ジオ西大路御池ザ・テラス ってどうですか？

>>80 eマンションさん
平均坪単価は3つの中でジオが１番安いんじゃないかな。
プレサンスとはほとんど同じくらいかもしれないけど。
あと標準仕様はウエストのほうがいいんじゃない？そう販売員は言ってたような。自分で検証してないから確かではないけど。
ベランダ南向きの部屋があるのは、ジオだけ。駅の入り口にも１番近いんじゃないかな。プレサンスもあまり変わらないけど。
私がここのジオの１番良いと思う点は、周辺最安値もしくは同じくらいの価格でジオブランドが手に入るところ。普通はジオは他より割高なところが多いから。何だかんだ言って、購入後とかのジオブランドの安心感は長く住もうとするとかなり大事だと思います。
総合的に見るとジオとプレサンスはいい勝負だと思うんだけどな。ウエストは可もなく不可もなくで、二条に近い分だけ坪単価が高いイメージです。

よく通る道なんじゃないかなと思いつつ、VALUEを見ていました。
イラストで交差点の画像が描かれています。フレスコ、見覚えあります。

いい部屋があったらいいなと思いましたが、4人家族にはちょっと狭そう？
3LDKで一番広いのが70.78㎡。京都マンションは割高なので、払える金額と考えるとちょっと狭くてもとも思いますが・・・
Mrタイプ、ルーフバルコニーが広くていいですね！休日はバルコニーで朝食取るのもよさそう。

>>82 匿名さん
MRタイプは2階だけですので、朝食をとっていると周りからジロジロ見られてしまうかもです。
京都のマンションは狭いので、しょうがないのですが、70で４人家族は本来は少し狭いですよね。
近くにできるプレサンスロジェは80の4LDKがありますが、それなりのお値段のようです。

>>82 匿名さん

>>82 匿名さん
MRタイプに準ずる部屋は、リビングのデコボコ具合と、梁が部屋の真ん中を貫いている点を享受できれば悪くない物件かと私は思います。

ジオもイーグルウエストもプレロジェも苦戦するでしょうね。市場価格が高騰してるのはどうしようもないとして。本来の資産価値と現実の平均所得と乖離してますもの。

>>85 eマンションさん
だからもう8割売れたら利益確保できるような設定にしてるんかもな。高階層や角部屋、広告割安部屋から売れて中途半端な部屋をダラダラ売るみたいな。なんだかなぁ。

どの物件も二条のジオみたいな売れ行きになりそうですね。それぞれの立地と価格設定から、フロントみたいに気づいたら完売はないでしょうね。

>>87 eマンションさん
そうですぬ。
フロントはその名の通り、駅からほぼ見えてますから資産性も良く間取りや細かい仕様もウエストより若干良くてジオと比較優位ができたんでしょうね。シエリアの売れ方を見ても4800万くらいから5500で65平米とかなら二条で需要はまだまだあるんとは思います。6000万以上になると世帯1000万あってもギリギリで、支払いもローン管理修繕費合わせて月20万くらいになるので慎重にはなりますよね。二条に割安物件できるまで様子見は多いと思いますよ。

私はジオもプレロジェも価格をフィックスする時には、強気には来ない気がします。ウエストは早くも追加のキャンペーンしてるみたいですしね。どこのMRもそれほど賑わっている感じもしなければ、あまり強気な姿勢もないですしね。周辺の新築ラッシュで、ある程度の需要はさばけちゃった後でしょうし。

近くで比較対象になりそうな、プレロジェの価格と間取りがホームページで見られるようになってますね。

ジオも最近は竣工しても売れ残りが増えてきましたね。売れ残りなのに値上がり率１位なんて言われても信じる人いるの。

ジオに限らず、この周辺は供給過多になりかけているのと、価格が本来の資産価値、実際の所得と解離してしまっているから、どうしても売れ残ってしまいますね。

>>92 マンション検討中さん

築浅でSUUMOの築10年内で2から3LDKとかが新築時より10％アップくらいでよく売りに出てるけど、結局値下げされてるのを見かけてるので、高騰高騰と叫ばれてるけど実際の取引価格とは差があるよね。中古は予算と希望をブレずに粘り強く探せる人むけ。

比較的小規模なマンションが継続してリリースされるので決めにくいですね。
マンションごとの戸数をみると定借などの特殊要因を除けば小規模なものが
好評な様に見えます。
小規模なものは初期需要で売れてしまうので好評に見えるのかもしれません。
需要がそんなに強くないのは確かですね。

プレサンス ロジェ 西大路御池 47戸
ジオ西大路御池ザ・テラス 53戸
シーンズ京都二条 23戸
イーグルコート二条駅ウエスト 40戸
(イーグルコート二条駅フロント 29戸)

(ジオ京都二条 88戸)
(シエリア京都二条 76戸 定借)
エスリード京都梅小路公園 93

>>94 匿名さん
エスリードは他と比べると割安でいいですよね。そこだけ中京区ではありませんが。

>>94 匿名さん

フロントてかなり小規模だったんですね。
シーンズも似た立地で間取りは個人的には凄く良く感じるので気になる人は急いだほうが良いかも。プレロジェも内廊下とか80平米プランは珍しくて良いですね。
ここの掲示板では定借リスクが沢山上がっていたシエリアはあっという間に完売、2期は抽選だったので20年内に売るなら資産価値も安泰ですかね。東京では人気なら定借でも値上がりしてるくらいなので。
エスリードはいわずもがな公園横プレミアムで竣工前完売は固い。
他はゆっくり売れるかんじかな。
とはいえ二条近辺は結局竣工後1年内には完売するとは思うけど。西院あたりは高値で売り出して余っちゃってるのでやっぱり違うんだね。

みんな100戸以下ですが、30戸以下とかになると
補修費用などが高くなりそうなのと手間が増えそうで少し不安ですね。
もっと中心部だと購入者に余裕があって維持費を気にすることもないんでしょうが…

>>97 匿名さん
修繕積立金はだいたい5年で上がるので、特に小規模のマンションは今後の修繕積立計画も確認したほうがいいですね。
ちなみにここのジオは管理費が高めと聞いていますので、その点も注意の必要がありますね。

>>98 マンション検討中さん

ジオ二条は管理費月額1.1から1.6万とありますね。
管理費、うちのマンションは70戸程度の規模でディスポーザー、24時間ゴミ捨て、管理人日勤、24時間セキュリティ監視付きで月に1.5万なのでジオも相場くらいで高くは無い？大規模は1万切るところもありますが、ここも割高かどうかはサービス次第ですね。

>>99 通りがかりさん
二条のジオよりさらに高いと聞いておりますよ。

>>100 マンション検討中さん

納得いく便利な管理サービスがあれば高くても良いと思うんですが、何かあるんですかねぇ。

>>100 マンション検討中さん
仮に同等のサービスとした場合に、戸数が少ないのですから当然なのでは？

>>102 匿名さん

まぁそうなんだけど仮に高くて管理費月2.5万とすると、管理費月1.5万のマンションと比較してた場合、物件価格で300万くらい高い物件と月の総支払い額変わらんから選定段階で不利よな。ウエストは1.1から1.7、プレロジェ0.9から1.5、何かこの3マンションではプレロジェが良さげだけど、シーンズ二条は円町が1から1.4だしウエストぐらいかな。

>>102 匿名さん
理屈としてはそうなのですが、実際に購入する立場として考えた場合に、仮に修繕費を入れて月に3万弱のランニングコストがかかるとして、高級住宅街でもない西大路御池のファミリー向けマンションに払う価値を見いだせるかという話しかと思います。しかも、駐車場もないに等しいので、外に借りて計月々5万円はワンルームをもう一軒賃貸するくらいのランニングコストですね。
あまり関係ない立場でしたら私も理屈的にそう思うでしょうが、本気で購入検討してる立場からは、簡単には当然と割り切れません。サービス内容も他より優れた点も特になさそうですし。

しかも近くのウエストと比較した場合、戸数は倍近いのに割高ですからね。サービス内容も私が知る限り差はなさそうですし。

>>103 通りがかりさん
プレサンスは条件のいい部屋は、ジオ、ウエストよりいいかなと思いますが、多くの部屋は3方向を隣接する建物に囲まれてしまいますよね。ジオ、ウエスト、プレサンスは価格も含めて横一線で、あとは個人の好みですかね。

勝手な予想ですが、ここのジオも西側の、いま駐車場になっている細長い用地もそのうち賃貸のマンションが建ちそうですよね。ずっと駐車場にしておくとも思えないですし。あの形状だと一軒家も分譲しづらいですよね。そうなると西側の部屋はお見合いになるかなと。まぁあんまり悪い方向に予想してても仕様がないのですけど。

>>107 eマンションさん

京都市のことでありません。
どこかの政令指定都市では、どの順番でマンションを立てるかというのは建築指導課が調整してました。とあるマンションが完売した後で、その南に次のマンションを許可するなんて普通でやってました。
同じことになってほしくないと願います。
ま、ここの場合、北側なので関係ないですね。

このマンション位置からすぐ近くの賃貸マンションに住んでたことありましたが、
ここら辺って身体障害者の方の施設とかあったのかな。
地下鉄の降り口までの間に変な距離で近寄ってくる男性とかいたり、
友人女性が遊びに来てくれた時も変な人についてこられたとかいう事があって
地味に気になってました。京都市役所前に住んだ時より、そういうこと多かった。
一番近いスーパーがフレスコなのが微妙でした。
二条駅まで歩ける距離なのは住みやすかったです。

好き嫌いはあるでしょうが、サンデイも近いですね。
とりあえず安いが営業時間が短いので、フレスコと使い分ければ便利かなと思っています。

サンディはいいですよね。庶民の見方です。西大路御池は特別な付加価値は何もない、ただの交差点ですけど、生活するには何でも揃ってて便利ですよね。地下鉄はもちろん、二条と西院にも散歩程度で行けますし。

競合物件と比べてあまり良いポイントを感じません。どこか他と比べて良い点ありますかね？

>>112 マンション検討中さん
うーん、確かに。。
外観とか？まだ公開されてないけどキッチンとかトイレの標準仕様が高めとかなんかな？

ジオブランドだからお値段高めなんだと思いました。

「5年連続中古マンション値上がり率No.1」なのだそう。マンションHPのBRANDページに書いてあります。
2.61％で1位、住まいサーフィン出典のようです。

住んだ後の中古マンション価値が下がらないのはいいと思います。身近で聞く話だと、海外赴任や転勤など諸事情で「売らなくてはいけない」事情もあるみたいなので。
価値はできるだけ下がってほしくないです。

>>114 匿名さん
西大路御池のということであれば、平均坪単価はウエスト、プレロジェとほとんど変わらないのでは。
マンション価格は5年は今の相場を維持するかもしれませんが、10年くらいのスパンではそれなりに下がると私は予想します。今の価格は本来の資産価値から乖離してますもの。
そもそもここは間取りが魅力的でないので、リセールは苦労しそうですね。

不動産関係者からは、まだまだマンションの高騰は続くと聞きます。
今はいろんな物価が上がっていますが
下がるということはなかなかないのかなと思うので
買い時がいつなのか。。希望の物件が出た際は
出会いだと思って決定することはありかなと思います。

必要な時に必要なものが見つかれば買いなのだと私も思います。
土地代データなどを見ても結局は買いたいと思ってみるとバイアスがかかってしまいます。
https://tochidai.info/kyoto/kyoto/

逆にデータを見てやめておこうかと思えて、購入が待てるなら待ちだと思います。
理由は、酸っぱい葡萄でもなんでも構わないです。
最後の決断時の個人的な考えです。正しいかはわかりません。

まだ、価格公表しないのかな。来客の反応があまり良くなさそうだから、どこまで下げるかギリギリまで判断するのかな。第一期は事前に価格公表しないのが普通でしたっけ？

>>118 eマンションさん
市場調査か需要予測を誤ったのか、北山と後院通で苦戦して、苦慮しているのでしょう。この会社の物件であれば、原価から見て、周辺物件以上でないと逆鞘になる筈。
山科は好評なようですから、そこからの学びに期待したいところ。

>>119 マンション検討中さん
二条のジオはもう10邸ぐらいで、こちらの価格と立地を比較検討して夏には完売するんじゃない？シエリアとイーグルフロントが同時期割安で販売時期被ったのが不運だったけど悪い物件じゃない。で、二条が完売が見えたタイミングで販促に力入れるのかな。
高くてもジオは安売りしないのは購入者は安心じゃない？

プレロジェみたいに、多少高くてもいいから広い部屋がここのジオにもあれば、こちらにするんだけどなぁ。部屋数を増やして売らないと元がとれないんですかね。4人家族だと少し狭いんですよね。

>>120 マンコミュファンさん
先ほど二条のHPを見ました。今週末に抽選があり結構売れるようです。
やはり現物があるのが大きいのでしょうね。

>>122 匿名さん
表記通りの価格で売ったかは怪しいですね。売れ残ってたジオ二条の部屋よりイーグルウエストの条件のいい部屋のほうが、資産価値も価格も良いと思います。少なくとも抽選になるとは思えない。

どちらが良いかはともかく、ウエストも売り出して結構経ちますから、
ウエストも条件の良い部屋はもう売れているかもしれません。

イーグルコートは早くも値引きしてる。売れてないのでしょうね。

>>125 マンション比較中さん
値下げしたウエストと同じように、ここもプレロジェも苦戦するでしょうね。本来の資産価値から乖離してるのと、供給過多になってますもの。

>>126 eマンションさん

まぁ竣工して半年以内ぐらいには完売するんじゃないですかね。それを見越して価格も高めな気もします。フロントとシエリアがイレギュラーだっただけで。
スーモ見てると、四条大宮や二条のファミリー物件は4000万代半ばまでなら中古も動きが良いみたいですし、ここも少し下がれば欲しい人一気に出そうですね。

二条のジオは、更新日5/30付けで先着順が増えて9戸になっていました。

>>126 eマンションさん

https://president.jp/articles/-/57756
｢早く買わないとマンション価格はもっと上がる｣

こんな見解もあります。
東京と京都は違うという話はあるでしょうが、
買い手が地域住民ではない点は共通しているかと思います。

>>129 匿名さん
うーん。少なくともここや、二条は完全な実需、ファミリー物件だから事情はだいぶ違うと思いますけどね。私も地域住民の購入検討者ですし。今必要だから購入するのであって、今買えば価格は大きく下がってもしょうがないと割り切っています。

>>128 匿名さん
売れ残っている９戸を、あらためて販売概要出しただけですね。ここから先は値下げしないと、きついでしょう。西大路御池のジオも、当初価格で公表したらきついでしょうね。

立地が悪くないだけに、ここはいろいろ残念なんだよな。残ってる一軒家は交渉失敗したのだろうけど、一軒家後方の駐車場はどうしてマンション用地にしなかったんだろう？もったいない。
その影響も少なからずあるでしょうが、間取りが悪すぎます。
この間取りで価格を当初設定から変えないのであれば苦戦は必至でしょう。販売会社はウエストと同じなので価格も含めてお互いに調整はしているでしょうが、阪急阪神が渋そう。
立地も悪くなく、ジオということで期待をしていただけに本当に残念です。

「販売提携（代理） シアーズ株式会社」は、販売委託先ですよね。
価格調整と売主ではないので権限はなさそうですが。
二条のジオは、阪急阪神が直販していますが、ここは委託販売なのですね。
販売中の物件が増えて手が回らなくなったということでしょうか。

>>133 匿名さん
来客の反応は販売会社しか分からないので、阪急阪神に伝えて価格設定を決定するのでしょう。価格設定に関しては、ある程度ウエストとも連携している感じがします。その結果売主の意向より高くなるわけはないので、購入検討者きとってはありがたいのですが、ここは阪急阪神が渋りそうですね。
他の多くの物件では、条件のいい部屋は人気ですぐに売れるけど、ここは間取りが悪いですよ。デコボコ部屋だったり、ギロチン天井だったり。価格で相殺するしかないと思うんだけど。

いよいよ価格公開されましたね。64平米3LDK4448万から。最多販売価格は＋10%ぐらいかもだけど、この価格なら買える人も多いと思うし西大路御池の物件というより、二条から10分の物件としてはアリじゃない？生活は便利だし。

>>135 マンコミュファンさん
どこで公開されている情報ですか？1番条件の悪い部屋でも、そんなに安いですかね？？私がMRで聞いた時は普通に高かったですが。

>>136 eマンションさん

資料請求したからか、登録開始日のお知らせ連絡メール来てて、そこに書いてあったよー

>>137 マンコミュファンさん
価格レンジは1番高い部屋で6400くらいでしたか？

近くの中古物件と同じ価格だ笑
https://suumo.jp/sp/chukomansion/kyoto/sc_104/pj_98464318/

>>138 eマンションさん

高い部屋は書いてなくて、48平米2ldk3188万からだって。
チラシみたいなデザインの同時送信メールだしMRにも行ってないのにきた。みんな受信してないの？

条件の悪い部屋は価格聞いてなかったけど、そんなに安かったのですね。中古と同じなんて。。。

もう、土曜日なんか予約完了

安い部屋だけど、イーグルウエストやプレロジェより500以上安い！ジオなのに地域最安値だ。

悪条件の部屋だけだと、まだ分からないけど、価格設定を下げたのなら良い判断。こりゃ売れ残るだろうなと思ったもの。

>>144 マンション検討中さん

良心的な会社ですね。これは即完売でしょう。京都市内の他のマンションにも同じことが求められてます。

私が4月にMRに伺ったころは、条件良い部屋は坪300だったと記憶してますけど、全戸下げたのですかね？

>>25 名無しさん
これ私がカキコミましたが、大きく外れてなかったかも笑

>>146 eマンションさん

全戸は載ってなくて最安値だけ記載でした。
だからパンダ部屋の可能性有りです。

>>148 マンコミュファンさん
パンダだとしても安いですね。西院、円町より安いんじゃないですか。坪200とか220とかですよね。上階の価格差が凄いのかな。

でもこれは全体価格が公表された時にズッコけるパターンだな笑
今のうちだけ楽しんでおこう。

HPにも価格出てましたが、やはり当初価格より値下げしてますね。400くらいかな。

70㎡の最上階の坪単価で比較すると、ジオ285。イーグルウエスト280。プレロジェ280。くらいかな。ほとんど一緒だ。ジオは南向きだからお得に見えるけど間取りが良くないし。ウエストは二条に近い分だけ資産価値は高そうに見えるけど、最寄り駅からの距離は1番遠いし。プレロジェは他２つが下げた分だけ割高に思えてしまう。
結局どこも、それほど変わらない。まぁ当たり前か。

価格調整した上で、第一期が15戸止まりか。立地以外に良い点はあまりないからな。抽選にはならないかな。まだ苦戦しそうだけど、バブル価格で押し切らずに、来客の反応を加味して価格調整したのは妥当な判断です。

第一期で高い部屋に要望が入らなかったから表記されてないだけかもしれない。

本日、行って来ました。
相当な機会損失があったそうで、パンダと言う印象はなかったです。ただ、どの間取りも悪いですね。平米数も中途半端なモノばかり。当初価格では、この程度に抑えるしかなかったんでしょうけど、どの層を狙っているのか？
また、当方の希望物件は要望2で受け付けてもらえませんでした。わざわざ半休してまで行ったのに。感じ悪。

>>155 マンション検討中さん
機会損失とは？どのような？？

抽選制なのに、要望受け付けてもらえないなんて、あるんですか？そうしたら実質先着じゃないですか。

間取りは悪いし、ランニングコストも割高。立地は悪くないんやけど。

>>158 マンション検討中さん

まぁでもその分、割安なら納得じゃない？
てかランニングコストて管理費？そんなに高いの？
修繕費は仕方ないとして。

>>159 マンコミュファンさん
自分ごととして考えた時に、この物件本当に買います？

>>160 マンション検討中さん
うーん、、夫婦に子1人なんですけど、二条から西大路御池あたりで今売り出してるマンションで、もし今検討するとしたらシーンズ二条が立地と間取りでは1番かな。で、シーンズと似た広さで3LDKで、こちらの物件が15%くらい安ければ、こちらにするかもです。だからまぁランニングで管理費が重要かと感じました。
ちなみに実際は二条で少し前に買ってしまったのですが。

シーンズがここより15%も高かったら売れないような。最寄り駅が二条なだけで、二条の良さは近くにない普通の住宅街ですよね。二条はジオが1番いいですね！駅も三条商店街も近くて、お高いだけの価値がありますね。あとは最も近い駅が二条なだけの住宅街物件。

シーンズ京都二条は65平米の3LDK5500強ぐらいだと思ってまして、ジオ西大路御池が4750ならジオでも良いかなぁ、というか売れると思いますよ。
シーンズの間取りと二条駅とライフまでの距離感は魅力ですが、この価格差なら納得です。

あ、ジオ二条かと勝手に勘違いしましたが、違っていたらすみません。フロントもいい物件でしたね。

>>163 マンコミュファンさん
少なくても私がここのMRに行った時は、そのシーンズの価格より高かったですよ。低層階で比較してます？

そのシーンズの価格ですと、西大路御池だとプレサンスロジェの低層階も厳しいような。ひょっとしてシエリアを基準にしてませんか。

>>165 マンション検討中さん

すみません。MR行けていないので、高階層や全体価格は把握できていないのですが、↑にある64平米4448万～とあったので、低階層での比較になりますね。
ここの高階層、低階層と差がかなりあるんですね。それはちょっと近隣物件との比較優位を見つけるのが難しいかも。

シーンズと西大路御池の物件だと同じくらいの坪単価で、狭い分だけ価格はシーンズのほうが安そうですね。

>>156 マンコミュファンさん

価格見直しが答えでしょう。

>>169 マンション検討中さん
機会損失で知りたいのは損失のほうでなくて、機会のほうですね。競合物件が重なったってこと？

>>157 マンション検討中さん
少なくとも、私が希望した物件は受け付けてくれなかったよ。担当者によって手持ち物件が異なるのかね？
対象外の物件をしつこく、聞かれ、挙げ句の果てには、キャッシュで払えるか？と来たもんだ。無理な話ではなかったが、その態度に胸くそ悪くなって、席を蹴ったとさ。

当初価格を高くし過ぎて、他物件に顧客が流れたってことですかね。

>>171 マンション検討中さん
そりゃムカつく。逆に買わなくてよかったですよ。

抽選と言っておいて、要望入れさせないでコントロールしてるなら、コンプライアンス的にアウトでしょ。阪急阪神さん。始めから先着順にすればいいのに、ズルい。

正攻法で売ると、売れないという危機感があるんかな。いったん白紙に戻して設計とか価格とか見直した方がいいのでは。まぁ無理か。

>>174 マンション検討中さん
イヤ。販売しているのは、阪急阪神から委託されている販売会社です。しかし、公正取引委員会とかにクレーム出来ないもんかね。

阪急阪神に販売会社のやり方をチクったら、かたち状は対応せざるを得ないと思いますけどね。企業としての体裁がありますから。でも結局、抽選でコントロールされそうですね笑

>>177 eマンションさん
販売提携のシアーズはいろんなベデの物件一手に引き受けて販売するだけの会社だから、売りことになりふり構ってられないところがある。社員教育に難があるのかな。

ベデ→デベ

同じ販売会社のイーグルウエストもここも私は行きましたが、まぁあんまり良くはないですよね。どちらも価格下げてますから、その点は優秀かもしれませんね。でも販売員としては価格下げたらダメか。