イーグルコート二条駅ウエストってどうですか？

めちゃくちゃ土地狭く見えたけど…

道路沿いと北向はパス。
完売したイーストが良かった。
残念。

>>1 マンコミュファンさん
確かにフロントより土地狭そうに見える。なのに坪数はこっちの方が多いよね。あの場所に40戸も建てられるのは驚き。

売り主がなぁ建設会社がなぁです　保証ってのが大手はしっかりしてるけど

あの立地と間取りで6500か。
10年前なら4500くらい？？
やはり今、マンション高い。
ジオとプレロジェの詳細待ちかな。

コメント少ないですね。人気ないのかな。

>>7 マンション掲示板さん
価格に対して間取りと広さが微妙ですね。あとジオやらプレロジェできるから小規模が不利で、様子見の人が多いのでは？

>>8 eマンションさん

たしかに、もう少し柱の位置何とかならなかったのか？という部屋がチラホラ…。

せめて端に寄せといてくれたら良いのになー。

何だか全体的にお得感を感じないんですよね。なんでだろ

お得感とはどんなものでしょうか？？
駅も近くて御池通り沿いで建物が前にも無いですし、北向きも以前住んでましたが明るいので今検討しています。
金額もそれなりかと思います。
西大路御池より二条の方が便利だと思ってます。
北の方にも新しいマンションが出来る見たいですが、夜暗いのでそこはパスしました。
他のマンションでお得感があるようでしたら教えて欲しいです。。

二条近くだったら、ジオ二条、フロント、シエリアのほうがよかったような。4つの選択肢の中で、ウエストを選ぶ理由があまり思いつきません。
でもマンションのどのポイントに価値を感じるかはひとそれぞれですよね。

>>12 eマンションさん
フロントは二条駅が凄く近い割にはジオより10%ぐらい？安くて比較してか即完、シエリアも定借とはいえ建物や立地の良さの割に安く即完、ジオよりは安いけど、やや駅より離れて阪急は更に遠く、代わりの西大路御池駅は微妙、間取りも微妙な上に小規模で維持費も上がりそう、みんな慎重に比較するだろうね。人気地区だからか完売はするだろうけどゆっくりかなぁ。あとは中々情報が出ないシーンズ二条との比較だろうね。

>>13 eマンションさん
あ、あとジオの西大路御池やプレサンスロジェ西大路御池も比較対象かな。プレサンスロジェが高さ規制が外れて内廊下仕様で部屋数多めにとれそうで割安になるだろうから、中京区アドレスが絶対じゃない人からしたら阪急西院も近くて1番人気出そうだね。西院のクレヴィアやプレミストが色々キャンペーンしても完売できてないからプレロジェは割安に提示してくる予想（あくまで、このあたりの相場でだけど）

>>14 eマンションさん

プレロジェも中京区

>>15 eマンションさん

失礼しました。

ウエストと西大路御池のジオとプレロジェは同じ小学校区です。私は3つから購入検討ですが、今のところジオ≧プレロジェ＞ウエストかな。
プレロジェはまだ値段聞いてないけど、9階の80㎡で6000くらいかな。

イーグルコート二条駅フロントはほとんど書き込み無かったのですが、ウエストになると凄い書き込みが多いですね、注目をされてるみたいですが、他の会社の営業の方なんですかね。。私は買い物施設の多さと資産価値から二条駅最寄が良いので、シーンズ＝ウエスト＞ジオ＞プレサンスです。
早く金額が出て欲しいですね。

>>18 マンション検討中さん
1/3は私１人の書きこみなので、注目はどうですかね。
私は学区優先したいので、二条近くは優先順位が低かったですが、それでも検討はしましたが、フロント、ジオ二条、シエリアよりウエストを選ぶ理由はどこですかね。二条近くで選ぶなら、もう少し早く3つから選んだらよかったと私なら思ってしまいますが。でもひとそれぞれですよね。

>>18 マンション検討中さん

フロントは広告も凄く少なくて即完売だったからですかね（長屋を地上げ物件だったので地主に優先権とかあったのかな）。近くの賃貸に住んでますが、ちょうど今日ウエストのチラシ入ってました。苦戦してるのか、ジオプレロジェと比較されるのを嫌がってか成約キャンペーン始めてるみたいですよ（内容はお問い合わせくださいですが）

検討対象ではあるんですが、ジオ、プレロジェと比べて私の評価軸では一段階下なんですよね。二条駅に近いところぐらいですかね。良いポイントを知りたくて、ここを覗いてますが、プラスの書きこみも少ないですね。

>>20 eマンションさん

このチラシ読んで気づいたのは土地が狭いからか自転車が2段式って、割り当てられたらかなり嫌かも。加えて管理費も目立った設備が無い割に小規模だからか高め。24時間ゴミ捨ても不明。ただミストサウナ標準は良いなぁ。デメリット多めで書いてゴメン。

>>22 eマンションさん

二段式は確かに頻繁に自転車使うとめんどくさいですね。賃貸ならしょうがないと思えるけど。

二条駅の先行３物件はどれもそれなりによかったですよね。予算あるならジオ。定借でもよいならお得なシエリア。その間くらいのフロント。それぞれ多様なニーズにマッチしたと思います。ウエストのよさは何だろう。

>>24 マンション掲示板さん

フロントとほぼ同じ坪単価だけどフロントより間取りも立地も共有設備も劣ってると判断されたのかな？フロントの購入に乗り遅れた人がまず検討してそうだし。

どのくらい部屋残ってますかね？最近MR行かれたかたいませんか。

その後、売れてるって話は聞かないけどジオ、プレロジェと比べてこっち選ぶ人もいるやろから小規模だしもうちょっとしたら完売かな

>>27 eマンションさん

でも、シーンズ二条の詳細待ちもいらっしゃるかな。

シーンズ二条の間取りはいい。
あとは価格待ちかな。

二条周辺の購入希望者は先行の３物件で相当数、購入してしまったでしょうから、売れ行きはなかなか厳しそうですね。

モデルルームに行ってきました。私はJR利用なので現在検討中です。
1/3ぐらい売れてました。
キャンペーンの内容もお聞きしましたが、キャンペーン理由は次の物件の販売が絡んでいるようです。
個人的感想ですが、ジオ（二条、西大路御池）・プレサンス西大路御池・シーンズ円町と見学しましたが、仕様はイーグルコートが圧倒的に良かったです。
東北角の間取りをパソコンで見せて頂きましたけど、前も抜けてて明るそうでした。

>>31 マンション検討中さん
キャンペーン理由は表向きで、本当は販売状況が予想より厳しいのでしょうね。競合が多いなか、販売開始して１ヶ月以上で、2/3残は良くはないですね。

私も他と比較してますけど、圧倒的に仕様が良いと感じたのは具体的にどこらへんでしょうか。参考にしたいのでよろしければ教えてください。私の認識だと、標準設備はどこも大差ないように感じたもので。
JR近くを希望ならば良い物件かもしれないですね！

モデルルームの仕様はオプション付けまくってるケースが間々あるので、その点も要確認ですね。

うちは４人家族なので、少し背伸びしてプレサンスにするか、少し狭くても我慢してここか、ジオにするか悩み中です。

>>34 マンション検討中さん

プレサンスなら広い部屋があるのは良いけど、ジオなら西大路より二条ジオのが阪急も近くて資産価値も西大路よりありそうで、今は価格も交渉できそうで良さそうだけどどうですか？もし余ってる部屋の間取りと景観が気に入ればだけど。

>>35 通りがかりさん
二条のジオで今買える部屋は、リセールする時に苦労するのが目に見えてるので検討外ですね。
そもそもジオ二条の売れ残りの部屋と比べたら、西大路御池の条件の良い部屋のほうが、トータルでの資産価値は高いでしょう。

>>35 通りがかりさん
アドバイスありがとうございます！他にも良い情報ありましたら、よろしくお願いいたします。

プレサンスロジェの価格と間取りがＨＰで見られるようになりましたが、シーンズはまだですかね？

プレロジェ、ジオ、シーンズが出てきたからか成約キャンペーン開始したとのこと。完全に競合する前に売り切りたいんでしょうね。5%でも値下げかオプションで還元すれば早々に完売しそうなんですけどね、立地的に。

>>39 通りがかりさん
すでに競合して苦戦してるので、5%以上はもう値下げ済みかと。二条の需要はジオ、フロント、シエリアでそれなりにさばけちゃった後なんでしょうね。

>>40 マンション掲示板さん

フロント完売後、聞いたところシエリアは最終2期の3邸に抽選殺到してたみたいだし、中古もSUUMO見てたら4000万代のファミリー向けの物件はすぐ消える。二条は便利で商店街もあって楽しくて良い街だけど、そんな世帯年収1000万がゴロゴロしてる感じでは無いから単純にお値段なんよなー。6000前後は中々出せないよね。

西大路御池も便利な上に、二条へも歩いて行けるので、比較されると価格面でどうしても不利になってしまいますよね。西大路御池のジオとシエリアだと二条駅の改札までの時間は、そんなに違わないんじゃないかな。
価格面での不利がなくなったのなら、ゆっくり売れていくのではないでしょうか。

>>42 eマンションさん

車道を渡る回数を考えたらそんなに違わないですね。利便性も徒歩5分内で何でも揃う。確かにゆっくりとなら売れていきそうですね。

チラシ入ってたけと3LDK71平米4950万てこのあたりだとかなり買いやすい価格だね（あくまでもこのあたりで）しかも100万円相当プレゼントキャンペーンだと。そろそろ完売するんじゃない？何かネガティブ要素あるんかなぁ

>>45 通りがかりさん
その価格は低い階のものだとは思いますけど、お買い徳だと思いますね。そもそも競合物件も多く苦戦してたので、価格改定したと思われますが、その価格設定なら売れても良さそうですね。でも元の価格で売れなかったということは、リセール時も同じ苦労があると考えたほうがいいかもですね。

>>46 マンション検討中さん
広告パンダ部屋だとは思いますが、このあたりの価格でも売れないと、もう二条で買いたい需要は一旦は落ちついたのかな、と思っちゃいますもんね。
早期完売したシエリア京都二条の最多販売価格4000万代前半のランニングコストと4000万代後半のウエストのランニングコストはあんまり変わらないですし（シエリアの方が設備サービス豪華で管理費が高く、地代も若干固定資産税より高い）

定借を別にしても、シエリアよりはウエストのほうが資産価値は高そうですね。シエリアは二条とは名前に付いても、実際は二条駅からは遠いですもの。ウエストのほうが近い。でもウエストも実際は二条駅と西大路御池の間ですね。西大路御池御池のジオとは200メートルくらいしか離れてないですかね。

>>48 eマンションさん

まぁシエリアは元値がジオなら20%、ウエストなら10%安いので定借期間の影響の少ない10から20年後までのリセールなら値下がり率が少なく、安く買った分安く売る感じでしょうね。ウエストはもしかしたら値上がりも期待はできるかも。
生活面ではシエリアのほうが商店街や他のお店が近く便利で大宮も少し近くて良いと思います。おっしゃる通り長期の資産価値という点ではウエストに分がありそう。

価格下げて順調に売れてるのかな？立地は悪くないですからね。

書き込みが少ないのは順調だからかな。あまり特徴がない物件だけど、逆に言うと悪い点もあまりない。

イーグルコートは家具付きとかキャンペーンしてるし、かなりガラガラで状況が悪いのかと。北向きマンションだし、売る時に苦戦しそうだ。

契約したものです。
先週末行きましたが、人いっぱい居ましたよ。
ずっと書き込みも無かったですが、
近くに販売するマンションが増えると悪口が多くなったように感じます。営業の書き込みが多くなるんですかね？

家具付きキャンペーンはモデルルーム終売させたい時にどこの販売会社でもよくやる手なのでガラガラというかむしろ販売に終わりが見えてる話ですね。
全然スレッドが上がらない他マンションでも実際の商談スペースが盛況なのは実体験からも感じるので雰囲気感想意見は特に気にしなくてもよいかと。

コロナで時間予約制で人数制限してるのに、本当にいっぱい来客いました？家具付きキャンペーンはオマケで、そもそもの価格を500近く見直しましたよね。それ以降売れてるのかな。私が行った時は、賑わってもなかったし、部屋も安いところ以外あまり売れていませんでした。今はもう完売に近いのですか？

本当に盛況な物件は価格を大幅に下げる必要はありません。慈善事業じゃあるまいし。

二条駅に近いのはいいけど、立地的には周囲を古びた一軒家に囲まれていて少々みすぼらしい感じがしなくもない。近所の方々すみません。。。くら寿司が近いのは嬉しい。やっぱり二条近辺では価格が高いだけあって、ジオ二条が優良物件ですかね。

ここもジオも販売開始して一、二ヶ月で価格見直しするなんて、見通しが甘い。そんなんじゃリセール時も期待できないよ。

>>53 口コミ知りたいさん
契約したのは価格改定前ですか？その場合は差額分は引いてもらえるのですかね。単純にそこら辺のルールを知りたいもので、差し支えなければ教えてください。よろしくお願いします！

先日、地鎮祭をやっていましたね。

>>60 通りすがりさん
ジオとかプレロジェより遅くないですかね。1番竣工は早いはず。小さいからかな。

>>53 口コミ知りたいさん
いや、読み返すと分かりますが、初めから好意的なカキコミはあまりないですね。でも他物件スレも似たようなものです。

大通り沿いでひらけてて良いかもしれないが交通量からしてかなりの騒音がありそう。窓を開けて過ごすのは厳しいのかなー

一本筋を入るだけで全然違うんだけどなー

割と早く完売したフロントと何が違うんでしょう？フロントのほうが駅近だけど、ここも徒歩5分ですし。

>>64 さん

フロントは同時期にジオ京都二条と比較したが、10％ほど安かったね。そして二条駅使う人にはフロントのほうが便利。シエリアよりかは10％高かったけど、シエリアは1期が即完売したところで2期抽選待ちで二条で買いたい人の需要がフロントに流れた感じ。あとフロントのほうが間取りが良かったよ。ウエストで問題の駐車場駐輪場も使いやすそうだった。

>>65 検討板ユーザーさん
フロントはネットに残ってる価格みると、最高値部屋で7700みたいですけど、ジオと同価格ですよね。高値部屋だけだと同価格帯に思えますが。全体で見ると10パーセント安かったのですかね？
https://kyoto1192.com/jrnijo-daimaruya/

ジオ二条は8000オーバーの部屋があったのか。お高いですね。

ここの4550万の部屋って何でそんなに安いんでしょうか。同プランの部屋と間取りは変わらないだろうし、低階層で日当たりか景観が悪いだけならめちゃくちゃお買い得？

>>68 マンション掲示板さん
確かに安いですね。
条件はわかりませんが、一度行かれてみてはいかがでしょうか？

条件が悪い部屋は検討外だったので詳しくは知りませんが、初期の頃は安い部屋から売れてたようだったので、もうとっくに売れているような気がしますが。。。

まだ完売してないのかな。二条は人気だと聞くし、徒歩5分の駅近で値下げまでして何がダメなんだろうか？この物件とくに悪いところもないように思いますが。

シーンズも価格公表しましたね！

ここはあとどれくらい残ってるんだろ？
結構残ってるよね。。
パンダ部屋はあるみたいだけど、実は高い部屋が多い？ファミリー向け3LDKは6000前後とか？

今日チラシがポストに入ってたけど、もう3LDK71平米5270万からになってた。このぐらいの価格ならあり？

まぁその価格だと低層階でしょうね。

>>75 さん

>>75 マンション検討中さん
でもこの価格だと完売したシエリアの同じ広さの部屋とランニングコストはあんま変わらないから売れるはずなのに、デベロッパーも計算外でしょうね。本当に需要が落ち着いた周期なのか。チラシに載ってた間取りはリビングがカクカクしててあんまりでしたけど。

シエリヤは検討対象外だったので良く知りませんが、坪280くらいの物件をある程度余裕を持って買おうとしたら年収1000くらいは必要ですから、そう簡単には売れないのでしょう。ここらの人気部屋を買おうと思ったら1500くらいないと厳しいですね。単純に購入層のパイの問題かと私は思います。

>>77 マンション検討中さん

確かに二条近辺の公園にはファミリーが溢れていますが、京都市中京区でも子育て世帯で1000万以上世帯年収あるような家庭は10%くらいかな？ちょっと厳しいですよね。
旦那年収500万くらいとパートの妻100万の世帯年収600万ぐらいでフルローンで買えるのが坪200万前後ですかね、今は山科でも太秦天神でも六地蔵でも厳しいかな。本当厳しいですよね。

坪280で70㎡だと6000くらいです。子供の人数によっては世帯年収1000でも厳しいですね。購入できる層はジオニとフロントで既に100世帯くらいさばけた後なので、現状は購入可能層がジオ西、プレ、ウエスト、シーンズに残りの100世帯が分散している感じですかね。この価格帯をフルローンで購入してしまうと、いくら低金利とはいえ生活は厳しいでしょうし、余裕をもって購入できる層はそれほど多くないと思っています。

よく近隣ファミールガーデン二条の中古築20年超えの3LDKが4000万超えぐらいで売り出されていて、高い高いと思っていましたが、売れてるのはそもそも予算内で新築は選択肢が無く、その中で最適解なのかもしれませんね。
大規模でランニングコストは安いし、終の住処にするぐらいは建物も持ちそうだし、仮に50年後に建て替えになってもこれだけ大規模なら負担は軽そうで子にも迷惑がかからない。駅も近く築年があってもリセールはそこまで下がらない。
もはや京都市内と近郊の新築は富裕層向けなんですかね。

実際うちは世帯15で、ここらの70の部屋を頭50とロ20で購入予定ですが、余裕はないですね。子供2人が東京の大学に行くことになれば、繰り上げ返済はおろか、貯蓄分も回さないとダメでしょうから。京都市内で余裕をもって子育てするには、厳しい時代になってきましたね。

東京の一流大学に入れるには予備校選びも大切ですし、お金が思いのほかかかります。賃貸に甘んじるほうがいいかもしれませんね。

東京にはそれなりにある早慶、東工大、一橋クラスの京大以下、同志社以上の大学がないですからね。

>>82 匿名さん
賃貸は身軽ですが、結局それほど総支出は変わらず資産にもならないので良い選択肢ではないですね。

>>84 マンション検討中さん

ちょっと前の京都市内なら、とくゆうちん事業があり格安で綺麗で広めのファミリー賃貸借りれたのですが制度自体がそろそろ終わりを迎えるそうです。行政がそもそも、子育て世帯増やす気が無いんですよね。

行政自体がピンチですから、しょうがないとは思いますが、子育て世帯には厳しい環境です。

>>80 eマンションさん
富裕層向けではないと思います。田の字の物件スレ見ると、数億の部屋の抽選が8倍とか書いてありました。
二条、西大路御池は完全なファミリー実需でしょうね。
強いて言えば、ちょっと良いお給料を貰えてるサラリーマン世帯向けでしょうか。庶民ですね。

田の字物件は、電車を使って、近所のスーパーで買い物をする生活には不便ですからね。

田の字といっても昼間は観光客でわいわい煩く、食べ物屋の匂いで臭いのに、夜になると人通りが絶えて不気味なくらい真っ暗になる古ぼけた通りだから、二条駅近辺のほうが環境としては健全ですよ。

ちなみに私が見たのは烏丸御池駅近のリソシエという物件のスレです。職場のすぐそばですが、あんなにビルに囲まれている所に住むと疲れちゃいそうですね。買えはしないのですが。。。

下の方にある人気ランキングってすごく恣意的な感じがするんですけど、広告宣伝兼ねてるのですかね？ウエストに関係なくてすみません。気になったもので。

ホンマに二条あたりは健全だと思う！

販売価格（税込）3,870万円～6,470万円、最多販売価格が5000万円くらいで、価格としてもお手頃でした。

地域もいいですね。
小学校は朱雀第四小学校。どうですか？子供の足でどのくらいなんでしょう？大通り行けば迷わず行けそうです。

私も四条烏丸など都心だと住むにはちょっとかなと思うので、二条が子育てには向いていると思います。
価格も高すぎず払いやすいですし。

>>94 匿名さん
朱四は西大路御池の2物件も同じ学区です。どちらかというと西大路御池よりなので、ウエストからだと徒歩10分くらいでしょうか。子供だともう少しかかるかな。

昔は、このあたりの地域はあまり治安が良くないと聞いていましたが
二条駅が出来て周辺がどんどん開拓されてから雰囲気が随分変わりましたね。
これからもまだまだお店など増えていきそうですし、住みやすい街となっていきそうですね。
子育て環境としてはどうなんでしょうか。

生活環境は悪くないと思います。西大路御池の交差点には京都トップクラスの中高一貫、西京中高もありますし、お子さんの環境にも悪くないと思います。入るのは簡単ではないと思いますが。

二条駅に近い分、資産価値も高そうで、部屋によりますが間取りも悪くなく、総じて悪くない物件かと思います。競合が多くなければ早々に完売しててもおかしくなさそう。

価格が上部のタグから見られるようになってますが、凄く適当な気がするんですが、どういうデータなのでしょうか。坪320とか、そんな部屋ありましたっけ。

天神川　避難指示発令で驚いたが、そのあと水位は急速に収まってよかった。

近隣に住んでおりますが、何の問題も無く良かったです。
長年住んでおりますが、心配はした事無いですね。職場付近の烏丸丸太町はすごい事になってましたが、、、

烏丸丸太町は京都新聞のサイトに動画が載っていますね。
https://www.kyoto-np.co.jp/list/movie?id=3823

烏丸丸太町だけがこんな感じだったのでしょうか。
それとも、京都新聞が近所だからでしょうか。

雨、こんなにひどかったのだと思いました。
7月19日、外出していたので確かに雨がひどかった……
ニュースでアンダーパスには近寄らないように、車から「出られなくなる」と言っていました。

リンク先の京都新聞、祇園祭の写真もありました。17日は晴れていたみたい？活気ある写真ですね！

イーグルウエスト、シーンズ、ジオ西大路御池、プレサンスロジェ。どこが1番早く完売しますかね。シーンズが小規模で有利そうですが、マイナスポイントもそれなりにありそうなので、横一線でしょうか。

気になっているのは、イーグルコート、ジオ西大路御池です。
でも、104さんが言うように、シーンズも気になっています。

マンションって、比較すると、マイナスもプラスもあって決めるのは難しいです。
出会いな気がしますね。小規模も自治会役員が早く来そうな気がするし・・・

>>105 匿名さん
私は最初はジオがよかったんですが、比較検討すると間取りやその他の条件で、プレロジェが良いと今は思っています。

イーグルコートはJR二条駅にも近く買い物も生協やライフと豊富ですのでその中ではダントツですよ！

>>107 1188さん
戸数も少ないのに、フロントと違ってなかなか完売しないのは、やはり価格なのでしょうか。
4,770万円～5,780万円
47.88m2～71.22m2

これで単純に計算すると329～268万円/坪になります。

>>108 匿名さん
フロントと違うかはともかく、
御池通沿は騒音と排ガスの影響もありそう。
将来的にはガソリン車は減少傾向だとしても。
それ以外は、西、東、南そこそこの隣接。このまま行ったら下、嵐山や西院辺りの売れ残り物件化も必至かと。損切り覚悟でディスカウントするかだね。

御池通りと言っても、堀川くらいで五条に流れているので
二条駅の西側は交通量は比較的少ないと思います。
やはり、強気の価格設定と、抜けているのが北向きでコンパクトな敷地なのが問題でしょうか。
烏丸のウエストも同じでしたが、ロケの違いですね。

2物件の価格調整後は競合4物件は坪単価は大きく変わらないはず。

価格がまた改定されたのですかね？1番高い部屋が大分安くなっている感じがしますね。それとも高い部屋はもう売れて、販売してないだけですかね。もし安くなったのなら、早く契約した人も値下げしてもらえるのかな。

>>112 eマンションさん
3回見学に行きましたが、価格や空き部屋などコロコロ変わってました。
下より上の階の方が価格が安くなっていたり、契約の部屋が空きになっていたり信用できませんでした。

なるほど。いろいろと察してしまいますね。さすがに契約部屋が空き部屋になっていたのはキャンセルとかで恣意的なものではないと思いますけど。もし価格をさらに見直したのならお得に購入できるのはよいかもしれないけど、早めに契約したかたは複雑ですね。購入価格は資産価値に直結するでしょうから。

>>113 マンションさん
私も最近何度か足を運んでおりますが、一部価格は改定をされたある様でしたが、下より上の階が安くなっているような事はありませんでしたけど。

>>114 eマンションさん
残りの、条件がよくない部屋を安く買うより、高くても自分の好みの部屋を買ったほうが満足度は高いでしょう。

>>116 匿名さん
おっしゃる通りですね。でも願わくば価格調整のない物件のほうが、資産価値的にもいいですね。

>>115 口コミ知りたいさん
たまに上下の価格が逆転してる物件もありますけど、一次で人気の部屋に要望が殺到した時に、下の階の価格を上げちゃうみたいなパターンですから、ここには当てはまらなさそうですね。価格調整したみたいなので、契約済みの上階の価格を下げた場合にそうした状況はありえそうですが、実際はどうなんでしょうね。

>>108 匿名さん
通常は狭い間取りのほうが、坪単価も安いほうが多くないですかね。残ってる部屋を表示してるだけかな。狭い部屋は検討外だったので見てませんでしたが、坪329の部屋なんかあったんですね。最上階の角部屋かな。坪300を超える部屋は、この周辺の同時期竣工物件ではウエストだけでは。ちょっと高い。

一番価格が安い部屋と一番面積が狭い部屋が違うのかもしれません。
狭い部屋の方が坪単価が安い傾向はその通りですね。EV横だったりするとなおさらです。

競合と比べてウエストのよい点。①人気の二条駅に最も近い。②JR利用に便利。③規模の割に妥当な管理修繕費。④標準仕様がよい？。⑤間取り悪くない（一部テトリスのようなリビングあり）。
ざんねんな点。①価格。②北、西向き。③小規模。④他と比べ駅、スーパー遠く、西院も利用しずらい。⑤古い家に囲まれプレミア感なし。
あくまで個人の価値観ですが。。。

>>121 eマンションさん
よい点④について、近隣物件に比べて風呂にはミストサウナ付いてたり、トイレの便座のグレードや手洗い付きは良いですね。
残念な点に追加で、自転車置き場が上段下段と2階建なのはいただけないです。。
価格は安い3LDKのチラシが入ってたことありますが、それがテトリス部屋かな？もう売れたかな？

>>122 マンション検討中さん
ただミストサウナも2段式自転車もプレロジェにもあるんですよね。そう考えるとあんまり変わらないのかもしれないですね。

今検討をしている者です。
競合と比較して良い点　①JR、東西線だけではなく、バス便も充実
②スーパーが近い（ライフ、コープ、阪急オアシス、イオン）自転車で全て２、３分
（フレスコは生鮮品が悪い為、行きません）
④眺望　北向きが抜けている（上層階は大文字が見えそう）東、西も1階戸建てと駐車場なので、角部屋は日当たりが良い
⑤設備（タンクレストイレ、トイレのリモコンがおしゃれ、キッチンの形状が無償で選べる、玄関鍵が自動、キッチンのリビング側がパネル
⑥治安

残念な所
①駐輪場　②北向き（中部屋のみ）③2ＬＤＫが少ない

二条と西大路御池は好みが分かれそうな所ですが、プレサンス西大路御池は周辺環境が悪い為、私は除外しました。元々ダイマルヤ所有地で転売してプレサンスに売却をしているので、金額が高かったです。

ジオは間取りが悪く、悩んでます。　

>>124 マンション比較中さん
坪単価で見ると当初はプレが割安でしたが、おそらくそちらに客が流れたため、ジオとウエストが価格を変えたのでしょうね。その結果、ジオがむしろ割安に。
ウエストは価格変更で差は縮まったものの他と比べるとまだ割高でないでしょうか。坪300以上の部屋があるのはここだけかな。

竣工まで半年。竣工前完売は厳しそうかな。ペース的にどうなんでしょう。

竣工前完売したら、かなり人気物件な気がします。
40戸、販売戸数37戸、竣工予定2023年4月下旬。竣工がかなり先なので、もしかすると・・・です。

ここは販売戸数から推測すると、全部を一斉販売みたいです。違ったらごめんなさい。

>>127 匿名さん
もう37戸売れてるんですか？私が行ったときはそこまで盛況ではなさそうでしたが、価格改定がよかったのですかね。竣工前完売したら人気物件だと思いますし、可能性は高そうですね。

ん！？物件概要の表記戸数を書いてるだけで、契約戸数ではなさそう。

HPではＡタイプが見られなくなってるから、完売したのかな。3LDKでは条件が1番良さそうでした。

契約状況はどうなんでしょう。最近MR行かれたかたいらっしゃいます？

行ってないですが、物件概要があったので。

販売戸数37戸、3,870万円～6,470万円と書いてありました。
40戸中37戸売っているなら、まだ選べる感じじゃないでしょうか。仮予約もあるかもですが。
情報登録日2022年9月14日なので、もしかしたら誤差あるかもしれません。

>>132 匿名さん

販売開始から結構たつのに、それは売れ無さ過ぎなので違うはず。。

>>132 匿名さん
それは概要で販売状況とは違いますね。

先月MR行ってきました。南向きAタイプと全タイプ1.2.3.5.階は完売していました。4階は割と残っていて、６.７階は残り僅かでした。選べるとしたら4階かな。

>>135 口コミ知りたいさん
残り2割くらいですかね。Aタイプの最上階は私が行った頃には6500弱で割高に感じましたが、6000切ったようなので売れたのでしょうね。その頃から低い階は価格の安さからか結構売れてましたね。あとは不人気部屋でしょうから、半年で竣工前に売り切れるかどうかですかね。

この物件も価格改定や、本来なら人気のはずの高層階が残っている現状を考えると、もう価格に消費者の経済力がついていけてないように思います。今後も価格が高くなると予測してる人もいるようですが、現状でも需給バランスが崩れ始めているのに、さらに高くなった場合商売として成り立ちますかね。誰が買うのでしょうか。

>>136 評判気になるさん
同タイプの下の階が売れているということは、不人気部屋ではなく、価格の問題でしょうね。失礼しました。

>>124 マンション比較中さん
良い点①のバス便については、西大路通りのバスが使えるジオ西、プレの方が便利じゃないでしょうか。西大路通りのバスは本数がかなり多い気がします。

何か勘違いされているような…
価格改定された値段でも十分に数年前の新築に比べると上昇している。
それでもって施工前からそれなりの売れ行きということは十分に需要があるということ。

>>140 さん

うん。そうだね。近隣だと、プレイズとかアーバネックスとか10年経ってないけど新築時は坪220くらいだったような。今はタマに中古ででてもプラス20%ぐらいで成約してるし、ファミールガーデンは築20年超えてるのに坪200ぐらいで売りに出てるよね。このあたりと競合してるんで、坪250以下にはしたくないんでしょうね（これ以下にすれば確実に売れるけど、まだ竣工には時間もある）

>>140 マンション掲示板さん
需要はあると思います。その上で今が高値だと思います。これ以上価格が上がると購入できる層がさらに限られるので、ここらがこの周辺の限界かと思います。今後も上がる見通しなら、デベも簡単に下げなかったのでは。この周辺の価値が高くなると言ってる人は値下げの事情や販売状況を把握せずに、当事者感なく言ってるだけに思えたもので。実際MRに行って盛況に見えました？私はこの周辺はどこも苦戦して見えました。この周辺で購入するので、価値が上がると言われるのは嬉しいですが、見通しは甘くないかと。西大路御池の15年の中古のイーグルやサーパスも下がり始めてます。
今後この辺りの価値が高くなるという理由は良く分かりませんが、あまり下がらないことを願って購入します。

>>140 マンション掲示板さん
おそらくですが、MRすら行かれてないのではないでしょうか。違ってたら大変失礼しました。

今日は日銀短観の発表日ですが、3期連続の悪化でしたね。https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB296YD0Z20C22A9000000/

>>142 通りがかりさん

まぁ上にもあるように、築年経っても坪200以下にはならなそうな立地なので一次取得で買って儲けようと思わなければ残債割れにはならないんじゃない。その点では優秀ですよ。
新築で坪230が竣工後でも値下げボーダーラインになりそうなので、今物件と部屋が選べる段階で目安にすれば良いかもね。

>>145 検討板ユーザーさん
坪275が、15年20年で230キープしてくれればいいかな。できれば250。甘いですかね？

>>146 評判気になるさん
新築3LDK（20坪70平米）で5500万で買った物件が築15年で4980万て聞くと、二条西大路御池あたりで駅近なら強気でスーモに出てそうな価格よね。坪230だと4600万は売却急がなければ大丈夫そう。やっぱり築年たっても坪200とかまでには戻らなさそうよね。

西大路御池は違うちょっと違うかもしれないけど、二条はここ数年常に人気のエリアだしマンションの総戸数も少ない、少数精鋭な感じで、共働き世帯や高収入家族持ちぐらいをターゲットにしてるなら普通に買う人はそこそこいるだろうし、価値が保たれやすいエリアなのは間違いない。

>>147 マンション検討中さん
まぁ良くてもそんな感じですよね。

>>148 マンション検討中さん
うーん。二条は高収入世帯が選ぶ町かなぁ。他に比べて価値が保たれやすいとは思います。

>>148 マンション検討中さん
そんな感じで購入者が限定され始めてるところに、無理が生じ始めてる気がします。

資本主義社会だから…
そこはどうしようもないような。

>>152 マンション検討中さん
坪200ちょいのファミールガーデンなら世帯年収800ぐらいで年収5倍くらいの買いやすい価格なワケだし、そんな高収入層ってわけではないよね。二条の新築はちと厳しいってだけで。

>>153 検討板ユーザーさん
中古ではなく、そもそも新築の話ね。

>>154 検討板ユーザーさん

まぁそうか、失礼。

もう何の話か分からなくなっちゃいましたね。私のカキコミが良くなかった。どうぞ皆さんウエストの話題に戻ってください。すみませんでした。

こちらのスレッドから公式サイトに飛びましたがトップページを開くと『過去7日間に29人がこのページを閲覧・検討されています！』の文字が表示され驚きました。
この数字は検討者に何かプラスの効果を与えるのでしょうか？

新築か築22年のファミールか迷ってます

>>158 1188さん
ファミールステーション？確かに価格は一緒くらいですよね。例えば子育てが終わった頃に売却を考えるならファミールは築40年超えですね、さすがに築20年のほうが良いかな。個人的にはファミールだとリフォームが必要だと思いますし、新築なら最新設備と建物自体が新しくて、最初はとても気持ち良く満足感あるので新築に1票です。個人的に。

なぜファミール…？
中古も対象として検討するのはとても良いことだと思うのですが、築浅でもっといい中古物件があると思う。

>>160 マンション検討中さん
ファミールガーデンが築24年で坪200万以上でもスグ売れるのは大規模ならではのランニングコストの安さや、中庭や駐車場もあり、古くても生活に便利な環境が整っているからでしょう。外から見ても管理もしっかりされてそうですし、子どもの多さから世代交代も上手く進んでそうで、これからまず10年住んでもリセール価格は大きく下がらなさそうですね。

中古の宣伝ですかね。

>>161 通りがかりさん
そこまでいうなら築24年のマンションを坪200万以上出して買ったらいいと思う。

ステーションサイドのほうは、スーモに62㎡、5000で出てるね。坪260。。。立地は最高とは言え、新築とあまり変わらないね。駅前の仏教大学の所有地に新築建ったら最高なんですけどね。そう簡単に手放さないでしょうね。広い空き地がもったいない。

>>163 匿名さん
同意。結局自分ごとではないのでしょう。

>>164 eマンションさん
そもそも設備が古いし、20年以上人が住んでると、気持ちよく住み始めようと思うとそれなりの額でリフォームしなくちゃいけないから、プラスアルファの代金もバカにならないよね。リフォームしないで、そのまま住むとかしないと下手すると新築より高くつきそう。

スーモにはシエリアももう出てますね。新築未入居。最上階の角部屋だから、そもそも営利目的かな。それか売らなきゃいけない何かがあったか。それにしても76㎡とはいえ定借で6480は強気。坪280は普通の分譲新築と変わらない。駅近でもないし。売れるかどうか見ものですね。

築浅中古でも坪250ぐらいしますよねー
仕方ないのかな、それでも買う人がいるのだから。

>>167 さん

>>167 eマンションさん
見てきました。確か元値5100万くらいの部屋ですね。シエリアは定借にしてもお買得だったとはいえ、20％以上のせてますね。シエリアは建物も良い感じ設備も良いようなのでこのあたりで探してるお金持ちが買うのかなぁ、、本当見ものですね。

>>169 評判気になるさん
お金持ちはもっといい立地の物件買うのではないかしら。

>>170 通りがかりさん

お金持ちならリセールとかランニングコスト考えないでいいからって考え方もあるね。一次取得で御所南とか烏丸御池で億ションまでは出したくないだろうし。

京都は道一本など少しの場所の差が大きく価格にでます。
また便利な場所がステータスが高い場所とは限らないのもわかりにくいでしょう。
東京や海外の方が投資目的で購入の際は多かれ少なかれ勘違いをしているかもしれません。

アクセスに良い立地ですが
周辺は京都らしい街並みがまだまだ残っています。
二条城に近く、街中なのに
週末は周辺を散歩したりゆったりとした生活を過ごせそう。
少し行けば商店街もあり、買い物にも困らない感じです。

昨日前を通ったので、工事を覗いてきましたが、基礎部分が完了して一階部分を作り始めたところですかね。ここからは早いのかな。

楽しみですね。３０戸は終了したとHP出てましたし、完成までに完売したらいいなぁ。。

>>167 eマンションさん
1番条件良い部屋だと思いますが、普通の新築分譲と同じ価格で売り出したらさすがに簡単には売れないですね。

>>176 マンション
こんな値段で出すから売れ残ってる周辺新築の価格が下がらないんですよね、きっと。
西京極のパラドール西小路が坪200くらいで即完売してたのでせめて坪230くらいなら検討する層も多いでしょうに。

田の字や御所南あたりが高すぎて無理ということなら、つぎは二条駅界隈
という感じですかね。ともかく京都物件の中では二条の位置づけが高くなりました。
それにともなって価格も・・・

>>178 マンション比較中さん

二条界隈、今はまだファミリー層多くて施設環境も充実していて住みやすくて雰囲気も良いですが、物件が高くて子育て世帯が離れて人口が減って空洞化となると何か本末転倒ですよね。3LDK70平米4000万代半ばくらいが中心になれば良いのですが。

>>178 マンション比較中さん
それはどうですかね。売れているならともかく、売れてないわけですから。

>>177 名無しさん
いくつかは既に下げちゃった後ですからね。さらに下げるとなると資産価値に影響しそうですね。

ジオ二条もなかなか完売しないですね。あと5戸ですか。残ってる部屋はリセール時も同じ苦労をしそう。ウエストはあと10戸くらいですかね、ここからはあんまり人気のない部屋だろうから、竣工前完売は厳しいのかな。どうなんだろ。

>>182 eマンションさん

需要が頭打ちというより価格の問題なんですよね、きっと。売れ残り部屋は景観や日当たり間取り広さに対して総合的に割高と感じる人が多く踏み切れない人が多いと聞きます。ただ二条駅徒歩10分内ぐらいって今販売しているのはこちらと、シーンズ、ジオ、プレロジェから暫く無さそうですかね？
またシエリアみたいに定借でも坪200から220ぐらいなら人気出ると思います。買える人の幅が一気に広がるので。

イーグルウエストもジオ西大路御池も、部屋数を確保しようとしてか、ベランダを狭くしてそこに4畳程度の部屋がありますが、個人的にはあれが苦手です。寝室としても、子ども部屋としても狭い。普通に横長リビングにベランダが沿っていたほうが広く使いやすいように感じます。窓が無い部屋を減らす意図でもあるとは思いますが。
売れ残り、こういう間取り多いと思います。

>>183 検討板ユーザーさん
私もそう思います。京都の平均的な所得層だと、余裕をもって購入するには少し厳しくなりつつあります。シエリアは購入できる層が一気に広がったから定借でも売れたのでしょう。スーモに出ている未入居部屋は価格を他の新築と同じように設定したから売れないですもの。最上階の南東角部屋なのに。
二条周辺はしばらく新築は建たない気がします。今の売れ行きからすると商売としては厳しそう。用地取得が安くできるようにならないと。

>>184 通りがかりさん
そうですね。でもうちみたいに4人家族でそれぞれに個室が欲しい場合はベランダより部屋の方が助かります。高層にして部屋数を増やせない京都だとある程度はしょうがないですね。億ション買えるなら別なんでしょうけど。

結局、今、坪いくらぐらいなのでしょうか？

物件内でも部屋ごとに差があるので一概には分からないですけど、ウエストだと今は坪280くらいじゃないかな。違ってますかね？当初はもう少し高かったかもですね。

さすがに平均だともう少し高いかな。

二条駅近いいと思うんですけどねぇ。住みやすい。。
40年二条住んでて悪いことなかったです。
競合の中ではイーグルウエストいいと思いますよ。
西大路物件よりは断然二条に近いのがいいです。
シーンズは正直周りが古い民家に囲まれちょっと。。思います。
夜とか周りまっくらですし。。
イーグルウエスト周りも暗いですが御池に面してる分まだいいかなぁ。
まぁイーグルウエストにこだわらず二条は住みやすい街だとは断言できますね！
ファミリー層もシルバー層もヤング層もそれぞれ住みやすいと思います。

二条は良いところだと思いますが、西大路御池の良いところはお店だけで見ても、その二条だけでなく、二条にないマクドやサイゼ、TSUTAYAや ジョーシン、王将、なんならイオンモールまである西院も両方使えるハブ的立地が優位点ですね。他施設や交通も同様。ですので価格帯はほぼ同じですが、ウエストやシーンズの販売状況が優位になっていないのでしょう。価値評価は人それぞれですね。

残りあと6部屋ぐらいでしたよ。

>>192 名無しさん
ここからは売るのがきつくなると思いますが、この物件は特別条件がよい部屋もないかわりに、特別悪い部屋も無さそうなので、案外竣工前完売も期待できますね。残ってるのはテトリス部屋かな？

テトリス部屋使いにくそうですが70㎡はいいですね。
間取りがA以外まだ掲載されてるのでまんべんなく残ってる感じかなぁ。
私が価格表もらった時点では4F6Fが空いてる感じでした。
カラーセレクトやオプションの選択が今月いっぱいぐらいだったと思うので
(4Ｆより下はもう終了してるかも）迷ってる人はお急ぎくださいって感じですね。

>>194 買い替え検討中さん
下の階から売れているのはジオ二条とは逆パターンですね。上階が残っているということは価格の問題ですかね。

部屋の柱の出っ張りがほぼないので使いやすい部屋になっていますね。
JRも地下鉄も利用しやすい立地というのも魅力のひとつかなと思いました。
少し歩くことになりますが、大宮まで歩けば阪急もりようできそうですよね。

お値段たしかに高いですが、説明いただいた時に本来は5F建てで想定されてたので建築法の基準緩和に伴い7Fになったからお値段安めですと説明されました。。
（本当かセールストークかは調べてないので分かりませんがｗ
間取りも、まぁ一般的で可もなく不可もなく。。
ただ、京都に長い人は西にあまり行きたがらないと思います。
西大路は色々お店あって便利だとは思いますが、西大路と聞くとちょっとあ～って思います。。
ウエストも西だとは思いますが二条が最寄駅だし、ぎり許容範囲かなぁと（あくまで個人の感想です）
価値観は人それぞれですし、そうは思わない人も多いでしょうけど私は競合の中ではウエスト押しですね！

>>198 通りがかりさん
ちょっと言葉が難しすぎて、なにを言ってるのかよくわからないです

>>199 マンコミュファンさん

ちょっとでも西大路御池あたりに悪いイメージあるならやめとけってことだよ。納得できないまま買うより、他の人に譲れば？って。