,000万台だったら
安くはないにしても別に強気の値付けとは思いませんが。
場所も阪急茨木・南茨木・JR茨木まで歩ける距離だし魅力的な物件であるのは間違いないと
思います。
ここと、上中条の東急物件は待ってる方が多いと思いますよ。

80㎡あるんだかないんだかで、中層階。
そんな物件に5000万円払える人が、そんなにいるとは思えないんですけど。

80平米で5000万円以上。
確かに待ってる人も多いが、
一方で買えない人も多い物件。
フレーヴィルが安く感じられる。

ジオのおかげで一気にフレーヴィルが売り切れそうですな。
あとはブランズがどう出るか・・・

そもそも破綻寸前と言われてる大阪だしな。

中条小はパンク寸前なんで、
ジオの学校区は東奈良小になる可能性が
高いと聞いてます。

126さんのご意見がよく理解できないですが。どうしてジオが建つとフレーヴィルが完売するんでしょう？私はフレーヴィル買ったからそうなると有難いですけど（笑）
ここがもう少し早く分譲してたらどうしようか悩むとこでした。価格が同じ4千万台だったら多分こっちにしたでしょうね。

ジオ東中条値段高杉で、
フレーヴィル値頃感出る？

>>129
フレーヴィル様子見でジオを待っていた客層が、ジオが高すぎた場合流れるといった予想です。
フレーヴィルも結構高いと思うのですが、ジオがさらに高い値段で出してきた場合、
フレーヴィルが安いという錯覚を感じて一気に埋まると予想しただけ。
つまりは130さんの書いてるとおりということで。