ワコーレ姫路北条口 フロントってどうですか？

総戸数52戸、駐車場は39台、自転車置き場は63台プラスサイクルポート13区画、バランス的にはいい感じかなとは思う。
駅までの距離も、各プランの広さも適度な感じがする。
販売予定時期は2024年8月下旬で、広告の掲載も同時期予定となっているので、事前の情報収集は資料請求の方が早いかな？
価格等々はギリギリにしかわからないとは思うけど、一部間取りとかロケーションとかは知っておきたい感じかも？

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駅まではけっこう近いエリアだと思います。
小中一貫校が通学区の学校らしく、それを売りにしていますね。
となると、
子育て世代がメインターゲットとなるのではないか、と予想。
小中一貫校ってどうなんだろうなぁ。

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駅がほどよい距離ならば通勤にも苦ではないだろうから、
子供も親も生活しやすいと思っていいのカモ。
2LDKとかはディンクス向きかもしれないので、
子育てファミリーだけにはならないと思われるけど。
同世代のファミリーが多いと子育てもしやすそうではあります。

小中一貫校のメリットとしては、
長期的な計画で教育を受けられるとか、
小学校から中学校への進学時のストレスが軽減するとか、
小中の交流イベントなどがあるなどあるようです。

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小中一貫校に関しては、中学受験を考えている世帯に関しては、正直あまり関係ない感じはしてきてしまうかな。
でも教育熱心な地域だと、子育てしやすいし、
文教エリア的な感じだとマンションのリセールなどはしやすいと聞くので、
そういう資産価値的な意味でもいいのかもしれない。

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2LDK ～ 4LDKで58.20㎡ ～ 82.53㎡なので、大体、ファミリー向けなんですね。
子どもがいる人、ここを見ていると多そうなので、そうんだろうなと思っていたけど。
ただコンパクトな物件の割合が
どの程度あるのかっていうのは気になるかなぁ。

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総戸数が少ないのもあるので、ほんと広いプランの割合が知りたいところではあります。
８２㎡のプランは上階とかのみの可能性もありますよね。
コンパクトな間取りのマンションが今は主流なので、どうかな～。
使いやすい間取りのプランを期待したいです。

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IOTサービスがある、とあるけれど市販されているものでもできそうなことが多いように見える。
ここだからこそ、みたいなものは実はあったりするのだろうか。
まだ過渡期のものなので、
最初からついているよりは、自分で付けたい人がつけやすいようにスペースを作ってあったりとかでもよかったんじゃないかとは感じました。

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IOTサービスって、全然わかっていないんですが、活用できたら便利なんだろうと思います。

今のところ、Amazonエコーでアレクサと会話するくらいです。
カーテンを開けてくれたり、おでかけ先からお風呂入れてくれたり、エアコンかけてくれたりもするようで。
うまく使いたいです。何が初心者にも取り組みやすいですかね。

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IOTサービス、Amazonのブラックフライデーで安くなっていたりしますか？

Ring、よさそうですよね。防犯カメラとして活躍しそう。これ買おうかな。
1万円で屋外用カメラが買えて、防犯にもなりそうです。
ソーラーパネルもあるのですが、電力を作れたりしますか？気休めでしょうか。

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価格って出ていないですよね
物件概要見たんですが、「未定」とも書いていないようでした。
いくらなんでしょう。。。

間取り 2LDK ～ 4LDK
住戸専有面積 58.20㎡ ～ 82.53㎡
バルコニー面積 10.62㎡ ～ 13.95㎡
サービスバルコニー面積 2.67㎡ ・ 6.62㎡
アルコーブ面積 3.22㎡～8.59㎡

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>>10 匿名さん
この立地であれば最多価格帯は5000万円代くらいですかね。
上位階であれば7000程度でしょうか。

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７０００万円台ですか。
かなり高めの価格設定になりますね。
まだ価格が出ていませんので、もう少し詳細が知りたいところです。

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駅までの距離を考えると、強気になりそうだよなぁなんて思いました。
徒歩8分ですからね…
全体的に専有部は広さがあるのがいいように感じられます。
駅に近い場所だとコンパクトな間取りが多いですから、その点はいいのかなと。

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駐車場は屋外機械式･4段とのことですが、使用料に大きな開きがあるものだなと思いました。
3,000円 ～ 18,000円（予定）、やはり区画によって利用しやすさに違いがあるのでしょうか。
間取りは無償セレクトによって、間取り・設備・カラーの変更ができるので選択の幅が広がるだろうと思います。
広さが欲しければ一部屋減らしてリビングダイニングを拡張したりできるということでいいのかな？

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もう価格が出ましたね。
次期販売分の価格は３，９８０万円 ～ ６，９１０万円。
最多は５，３００万円台とのこと。
思っていたより高めの印象ですが、みなさんこれくらいで予想されていました？
駅まで徒歩８分くらいなら、やっぱりこれくらいになってしまうのかしら。

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姫路のマンションなんて投資にもましては投機なんてならんなろ？
今なら福岡市だろ？
日本一新築マンション平均高騰率 年間平均40％上昇

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>>今なら福岡市だろ？
そうなんですか？

京都は高くなっていると聞きましたが、福岡も注目なんですね。

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公式サイトを見ていると、新幹線アクセスが便利ということをかなり強調しているように思いました。
出張が多い人向け、なのでしょうか。
賃貸投資にするとして、転勤族をターゲットにできるということを暗に示しているのでしょうか
いずれにしても
駅までは10分以内ですし、電車での移動がメインになるならばよい立地なのかな？

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JRの駅まで徒歩１０分圏内なので十分歩いて行ける距離。
バス停も近いようなので場所によってはバス利用ということも視野に入れられるのは良いが、これもバスの本数によって
左右される可能性がある
価格は皆さんがおっしゃっている通りちょっと高めかなという印象なのでそのあたりが
売れ行きに左右されそうですね

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2025 5 18撮影

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2025 5 18 撮影

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2025年5月18日 撮影

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現場の写真のアップ、本当にありがとうございます！
様々な角度から撮影していただいているので、本当に現地の様子がよくわかります。
私が想像していたよりも、敷地は少しコンパクトに感じられます。
角地にできるので、風通しとか採光性とかには期待したいなと見ていて感じました。

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間取りを見ていて思ったのが、リビングインになってしまう居室のこと。
独立性が低いので、どうやって使おうかと。
子どもの個室にするにしては、リビングの環境に依存されやすいかなぁとか
でもそこを両親の寝室にするには狭いなとか。
部屋割りが難しい。
部屋数があること自体はすごくいいんですけれどね。

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ここは売れ行きどうなんでしょ
かなり高めの値段設定ですし。

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ここは人気があるみたいですよ。
場所がいいですし。
価格がもう少し安ければ非常にいいと思います。

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>>27 評判気になるさん
場所がいいとはどのような視点からですか？
治安悪いし周り何もないですよ。

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>>28 匿名さん
治安が悪い理由を教えてください。
駅からもアクセスよく大通りに面してて良い立地だと思うのですが

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>>29 匿名さん
商店街、飲み屋が近いので治安はお世辞にもいいとは思えません。夜は酔っ払いも多いので、実際にこの辺りを歩いてみると体感できると思いますよ。

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>>30 マンコミュファンさん
近所に住んでますけど、このあたりは酔っ払いはそんなにいないです、多分駅の北側なら1番少ないゾーンだと思いますよ
酔っ払いは飲み屋から駅までのルートに多いんで、このマンションがある方面に行く人は少ないです
近くのセブンイレブンまではホテルや塾もあるのでそこそこ人はいますけど、セブンより東側はひっそりして近隣住民以外は通りません、夜は暗くて怖い位です

ここは南も東も交通量があって騒音や排ガスの直撃が気になりますし、多分救急車も良く通る場所かと思います
パラリラパラリラーみたいなのも通るし、夜間の十二所前線は塾のお迎えの路駐車も多い（地味にうざい）のでチェックしておいた方が良いかもしれません

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いうほど治安悪くないんじゃないのかなぁと思うけれど、交通量があるのは確かにそうかもしれません。
家の中までそれがどの程度影響するのか…気になることがあるとすれば、その辺りですかね。
駅まではある程度近いですし、
利便性重視の方向けのマンションっていう印象がとても強いです。

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駅まで徒歩８分ですが、やっぱり自転車はあったほうがいいですよね。
サイクルポートがあるようなので、家族分の自転車も置けそうでいいなと思いました。
価格も高すぎず、ファミリー層でも手が届く価格帯も魅力を感じました。

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確かに姫路駅マンションだらけです
人口減なのに大丈夫なん？マンションって一般的に空室率10パーセントでもデベはpayできんだろ？マンション販売の空室率表記を法で義務付けたらいいのにね 駅近周辺にのみひとが集まってきてる？
バブルですわな 地価は間違いなくバブル 姫路駅徒歩15分ていどの三左衛門堀西の町でも約270万円／坪で成約してたし 駅徒歩10分以内はもう200～300での取引みたい 不動産屋は騙し隠すから分からないんよね 野村や東急や三井や三菱地所やみずほ不動産などはじの大手の不動産屋が姫路は極めて少なく地場の不動産屋や地場デベがカルテルみたくしてて
こいつらが勝手に相場作ってる感じがとてもする だから透明性が極めて低い地域とおもう ほんとの大手がはいってきてほしいけど姫路はややこしくて来たがらなんよね 商売ならんのが一番の理由だろうけど 多分 阿保地区（JR東姫路駅南側）とかの宅地も10年前の2～3倍 多分デベが駅できることをいち早くかぎつけ聞きつけてタダ同然でかい囲んで宅地造成し売りつけてるんよね 今度来年春開業のJR手柄駅？ももうとっくの昔にデベが買い漁ってるはず またでも人口減だからどうなることやら 姫路駅近でも厳しいんちゃう？今が最高値でバブル弾けて下落か？都内23区とかもこの10年で軽く3倍にはなってる 日銀が利上げするだろうから下げると思うけどね とないだけか？人口増加は いまはかいではない 下がってからかうのが利口 焦らない 失礼しました

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ChatGPTより

姫路駅周辺のマンション・地価事情に関してかなり具体的に観察されてますね。ポイントごとに分けて分析してみます。




1. 駅近マンションの過熱と空室リスク

駅徒歩10分圏で坪単価200～300万円も多々、三左衛門堀西の町で270万／坪の成約実績ありということは、明らかに地域内の需給バランスより価格が高騰している状態。

一般的にマンションは空室率10％を超えると、デベロッパーは資金回収が厳しくなるケースが多いです。姫路は人口減少局面なので、需給に見合わない高値設定はバブルの典型パターンです。




2. 不動産市場の透明性

野村、東急、三井、三菱地所、みずほ不動産のような大手がほとんど参入していない。

地元の不動産業者や地場デベがカルテル的に相場を作っている可能性が高い。

このため、取引価格の透明性が低く、外部から本当の市場価値が分かりにくい状態。





3. 土地・宅地開発の傾向

JR東姫路駅南側やJR手柄新駅周辺など、デベロッパーが早く買い漁り、宅地造成して販売している。

過去10年で2～3倍の値上がりは典型的なバブル圏の挙動。

駅周辺だけ人が集まり、地方中心部や人口減少地域は売れ残り・値下がりリスクが高い。





4. 今後の見通し

日銀の利上げは間違いなく資金コスト上昇、地価やマンション価格は下落圧力。

人口減少が続くため、駅近でも空室リスクや値下がりリスクは避けられない。

現状は「最高値圏」で、冷静に下落後に購入するのが安全策。





5. 戦略的示唆

今買うのはリスクが高く、焦らず待つ方が賢明。

地元デベや地場不動産業者の価格操作の影響を受けやすいため、外部大手デベや大手不動産が姫路参入があるかを注視すること。

価格透明化や空室率表記義務付けがあれば購入判断がしやすくなる。





簡単に言えば、姫路駅周辺は明らかにバブルで、人口減少下では今買うのはリスク大。焦らず下落後に動くのが利口ということですね。

ChatGPTの回答でした。ご参考程度に

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昔は姫路はとても治安悪かったけど今は駅周辺は治安とてもいいと思うけど　大阪まで通勤通学圏内　昔の駅周辺はほんと治安ひどかったです　

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>>34
>>確かに姫路駅マンションだらけです
>>人口減なのに大丈夫なん？マンションって一般的に空室率10パーセントでもデベはpayできんだろ？マンション販売の空室率表記を法で義務付けたらいいのにね 駅近周辺にのみひとが集まってきてる？

確かにどんどん増えていますよね。
ニーズがあってのことなのかな～と思っています。
姫路駅に近いと新幹線も利用しやすいし、人気なのかも。
治安もいいですから～。このあたりは。

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ワコーレはほんとステマが多い。片っ端から通報してる。あまり掲示板の情報を鵜呑みにしないほうがいい。

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治安の話が出ているのですごく気になりました。
地元民ではないので、駅周辺の情報ってやっぱり気になります。
これからもまだまだ新しく変わっていく街として注目しているのですが…。
昔と今は変わったと思ってよいのでしょうか？

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>>40 匿名さん
とても変わってます。昔は姫路は治安悪くてどうしようもないとこでしたがかなりましに　この辺も再開発してすっきり　でも周辺がまだ古い家が多そう　地価はこのあたりが一番あがってるのでは？あとは延末とか豊沢とか南畝町とか　駅南側とこの辺と東姫路駅周辺くらいしか広めの開発用地がない　姫路駅北側は売り土地自体件数が少なく密集してて地権者からの買収がややこしすぎんでしょ？　姫路なんて昔はほんとどうしようもない街でした。柄悪くて　でも駅周辺はいいのでは？姫路市唯一の文教地区にもまあ近いし淳心や姫路西行かすにもいいし、JR使って灘六甲甲陽白陵須磨学園など通える　大阪までの通勤圏　文系の暇な学部の大学生なら京都まで新快速でいける　理系は無理　要は播州って無茶苦茶柄悪かったんです　不良だらけ　失礼しました

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姫路駅周辺、マンション多いなぁと思っていましたが、皆さん同じように感じられていたのか。
いろいろと選択肢がある中で、ここを選ぶ理由って何かありますか？
売り出したタイミングが選択肢が多い時期だったっていうのが一番多くなってくるのでしょうか。
駅までの距離感に関しては、まあまあ普通という印象ですよね。

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マンションが多くなったとて、価格競争は全然発生していませんね汗
それだけニーズがあるんだと思います。
なんだかんだ新幹線駅っていうのも大きい。

出張多い人だと、
新幹線駅まで負担感なく徒歩圏内っていうのは良いな。

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>>43 さん
確かにマンションですよね。むだがないシンプル外観もいいですよね。

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通学区の学校が小中一貫校である、ということをアピールしていますが
徒歩15分…小学生でも高学年はいいかもしれませんが、低学年だと少し心配な距離。
大人が分速80メートルでノンストップで歩いて15分ですから、
低学年の足だと20分以上かかってくることになりますね。
駅まで近いので利便性は高いですが、子どもがいるご家庭向けではないのかな。

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駅まで近いと、小学校まで遠いっていうのは割とありますよね。どのあたりでバランスを取るのが良いのか…。
小学校は6年間限定と割り切るのか。
子供も中受して、中学校からは電車で通学っていうのもあり得ることを思うと
駅の近くであるっていうのはかなりのメリットにはなる。

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小学校まで確かに低学年だと１５分は遠いかな。
ただ、友達と一緒に登校はできるでしょうし、
子供と話し合って決めることかもしれませんね。
長い目で見ると駅に近いほうが絶対に大切ですよね。

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