ワコーレ住吉本町ってどうですか？

ここは三菱UFJ信託銀行による外部委託方式で管理をするそうです。第三者管理ってどうなんでしょうね？

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第三者管理方式のメリットとはしては、役員のなり手不足が解消できる点ですね。

理事会への出席や役員選出のストレスがありませんし、大きな利点です。

ただ、専門家へ報酬を支払うため、従来の方式よりも管理費が高くなる可能性がありますね。

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自分たちで管理組合の理事を選出した方が、当事者感はあっていいんじゃないかと思うのですが。
ただマンションを購入した友人に聞くと、
１０年もすれば管理組合の総会に出てくる人もほとんどいないそうなので
第三者管理方式にして、きちんと細かく管理していく方が現実的なのかもしれない。

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ここは第三者管理で面積も広いのに管理費修繕費込みで3万円台が多数。123平米の1番広い部屋でも41,000円。さすがワコーレさんです。

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管理費修繕費込みで3万円台って高いんですか？安いんですか？
そもそも基準がよくわからない。
個人的には合わせて3万円台はかなり優秀なように感じるんですが、
修繕積立金自体は、年数がたつごとに上がっていくタイプの固定費ですよね？

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住吉本町って三宮周辺並みに高かったりする？

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住吉本町の坪単価は三宮並みに高いですが、さすがに築40年～50年の中古物件は安いものも出ています。
この辺りは昔は大手企業の創業者の豪邸が多く建っていましたが、今は殆ど集合住宅に変わってしまいました。

この立地の周りもマンションや公団が建ち並び、瀟洒な雰囲気は全くありませんが、近くに甲南幼稚園、小学校、灘中高等の人気校、品揃えの良いコープ本店があることから、地価もそれなりに高価格を維持している感じです。

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>>16 eマンションさん
ワコーレ住吉本町は、ＪＲ住吉駅近なのに四方路で東西南北の道路幅員は十分で、南側幅員10メートルは悠にあり、やはり旧住吉村の大邸宅跡地でしか有り得ない独立区画は全国的にも希少ですね。販売順調で1.5～2億超えのようです。

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2週間ほど前にこちらの建設予定地を通りがかった時に、道路一本挟んだ北側に建つ領事館公邸でGarden partyが行われていました。

外国の方達がワインを片手に楽しそうに会話をされていました。
異国情緒が漂っていて神戸らしさを感じました。

この辺りは住吉川も近くにあり景観も良いですし住みごこち良さそうですね。

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JR住吉駅徒歩7分と交通利便性が高く、
東灘区の閑静な住環境も享受できるのが魅力ですね。

84㎡～120㎡と広々とした間取りが多く、
ファミリー層には理想的な居住空間と言えます。
施工実績のある大木工務店が手掛ける点も安心。
このエリアのブランド力を踏まえると、資産価値も期待できそう。

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賃貸投資用のコンパクトなマンションとは、完全にすみわけされているな、という印象が強いです。
こういう広さのあるマンションは
ある意味それすら個性ですから、ささる人にはささるのではないかと思われます。
資産としてもつには、こういう方がいいんじゃないかな。

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外部管理方式を売りにしている。
これってどうなんでしょうね。
自分たちでいろいろと決めたりしない分、何かとコストはかかりやすい体質かもしれない。
ただ管理組合の活動を積極的にしたい人っていうのもほとんどおらず。
そういう意味では、あまり動かなくてもマンションのことをしてもらえるのは安心かもしれないですね。

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この物件で最大の問題は、立地に対して、事業主・施工会社・管理会社のすべてが明らかに格下であるという一点に尽きます。
この場所であれば、本来は旧財閥系デベロッパーが売主となり、一流ゼネコンが施工し、信頼できる管理会社が管理する。そういう体制が組まれていて当然です。ところが、実際はその水準から大きく外れています。
まず事業主の和田興産（ワコーレ）ですが、神戸市内での供給戸数が多いだけで、高級物件を手がけた実績はほぼ皆無と言っていいと思います。
神戸市内で見ても、長田区や兵庫区といった下町エリアで、コスト重視・安普請のマンションを量産してきたデベロッパーという印象が強く、この立地で求められるグレードの物件を任せるには、正直なところ完全に力不足です。
施工会社の大木工務店も同様です。
全国規模のゼネコンではなく、地場の零細工務店であり、このクラスの立地を任せるには心許なさしかありません。
実際、過去ログを見ると、大木工務店が関わった「メープルコート御影セルヴィ」では、耐震基準を満たさず再工事が行われ、約4か月の工事期間中に居住者の大半が転居した、という書き込みがあります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/169798/res/584-633/
住み心地の話ではなく、安全性の問題です。施工実績としては致命的と言わざるを得ません。
管理会社のグローバルコミュニティについても、擁護の余地はほとんどありません。マンション掲示板では悪名高い管理会社として知られており、実際に国土交通省近畿地方整備局から行政処分を受けた過去があります。管理組合の現金着服事案に対し、管理体制が不十分だったと判断されたものです。
https://n-seikei.jp/2010/12/post-1593.html
この立地であれば、本来はもっと上の売主、もっと信頼できる施工、もっとまともな管理会社がセットになって然るべきです。現状は、立地だけが先行し、中身は完全に置き去り。検討者としては、慎重になる以前に、強い警戒感を持つのが普通だと思います。

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この物件で採用されているという「外部管理組合方式（外部管理者方式）」については、正直かなり危険だと思います。
特に、管理会社そのものに不安要素がある状態で、この方式を導入するのは、リスクを減らすどころか一気に増幅させる選択だと感じます。

外部管理組合方式は、区分所有者の中から理事長や理事を選ばず、管理会社や外部の専門家が管理者として管理組合を運営する仕組みです。
「住民の負担が減る」「プロに任せられる」と説明されがちですが、実態は区分所有者の意思決定が弱まり、権限が管理者側に集中しやすい構造です。
この点については、国土交通省も公式に注意喚起しています。
外部管理者方式では、
「管理者に権限が集中し、区分所有者によるチェック機能が働きにくくなる」
と明確に指摘されています。
参考（国交省公式）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentikuhousetk5000052...
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001489012.pdf (mlit.go.jp in Bing)
問題は、管理会社が“管理する側”でありながら、“意思決定する側”にもなり得る点です。
修繕工事の発注、業者選定、管理費や修繕積立金の使い道など、本来は住民が厳しくチェックすべき事項を、管理会社主導で決められてしまう可能性があります。
これは理屈の話ではなく、実際にトラブルが起きています。
外部管理方式を採用したマンションでは、
・管理会社主導で高額な修繕工事が次々と発注された
・相見積もりが形だけで、関連会社に工事が回されていた
・区分所有者が気づいた時には、すでに契約済みだった
といったケースが報告されています。
日経新聞でも、外部管理方式について
「住民不在の管理になりやすく、トラブルの温床になりかねない」
と警鐘が鳴らされています。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD2040M0Q2A220C2000000/ (nikkei.com in Bing)
さらに厄介なのは、管理組合側に知識や経験がまったく蓄積されないことです。
理事会が存在しないため、
「この支出は妥当なのか」
「この工事は本当に必要なのか」
を判断できる人が育ちません。結果として、管理会社への依存が固定化され、管理はブラックボックス化します。
特に、この物件のように、
・管理会社の評判が芳しくない
・過去に行政処分歴がある
という状況で外部管理組合方式を導入するのは、正直かなり危険だと思います。
本来、外部管理方式は「高い倫理観と実績を持つ管理会社であること」が最低条件のはずです。その前提が崩れているにもかかわらず、意思決定まで委ねてしまえば、区分所有者は実質的に自衛手段を失います。
結果として、
「気づいた時にはすでに決まっている」
「異議を唱えても後の祭り」
という状況が常態化し、管理会社側の裁量だけが際限なく広がります。
外部管理組合方式は一見「楽そう」に見えますが、実態は、区分所有者が自分たちの財産の管理権限を、信用しにくい相手に白紙委任する仕組みです。
特に資産価値や長期的な維持管理を重視する人にとっては、慎重どころか、強い警戒が必要な方式だと思います。

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ワコーレを考えるとき、まず押さえておくべきなのは、「安いには理由がある」タイプだということです。ワコーレは、仕様が特別いいわけでも、ブランド力が強いわけでも、管理体制が手厚いわけでもありません。それでも、それなりに売れてきた最大の理由は、価格が安いから。
実際、和田興産には系列の管理会社がありません。管理はグローバルコミュニティなど、完全に外部の管理会社に委託されています。公式サイトを見ても、事業の中心は「分譲マンションの企画?販売」で、引き渡し後の管理や長期的なフォローについては、ほとんど触れられていません。
https://www.wadakohsan.co.jp/company/
さらに言うと、和田興産は自社で販売部隊も持っていません。モデルルームでの販売や営業は、すべて資本関係のない外部の販売会社に委託しています。
つまり、企画して建てて売るところまでが本業で、管理も販売も外に出す、という、かなり割り切ったビジネスモデルです。管理会社をグループで抱えず、販売部隊も内製しないということは、長期修繕や管理トラブル、住民対応、販売人員の固定費といった、コストも手間もかかる部分を自社で背負わない、ということでもあります。この割り切りがあるからこそ、ワコーレは価格を抑えられてきた、という見方は自然だと思います。

旧財閥系と比べると、この違いははっきりします。三井や住友、野村といった大手は、分譲後の管理や修繕までグループ内で抱え、販売も基本的に自社グループで行うため、売った後も逃げにくい構造になっています。
一方、ワコーレは、管理も販売も外部委託。売った後の運営リスクも、人件費も、できるだけ自社で抱えない設計です。この差は、価格以上に大きいです。

ワコーレについてよく聞くのが、築12～14年、つまり1回目の大規模修繕の時期に中古が増える、という話です。公式な統計ではありませんが、この時期は修繕積立金の増額や一時金の話が一気に出やすく、管理が外部任せだと、話が進まず不安だけが先に立つケースも出てきます。その結果、「この先が見えない」と感じて売却に動く人が出る流れは、かなり自然です。

そして、本物件にとって一番厳しいのがここです。本物件は、地価が非常に高いエリアにあり、ワコーレ最大の武器である「安さ」がほとんど効きません。
通常のワコーレなら、「管理や将来は割り切る。その代わり安い」という判断が成り立ちます。
しかし、本物件では、価格はそれなりなのに、管理も販売も外部任せ。ワコーレの弱点だけを引き継いだ形になっています。ワコーレは、安いからこそ成立するデベロッパーです。その前提が使えない物件では、検討者はかなり慎重になるべきだと思います。

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ワコーレの掲示板を眺めていると、最初は、漠然とした違和感だったものが、読み進めるうちに次第に輪郭を持ってきます。そして今では、その正体が何なのかも、かなり見えてきた気がします。
目につくのは、やたらと多い称賛コメントです。
特に「この物件、かなり良いのではないでしょうか？」といった、疑問形で締める定型文。文体も流れも似通っていて、自然な検討者の声というより、作られた空気を感じさせます。
本物件を真剣に検討している人ほど、ここにはすでに気づいていると思います。
本物件は価格帯的に、購入者層は社会的地位も高く、営業トークや印象操作に慣れた人が中心です。
こうした“それっぽい称賛”は、安心材料ではなく、違和感として読まれる。気づいていないのは[書いている側だけ]という構図に見えてしまいます。
施工についても、同じ違和感があります。ワコーレは、一流ゼネコンや準大手ゼネコンが前面に出る物件というより、
大手の関与はほぼ見られず、神戸市内の地場の零細工務店が施工を担うケースが中心と言われています。
これは、違法でも珍しくもありませんが、マンションを見慣れている人なら、大手ゼネコン案件と、地場の小規模施工中心の物件では、品質管理の体制や責任の見え方が大きく異なる、という点は周知の事実です。それを掲示板で
「実績がある工務店だから安心」
「地元で評価が高い」
と過剰に持ち上げるほど、“そこを気にされると困るのかな”という読みが入るだけです。さらに読み進めると、違和感の核心が見えてきます。
和田興産は、
・販売は自社部隊を持たず外部委託
・管理は系列会社を持たず外部任せ
・施工は大手ゼネコンではなく、地場の零細工務店中心
という体制を取っています。
会社情報を見ても、主軸は企画・販売で、引き渡し後に区分所有者とどう向き合うかは前に出てきません。
この構造を冷静に見ると、[区分所有者と長期的に向き合う前提で組まれた体制には到底見えない]という印象を持つ人が出てくるのは自然です。
売るところまでは前に出る。
しかし、売った後は[施工・販売・管理をすべて外に出し、自社が矢面に立つ場面を極力減らす]。そういう体制に見えてしまう。だからこそ、掲示板で称賛コメントが積み上がるほど、安心感よりも先に、「この会社は引き渡し後、どこまで区分所有者と向き合う気があるのか」
という疑問が強まります。
高額物件ほど、掲示板の空気や称賛の量ではなく、[誰が建て、誰が売り、誰が管理し、何かあったとき誰が前に出るのか]。そこだけが見られます。
称賛が増えるほど、逆に浮き彫りになるのは、区分所有者と正面から向き合わない企業姿勢そのもの。
掲示板を読み続けて感じる違和感の正体は、結局そこにあるのだと思います。

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駅近でありながら緑豊かな住環境が素敵ですよね。
間取りも広いプラン中心。
ただ、全戸億超えのハイグレードな価格帯に対して、
小規模ならではの施工体制や管理会社に関する懸念点がありますね。

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事業主・管理会社に加えて、分譲戸数29戸に対し、地権者に割り当てられたと思われる非分譲戸数が7戸で、特定分譲住戸なるもののも3戸と云うのが、入居後の軋轢を生まないかや、一般に対する販売価格にどう影響してるのかなど、懸念の多い物件ですね。

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>>27転居先を探している近所の住民さん
非分譲住戸3戸が地権者住戸で、特別分譲7戸が
アンダーのようですよ。
軋轢は特に無いんじゃないですか？

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一般募集の前に、事業主の関係者や特定の顧客、提携企業などの関係者向けに優先的に枠が7戸、というだけで
特に他意がないという解釈でいいということなんでしょうか。
大手の企業に勤めていると、マンションの分譲の特別枠があるっていう話は聞いたことがあります。
だったら別にお互いに連携して、一般分譲の人と対立するというリスクは低いんじゃないでしょうか。

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