イーグルコート二条駅ウエストってどうですか？

>>60 通りすがりさん
ジオとかプレロジェより遅くないですかね。1番竣工は早いはず。小さいからかな。

>>53 口コミ知りたいさん
いや、読み返すと分かりますが、初めから好意的なカキコミはあまりないですね。でも他物件スレも似たようなものです。

大通り沿いでひらけてて良いかもしれないが交通量からしてかなりの騒音がありそう。窓を開けて過ごすのは厳しいのかなー

一本筋を入るだけで全然違うんだけどなー

割と早く完売したフロントと何が違うんでしょう？フロントのほうが駅近だけど、ここも徒歩5分ですし。

>>64 さん

フロントは同時期にジオ京都二条と比較したが、10％ほど安かったね。そして二条駅使う人にはフロントのほうが便利。シエリアよりかは10％高かったけど、シエリアは1期が即完売したところで2期抽選待ちで二条で買いたい人の需要がフロントに流れた感じ。あとフロントのほうが間取りが良かったよ。ウエストで問題の駐車場駐輪場も使いやすそうだった。

>>65 検討板ユーザーさん
フロントはネットに残ってる価格みると、最高値部屋で7700みたいですけど、ジオと同価格ですよね。高値部屋だけだと同価格帯に思えますが。全体で見ると10パーセント安かったのですかね？
https://kyoto1192.com/jrnijo-daimaruya/

ジオ二条は8000オーバーの部屋があったのか。お高いですね。

ここの4550万の部屋って何でそんなに安いんでしょうか。同プランの部屋と間取りは変わらないだろうし、低階層で日当たりか景観が悪いだけならめちゃくちゃお買い得？

>>68 マンション掲示板さん
確かに安いですね。
条件はわかりませんが、一度行かれてみてはいかがでしょうか？

条件が悪い部屋は検討外だったので詳しくは知りませんが、初期の頃は安い部屋から売れてたようだったので、もうとっくに売れているような気がしますが。。。

まだ完売してないのかな。二条は人気だと聞くし、徒歩5分の駅近で値下げまでして何がダメなんだろうか？この物件とくに悪いところもないように思いますが。

シーンズも価格公表しましたね！

ここはあとどれくらい残ってるんだろ？
結構残ってるよね。。
パンダ部屋はあるみたいだけど、実は高い部屋が多い？ファミリー向け3LDKは6000前後とか？

今日チラシがポストに入ってたけど、もう3LDK71平米5270万からになってた。このぐらいの価格ならあり？

まぁその価格だと低層階でしょうね。

>>75 さん

>>75 マンション検討中さん
でもこの価格だと完売したシエリアの同じ広さの部屋とランニングコストはあんま変わらないから売れるはずなのに、デベロッパーも計算外でしょうね。本当に需要が落ち着いた周期なのか。チラシに載ってた間取りはリビングがカクカクしててあんまりでしたけど。

シエリヤは検討対象外だったので良く知りませんが、坪280くらいの物件をある程度余裕を持って買おうとしたら年収1000くらいは必要ですから、そう簡単には売れないのでしょう。ここらの人気部屋を買おうと思ったら1500くらいないと厳しいですね。単純に購入層のパイの問題かと私は思います。

>>77 マンション検討中さん

確かに二条近辺の公園にはファミリーが溢れていますが、京都市中京区でも子育て世帯で1000万以上世帯年収あるような家庭は10%くらいかな？ちょっと厳しいですよね。
旦那年収500万くらいとパートの妻100万の世帯年収600万ぐらいでフルローンで買えるのが坪200万前後ですかね、今は山科でも太秦天神でも六地蔵でも厳しいかな。本当厳しいですよね。

坪280で70㎡だと6000くらいです。子供の人数によっては世帯年収1000でも厳しいですね。購入できる層はジオニとフロントで既に100世帯くらいさばけた後なので、現状は購入可能層がジオ西、プレ、ウエスト、シーンズに残りの100世帯が分散している感じですかね。この価格帯をフルローンで購入してしまうと、いくら低金利とはいえ生活は厳しいでしょうし、余裕をもって購入できる層はそれほど多くないと思っています。

よく近隣ファミールガーデン二条の中古築20年超えの3LDKが4000万超えぐらいで売り出されていて、高い高いと思っていましたが、売れてるのはそもそも予算内で新築は選択肢が無く、その中で最適解なのかもしれませんね。
大規模でランニングコストは安いし、終の住処にするぐらいは建物も持ちそうだし、仮に50年後に建て替えになってもこれだけ大規模なら負担は軽そうで子にも迷惑がかからない。駅も近く築年があってもリセールはそこまで下がらない。
もはや京都市内と近郊の新築は富裕層向けなんですかね。

実際うちは世帯15で、ここらの70の部屋を頭50とロ20で購入予定ですが、余裕はないですね。子供2人が東京の大学に行くことになれば、繰り上げ返済はおろか、貯蓄分も回さないとダメでしょうから。京都市内で余裕をもって子育てするには、厳しい時代になってきましたね。

東京の一流大学に入れるには予備校選びも大切ですし、お金が思いのほかかかります。賃貸に甘んじるほうがいいかもしれませんね。

東京にはそれなりにある早慶、東工大、一橋クラスの京大以下、同志社以上の大学がないですからね。

>>82 匿名さん
賃貸は身軽ですが、結局それほど総支出は変わらず資産にもならないので良い選択肢ではないですね。

>>84 マンション検討中さん

ちょっと前の京都市内なら、とくゆうちん事業があり格安で綺麗で広めのファミリー賃貸借りれたのですが制度自体がそろそろ終わりを迎えるそうです。行政がそもそも、子育て世帯増やす気が無いんですよね。

行政自体がピンチですから、しょうがないとは思いますが、子育て世帯には厳しい環境です。

>>80 eマンションさん
富裕層向けではないと思います。田の字の物件スレ見ると、数億の部屋の抽選が8倍とか書いてありました。
二条、西大路御池は完全なファミリー実需でしょうね。
強いて言えば、ちょっと良いお給料を貰えてるサラリーマン世帯向けでしょうか。庶民ですね。

田の字物件は、電車を使って、近所のスーパーで買い物をする生活には不便ですからね。

田の字といっても昼間は観光客でわいわい煩く、食べ物屋の匂いで臭いのに、夜になると人通りが絶えて不気味なくらい真っ暗になる古ぼけた通りだから、二条駅近辺のほうが環境としては健全ですよ。

ちなみに私が見たのは烏丸御池駅近のリソシエという物件のスレです。職場のすぐそばですが、あんなにビルに囲まれている所に住むと疲れちゃいそうですね。買えはしないのですが。。。

下の方にある人気ランキングってすごく恣意的な感じがするんですけど、広告宣伝兼ねてるのですかね？ウエストに関係なくてすみません。気になったもので。

ホンマに二条あたりは健全だと思う！

販売価格（税込）3,870万円～6,470万円、最多販売価格が5000万円くらいで、価格としてもお手頃でした。

地域もいいですね。
小学校は朱雀第四小学校。どうですか？子供の足でどのくらいなんでしょう？大通り行けば迷わず行けそうです。

私も四条烏丸など都心だと住むにはちょっとかなと思うので、二条が子育てには向いていると思います。
価格も高すぎず払いやすいですし。

>>94 匿名さん
朱四は西大路御池の2物件も同じ学区です。どちらかというと西大路御池よりなので、ウエストからだと徒歩10分くらいでしょうか。子供だともう少しかかるかな。

昔は、このあたりの地域はあまり治安が良くないと聞いていましたが
二条駅が出来て周辺がどんどん開拓されてから雰囲気が随分変わりましたね。
これからもまだまだお店など増えていきそうですし、住みやすい街となっていきそうですね。
子育て環境としてはどうなんでしょうか。

生活環境は悪くないと思います。西大路御池の交差点には京都トップクラスの中高一貫、西京中高もありますし、お子さんの環境にも悪くないと思います。入るのは簡単ではないと思いますが。

二条駅に近い分、資産価値も高そうで、部屋によりますが間取りも悪くなく、総じて悪くない物件かと思います。競合が多くなければ早々に完売しててもおかしくなさそう。

価格が上部のタグから見られるようになってますが、凄く適当な気がするんですが、どういうデータなのでしょうか。坪320とか、そんな部屋ありましたっけ。

天神川　避難指示発令で驚いたが、そのあと水位は急速に収まってよかった。

近隣に住んでおりますが、何の問題も無く良かったです。
長年住んでおりますが、心配はした事無いですね。職場付近の烏丸丸太町はすごい事になってましたが、、、

烏丸丸太町は京都新聞のサイトに動画が載っていますね。
https://www.kyoto-np.co.jp/list/movie?id=3823

烏丸丸太町だけがこんな感じだったのでしょうか。
それとも、京都新聞が近所だからでしょうか。

雨、こんなにひどかったのだと思いました。
7月19日、外出していたので確かに雨がひどかった……
ニュースでアンダーパスには近寄らないように、車から「出られなくなる」と言っていました。

リンク先の京都新聞、祇園祭の写真もありました。17日は晴れていたみたい？活気ある写真ですね！

イーグルウエスト、シーンズ、ジオ西大路御池、プレサンスロジェ。どこが1番早く完売しますかね。シーンズが小規模で有利そうですが、マイナスポイントもそれなりにありそうなので、横一線でしょうか。

気になっているのは、イーグルコート、ジオ西大路御池です。
でも、104さんが言うように、シーンズも気になっています。

マンションって、比較すると、マイナスもプラスもあって決めるのは難しいです。
出会いな気がしますね。小規模も自治会役員が早く来そうな気がするし・・・

>>105 匿名さん
私は最初はジオがよかったんですが、比較検討すると間取りやその他の条件で、プレロジェが良いと今は思っています。

イーグルコートはJR二条駅にも近く買い物も生協やライフと豊富ですのでその中ではダントツですよ！

>>107 1188さん
戸数も少ないのに、フロントと違ってなかなか完売しないのは、やはり価格なのでしょうか。
4,770万円～5,780万円
47.88m2～71.22m2

これで単純に計算すると329～268万円/坪になります。

>>108 匿名さん
フロントと違うかはともかく、
御池通沿は騒音と排ガスの影響もありそう。
将来的にはガソリン車は減少傾向だとしても。
それ以外は、西、東、南そこそこの隣接。このまま行ったら下、嵐山や西院辺りの売れ残り物件化も必至かと。損切り覚悟でディスカウントするかだね。

御池通りと言っても、堀川くらいで五条に流れているので
二条駅の西側は交通量は比較的少ないと思います。
やはり、強気の価格設定と、抜けているのが北向きでコンパクトな敷地なのが問題でしょうか。
烏丸のウエストも同じでしたが、ロケの違いですね。

2物件の価格調整後は競合4物件は坪単価は大きく変わらないはず。

価格がまた改定されたのですかね？1番高い部屋が大分安くなっている感じがしますね。それとも高い部屋はもう売れて、販売してないだけですかね。もし安くなったのなら、早く契約した人も値下げしてもらえるのかな。

>>112 eマンションさん
3回見学に行きましたが、価格や空き部屋などコロコロ変わってました。
下より上の階の方が価格が安くなっていたり、契約の部屋が空きになっていたり信用できませんでした。

なるほど。いろいろと察してしまいますね。さすがに契約部屋が空き部屋になっていたのはキャンセルとかで恣意的なものではないと思いますけど。もし価格をさらに見直したのならお得に購入できるのはよいかもしれないけど、早めに契約したかたは複雑ですね。購入価格は資産価値に直結するでしょうから。

>>113 マンションさん
私も最近何度か足を運んでおりますが、一部価格は改定をされたある様でしたが、下より上の階が安くなっているような事はありませんでしたけど。

>>114 eマンションさん
残りの、条件がよくない部屋を安く買うより、高くても自分の好みの部屋を買ったほうが満足度は高いでしょう。

>>116 匿名さん
おっしゃる通りですね。でも願わくば価格調整のない物件のほうが、資産価値的にもいいですね。

>>115 口コミ知りたいさん
たまに上下の価格が逆転してる物件もありますけど、一次で人気の部屋に要望が殺到した時に、下の階の価格を上げちゃうみたいなパターンですから、ここには当てはまらなさそうですね。価格調整したみたいなので、契約済みの上階の価格を下げた場合にそうした状況はありえそうですが、実際はどうなんでしょうね。

>>108 匿名さん
通常は狭い間取りのほうが、坪単価も安いほうが多くないですかね。残ってる部屋を表示してるだけかな。狭い部屋は検討外だったので見てませんでしたが、坪329の部屋なんかあったんですね。最上階の角部屋かな。坪300を超える部屋は、この周辺の同時期竣工物件ではウエストだけでは。ちょっと高い。

一番価格が安い部屋と一番面積が狭い部屋が違うのかもしれません。
狭い部屋の方が坪単価が安い傾向はその通りですね。EV横だったりするとなおさらです。

競合と比べてウエストのよい点。①人気の二条駅に最も近い。②JR利用に便利。③規模の割に妥当な管理修繕費。④標準仕様がよい？。⑤間取り悪くない（一部テトリスのようなリビングあり）。
ざんねんな点。①価格。②北、西向き。③小規模。④他と比べ駅、スーパー遠く、西院も利用しずらい。⑤古い家に囲まれプレミア感なし。
あくまで個人の価値観ですが。。。

>>121 eマンションさん
よい点④について、近隣物件に比べて風呂にはミストサウナ付いてたり、トイレの便座のグレードや手洗い付きは良いですね。
残念な点に追加で、自転車置き場が上段下段と2階建なのはいただけないです。。
価格は安い3LDKのチラシが入ってたことありますが、それがテトリス部屋かな？もう売れたかな？

>>122 マンション検討中さん
ただミストサウナも2段式自転車もプレロジェにもあるんですよね。そう考えるとあんまり変わらないのかもしれないですね。

今検討をしている者です。
競合と比較して良い点　①JR、東西線だけではなく、バス便も充実
②スーパーが近い（ライフ、コープ、阪急オアシス、イオン）自転車で全て２、３分
（フレスコは生鮮品が悪い為、行きません）
④眺望　北向きが抜けている（上層階は大文字が見えそう）東、西も1階戸建てと駐車場なので、角部屋は日当たりが良い
⑤設備（タンクレストイレ、トイレのリモコンがおしゃれ、キッチンの形状が無償で選べる、玄関鍵が自動、キッチンのリビング側がパネル
⑥治安

残念な所
①駐輪場　②北向き（中部屋のみ）③2ＬＤＫが少ない

二条と西大路御池は好みが分かれそうな所ですが、プレサンス西大路御池は周辺環境が悪い為、私は除外しました。元々ダイマルヤ所有地で転売してプレサンスに売却をしているので、金額が高かったです。

ジオは間取りが悪く、悩んでます。　

>>124 マンション比較中さん
坪単価で見ると当初はプレが割安でしたが、おそらくそちらに客が流れたため、ジオとウエストが価格を変えたのでしょうね。その結果、ジオがむしろ割安に。
ウエストは価格変更で差は縮まったものの他と比べるとまだ割高でないでしょうか。坪300以上の部屋があるのはここだけかな。

竣工まで半年。竣工前完売は厳しそうかな。ペース的にどうなんでしょう。

竣工前完売したら、かなり人気物件な気がします。
40戸、販売戸数37戸、竣工予定2023年4月下旬。竣工がかなり先なので、もしかすると・・・です。

ここは販売戸数から推測すると、全部を一斉販売みたいです。違ったらごめんなさい。

>>127 匿名さん
もう37戸売れてるんですか？私が行ったときはそこまで盛況ではなさそうでしたが、価格改定がよかったのですかね。竣工前完売したら人気物件だと思いますし、可能性は高そうですね。

ん！？物件概要の表記戸数を書いてるだけで、契約戸数ではなさそう。

HPではＡタイプが見られなくなってるから、完売したのかな。3LDKでは条件が1番良さそうでした。

契約状況はどうなんでしょう。最近MR行かれたかたいらっしゃいます？

行ってないですが、物件概要があったので。

販売戸数37戸、3,870万円～6,470万円と書いてありました。
40戸中37戸売っているなら、まだ選べる感じじゃないでしょうか。仮予約もあるかもですが。
情報登録日2022年9月14日なので、もしかしたら誤差あるかもしれません。

>>132 匿名さん

販売開始から結構たつのに、それは売れ無さ過ぎなので違うはず。。

>>132 匿名さん
それは概要で販売状況とは違いますね。

先月MR行ってきました。南向きAタイプと全タイプ1.2.3.5.階は完売していました。4階は割と残っていて、６.７階は残り僅かでした。選べるとしたら4階かな。

>>135 口コミ知りたいさん
残り2割くらいですかね。Aタイプの最上階は私が行った頃には6500弱で割高に感じましたが、6000切ったようなので売れたのでしょうね。その頃から低い階は価格の安さからか結構売れてましたね。あとは不人気部屋でしょうから、半年で竣工前に売り切れるかどうかですかね。

この物件も価格改定や、本来なら人気のはずの高層階が残っている現状を考えると、もう価格に消費者の経済力がついていけてないように思います。今後も価格が高くなると予測してる人もいるようですが、現状でも需給バランスが崩れ始めているのに、さらに高くなった場合商売として成り立ちますかね。誰が買うのでしょうか。

>>136 評判気になるさん
同タイプの下の階が売れているということは、不人気部屋ではなく、価格の問題でしょうね。失礼しました。

>>124 マンション比較中さん
良い点①のバス便については、西大路通りのバスが使えるジオ西、プレの方が便利じゃないでしょうか。西大路通りのバスは本数がかなり多い気がします。

何か勘違いされているような…
価格改定された値段でも十分に数年前の新築に比べると上昇している。
それでもって施工前からそれなりの売れ行きということは十分に需要があるということ。

>>140 さん

うん。そうだね。近隣だと、プレイズとかアーバネックスとか10年経ってないけど新築時は坪220くらいだったような。今はタマに中古ででてもプラス20%ぐらいで成約してるし、ファミールガーデンは築20年超えてるのに坪200ぐらいで売りに出てるよね。このあたりと競合してるんで、坪250以下にはしたくないんでしょうね（これ以下にすれば確実に売れるけど、まだ竣工には時間もある）

>>140 マンション掲示板さん
需要はあると思います。その上で今が高値だと思います。これ以上価格が上がると購入できる層がさらに限られるので、ここらがこの周辺の限界かと思います。今後も上がる見通しなら、デベも簡単に下げなかったのでは。この周辺の価値が高くなると言ってる人は値下げの事情や販売状況を把握せずに、当事者感なく言ってるだけに思えたもので。実際MRに行って盛況に見えました？私はこの周辺はどこも苦戦して見えました。この周辺で購入するので、価値が上がると言われるのは嬉しいですが、見通しは甘くないかと。西大路御池の15年の中古のイーグルやサーパスも下がり始めてます。
今後この辺りの価値が高くなるという理由は良く分かりませんが、あまり下がらないことを願って購入します。

>>140 マンション掲示板さん
おそらくですが、MRすら行かれてないのではないでしょうか。違ってたら大変失礼しました。

今日は日銀短観の発表日ですが、3期連続の悪化でしたね。https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB296YD0Z20C22A9000000/

>>142 通りがかりさん

まぁ上にもあるように、築年経っても坪200以下にはならなそうな立地なので一次取得で買って儲けようと思わなければ残債割れにはならないんじゃない。その点では優秀ですよ。
新築で坪230が竣工後でも値下げボーダーラインになりそうなので、今物件と部屋が選べる段階で目安にすれば良いかもね。

>>145 検討板ユーザーさん
坪275が、15年20年で230キープしてくれればいいかな。できれば250。甘いですかね？

>>146 評判気になるさん
新築3LDK（20坪70平米）で5500万で買った物件が築15年で4980万て聞くと、二条西大路御池あたりで駅近なら強気でスーモに出てそうな価格よね。坪230だと4600万は売却急がなければ大丈夫そう。やっぱり築年たっても坪200とかまでには戻らなさそうよね。

西大路御池は違うちょっと違うかもしれないけど、二条はここ数年常に人気のエリアだしマンションの総戸数も少ない、少数精鋭な感じで、共働き世帯や高収入家族持ちぐらいをターゲットにしてるなら普通に買う人はそこそこいるだろうし、価値が保たれやすいエリアなのは間違いない。

>>147 マンション検討中さん
まぁ良くてもそんな感じですよね。

>>148 マンション検討中さん
うーん。二条は高収入世帯が選ぶ町かなぁ。他に比べて価値が保たれやすいとは思います。

>>148 マンション検討中さん
そんな感じで購入者が限定され始めてるところに、無理が生じ始めてる気がします。

資本主義社会だから…
そこはどうしようもないような。

>>152 マンション検討中さん
坪200ちょいのファミールガーデンなら世帯年収800ぐらいで年収5倍くらいの買いやすい価格なワケだし、そんな高収入層ってわけではないよね。二条の新築はちと厳しいってだけで。

>>153 検討板ユーザーさん
中古ではなく、そもそも新築の話ね。

>>154 検討板ユーザーさん

まぁそうか、失礼。

もう何の話か分からなくなっちゃいましたね。私のカキコミが良くなかった。どうぞ皆さんウエストの話題に戻ってください。すみませんでした。

こちらのスレッドから公式サイトに飛びましたがトップページを開くと『過去7日間に29人がこのページを閲覧・検討されています！』の文字が表示され驚きました。
この数字は検討者に何かプラスの効果を与えるのでしょうか？

新築か築22年のファミールか迷ってます

>>158 1188さん
ファミールステーション？確かに価格は一緒くらいですよね。例えば子育てが終わった頃に売却を考えるならファミールは築40年超えですね、さすがに築20年のほうが良いかな。個人的にはファミールだとリフォームが必要だと思いますし、新築なら最新設備と建物自体が新しくて、最初はとても気持ち良く満足感あるので新築に1票です。個人的に。

なぜファミール…？
中古も対象として検討するのはとても良いことだと思うのですが、築浅でもっといい中古物件があると思う。