JR西宮駅南西地区第一種市街地再開発

>>309 評判気になるさん
阪急阪神JR三路線使えるので刺さる人が多いでしょうね　商業は西北やJR尼崎には劣りますが　阪神間は駅前タワマンの供給がほぼないので買い替えだけで相当な需要になるから争奪戦ですよ

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>>314 評判気になるさん

千里丘や古川橋より結構高くないですか？
垂水よりもだいぶ高い。

西宮だと外国人需要もあまりないですし、みなさん言う通り西宮のブランドエリアではないので、反響は大きくても実際買う決断をする人は、それほど多くないかも。

それとも、最近は大阪市内タワーなら何でも行っとけ見たいな雰囲気なので、人気になるのでしょうか。

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>>324 マンション検討中さん
実需需要はかなりあるでしょ、ここ買えるレベルの人は複数マンション所有してるはずだから手持ちのマンションは含み益かなりあるので住み替え買い替えだけで埋まると思う
私もさほど資産家ではないですが、所有してる東京のマンションの含み益だけでここ買えますよ。
阪神間は便利だし、神戸空港の国際化や梅田の再開発、IRへのアクセスもそこそこいいので広域検討者や首都圏組も参入すると思います。
梅田の高騰は正直御祝儀相場的なものだと思います、やはり値上がり目指すなら東京3区でないと。
よって買うならGGOのようなシンボルか実需需要あるタワーかと。

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>>325 匿名さん
かなり迷ってアンダーでは申し込まずでした。
理由としては、西宮の駅力はどうなのかと芦屋の東急さんがもうすぐ販売になるという2点です。
やはり新快速が停まる、ネームバリュー的にもJR西宮より遥か上のJR芦屋が少し先に販売があると分かってるので、ここでわざわざ買うのも…と思いました。
現金でも買いやすい値段設定なのは間違いないですが、阪神間の駅力だとやっぱり芦屋が魅力的ですから。
逆にだからこその値段設定なのかと…
タワマンがお好きな方なら話は変わってくるでしょうけど、もうその辺は好みになるんじゃないですかね。

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兵庫・西宮駅周辺が再開発により大きく変わる！【2025年版】

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当日目線で考えると、西宮実需想定なら3LDKファミリータイプがベースになりますかね。2LDKなども人気になるのでしょうか。

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>>326 検討板ユーザーさん
芦屋はタワマン建てられなくなって建設費の割に合わなくなった東急が一度降りたこともわかるように、
とんでもない価格になりますよ
低層板マンで戸数も限られてる中で建設費高騰が重なってるのでコスパというよりどうしてもほしい人向けになると思います。
買えるなら芦屋も買ったほうがいいでしょうが、西宮のアンダーほどお宝価格にはならないでしょうね。
私なら西宮複数部屋買います。

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普通のサラリーマンでも買える価格だから一般販売始まったら値上げしても抽選倍率すごいだろうな
貴重な阪神間タワマンで阪神国道や阪神西宮も使えるから三路線使えて商業も阪神間の駅では充実してる方、実需も投資もこれ以上ないほど鉄板だから垂水や千里丘なんか買うより買えるなら買うべき
JR尼崎のシティテラス尼崎がコスパ最強だけど、ここの一般販売価格出る頃には値上げするんじゃないかな、実需者はそっち買って値上がり恩恵受ける方がいいと思うね

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1期で千里丘の角部屋買いましたが、こちらも買うべきかなあ。個人的に角部屋がDWではないのが残念ポイントです。
駅力やアドレスバリューは間違いなくこちらでしょう。

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>>330 匿名さん
安くても9,000万位はしますが、普通のサラリーマンでも購入できるんでしょうか。
阪神間で検討する人は予算も高いのですか？

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まぁ1馬力の普通サラリーだと厳しいよね。
上級1馬力か2馬力か。

まぁコロナ特需やらなんやらで意外と軽めの投資で金融資産築いちゃった系に人もいると思う。

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>>332 マンコミュファンさん
パワーカップルなら年収比率的に全然問題なしでしですね、首都圏だと普通です。
ただ、この供給戸数だとグロスの低い部屋は投資や実需で埋まるので普通のサラリーマンが買えないかもですね。
>>331
梅田に住むより阪神間に住む方が好きな人も多いと思うので、受け皿となるタワーマンションが少ないから買えるなら買っておいた方がいいかと
三路線+西北も歩けないこともないので刺さる人は多いでしょう

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>>334 マンション掲示板さん

刺さるってどういう意味ですか??

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夜中の2号線の珍走団のバイク音とJR貨物の音がうるさい以外のデメリットがないから、アンダー組以外は熾烈な抽選争いになりそう

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阪神なんば線がかなり便利だからな。市役所も徒歩圏内で利便性抜群。JR西宮と甲子園口間は工場の跡地もありすでに県立病院の移転も間近で今後の発展がみこめる。

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地権者住戸多過ぎ、供給数これだけしかないとアンダー呼ばれなかった人はきついね

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377戸(販売非分譲住戸146戸含む、店舗除く)

残り231を一般販売かな？
非分譲146の内、アンダーと地権者割合知りたいとこだね。

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マンション好きさんのnote

https://note.com/mairu_fudosan/n/n9748af573f9f

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>>339 坪単価比較中さん
この戸数だと一般販売開始後は大幅値上げか超高倍率抽選になるだろう、
未だかつてこんなにお得なアンダー販売があっただろうか・・・アンダー組はさらに富み、非アンダー組はそれを支える、なんというトリクルアップ

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梅田(中崎町)のブランズは
https://x.com/mairu_fudosan/status/1914327688334246125
ブリリアショックで一部アンダーから値下げした後に、万博開催、IR正式決定&着工、各種私鉄の延伸ほぼ確定によって相場が4月に上がったせいで、抽選倍率150倍に。。

ここのアンダーもブリリアショックで一時的に値段設定弱気にしたから、
1期1次はえぐい値上げが待ってそう、秋頃に販売だと1割値上げじゃ済まないかもね～

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言っても、今勢いのある"大阪府"ではないからなぁ。
都道府県で絞り込まれた場合、選択肢にすら上がらない物件になるんですよねぇ。
周辺相場からすると強気の価格設定なのは間違いないですね。
歩いて梅田に行ける中崎町とは大違い。

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2018年2月14日の産経新聞の記事によると、「西宮市当初予算案 ＪＲ西宮駅南西地区再開発事業に２２５０万円」と書かれている。
公的資金が投入されている状況において、民間事業とはいえ、特定の優良顧客にだけ先行して割安価格で分譲するなんておかしいと私は思う。

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残り231戸だと竣工前までゆっくり売るつもりなら毎期1割か2割ずつ値上げしないと難しそう、本当に欲しい人や実際に住む人が買えるように、1期でがっつり値上げして抽選回避してもらいたいです。

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>>344 匿名さん
西宮市予算案では、JR駅前の再開発に令和６年、７年ともそれぞれ５億円以上計上されていますね。

そのような状況でデベロッパーが利益を追求して、バンバン値上げするのは難しいのではないでしょうか。
市民の理解が得られないと思います。

晴海フラッグが安かったのもそんな感じだったんですかね。

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>>346 マンション検討中さん
もし万が一値上げせずに一般販売開始したら一期で全戸完売する関西版晴海フラッグスカイデュオになります。
抽選には県外や海外組も利鞘目当てに参戦して抽選倍率100倍超えることになって、本当に住みたい西宮市民や周辺民が買えません。その方が公的資金を入れたのにダメです。
転売防止特約も意味をなさないことも多いので、適切な市場価格まで値上げして転売勢には売らずに市民が増えるマンションにしてもらいたいです。
晴海フラッグは歴史に残る失政でした。

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すごろく氏によるとやはり、抽選祭になるみたいです・・・
https://x.com/kmsugoroku/status/1918212414107205871

大阪タワーさんも買うそうです
https://x.com/osk_tower/status/1918143382712725586

買えるなら買っとけ案件ですね、あとは首都圏のインフルエンサーに見つかるとさらに高倍率になる予感

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>>348 坪単価比較中さん
西宮（大阪ではない）にしては高いかと思いましたが大人気ですね！アンダーではどれ位の方が招待されてるのでしょうか。すでに抽選で当たらない気がしてきました

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>>347 マンション掲示板さん
私は値上げは良いと思うのですが、公平公正でない販売方法が、公的資金を投入した事業としていかがなものかと思います。転売目的の購入を助長してますよね。

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>>347 さん

アンダーの0期から値上げしたらいいんじゃない??

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>>350 名無しさん
何を持って公平公正と言うのか、解釈によりますね。アンダーで招待される人は高所得者、また過去の不動産取引実績がある人です。納税という観点では招待されない人よりも遥かにに貢献しているので公平だと思います。転売もしっかり納税していますので。

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とりあえず三部屋は確保したい、できればもう少しほしいけど。子供に一つずつプレゼントしてやりたい、孫生まれたら孫にも

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>>352 マンコミュファンさん
招待されているのが西宮市民だったら納税で貢献してるから文句ないですが、どうせ大阪の投資家や法人が優先的に案内されてるんでしょうよ

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西宮でどれだけ上がる余地があるかは注目してる
投資家が期待するほど上がるかな

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>>353 匿名さん
申込は1人何部屋までと制限はないので買えるだけ申し込めますよ。ただ、当選したら全て購入もしくは全てキャンセルになりますが。

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>>355 検討板ユーザーさん
築10年のザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワーが最近になって坪600万くらいまで上がっているので唯一無二ということから、ここもポテンシャルは高いのではないでしょうか。

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>>355 検討板ユーザーさん
西宮が、というよりインフレで建設費が高過ぎる上に人手不足だから建築原価が高過ぎて新築マンション自体が供給不足になっている。この先数年の案件も採算取れる超好立地しか難しいので供給数は減る一方。
人気の高い阪神間の駅近大規模マンションはそれだけで希少なのに、タワー型で西宮アドレス。
需給が改善する見込みはないので新築以外だと中古で実需売り以外は出てこなくなると思う。
新築買い逃すと高額転売ヤーから買うしかなくなるという構図、今の武蔵小杉みたいな価値に見合ってないけど、実需は便利過ぎて実需売りが全く出ず、すっ高値のチャレンジですら売れちゃう状態になるはず
なので、皆買えるだけ買うか状態。

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>>356 口コミ知りたいさん
モラルハザードが起きそうだな、ほしい人はいくらでもいるから新築で買えるだけ買ってどうしてもほしい人に高く売り付ける人が増えそう
ブランズは梅田で抽選150倍出したのに全然反省してないな、これは東京勢も買付しにきそうだな
まあ最初も盛り上げないと、西宮らしい西宮じゃないとかネガキャン言う人のが多くて売れないから、戦略としては正しいよな

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>>357 匿名さん
神戸が貴重な新快速停車駅二駅も保有してるのに、タワマン規制してくれたおかげで阪神間の価値は上がりまくりだからな、本来三宮や神戸はタワマン銀座になってた。
わざわざ大阪から遠い垂水に建てるはめになってて、人口減に拍車をかけてる。、
そうこうしてる間に建設費は上がり、それに見合うタワマン建てられる駅力がある駅は少なく、土地ももうほとんどない。
神戸の自爆のおかげでこんなお宝物件ができたようなもの

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そんなに魅力ありますか。ちょっと過熱しすぎてるような気がします。JR西宮ですよ。

昔を知ってる方は興味もない土地なので、知らない方々が買われて街並みが変わっていくんでしょうねー。

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>>361 マンション検討中さん
昔を知ってる方は興味ないって勝手に決めつけないでください。昔から知ってますが、最近はJRの方が便利だし、綺麗に再開発されて生まれ変わるから私は気に入りました。
自分は興味がない、ならわかりますが、地元の代表ヅラは良くないと思います。

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>>215 名無しさん

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>>362 名無しさん
みんな昔ではなくて今に価値があるかどうかで判断してると思います。
白熱している人が多いということは多くの多くの人が価値があると評価しているということですね！
昔は、、、という人は大抵、買えない人が自分を納得させる理由にしてる気がします。

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私は買いたいので皆さん買わないでください笑

昔はというよりも「今」で考えても駅前一等地のフレンテのテナントを見てみてください。パッとしないですよ。
再開発といっても半分は市場ですし、店舗エリアもフレンテよりも立地が悪いので期待できませんよ。
阪急と阪神に挟まれて客を持って行かれているのかな。

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決して安くはないが、阪神間駅近大規模マンションが枯渇してて、戸数が少ないのに富裕層の金余りが酷過ぎて供給が全然足りてないんだよな

駅近大規模だと実需層はシティテラス尼崎や稲野のパークホームズ、三田のジオ買った方がいいと思う
ここはほしい人が言い値で買うマンションだから実需層にとっては価格相応の価値は無いと思う

JR神戸線駅近新築でタワーを買えてオプションや諸々付けてアレンジしてファーストオーナーになることに価値を見出さない人はやめた方がいい

まあとはいえ私は全力で買いますが笑

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まあここまでの状況になったのは神戸のタワマン規制です、あれのおかげで建設費安い時期のタワーマンションが県内で不足した結果梅田一強になってしまった。三ノ宮や神戸の供給がないので阪神間の価格は梅田に引きづられてさらに伸びるでしょう
高齢化に伴う車手放して駅近需要の受け皿も足りてない、買い替え需要も満たせてない
神戸市内の富裕層の買い替え先も阪神間か北摂梅田に集約されるから値上がりする未来しかない
神戸はタワマン規制やめればいいのにな

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タワマンってどこがいいのかさっぱりです

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市税が投入された再開発マンションで、市民よりも優先して購入できる人たちって何者なん？大金持ち？
市長や市議会は何やってんの？

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だから別に安くないって、なんか勘違いしてる人いない？？
人気の部屋も角のクソ高い部屋だし
ここでアンダー呼ばれてない人は無縁の部屋だぞ

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>>371 匿名さん
370ですが、安いなんて一言も言ってないです

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意味わからん、アンダー呼ばれたければそれまでに他のブランズ買えばよかったやん、ブランズオーナーは案内来るんやし
紹介でも行けたからブランズオーナーの友達に頼めばいいやん、そんな繋がりすらないんやつが買える値段ちゃうやろ

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>>373 職人さん
論点がずれていますね

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神戸市は本当にダメ、、タワマン規制で建設費安い時期の都市開発が滞り
地下鉄の阪急乗り入れもダメになった。
神戸のベッドタウン化を避けて垂水や名谷、西神中央に住んで三宮で働いてほしいとかアホなこと言ってるんだけど、今の時代共働きが標準なんだから2人とも三宮で働くカップルがどれだけいるんだって話。結果は貴重な新快速停車駅にタワマンができず、大阪から遠い垂水や舞子をすっ高値で開発するハメになり、共働き夫婦は阪神間や北摂へ行き、阪神間の高騰を招いた。富裕層の受け皿が市内になくなり梅田1人勝ちとなった。
JR西宮のタワーがここまで加熱してるのも、県内の特等席である新快速駅を二つも潰したせい。
時代が読めてない、ニュータウン時代のモデルを令和でもやろうとした結果、神戸市内は通勤不便な共働きでしか買えない価格のマンションしかなくなってしまった。
逆に西宮や尼崎、伊丹、摂津、箕面あたりは神戸市という強力なライバルが自滅したおかげで稼ぐ子育て世帯が流入している。

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>>375 eマンションさん
神戸市長の気持ちはわかりますが、今の時代にあった施策ではないですよね。
確かに普通に就職したら神戸配属より大阪配属の可能性が高い、男性も家事を分担している、という時代に北区や西区のニュータウンにはなかなか住めないですよね。
また、タワマンがマネーゲーム化して庶民が買えなくなっているといって空室税を設けようとしていますが、
その一方、タワマン規制したせいで、板状マンションまで高騰し、神戸市中心部や阪神間には庶民が住めなくなってきていますね。

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神戸市を語る上で外せないのが明石だ。
神戸が阪急乗り入れを頓挫し、新快速停車駅のタワマンを潰し西神中央、名谷、垂水、舞子を開発する奇行にでたおかげで、
大阪への通勤利便性の観点で新快速停車の明石西明石が同じ土俵で戦えるようになってしまった。
明石は神戸とは逆で新快速停車の西明石も大規模に宅地開発進めている。
今更神戸市内の容積率を緩和したところで建設費は限界まで上がっているため、後の祭り。
西宮のタワマンの大成功で阪神間の坪単価は一段上がるだろう。

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>>368 匿名さん
"タワマン"だからいいのではなくて、資産性重視の人は、立地やランドマーク性、仕様設備の良さ、新築・築浅から選ぶとタワマンになってしまうのではないでしょうか。
単純に「"タワマン"だからいい！」と思っている人もいるでしょうけど。

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>>368 匿名さん
飛行機のファーストクラスやビジネスクラスと同じ、
別にそれを高いと感じないからタワマン買うだけ

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通勤便利な新快速停車の三宮・神戸のタワマンを減らして
通勤不便な垂水舞子のマンションから大阪に共働きに行く羽目になった結果、
子育て世帯は時間がなくなり子供の数は減る一方です。
神戸市内は通勤不便な板マンですら高騰

パワーカップルは阪神間や北摂へ、普通の共働きは尼や伊丹、三田へ
従来のお父ちゃんは長い時間かけて通勤、妻は専業家庭は明石へ

神戸空港国際化しても三宮や神戸は降りる駅にはならない、しょぼい洋風港町と中華街はインバウンドとの相性は最悪。シーサイドの風景も大阪のIRの開発で下位互換になる運命。
新神戸の乗り換えも最悪、新幹線駅も新大阪、西明石の後塵を拝する

タワマン空室税も完全に迷走してる、廃墟化防止なら議決権割合を緩和すればいいだけ。廃墟化リスクは三宮神戸より垂水の方がどう考えても高い

神戸市の自滅が続くから尼崎や西宮は今後も伸びると思う

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ホームページできたばかりで盛り上がってますね！
皆さまここでいくらまでなら購入検討しますか？
3LDK角1億5千万ほどでも妥当でしょうか？

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京都市→ 高さ規制(市中心部は７階建てまで）の結果
財政赤字悪化、不動産高騰、子育て世帯流出、オーバーツーリズム！環境公害！
→ 市中心以外は容積率緩和しまーす！

神戸市→ 中心部はタワマン禁止、空室税導入検討、阪急乗り入れ断念、北神急行買っちゃいます(笑)の結果
政令指定市で最大の人口減少、福岡市川崎市に抜かれ150万人を割る

大阪一人勝ちっていうか、他がダメすぎるというね。
阪神間は元々も梅田より高かったのに、壮絶な自滅によって伸び率が低下している・・・

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ここ見て尼崎のシティテラスでええわってなる人多そう、新快速停車の方が半額近いのは尼アドレスと考えても安過ぎ

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>>378 名無しさん
>>379 匿名さん
ありがとうございます。
納得しました！

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市長が変わってタワマン規制やめます！てなったら垂水や舞子、名谷にマンション買った人らはブチブレだろう。三宮や神戸が採算合わず建てられないから他が皺寄せで値上がりしてんのに、、、

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不動産会社が転売目的での購入を規制して欲しい。実需の人が買いにくくなるので。

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>>386 マンコミュファンさん
私もそう思います！！
多数申し込みしてくる投資家や法人によって実需層が蹴散らされるのはおかしい！
再開発で作られた公共性の高い物件については、転売規制をするように、行政が指導すべき。

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>>386 マンコミュファンさん
同感です。今はすぐ売れたからと言って評価される時代ではありませんし、東急さんとしても本当に住みたい人に着実に売って欲しいですね。
健全なマンションになった方が、長期的に見てブランズのブランド力向上にも繋がるでしょう。

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>>387 マンション検討中さん
個人も高く売れるなら転売するから規制しても無意味

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それもそうだし
やんごとなき事由で売らなきゃいけない実需層も売れなくならんかね

どうやって実現するんかわからんちん

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>>389 匿名さん
だから個人も転売規制するんだよ

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社員に応募させて社員から買い取るスキームやってる不動産屋がいるから法人規制したところで無意味。
あと実需層は抽選にならずに普通に買えるとなると逆に買わない、結局値上がり期待あるから買ってるのは個人も法人も同じ。
リーマンショック後散々安値で売ってて抽選にもならなかったのにまだ買えてないやつが今更騒いでも仕方ないでしょ

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>>391 マンション検討中さん
転売禁止にすると新築築浅の供給が減りさらに抽選倍率が上がるだけ。永久に転売不可にするわけにも行かないし、実需層は売りたい時に売れない。法人は禁止期間は貸せばいいだけ。
転売特約入れても売ってる業者もあるし。

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>>390 坪単価比較中さん
首都圏の一部のマンションでは既に実施されているみたいだし、できるでしょう

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>>390 坪単価比較中さん
東京で転売禁止で再販買取のマンションがあるけど、再販買取に応じるのは個人だけで、しかも安値で買い取った部屋は市場価格で売るから個人が損するだけだよ。
転売禁止の声が上がると喜ぶのは転売業者という
転売防止するには価格上げるしかない。ここはアンダーでブランズオーナーや外商に売るから転売業者が入り込む余地なし。一期で抽選にならないくらい値上げすれば転売屋は入り込まないと思う。
値上げ不足にならないことを祈るだけ。

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>>392 匿名さん
だから、個人も規制したらいいんでしょ

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アンダーで複数部屋申し込むつもりだけど売るつもりはありません　値下がりしない立地だから子供に買ってあげて住ませるか貸します　今保有してる他のマンションの方をそろそろいくつか売るかもしれません　インフレのおかげで売却益だけでここ一部屋買えます　短期転売は私も反対です

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0期で欲しい部屋買えるか微妙だから本当に買って住みたい人が買えるように1期はガツンと値上げして欲しい
検討者アンケートにも安いって書いた

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>>395 さん

356の人が申し込みの戸数制限なしと記載されているので、そのブランズオーナーや外商の方々が転売する可能性はあるでしょう？？

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転売が増えないように一期で大幅な値上げしてほしいですね、戸数制限も。
これだけほしい人が多いんだから本当にほしい人に買って住んでもらいたいです。

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何度も言うけど、決して安くはないよ
阪神間駅近大規模マンションが枯渇してて、「供給戸数」が少ないのに富裕層の金余りで抽選となるだけ。過剰な値上がり期待は禁物。

駅近大規模だと実需層はシティテラス尼崎や稲野のパークホームズ、三田のジオ買った方がいいと思う
ここは本当にほしい人が言い値で買うマンションだから実需層にとっては価格相応の価値は無いと思う
というか悪いこと言わないから他買いなさい、無理して買うのは良くない
東京と違って抽選になったからといって値上がりするとは限らない

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>>401 口コミ知りたいさん

>ここは本当にほしい人が言い値で買うマンションだから実需層にとっては価格相応の価値は無いと思う

本当にほしい人が実需層では？
実需層が貧乏な設定なのはなんで？

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>>394 eマンションさん
スミフみたいな竣工完売も目指さない、セントラルMR的な販売方法だったら5年禁止条項出来るかも知れんけど（それもどこまで実効力あるんかわからんちん

物件毎にMR作って竣工完売目指すような売り方してる東急含め他のデベは精々購入戸数制限どまりじゃないかなって。
ほなどうしたらええかってのはノーアイデア

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>>403 坪単価比較中さん
単に値上げすればいいんだよ、公平性がーて主張する人は値上げするとどっかいくんだから笑

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みんな転売防止ができないとばかり書くけど、民間事業とはいえ、税が投入された事業がマネーゲームになるのは望ましくないでしょう。
神戸市のタワマン規制は変だなと思うけど、新しく検討が始まった空室税でマネーゲームに一石を投じようとする姿勢は悪くないと思いますけどね。

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>>395 評判気になるさん
すでに個人の転売屋も法人の転売屋も入ってますよ！笑

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>>390 坪単価比較中さん
国勢条項

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>>401 口コミ知りたいさん
さすがに三田はないですね
JRは西宮に新駅作るかもしれん
作るなら西宮～甲子園口となる
憶測ではあるけどあの広大な空き地
県西の移転などの状況証拠もあるし
お金ないなら自分は今津買うと思う

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>>404 検討板ユーザーさん

公平性を主張する人が貧乏な設定なのはなんで？

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きのうからアンダーの要望書受付が開始です。どこがどれだけ人気になるか、楽しみですねー

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>>409 マンコミュファンさん
どこの世界も自分に都合の良い時だけ公平性が～とか言う人に裕福な人、エリートはいないですね 笑

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>>411 通りがかりさん

それはあなたの周辺だけの話ですよね？

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来週から一般案内始まるのかな？

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あ、もうはじまってんだっけ？

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一般販売は4、5ヶ月後ですね

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アンダー販売いよいよですね、やはりこの価格でも人気
一般販売は値上げ確実ですね・・・

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>>419 匿名さん
人気かどうかどうやって分かったんでしょうか？雰囲気ですか？
まだ要望書受け付けてないのでは？

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>>420 通りがかりさん
アンダーのことを言っているのでは？

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アンダーもまだだと思います。

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