ジオ西大路御池ザ・テラス についての情報を希望しています。
所在地：京都府京都市中京区西ノ京原町66番の一部（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京都市営地下鉄東西線「二条」駅 徒歩11分
ＪＲ山陰本線「二条」駅 徒歩10分
京福電鉄嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70m2～70.78m2
売主：阪急阪神不動産株式会社、新都市企画株式会社
施工会社：株式会社メルディアDC
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-02-01 13:06:07
西大路御池、最近は生活施設は充実してるし、大宮よりも綺麗で整った街並みだし良い感じ。二条駅も徒歩圏内だけど価格かなぁ、ジオ二条より20%ほど割安なら買いだと思うけどせいぜい10%低い程度かな。60平米2LDKで4980とかかな。
西大路御池駅はオマケで二条も西院も徒歩10分ぐらいって考えたら資産価値も高くて二条のジオぐらいになっちゃうんかな。
ちょっと安めに出して即完売みたいなほうが盛り上がるのになぁ。。徒歩3分以内ぐらいにジム、ドラッグストア、スーパー、地下鉄て完璧やから、高いかなぁ。
この辺って治安とか学区って大丈夫ですか？治安悪いのって西大路三条あたりでしたっけ？土地勘のある人教えてください。
伏見区があまりよくないというのはウワサで聞いたことがあります。
中京区ですよね？
それでも団地が多いとかいう理由で、詳しくはよくわかりません。
どこまで本気にすべきなのか・・・
京都駅の南はあまり行かない方がいいと言われたことがありますが、イオンモールKYOTOできたりしていますし、どこのあたりがカオスなのか不明ではあります。
京都に古くから住んでいる人に聞くのがいいのかも。
>>5 匿名さん
ネットに口コミあるといいんですが。
あと、どこまで本気にすべきなのかもわからず。
伏見区は川が多いので氾濫が多いとか？
ハザードマップ見るとかでしょうか。
関西だと尼崎もキレイな街になったように、京都も気にする人がいないなら気にしなくてもいいのかなーと個人的には思います。
資料が届いたんやけど、西大路御池なのにやたら二条界隈と中京区アドレス推してて、ちょっと笑った。
西大路御池付近も十分便利だし、もっと自信持ってええんやで（だからといって3LDK6000万前後とかだったら高過ぎだけど）
数年前に近所に住んでいました。
地下鉄、JR、阪急どれも徒歩圏内なのでかなり便利です。
同じ学区に市営住宅はありますが、治安が悪いと感じたことはありません。（気にする人は気にするのかもしれませんが。）
少し古いですが近くのパデシオン西大路御池は同じ学区なので参考程度に見てみてもいいかもしれません。
（外野がいろいろ言っているので不快になるコメントも多いですので本当に参考程度にさらっと見るのがいいと思います。）
>>8さん
ありがとうございます。
>>パデシオン西大路御池
見てみます。
子供がいるので、入居するなら子供への影響を気にします。
自分はそこまで気にしなくても、子どもが敏感に感じ取ってしまうと嫌だなとも思います。
間取りが早く見たいです。
>>9 匿名さん
資料請求したら間取り見れるよー
自分も子持ちですが、うちは3ldkの角部屋70平米タイプ一択かなぁ。ほんといくらぐらいだろ。。4980とかなら何とかだけど5980ぐらいな気がする。。
南向きは、リビング10畳でせまい。。。
北西も広さはたいして変わらないけどルーフバルコニーで解放感はあるかな。でも北西かぁ。
多少高くても、南向きでルーフバルコニーがよかった。
二条近辺が爆上がりしたと思ったら次は西大路御池もか。まぁ円町付近と比べたら利便性も勝るし中京区アドレスだしかな。しかし一般市民にはもう厳しい価格だな。
パデシオン西大路御池のやつ全部読みました。事情が分かりました。妻の実家が昔からの京都の家なので辞退することにしました。個人的には気にならないのですが。
今マンション高いのでしょうがないけど、あの立地で7000オーバーだと実際の価値と解離してる気がする。7000あったら10年前なら東京23区で一軒家買えたよ。ペンシルハウスだけど。
>>16 eマンションさん
今、二条のジオの価格見てきたけど、3LDK73で6730だったしここは6200くらい？あそこより安いよ。二条は高すぎたのか、余りまくってるしなぁ。
>>17 eマンションさん
最上階の北西が6200でしたらありがたいですね！
でも二条の１番高いの7300で、近くの15年おちのイーグルも5000ですし、プラス1200で新築買えますかね？？
資料届きました。間取りがデコボコで残念です。ベット２つおける部屋ないんじゃないかと思いました。西向きは目の前にマンションがあるので価格は抑えられそうな気もしますが。
西側は一軒家が残りそうだから、隣のマンションとの間にその分のスペースがありますかね。
東側は隣のビルに近接するだろうから、上階でないと窓開けたらビルの壁かな。
あのあたりの適正な価値なんて3L70で4500くらいと思います。
まぁとはいえ、3LDKで6000万円代中心だと竣工前に完売は厳しいかな。適正価格は竣工直前までに丁度完売するぐらいだろうけど、ちょっと高めで販売開始して売れ残り部屋を割引するのが多いね。イーグルコートフロントやシエリアは即完売だったから同じような条件のところが出たら、価格は次はもっと上がるかなぁ。ここも参考にしてそう。
今の時代で割高なのはどうしようもないので、しょうがないんですけど、あのあたりの資産価値と一般的な収入レベルからすると、3L70で4500くらいが本来の適正価格だと思います。でも東京のマンション平均8500ですもんね。
周辺で物件探してましたが、一軒家ならペンシルでない２階建てでも5000くらいですね。もちろん70なんて狭くはないです。ペンシル3階ならもっと安かったです。気持ち的には一軒家の価格に近いのが、納得できる価格ですね。
現在売りにでてる一戸建ての用地。ジオから徒歩5分の同学区内で3500。上物入れて5000くらいですかね。マンション高騰してるのは分かりますが、バブルが過ぎ去れば、あの辺りの本来の資産価値は一戸建ての土地代分くらいが妥当だと思います。https://suumo.jp/sp/tochi/kyoto/sc_104/pj_96391025/
>20
>資料届きました。間取りがデコボコで残念です。ベット２つおける部屋ないんじゃないかと思いました。
>西向きは目の前にマンションがあるので価格は抑えられそうな気もしますが。
情報ありがとうございます。
代表プランもホームページでは開示されていない為
どんなプランがあるのかなと思っていました。
アウトポール設計ではないということですね。
ジオマンションなので価格はそこそこするはず。残念ですね。
昔と違って今後は大きく下がることはないんでしょうね。
実際売れるかは別としてこの近辺の中古マンションが築10年以上、60平米台でも4000万超えで出てますね。
立地は劣りますが、円町駅や西院駅周辺のマンション予定地も候補に入れようと思っています。
>>33 名無しさん
西院あたりは、阪急沿線や丹波口界隈と繋がってるからまだこれからも上がる可能性有りそうですね。逆に円町は二条が近いというだけで上がってる感があるので、同価格帯なら西院方面がオススメかもです。
>>33 名無しさん
ここ数年は下がらないでしょうけど、10年単位でみたら大幅に下がってもおかしくないのではないでしょうか？
日本の国際競争力と人口減少、物価や平均所得も長年上がらない近年の経済状況で、この周辺のマンション相場が維持できるとは思えないですけど。京都だけの話ではありませんが。
ジオ二条は、建物ができたようなので、もう部屋を確認して判断できるのでしょうかね。
西院だと、イオン近くのプレミスト京都西院がまだ残っているみたいですね。最近DMがきました。
500メートルほど離れたところに建設予定のプレサンスロジェ西大路御池も、もうすぐＨＰ公開されそう。
近くのプレサンスロジェ西大路御池でました。
https://www.pressance-group.jp/pl-noj47/?utm_source=google&utm_medium=...
上がるとか下がるとか買わない人が言う言葉。
必要性がある人は、お金出して買うよ。
>>39 通りがかりさん
決めつけて言わないほうがいいですよ。必要性があって買う人でも、資産価値の上下を気にすることは少しもおかしなことではないです。実際私もその一人ですし。
10年スパンで考えている方もおられるのですね。
一番大きな資産になりますから当然といえば当然でしょうが。
うちは10年は待てません。
子どもの年齢を考えても待てて５年ですかね。
プレサンスロジェの方が立地的にもブランド的にも大分お手頃になるのかなと思うのですがどうなのでしょう。
最近（今後）は、この西大路御池や二条、西院、円町、天神川とマンションが増えそうで決め時に迷います。
中央病院の跡地もマンションになるという話ですが、病院跡地か…と少し怖いです。
個人的には阪急、地下鉄、JR全て射程に入れられるとなるとやはり立地はここが一番に感じます。
同じ学区にジオ、プレサンスロジェ、イーグルコートウエストと3つも同じ時期に建ちますね。たくさんの選択肢から選べるのは買う側としては嬉しいです。
ジオの資料請求者用ページに新しい間取り出ました。
>>41 名無しさん
あくまで個人的な予想ですが、ジオとプレサンスロジェはそこまで価格差がつけられないような。プレサンスの向かいのイーグルが中古で5000なので、その価格も参考にするでしょうから、両方とも3LDK以上はそれなりの価格になりそうですよね。その範囲内での差はあるでしょうが。あくまで個人的な予想です。すみません。
>>41 名無しさん
立地で言えば、前のほうのやりとりにあるように、市営の浴場や住宅があるブロックに隣接してるので、京都のひとは敬遠するかもですね。売り側もその点は十分に承知してるでしょうから、価格も強気にはいけないでしょうが。
場所の割に高いって言うけど、高くなる理由が地価だけでなく、物価、石油、鉄、人件費などの高騰も理由にある。
これからもこの価格が普通になり、更に上がっていきそう。
数年前から地下鉄東西線の二条城・二条・阪急大宮周囲にマンションが増え始めて
それが西大路御池・阪急西院に広がりはじめたって感じでしょうか。
以前の太秦天神川のように中心部から郊外へ飛び地的に移動なら良いのですが、
田の字が広がっているとするとこの先が怖いですね。
買ってしまえば、ラッキーかもしれませんが。
六地蔵にも大規模マンションが分譲中ですが、あれは明かに郊外への飛び地でしょうが。
近くに建設予定のプレサンスロジェが9階でジオは7階。微妙な距離ですが、高さ制限が違うんですかね。詳しいかたいたらご教授ください。検索しても制限の区分だけで、それが何を基準に決まるのかよく分かりませんでした。9階にできるなら、そのほうが利益が出るからみなそうしますよね。
自分で調べて分かりました。高さ制限は単純に場所の問題ですかね。二条あたりは7階。西院近くは9階。プレサンスロジェの上階の80㎡とジオの3LDKだとどちらがいいかな。迷いますね。でも選択肢が増えてるのは嬉しい。
いまさらですが、高さ制限に関しては、マンションホームページの物件概要に記載があります。
制限導入前にできた高さが高いマンションがいっぱいあるので、なんでこんなに階数と天井が低いのかと不思議に思ったものです。
天井が低いといえば、内廊下だと玄関側に室外機が置かないので、クーラーが付けられ無い部屋や、つけられても配管わを天井に通すので、ますます天井が低くなる様です。部屋を決める前に確認が重要です。
ジオの京都物件はどれも天井高240センチじゃないでしょうか。
バルコニーに面していない部屋にクーラーがつけられるか否か、
配管スペースが下り天井になっているなら高さと幅はどのくらいか。
聞かないと教えてくれませんし、HPの外観図ではわかりません。
他のジオ物件では、クーラーがつけられない部屋があるものがありました。
別のディベでは、クーラーはつけられるが、配管のため下り天井が大きいものがありました。
クーラーの有無で使用に制限が出てきますし、配管スペースの下り天井が大きいと
京都標準の240cmからの下りなので圧迫感はかなりあります。
VRモデルルームだそうですど、VRなんて視覚だけで大まかにしか分からないよ。。。広さや高さの感覚やや、設備の質感を実際に確認したい。
プレサンスロジェと比較したいので、早く間取りと価格出て欲しいな。
北西の3LDKはルーフバルコニーとなってるけど、全体図見る限りそうは見えないのだけど。
ルーフバルコニーって普通、下の部屋の上にあって屋根がないやつじゃないのかな。これは広めのベランダ？？
>>57 eマンションさん
ルーフバルコニーはその下に部屋があるというだけの意味だそうです。ルーフバルコニーの上に上の階のベランダがある場合、上の階ではバルコニー（下の階に部屋がないので）と呼ぶそうです。
>>58 匿名さん
ありがとうございます。
そうするとやはりジオの北西角は全体図を見る限り、下の階は部屋ではなく同じ構造に見えるので、そうなるとルーフバルコニーとは違うような気がしますね。どうしてルーフバルコニーと表記してるのだろ。今度販売会社に聞いてみます。
あ、一部分のみ部屋の上という可能性はありますね。でもそうすると、北西角は階数によって間取りが違うということか。推測してもしょうがないので、今度販売会社に聞いてみます笑
>>60 eマンションさん
そうしてみてください。今住んでる部屋は一階下と構造が違って、ベランダの半分が下の会では部屋になっているのでルーフバルコニーと表記されてます。一階上は全く同じ間取りなので、バルコニーと表記されてます。不思議だったので聞いたら、そんなお答えでした。
先日通りがかったフェンスの隙間からのぞいたらこんな感じでした。
(御池通から北側をのぞむ)
やはり一軒家は残るのか。。。以前は一軒家の奥も建設用地に見えたけど、何になるんだろ。
迫力ありますね。
一軒家は、左に見えている建物ですか？
かなり壁がギリギリになりそうです。見る限り、窓はないのでまだいいでしょうか。
ルーフバルコニー、バルコニーの違い、勉強になりました！ルーフ、屋根という意味ですもんね。
ジオ京都二条購入者です。
あくまでも私の場合は…ですが、シエリアとジオ京都二条で比較して、貸借物件は嫌なのでジオで検討。
又、ジオ京都二条の場合は低層階と高層階の価格差が大きくなく、高層階の空きがあったので購入する事にしました。
ちなみにジオ京都二条ですが、高層階はすぐに埋まり、今空いているのは低層階の様です。
エレベーターも一機しかなく取り合いになりますので、そういった意味では、階段で無理なく外出できる低層階を選ぶのもアリだとは思いますが… 低層階を買うなら高層階との価格差をもっと付けて欲しいとも思いました。
イーグルコートの存在を検討段階で把握していたらイーグルコートを選びましたが、私の場合は契約した後に認識をしたので残念でした…
ジオ西大路もジオ京都二条と似た様な傾向の値付けがされるのであれば高層階はすぐに埋まる可能性もありますので、気になっている方はマメなチェックをお勧めします。
>>66 マンション検討中さん
私はポストにジオ京都二条のチラシが入っていたので見に行ったらたまたま高層階の部屋が空いていたので即決したのですが、行った時にはほぼ埋まってました。
私より先に決めた方は抽選だったのかもしれませんが、その辺りの事は知りません。
申し訳ありません。。。
ありがとうございます。
>>67 通りがかりさん
期分け販売でしたよね。第一期の抽選後にまだ契約ができた部屋ということでしょうか？
ジオの二条は予算があれば、イーグルより良いと思うのですが、イーグルのほうがよかったと思う点はどこでしょうか？フロントですよね。よろしければ教えてください。よろしくお願いいたします。
>>69 マンション検討中さん
第何期の販売だったかは忘れてしまいましたが、私が購入したのは少なくとも第一期ではないはずです。(初めて広告がポスティングされた時点で、ほとんどの上層階の部屋が埋まっていましたので。)
広告を見てから少ししてマンションサロンにお邪魔し、空いている部屋を聞いて予算内で買える事が分かったので即決しました。
なので、私は抽選はしていませんが、広告が入る前の初期の方は抽選をしていたのかもしれませんが知らないのです。申し訳ありません。。。
私の場合は購入を急ぐ理由はありませんでしたが、数年内に二条駅、三条商店街に近いマンションに引っ越したいと思っていたので新築、中古問わず軽くチェックし始めていた時期でした。ただ、希望エリアの中古物件は安くなかったので購入に前向きになれずにいたのですが、ジオ京都二条の広告記載の販売価格を見たら予想外に中古物件との価格差が無かったので購入する事にしました。
イーグルフロントの方がが良いと感じたのは、単純に同スペックの部屋の価格がジオ京都二条よりも安いからです。
両マンション共に私の希望エリアにありますし、正直ジオは少し高いと思っていますので。。。
そう言えば…
話は少しそれますが、私の場合は勤務先の福利厚生で数%値引きしてもらえましたので、皆様も購入されるのであればご自身の会社の福利厚生で値引きしてもらえるか調べてみてもいいかもしれません。
又、私は契約後に気が付いたので手遅れでしたが、阪急阪神ホールディングス？にお勤めの方の紹介で購入する場合はもっと大きな値引きがあったようです。
もし親しい友人や、その家族の方が阪急阪神にお勤めだと知っていらっしゃったら、先に相談してみても良いかもしれません。
>>70 通りがかりさん
とても参考になります。ありがとうございます。
そうなんですよね、西大路御池のジオもそうなんですけど、中古との価格差があまりないんですよね。
でも二条も西大路御池も新築ラッシュなので、中古の値段は下がっていくと私は予想してます。でも二条の駅前のファミールでしたか、あれは中々下がらないでしょうね。資産価値としては最高の立地ですよね。
値引きは確かに、中古の購入を考えていた時にそういう福利厚生があったような。確認してみます。数パーセントでも、それなりの額ですもんね。ありがとうございます。
ここは便利な立地なので
かなり角住戸など競争率は高くなりそうですね。
ジオなので価格が高かったとしてもアクセスの良さ、周辺の便利さを考えると
希望者は多いだろうなと予測できます。
資料を取り寄せるなど、販売時期の情報を早く得られる準備は必要かも。
立地は良いが、間取りが残念。もう少し上手く設計して欲しかったです。
>>75 マンション検討中さん
道路向こうはもともとはいわくありですけど、高齢化進んでほとんど実態はないですね。あと、その地区は市による再開発の予定で、環境は良くなるみたいですね。まぁジオからはそれなりに離れているので、あまり関係ないかもですが。
私的には、予想よりプレロジェは良い感じに思えたので、ジオとの比較対象にしている方は、早めにアプローチして比較検討しても良いかと思います。
周辺で新築はパデシオン以来ですかね。ジオ、プレロジェ、イーグルウエストと選択肢があるのは凄く嬉しい。新築なかなか建たないから、数年前から近くの中古を検討したてけど、15年落ちで5000くらいですもんね。リフォームしないとキレイじゃないし、そもそも販売当時のグレードもそんなに高くないから、設備も今一つですし。中古買わないで本当によかったです。プラス1000で新築買えるんですから。しかも複数の選択肢から選べる。
私もですけと、新築ねらってるかたは買い時だと思います！価格は高値なので、１０年後はもしかしたら、1000以上安くなってるかもですが、分からないですもんね。
南東の１番いい部屋は最上階でも東側は隣のビルの壁だもんな。おしい。窓開けたら隣のビルの壁って割りとあるんかな。
プレロジェと値段変わらんみたいやけど、何か勝ってる要素あるかな？間取りとか内廊下仕様とかプレロジェに惹かれるんやが。
イーグルウエストよりかは設備建物良いみたいやけど、価格が一回り高いし。
>>80 eマンションさん
平均坪単価は3つの中でジオが１番安いんじゃないかな。
プレサンスとはほとんど同じくらいかもしれないけど。
あと標準仕様はウエストのほうがいいんじゃない？そう販売員は言ってたような。自分で検証してないから確かではないけど。
ベランダ南向きの部屋があるのは、ジオだけ。駅の入り口にも１番近いんじゃないかな。プレサンスもあまり変わらないけど。
私がここのジオの１番良いと思う点は、周辺最安値もしくは同じくらいの価格でジオブランドが手に入るところ。普通はジオは他より割高なところが多いから。何だかんだ言って、購入後とかのジオブランドの安心感は長く住もうとするとかなり大事だと思います。
総合的に見るとジオとプレサンスはいい勝負だと思うんだけどな。ウエストは可もなく不可もなくで、二条に近い分だけ坪単価が高いイメージです。
よく通る道なんじゃないかなと思いつつ、VALUEを見ていました。
イラストで交差点の画像が描かれています。フレスコ、見覚えあります。
いい部屋があったらいいなと思いましたが、4人家族にはちょっと狭そう？
3LDKで一番広いのが70.78㎡。京都マンションは割高なので、払える金額と考えるとちょっと狭くてもとも思いますが・・・
Mrタイプ、ルーフバルコニーが広くていいですね！休日はバルコニーで朝食取るのもよさそう。
>>82 匿名さん
MRタイプは2階だけですので、朝食をとっていると周りからジロジロ見られてしまうかもです。
京都のマンションは狭いので、しょうがないのですが、70で４人家族は本来は少し狭いですよね。
近くにできるプレサンスロジェは80の4LDKがありますが、それなりのお値段のようです。
ジオもイーグルウエストもプレロジェも苦戦するでしょうね。市場価格が高騰してるのはどうしようもないとして。本来の資産価値と現実の平均所得と乖離してますもの。
>>85 eマンションさん
だからもう8割売れたら利益確保できるような設定にしてるんかもな。高階層や角部屋、広告割安部屋から売れて中途半端な部屋をダラダラ売るみたいな。なんだかなぁ。
どの物件も二条のジオみたいな売れ行きになりそうですね。それぞれの立地と価格設定から、フロントみたいに気づいたら完売はないでしょうね。
>>87 eマンションさん
そうですぬ。
フロントはその名の通り、駅からほぼ見えてますから資産性も良く間取りや細かい仕様もウエストより若干良くてジオと比較優位ができたんでしょうね。シエリアの売れ方を見ても4800万くらいから5500で65平米とかなら二条で需要はまだまだあるんとは思います。6000万以上になると世帯1000万あってもギリギリで、支払いもローン管理修繕費合わせて月20万くらいになるので慎重にはなりますよね。二条に割安物件できるまで様子見は多いと思いますよ。
私はジオもプレロジェも価格をフィックスする時には、強気には来ない気がします。ウエストは早くも追加のキャンペーンしてるみたいですしね。どこのMRもそれほど賑わっている感じもしなければ、あまり強気な姿勢もないですしね。周辺の新築ラッシュで、ある程度の需要はさばけちゃった後でしょうし。
近くで比較対象になりそうな、プレロジェの価格と間取りがホームページで見られるようになってますね。
ジオも最近は竣工しても売れ残りが増えてきましたね。売れ残りなのに値上がり率１位なんて言われても信じる人いるの。
ジオに限らず、この周辺は供給過多になりかけているのと、価格が本来の資産価値、実際の所得と解離してしまっているから、どうしても売れ残ってしまいますね。
>>92 マンション検討中さん
築浅でSUUMOの築10年内で2から3LDKとかが新築時より10％アップくらいでよく売りに出てるけど、結局値下げされてるのを見かけてるので、高騰高騰と叫ばれてるけど実際の取引価格とは差があるよね。中古は予算と希望をブレずに粘り強く探せる人むけ。
比較的小規模なマンションが継続してリリースされるので決めにくいですね。
マンションごとの戸数をみると定借などの特殊要因を除けば小規模なものが
好評な様に見えます。
小規模なものは初期需要で売れてしまうので好評に見えるのかもしれません。
需要がそんなに強くないのは確かですね。
プレサンス ロジェ 西大路御池 47戸
ジオ西大路御池ザ・テラス 53戸
シーンズ京都二条 23戸
イーグルコート二条駅ウエスト 40戸
(イーグルコート二条駅フロント 29戸)
(ジオ京都二条 88戸)
(シエリア京都二条 76戸 定借)
エスリード京都梅小路公園 93
>>94 匿名さん
フロントてかなり小規模だったんですね。
シーンズも似た立地で間取りは個人的には凄く良く感じるので気になる人は急いだほうが良いかも。プレロジェも内廊下とか80平米プランは珍しくて良いですね。
ここの掲示板では定借リスクが沢山上がっていたシエリアはあっという間に完売、2期は抽選だったので20年内に売るなら資産価値も安泰ですかね。東京では人気なら定借でも値上がりしてるくらいなので。
エスリードはいわずもがな公園横プレミアムで竣工前完売は固い。
他はゆっくり売れるかんじかな。
とはいえ二条近辺は結局竣工後1年内には完売するとは思うけど。西院あたりは高値で売り出して余っちゃってるのでやっぱり違うんだね。
みんな100戸以下ですが、30戸以下とかになると
補修費用などが高くなりそうなのと手間が増えそうで少し不安ですね。
もっと中心部だと購入者に余裕があって維持費を気にすることもないんでしょうが…
>>97 匿名さん
修繕積立金はだいたい5年で上がるので、特に小規模のマンションは今後の修繕積立計画も確認したほうがいいですね。
ちなみにここのジオは管理費が高めと聞いていますので、その点も注意の必要がありますね。
>>98 マンション検討中さん
ジオ二条は管理費月額1.1から1.6万とありますね。
管理費、うちのマンションは70戸程度の規模でディスポーザー、24時間ゴミ捨て、管理人日勤、24時間セキュリティ監視付きで月に1.5万なのでジオも相場くらいで高くは無い？大規模は1万切るところもありますが、ここも割高かどうかはサービス次第ですね。
>>102 匿名さん
まぁそうなんだけど仮に高くて管理費月2.5万とすると、管理費月1.5万のマンションと比較してた場合、物件価格で300万くらい高い物件と月の総支払い額変わらんから選定段階で不利よな。ウエストは1.1から1.7、プレロジェ0.9から1.5、何かこの3マンションではプレロジェが良さげだけど、シーンズ二条は円町が1から1.4だしウエストぐらいかな。
>>102 匿名さん
理屈としてはそうなのですが、実際に購入する立場として考えた場合に、仮に修繕費を入れて月に3万弱のランニングコストがかかるとして、高級住宅街でもない西大路御池のファミリー向けマンションに払う価値を見いだせるかという話しかと思います。しかも、駐車場もないに等しいので、外に借りて計月々5万円はワンルームをもう一軒賃貸するくらいのランニングコストですね。
あまり関係ない立場でしたら私も理屈的にそう思うでしょうが、本気で購入検討してる立場からは、簡単には当然と割り切れません。サービス内容も他より優れた点も特になさそうですし。
しかも近くのウエストと比較した場合、戸数は倍近いのに割高ですからね。サービス内容も私が知る限り差はなさそうですし。
>>103 通りがかりさん
プレサンスは条件のいい部屋は、ジオ、ウエストよりいいかなと思いますが、多くの部屋は3方向を隣接する建物に囲まれてしまいますよね。ジオ、ウエスト、プレサンスは価格も含めて横一線で、あとは個人の好みですかね。
勝手な予想ですが、ここのジオも西側の、いま駐車場になっている細長い用地もそのうち賃貸のマンションが建ちそうですよね。ずっと駐車場にしておくとも思えないですし。あの形状だと一軒家も分譲しづらいですよね。そうなると西側の部屋はお見合いになるかなと。まぁあんまり悪い方向に予想してても仕様がないのですけど。
>>107 eマンションさん
京都市のことでありません。
どこかの政令指定都市では、どの順番でマンションを立てるかというのは建築指導課が調整してました。とあるマンションが完売した後で、その南に次のマンションを許可するなんて普通でやってました。
同じことになってほしくないと願います。
ま、ここの場合、北側なので関係ないですね。
このマンション位置からすぐ近くの賃貸マンションに住んでたことありましたが、
ここら辺って身体障害者の方の施設とかあったのかな。
地下鉄の降り口までの間に変な距離で近寄ってくる男性とかいたり、
友人女性が遊びに来てくれた時も変な人についてこられたとかいう事があって
地味に気になってました。京都市役所前に住んだ時より、そういうこと多かった。
一番近いスーパーがフレスコなのが微妙でした。
二条駅まで歩ける距離なのは住みやすかったです。
好き嫌いはあるでしょうが、サンデイも近いですね。
とりあえず安いが営業時間が短いので、フレスコと使い分ければ便利かなと思っています。
サンディはいいですよね。庶民の見方です。西大路御池は特別な付加価値は何もない、ただの交差点ですけど、生活するには何でも揃ってて便利ですよね。地下鉄はもちろん、二条と西院にも散歩程度で行けますし。
競合物件と比べてあまり良いポイントを感じません。どこか他と比べて良い点ありますかね？
ジオブランドだからお値段高めなんだと思いました。
「5年連続中古マンション値上がり率No.1」なのだそう。マンションHPのBRANDページに書いてあります。
2.61％で1位、住まいサーフィン出典のようです。
住んだ後の中古マンション価値が下がらないのはいいと思います。身近で聞く話だと、海外赴任や転勤など諸事情で「売らなくてはいけない」事情もあるみたいなので。
価値はできるだけ下がってほしくないです。
>>114 匿名さん
西大路御池のということであれば、平均坪単価はウエスト、プレロジェとほとんど変わらないのでは。
マンション価格は5年は今の相場を維持するかもしれませんが、10年くらいのスパンではそれなりに下がると私は予想します。今の価格は本来の資産価値から乖離してますもの。
そもそもここは間取りが魅力的でないので、リセールは苦労しそうですね。
不動産関係者からは、まだまだマンションの高騰は続くと聞きます。
今はいろんな物価が上がっていますが
下がるということはなかなかないのかなと思うので
買い時がいつなのか。。希望の物件が出た際は
出会いだと思って決定することはありかなと思います。
必要な時に必要なものが見つかれば買いなのだと私も思います。
土地代データなどを見ても結局は買いたいと思ってみるとバイアスがかかってしまいます。
https://tochidai.info/kyoto/kyoto/
逆にデータを見てやめておこうかと思えて、購入が待てるなら待ちだと思います。
理由は、酸っぱい葡萄でもなんでも構わないです。
最後の決断時の個人的な考えです。正しいかはわかりません。
まだ、価格公表しないのかな。来客の反応があまり良くなさそうだから、どこまで下げるかギリギリまで判断するのかな。第一期は事前に価格公表しないのが普通でしたっけ？
>>118 eマンションさん
市場調査か需要予測を誤ったのか、北山と後院通で苦戦して、苦慮しているのでしょう。この会社の物件であれば、原価から見て、周辺物件以上でないと逆鞘になる筈。
山科は好評なようですから、そこからの学びに期待したいところ。
>>119 マンション検討中さん
二条のジオはもう10邸ぐらいで、こちらの価格と立地を比較検討して夏には完売するんじゃない？シエリアとイーグルフロントが同時期割安で販売時期被ったのが不運だったけど悪い物件じゃない。で、二条が完売が見えたタイミングで販促に力入れるのかな。
高くてもジオは安売りしないのは購入者は安心じゃない？
プレロジェみたいに、多少高くてもいいから広い部屋がここのジオにもあれば、こちらにするんだけどなぁ。部屋数を増やして売らないと元がとれないんですかね。4人家族だと少し狭いんですよね。
>>122 匿名さん
表記通りの価格で売ったかは怪しいですね。売れ残ってたジオ二条の部屋よりイーグルウエストの条件のいい部屋のほうが、資産価値も価格も良いと思います。少なくとも抽選になるとは思えない。
どちらが良いかはともかく、ウエストも売り出して結構経ちますから、
ウエストも条件の良い部屋はもう売れているかもしれません。
イーグルコートは早くも値引きしてる。売れてないのでしょうね。
>>126 eマンションさん
まぁ竣工して半年以内ぐらいには完売するんじゃないですかね。それを見越して価格も高めな気もします。フロントとシエリアがイレギュラーだっただけで。
スーモ見てると、四条大宮や二条のファミリー物件は4000万代半ばまでなら中古も動きが良いみたいですし、ここも少し下がれば欲しい人一気に出そうですね。
二条のジオは、更新日5/30付けで先着順が増えて9戸になっていました。
>>126 eマンションさん
https://president.jp/articles/-/57756
｢早く買わないとマンション価格はもっと上がる｣
こんな見解もあります。
東京と京都は違うという話はあるでしょうが、
買い手が地域住民ではない点は共通しているかと思います。
>>129 匿名さん
うーん。少なくともここや、二条は完全な実需、ファミリー物件だから事情はだいぶ違うと思いますけどね。私も地域住民の購入検討者ですし。今必要だから購入するのであって、今買えば価格は大きく下がってもしょうがないと割り切っています。
>>128 匿名さん
売れ残っている９戸を、あらためて販売概要出しただけですね。ここから先は値下げしないと、きついでしょう。西大路御池のジオも、当初価格で公表したらきついでしょうね。
立地が悪くないだけに、ここはいろいろ残念なんだよな。残ってる一軒家は交渉失敗したのだろうけど、一軒家後方の駐車場はどうしてマンション用地にしなかったんだろう？もったいない。
その影響も少なからずあるでしょうが、間取りが悪すぎます。
この間取りで価格を当初設定から変えないのであれば苦戦は必至でしょう。販売会社はウエストと同じなので価格も含めてお互いに調整はしているでしょうが、阪急阪神が渋そう。
立地も悪くなく、ジオということで期待をしていただけに本当に残念です。
「販売提携（代理） シアーズ株式会社」は、販売委託先ですよね。
価格調整と売主ではないので権限はなさそうですが。
二条のジオは、阪急阪神が直販していますが、ここは委託販売なのですね。
販売中の物件が増えて手が回らなくなったということでしょうか。
>>133 匿名さん
来客の反応は販売会社しか分からないので、阪急阪神に伝えて価格設定を決定するのでしょう。価格設定に関しては、ある程度ウエストとも連携している感じがします。その結果売主の意向より高くなるわけはないので、購入検討者きとってはありがたいのですが、ここは阪急阪神が渋りそうですね。
他の多くの物件では、条件のいい部屋は人気ですぐに売れるけど、ここは間取りが悪いですよ。デコボコ部屋だったり、ギロチン天井だったり。価格で相殺するしかないと思うんだけど。
いよいよ価格公開されましたね。64平米3LDK4448万から。最多販売価格は＋10%ぐらいかもだけど、この価格なら買える人も多いと思うし西大路御池の物件というより、二条から10分の物件としてはアリじゃない？生活は便利だし。
>>138 eマンションさん
高い部屋は書いてなくて、48平米2ldk3188万からだって。
チラシみたいなデザインの同時送信メールだしMRにも行ってないのにきた。みんな受信してないの？
条件の悪い部屋は価格聞いてなかったけど、そんなに安かったのですね。中古と同じなんて。。。
もう、土曜日なんか予約完了
安い部屋だけど、イーグルウエストやプレロジェより500以上安い！ジオなのに地域最安値だ。
悪条件の部屋だけだと、まだ分からないけど、価格設定を下げたのなら良い判断。こりゃ売れ残るだろうなと思ったもの。
私が4月にMRに伺ったころは、条件良い部屋は坪300だったと記憶してますけど、全戸下げたのですかね？
でもこれは全体価格が公表された時にズッコけるパターンだな笑
今のうちだけ楽しんでおこう。
HPにも価格出てましたが、やはり当初価格より値下げしてますね。400くらいかな。
70㎡の最上階の坪単価で比較すると、ジオ285。イーグルウエスト280。プレロジェ280。くらいかな。ほとんど一緒だ。ジオは南向きだからお得に見えるけど間取りが良くないし。ウエストは二条に近い分だけ資産価値は高そうに見えるけど、最寄り駅からの距離は1番遠いし。プレロジェは他２つが下げた分だけ割高に思えてしまう。
結局どこも、それほど変わらない。まぁ当たり前か。
価格調整した上で、第一期が15戸止まりか。立地以外に良い点はあまりないからな。抽選にはならないかな。まだ苦戦しそうだけど、バブル価格で押し切らずに、来客の反応を加味して価格調整したのは妥当な判断です。
第一期で高い部屋に要望が入らなかったから表記されてないだけかもしれない。
本日、行って来ました。
相当な機会損失があったそうで、パンダと言う印象はなかったです。ただ、どの間取りも悪いですね。平米数も中途半端なモノばかり。当初価格では、この程度に抑えるしかなかったんでしょうけど、どの層を狙っているのか？
また、当方の希望物件は要望2で受け付けてもらえませんでした。わざわざ半休してまで行ったのに。感じ悪。
抽選制なのに、要望受け付けてもらえないなんて、あるんですか？そうしたら実質先着じゃないですか。
間取りは悪いし、ランニングコストも割高。立地は悪くないんやけど。
>>160 マンション検討中さん
うーん、、夫婦に子1人なんですけど、二条から西大路御池あたりで今売り出してるマンションで、もし今検討するとしたらシーンズ二条が立地と間取りでは1番かな。で、シーンズと似た広さで3LDKで、こちらの物件が15%くらい安ければ、こちらにするかもです。だからまぁランニングで管理費が重要かと感じました。
ちなみに実際は二条で少し前に買ってしまったのですが。
シーンズがここより15%も高かったら売れないような。最寄り駅が二条なだけで、二条の良さは近くにない普通の住宅街ですよね。二条はジオが1番いいですね！駅も三条商店街も近くて、お高いだけの価値がありますね。あとは最も近い駅が二条なだけの住宅街物件。
シーンズ京都二条は65平米の3LDK5500強ぐらいだと思ってまして、ジオ西大路御池が4750ならジオでも良いかなぁ、というか売れると思いますよ。
シーンズの間取りと二条駅とライフまでの距離感は魅力ですが、この価格差なら納得です。
あ、ジオ二条かと勝手に勘違いしましたが、違っていたらすみません。フロントもいい物件でしたね。
そのシーンズの価格ですと、西大路御池だとプレサンスロジェの低層階も厳しいような。ひょっとしてシエリアを基準にしてませんか。
>>165 マンション検討中さん
すみません。MR行けていないので、高階層や全体価格は把握できていないのですが、↑にある64平米4448万～とあったので、低階層での比較になりますね。
ここの高階層、低階層と差がかなりあるんですね。それはちょっと近隣物件との比較優位を見つけるのが難しいかも。
シーンズと西大路御池の物件だと同じくらいの坪単価で、狭い分だけ価格はシーンズのほうが安そうですね。
>>157 マンション検討中さん
少なくとも、私が希望した物件は受け付けてくれなかったよ。担当者によって手持ち物件が異なるのかね？
対象外の物件をしつこく、聞かれ、挙げ句の果てには、キャッシュで払えるか？と来たもんだ。無理な話ではなかったが、その態度に胸くそ悪くなって、席を蹴ったとさ。
当初価格を高くし過ぎて、他物件に顧客が流れたってことですかね。
抽選と言っておいて、要望入れさせないでコントロールしてるなら、コンプライアンス的にアウトでしょ。阪急阪神さん。始めから先着順にすればいいのに、ズルい。
正攻法で売ると、売れないという危機感があるんかな。いったん白紙に戻して設計とか価格とか見直した方がいいのでは。まぁ無理か。
阪急阪神に販売会社のやり方をチクったら、かたち状は対応せざるを得ないと思いますけどね。企業としての体裁がありますから。でも結局、抽選でコントロールされそうですね笑
>>177 eマンションさん
販売提携のシアーズはいろんなベデの物件一手に引き受けて販売するだけの会社だから、売りことになりふり構ってられないところがある。社員教育に難があるのかな。
ベデ→デベ
同じ販売会社のイーグルウエストもここも私は行きましたが、まぁあんまり良くはないですよね。どちらも価格下げてますから、その点は優秀かもしれませんね。でも販売員としては価格下げたらダメか。
>>181 マンション検討中さん
タイプは複数ありすぎて覚えてません。
覚えていても身バレのリスクを考えると…
要望が入っていた中で、2も一軒ではなかったかな。
また、西向きの部屋は巨大な賃貸マンションとお見合い状態。狭い部屋は収納力も少ない。推して知るべし。
西向きは現状はまだマシ、間の細長い空き地に賃貸でも建ったら、さらにお見合いが厳しくなる。
価格は下げたことで、本来のここらの資産価値に近づいたけど、まだ高い。同条件の近くの中古が4300で売りに出されてますけど、新築が下がってきてる今、もうその値段じゃ買いませんよ。
>>184 マンコミュファンさん
あの価格では、本来は二条駅周辺や西大路御池は買えないのでお得な物件だとは思います！
でも二条とは名前についても二条駅までの時間は、ここからとほとんど変わらない。こっちの方が直線で行ける分近い？
なんで最近は60台の広さの部屋ばかりなのだろうか不思議。しかも高い。
これなら中古でもいいからの同じ値段出して、二条周辺の70平米台の中古マンション買うわー
>>186 マンション検討中さん
予算があればですけど、二条のジオは80弱の部屋もありましたね。今なら西大路御池のプレロジェも80の部屋がありますね。しかも西南角で間取りも悪くない。でも6500オーバー。さらに高い上層階から売れてるみたい。やはり広い部屋はニーズがあるのでしょうね。70以下は確かに狭い。
予算があるなら中古はどうですかね。内見に行ったりしましたが、やはり人が住んだ物件は生活汚れがひどい。リフォームは必須ですね。それで見た目はキレイにしたとしても、設備が古いのはさらに予算を積まないとどうしようもない。内見後に、多少高くても新築にしようと強く思いました。予算もなくはないので。
あとここのジオやイーグルが、値下げしたように中古との価格差がない今はなおさらです。
でも、新築の広い部屋が予算オーバーなら、予算との兼ね合いで中古を選ぶのもありかな。
>>186 マンション検討中さん
子1人の家庭には3LDKが人気で、3LDKに最低限必要な広さが60台なんやろな。ただ70無いと4畳部屋とかリビング狭めとかちょっと気になるな。
>>186 マンション検討中さん
仮に200平米があったとして、50x4戸より
40で5戸にした方が高く売れるからでしょう。
高さ規制がある京都市内では、わざわざ1階を半地下のようにして、階数を稼いでる物件、ザラですよ。
築浅の中古購入して、リフォーム台上乗せしたら今販売中の新築よりも安く済むだろうし、間取り、立地が良ければそれも選択肢だな。
>>192 マンション検討中さん
本当にそう。ここもせっかく、南に面した駅近の好立地なのに、下手に部屋数を増やすから魅力のない部屋ばかり。せめて南向き角のAとCは、もう少し広さと間取りをどうにかして欲しかった。これじゃそれなりに予算がある人は他の物件に流れてもしょうがないです。
まぁでも新築の価格に連動するだろうから、中古も70で5000みたいなことはそろそろなくなるかな。それでそれなりにリフォームしたら、新築と変わらないもの。
>>196 eマンションさん
そうですね。西大路御池も二条も今スーモ出てる築浅ファミリー物件は新築時よりも10%くらいのせてきてるし、リフォームすると今の新築超えるので、みんな新築検討するよね、中古価格も落ち着くはず。
ここを契約した人はどこに惹かれたのかな？プレロジェ、ウエスト、シーンズと選択肢が多い中で何がよかったのだろう。南向きと立地かな？
価格だけでみると中古高く見えるけど、広さ、間取り、立地を考えると、中古も選択肢の一つなのかなと思っています。
仲介手数料が乗るけど、初期の諸費用も新築に比べれば割安になるかと。
>>197 マンコミュファンさん
いや、西大路御池の15年落ちのイーグルやサーパスは10%なんてもんじゃないですよ。当時3000くらいの物件を普通に5000弱くらいで出してましたよ。50%なんて有り得ない。内見行ってさらにガッカリしました。部屋見て建物出た後に不動産会社の人に文句言ったら、住んでる人もいるんですから声を静かに！と怒られました笑
でもあれであの価格はないと思った。
京都府京都市南区吉祥院中島町15番1、82番2 |
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3998万円～5438万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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58.30平米～75.90平米 |
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総戸数 156戸 |
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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68.00平米～84.14平米 |
|
総戸数 708戸 |
