ジオ京都二条についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市中京区壬生朱雀町6番1および25番15（地番）
交通：山陰本線 「二条」駅 徒歩5分
間取：1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.03平米～82.89平米
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
売主：阪急阪神不動産株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-09-30 11:39:49
50m先に別のマンションがありますが、喫煙のために良くベランダに出てくる方がおられます。ちょっと気まずいですね。
>>248 販売関係者さん
素人ですが真剣にジオとファミールガーデンと比べてました。色々考えた末、立地は変わらず、面積はファミールガーデンの方が広い、景観はファミールガーデンの方が良いて思ったので。ただジオは新築なので圧倒的に耐久性はいいと思っています。ファミールガーデンは修繕費が気になりますが、戸数が多いマンションは修繕費にメリットがあるのでまあいいかなと。400世帯で12000円なら10年で5億修繕費貯まりますから。
ファミールガーデンは不動産サイトに掲載されてからでは買えません。人気マンションはレインズに登録される前に買いを入れないと買えないですが、売主がどこと媒介契約結ぶか分からないのと手当たりしだい不動産屋に予約入れようと思います。タイミングとモノが合わないといいマンションの購入は難しいですね。何か考え方にモレありますかね？
ファミールの東側はJR線路に近いので騒音や見られている感が気になりますね。
南や西は、戸数が比較的少ないので売りがあるかも問題ですね。
あと、以前にも指摘がありましたが、ファミールは現在の高さ制限にあっていない様なので、
1999年築ですが、今後資産価値が不安ですね。
今後10年経過後の資産価値がどうなるかをどう考えるか、難しいですね。
ジオは、営業の方は、立地、設備、ハザードの良さを押していました。
ジオのキッチンはタカラスタンダードですが、上から2つ目くらいのグレードの様です。
ハザードは、ジオはどの川が氾濫しても浸水地域に入りませんでした。
幼稚園の隣に家は絶対建てるなと言われてるけど小学校はどうやろ。小学校の体育館でバスケされたらたまったもんじゃないのだけはイメージできる。
マンションサロンでは、一般教室ではないと聞いたように思います。
写真を見ると、窓の感じから体育館でもないようです。
体育館は南側のプール近くの建物じゃないでしょうか。
また、一般教室は、校庭に面した南向きに配置するのではないですか。
学校が隣の掲示板がありました。
なかなかうるさそうですね。
昼間は仕事でいないのでいいですが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16610/
学校の隣、車の騒音、景観など心配事や気になる状態で、まだ建ってもいないそして実物も見ていないのにウン千万もする買い物する事自体がおかしい。
気にならないのなら購入を検討したら良いのでは。
ジオと接している側の教室は、
確か視聴覚室や音楽室みたいな特別用途の教室だったはず。
常に賑やかってことは無いのかもしれませんね。
夜は、カーテンを閉めたら部屋の中から
外は見えないですし、気にするほどでも無いのかも。
私は、夜にバルコニーに出たら、夜の真っ暗な
小学校の教室が見える景色が待ってるとか、
絶対に嫌ですけどね。
>>258 マンション検討中さん
夜は、カーテンを閉める必要なくていいと思いますよ。
覗かれる心配もほぼないでしょうし。
校舎まで10mくらいなので、道を隔てた位離れているので、気にならないと考えていますが、
念のため、現品確認後かなとは思います。
まあ、完成前に売り切ればないでしょうし。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
HPが更新されて、デザインに現地周辺写真と外観完成予想図がありました。
小学校の校舎との位置関係がわかりますが、この程度離れているのであれば、
問題ない様にも見えますが、実際はどうなのでしょうか。
イメージ写真、小学校小さすぎ笑
これはひどい。実際、小学校はもっと大きいし。
こういう画像て広告の要素がある物件ページに掲載して問題ないんだろうか？
売主も小学校を気にしてるんだろうが、、、実際の縮尺で描いたものを見たいわ
>>262 通りがかりさん
大きな商店街もあるし、交通も至便な立地だけれど、あの辺は雑然としてほこりっぽいところだから、このジオが建つと、土地の品格と美観に貢献しそう。期待しています。
調べました。楽しめそうですね。
「新芽から紅葉で、夏に葉は緑色になり、秋に再び紅葉します。」
小学校が気になって、小学校の大きさ見てきたら、ホームページのデザインの大きさと全然違った。違いすぎて笑えた。ただ、西側の北は駐車場で開けていた。買うなら西側向きの1番北側がいいな。
参考になります。
結構あいていますね、プラス足場スペースと考えると、圧迫感は意外となさそう。
今年の2月には、こんな感じでした。
小学校側はそんなにギリギリに立っているわけではないのと、
ジオ側も通路と専用庭があるので、日当たりは、全くないことはなさそうですね。
でも、低層階は物置が邪魔そうです。
>>269 匿名さん
業者さんですか？小学校はかなり近いですよ？購入検討する立場だと南側は選択肢から見た瞬間に外しました。教室から丸見えの距離なのと、うるさいだろうなと。あとは値段と見合わないと思ったからです。西側は全面道路があり、ファミールガーデンとも距離があったので目があうとかは無い距離感でした。西側にもマンションがありますが、西日の夕日が遮られてまあいいかなーと思いました。
北側の工務店はそんなに奥行きがなかったです。買うなら西向きか南向きの最上階がいいと思いました。逆に南側の低階層は無いですね。気になる方は見に行ってください。
デザインに駐車場のイメージもありました。結構、存在感があります。
西側の低層階は、駐車場とかぶりますがこれはありなのでしょうか。
・向いとのお見合いはなさそうです。
・日中の日差しも微妙ですが、西日の影響はなさそうです。
・西向きなので、価格は南向きよりもリーズナブルと思われる。
・南向きよりも車の騒音は少ない？
・駐車場壁の圧迫感・眺望はない。代わりにバルコニーはプライバシー性は高そう。
・車の出入り時には機械音がしそう。
西側のBタイプは完売で、Dタイプもいつの間にかプラン開示からなくなっているのは
売れているってことかと思います。
好みというか、何を優先するかでありなしが別れそうですが、
他に抜けている観点があれば教えてください。
気になって西側から見てきたら発見がありました。
南側のプランGまでの1階から4階までは小学校の校舎が目の前ですが、南側プランFは小学校が切れているので目の前に教室と鉢合わせになることはありませんでした。南側は全て小学校と鉢合わせと思い混んでいたのでびっくりしました。西側のプランEはホテルと隣接してました。南側のプランFは西日も入らないし南から光が入るし、教室もないので魅力的でした。前向きに検討したいです。
地図で確認しました。Eの視界は校庭に抜けていますね。いいですね。
私も旅館の前までは行ったのですが、奥までは見ていませんでした。
私は、Dタイプを検討中ですが、決めつけずに見るべきでした。
7.8のスムラボのジオ記事で二条に関しても言及ありました。
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【総88戸】立地は地味ですがJR二条駅歩5分のアクセスの良さと中心部よりも安いとの事で『売行きが良い』と聞いています。
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このスレでの印象とは違います。
京都の他のジオと比べるとこんな位置づけなんですね。
平米100万くらいなので、現在売り出し中の中心部の色んなデベの物件よりは安めに設定されてると思います。それでも高いけど・・・。
整地が終わって間も無く工事にかかる姉小路通堀川東入鍛治屋町のジオの物件、かなりな価格になるでしょうね。
中心部というか、田の字や御所南の三年くらい前の価格が、平米100万程度でしたから、随分値上がりしたようです。
>>277 購入経験者さん
田の字を中心とすれば、たしかにそこからは外れるけれど、
住所の「中京区」「壬生」「朱雀町」って、どれも京都らしくてかっこいい。
しかも「～通り」「上る」「下る」「西入る」「東入る」みたいな面倒なのが
なさそうだし、マンション名が短いのもいい。書類に住所書くとき助かります。
このマンションの良さは立地。阪急、JR、市バス、地下鉄の4way。悪さは景色が悪い、小学校の視線と騒音、値段が高い（近くのマンションでも11階4500万で買える）。
立地を最優先にする人は買う。
景色や落ち着いた生活を求める人は買わない。
何を優先するかだろうね。
「朱雀町」が発音しにくい。
きょうとふ きょうとしなかぎょうく みぶしゅじゃくちょう
それから、２８１と２８２は「デベにお勤め」ではありません。勝手に名前がそうなってました。悪しからず。
デベにお勤めさん（阪急）
デベにお勤めさん
間違うわけないでしょ。明らかに業者が不動産の価値を高めようとしているコメントがありますが、デベにお勤めさんのコメントでしょう。
立地はいいが景観と周辺建物に難あり。これがこのマンションの評価でしょう。
281-283は、「デベにお勤め」に関係しない内容の投稿なので特に問題視する必要ないのでは。
私も初めて投稿の時、なぜか「購入経験者」となっていました。
肯定的な投稿は、「関係者のステマ」と非難されますが、
匿名の個人的感想なので参考するか否かや、真偽は各自が調べたりして判断すればよいと思います。
個人的には、自分にない観点の投稿は面白くて、参考になっています。
このマンションのええとこ、気になるところを整理するとこんな感じでしょうかね？
ええとこ
二条駅、大宮駅に近い、市バスの系統も多い
地元民やけどこっから市内主要エリア乗換なしで大概いけるんちゃう
徒歩圏内にスーパー、ドラッグストアなど生活に便利な施設か多い
徒歩圏内に病院、クリニックが多い
大宮駅あたりにはコスパのええ飲み屋とか飯屋が多い。
気になるところ
交通量の多い道に面しているため排ガス、騒音が気になる
隣地に小学校が存在（ウルサイイメージあるかもしれへんけど、土日は基本静かやろし、逆に長い目で見て変な施設が建ったりしない）
区画が斜めの道（道が直角に交わってないとことに不安に感じるのは京都の人だけ？（笑））
階数か7階やし眺望はそこまで望めない
御所エリアとか田の字地区ほど市内で鼻高く〇〇あたりに住んでますねん?って言うほど地位いが高くない
個人的には、ちょっと前に四条烏丸あたりに住んでたときは、スーパーとかが少なくて普段の生活では少し不便を感じたので、三条商店街に徒歩１分感覚で行けるのはかなり魅力やね。
このあたりは価値観の問題やけど、なんやかんやいって日常生活上の買物に必要な時間を短縮できることは、仕事とか自分の時間作る上では大事なことかなー
まぁ京都のマンションはほんま高すぎるけど笑
小学校の教室からベランダ見えますが、洗濯物干せますかね？レースのカーテンをしておけば部屋の中は見えないと思いますけど。春と秋は小学校も我が家も窓開けると日中は小学生の声がうるさそう。夏と冬は冷暖房で窓閉めるから大丈夫かな。
マンションHPのモデルルームにバルコニーの写真があり、物干し台？が写っています。
低い位置にあるので大丈夫と思いますが確認しては。
二条駅前のファミールもレースのカーテンを閉めていますので、どんな感じになるか
参考にできます。
サロンでは、お見合いを回避に、南側では高層階とともに１階を勧められました。
確認は必要ですが１階も選択肢かもです。
防犯センサ代と庭のレンタルが強制で付いてきますが。
>>287 口コミ知りたいさん
基本的に異論はないです。
ただ、購入を検討する場合は、この大まかな利点欠点を踏まえて、さらに細かく考えるのでしょうね。
このスレが、そんなこと知っているとか、大した情報がないとか言われる理由かもしれません。
モデルルームに直近行かれた方、現状の売れ行きはどの程度かご存知でしょうか。
先日、住んでる家にチラシが入ってたのですけど、
そのチラシによると西側はほとんど売れてるようです。
南側もかなり前に説明会に行った感じでは、
5階以上はかなり売れてそうな感じだったので、
多く残っているとしたら、小学校とモロに面する
南側の低層階だけでしょうね。
>>290 匿名さん
この口コミでの内容については深く同意です。
自分の住む場所を大枚叩いて買うのであれば、
まずは地域性から自分の仕事、家庭などを考えて理想のエリアを決めたからそこにあるマンションに興味がわくはずなんですよね。
正直真剣に検討される方であれば、少し手間と時間をかけてその場所における懸念点とかをマンション販売営業所で聞くとか自分で現地見に行くと思うんやけどなぁ
聞く方はあまりにも検討において他人にから情報得ようとしすぎで、答える方はさもマンション不動産のことを知っているか如く不安や誤解を招くコメントを答えすぎで苦笑いすることが多いですわ。
基本情報として聞き流すレベルで参考にするのならばまだしも、私やったら信頼できる親族や親友にも意見聞くけどな
南側の5階以下は小学校から丸見えだから無い。
ただし、南側の1番西側は小学校から見えない。
よって、買うなら西側か、南側の1番西側か、南側6階以上。
価格が相場より高いから、値上がりはしないだろう。
丸見えかは、ともかく、お見合いの可能性は２階から4階までです。
1階は目隠しがあると聞きました。
サロンで階ごとの高さからの写真を見せてもらえます。問い合わせてみては。
小学校は3階だてなので、お見合いの場合も真正面からではないですね。きっと。
業者は営業です。業者の都合の良い話を信じるのではなく自分の目で見て確かめましょう。見れば距離感や視界など一目瞭然です。もう5階まで建っています。5階は教室はありませんが学校の屋根が斜めに向いているので西陽の照り返しがあるように見えました。
周辺マーケットの上昇率、シエリアの定借を考慮すると妥当な価格になってきたかと。
この物件の周辺の中古マンション築35年で1,800万とか取引ありますし。
何にせよ土地だけ見れば買い、懸念点あるなら待ちではいいんではないでしょうか。
マンションの南が小学校です。
小学校が近くていいと思うのか、デメリットと感じるのかは人による気がします。「お見合い」なので、気になるならやめておくのも一つです。
私の場合、夜、土日など休日は子供もいないので、近くに高いマンションが建っていての「お見合い」より好条件と思いました。
他の方も書かれているように、階数によっても感じ方違うと思いますので、最終的には自分で納得するしかないと思います。
買ってから後悔したくないので、内覧して小学校の目線見てから考えます。その間に売れたら縁がなかったことで納得できます。ファミールガーデンとファミール二条駅前はほんと売りが出ないですねー。立地と景観と雰囲気があれだけ良いと売られないんでしょうね。
私も見学に行きましたが、小学校の目線が気になり検討を辞めました。
友達の不動産屋に聞きましたが、次二条駅5分ぐらいでマンションが出る見たいですね。そちらを待とうと思います。
>>302 周辺住民さん
いつ、どのあたりにでしょう。もう少し教えていただけると助かります。
関連して、阪急の大宮駅の横のレジェイドのDMがきました。
クリスタルがなんたらとイメージだけでしたが、HPを見ると戸数がのってました。
阪急京都線「大宮」駅徒歩1分（全43邸)
もし、小学校の窓に近いのが気になるのでしたら、三菱さんのザ・パークハウス堀川六角はどうでしょう。二条駅からは遠くなりますが、阪急には近いですし、東西線の二条城前駅も遠くはありません。それに三条会商店街はすぐそばですし。
パークハウス堀川六角は、ジオ京都二条よりずっと高いと思いますよ。
全てが角部屋みたいですし、田の字に面した場所ですから、
かなり強気の値段設定が予想されます。
>>305 マンション検討中さん
パークハウス堀川六角の概要を確認しました。
41戸、11階建て、内廊下、駐車場なし 2021年11月販売開始、2022年11月完成
阪急「大宮」駅 6分、「烏丸」駅 12分
レジェイドもですが、40戸ほどの規模のマンションが続いて計画されていますね。
京都市内中心付近の駅近物件は、デベロッパーは強気のようですね。
加えて三菱だし、価格も強気なんでしょうね。
一方で、「西院」９分では、完成半年も20%弱が残っているなど分かれてきてますね。
シエリア二条は南側が低階層住宅なので、景観がいいですねー。視線も気にならないし、洗濯もよく乾きそう。ジオに比べたら阪急が遠くなるのがデメリットでしょう。でも距離はたいして変わらない。検討候補になるな。
私は70ちょっと前に購入しましたので、その時に定借権70年なら購入対象に入れたと思います。若い方はどんなのか、よくわかりません。
大宮使うなら
レ・ジェイド京都四条大宮
も検討できる。なんせ大宮まで1分
立地が良すぎる
インテリアオプション相談会の案内が来ましたね。
LDと玄関にエコカラット LDにピクチャーレールと思っていますが、
LD用の家具・照明・カーテンなどを頼みだすとキリが無くなりそうです。
>>313 匿名さん
うちはマンション本体価格の支払いでアップアップなので、エアコンだけ家電量販店との差額次第ではお願いしようと思ってます。。。
全般的に自分で業者手配した場合の金額と比べて3倍弱位の設定価格になっている感じがしますので金額聞くのが怖いですけど(苦笑
そら、不動産屋は中抜きするだけだから、利ざや分だけ高くなるでしょ。直で、下請けに依頼したら済みます。面倒なら金払って解決。ケチるなら直発注したらいいでしょう。
エアコンも「最新型」「ご優待価格」「見栄え」と高そうな雰囲気がありますね。
LDと隣の洋室は引き戸なのでまとめて大型一つにして様子を見ようかと思っています。
後で個別手配は面倒ですが、季節的にすぐに必要ではないし、額で判断ですね。
>>316 匿名さん
知人のマンションに行ったときに、ピクチャーレールを自分でつけた方がいましたが、
家族から位置や付け方、強度に不安など愚痴られていました。
その時、自分ではやるまいと思いました。
昔、不動産屋に、マンションの床の全面張り替えと、壁紙全面張り替えの見積もり出させたら200万だったけど、工務店に直接お願いしたら100万だった。以降、不動産に限らず中抜き業者は無駄なので全部飛ばすことにしてる。
>>312 名無しさん
レジェイド四条大宮駅すぐで便利ですけど、やっぱり高いのでしょうかね？
あと近くにパチンコ屋さんもあって少し騒々しそうなところも気になりますね。
個人的には飲み屋街に近くて魅力的なのですが笑
クーラー取付DYIの方法は、詳細な動画がありました。
動画は面白かったので最後まで見ましたが、気を付けるポイントが多いので間違えそうなのと、
以下が懸念でDYIはしないことにしました。
そもそもDIY系の人は高い分譲マンションなんか買いませんね。
これは言ったいけないのかもしれないが、同じマンションの住民の皆さんには、外から見えるホースに化粧カバーしてほしいなあと思います。いろんなマンションを見てきて、そんなところからマンションの格みたいなものを感じてしまうので、、、余計なことでした。
確かにそうですね。
共用廊下側は、配管カバーとともに室外機カバーも必要ですね。
ついさっき、河原町の阪急跡のEDIONで京都らしい室外機カバーを紹介していましたが
そんなものも考えないといけませんね。
昨日の豪雨の後、ジオの近くの川の状態を見てきました。
水が澄んでいて、増水した気配もありません。
安心したような、残念なような。
>>329 匿名さん
これは昔からあるいわゆるドブ川と呼ばれていたものだと思われ。
川の流れもないので増水もしない分、匂いも臭いし、蚊も沢山います。
昔はザリガニが沢山いました。
現状見てきました。
千本通から
4階までコンクリート、防音シートは5階まで
小学校との間も確認できましたが、写真は控えます。
先入観を与えそうですので。
>>330さん
正式名は西高瀬川だと思います。丹波から切り出され、保津川を下ってきた材木を京都市内に運ぶために桂川から分流する形で開削された運河です。その結果、三条あたりから南に材木屋さんがたくさん立地したそうです。今も、多少は名残がありますね。
>>332 購入経験者さん
東の高瀬川沿いには、材木町？があり、その関係かとは思っていました。
これを踏まえて、ジオ近くの川を見るとあちこちで90度曲がっており、
運河跡というのは納得です。おもしろいですね。
>>333さん
千本に市電を通す時に、三条から南は材木関係が多くて、それほど電車の需要が見込めなかったので、大宮まで後院通を斜めに通して市電の軌道を儲けたと聞いたことがあります。そういえば、市電があった頃の壬生車庫広かったですね。
北向きのMの部屋はやはり人気がないのでしょうか？理由はやはり日当たりの悪さと、窓の少なさでしょうか？
窓は多いようです。バルコーの面積が狭いのが気になりますが。
北向きと見るか、東向きの角部屋とみるかだと思います。
以前にサロンに行ったときは、価格は、南向きに比べると安かったです。
あとは、後院通りに面しているのをどう考えるかでしょうか。
南側は5階まで学校と鉢合わせ。6階が屋根と鉢合わせ。7階で景観が良くなりそう。実際に建ってみたら学校どの間隔が近すぎるし、5階までは日当たりも期待出来ないから、西側の方が良いね。西側は採光取れるし、日没の暑さはファミールで太陽が遮られるからファミールありがとうて感じ。
今のところ5階以上の上階で空いてる部屋はどれぐらいですか？
337の写真の角は、東向きの80超えの角部屋の部分です。
南向きの部屋は、もう一段 下がった位置にあります。道路から見えます。
建物間の空いているいないは、主観的なものなので写真よりも現地で見た方が良いと思います。
4階は学校とあたります。学校の屋根が斜めなので、5階は屋根とあたります。南買うなら6階以上がいい。それ以下なら他を探した方がいい。逆に西の方がいいと思う。南だと目の前が学校なのでずっと日陰になるけど西だと前が開けているから日光がよく入り洗濯物が乾く。
西側と南側の上層階はもうほとんど空きがないと思いますよ。
南側は後悔しそうだから出来上がってから考えようかな。二条の周りはいくつかマンション建ちますね。焦らずに後悔しない買い物をしますー
阪急さんは完成時に売れ残ってもそのまま値下げせずに売り切ることが多いようなので、出来上がって実際にどうなっているか体験できるまで待つのも、いい方法かもしれません。売り切れていたらご縁がなかったということで・・・。土地の仕入れ価格からみれば、インバウンド最盛期に購入した土地での建設が始まる一年後くらいまでは坪単価は下がらないでしょうけど。
京都のマンション価格は高すぎると言われて久しいですが、下がる予兆はあるんでしょうか。
コロナ前は、太秦天神川や伏見区あたりに建っていたマンションが、
二条や堀川六角あたりまで中心に戻ってきていますが、価格は下がる気配は感じられません。
ホテルが減り、マンションが増えていますが、コロナ禍もいつかは収まるので
そうするとまた逆転しそうです。
二条付近でもMoxyが、春の予定が少し遅れましたが7月に開業し、
コロナ禍の収束を待ち構えているようです。
二条駅まで徒歩圏内で便利な立地だと思いますが
間取りを見ると、もう少し広いほうが良いかなぁ。
部屋の角は柱が出ているので、部屋の使い方が難しい感じです。
その割には価格も高くて、立地だけでは選べないかなと思いました。
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
68.00平米～84.14平米 |
|
総戸数 708戸 |
